佛羅里達(dá)：從“房市神話”到“龐氏騙局”

林爽喆

美國經(jīng)濟學(xué)家史蒂芬·羅奇說，房地產(chǎn)迷幻了一代美國人，誘惑了許多國家。一般認(rèn)為，全球歷史上第一次房地產(chǎn)泡沫發(fā)生在1920年代的美國佛羅里達(dá)州，那時人們瘋狂地涌向這里買房，當(dāng)時人們的口頭禪就是“今天不買，明天就買不到了！”。

房地產(chǎn)商云集

20世紀(jì)20年代初，可以說是美國經(jīng)濟的“黃金時期”，汽車大量進入普通家庭，使得自駕游盛行，美國的度假旅游經(jīng)濟飆升，帶動了一些旅游勝地的房地產(chǎn)經(jīng)濟。這其中，佛羅里達(dá)州的房地產(chǎn)行業(yè)最先受益。佛羅里達(dá)州位于美國的東南端，這里的氣候冬季溫暖潮濕，景色優(yōu)美。每年冬日，來自紐約等經(jīng)濟發(fā)達(dá)但冬季嚴(yán)寒的美國北部富翁紛紛南下。由于棕櫚灘島上匯集的富翁如此多，有人形象地說“美國1/4的財富在這里流動”。而到了20世紀(jì)20年代初，大量中產(chǎn)階級也駕車來此度假旅游。這樣一來，一些敏銳的商人開始把目光投向這里的房地產(chǎn)行業(yè)。

這其中最著名的要算卡爾·費舍爾了。他被認(rèn)為是美國歷史上最成功的營銷天才。早在1914年，費舍爾就提出應(yīng)當(dāng)修建一條從密歇根抵達(dá)邁阿密（佛羅里達(dá)州第二大城市）的高速公路。隨著這條迪克西高速公路向佛羅里達(dá)州腹地延伸，費舍爾迅速發(fā)現(xiàn)這個地方的房地產(chǎn)孕育著巨大的商機。他看中了佛羅里達(dá)州南端的一座堰洲島。當(dāng)?shù)峡宋鞲咚俟吠ㄟ^一座大橋把這座島嶼與大陸連起來后，費舍爾就開始在島上開發(fā)一個名為“邁阿密灘”的度假城房地產(chǎn)項目。

為了推銷這個項目，費舍爾再度施展出大手筆——他在紐約時代廣場包下一大塊廣告牌，上面全都是邁阿密當(dāng)?shù)貎?yōu)美的風(fēng)景，廣告語只有一句——“這就是6月的邁阿密”。當(dāng)時美國大量房地產(chǎn)商云集佛羅里達(dá)州，進行瘋狂投資。

房價瘋狂飆漲

佛羅里達(dá)州政府和各地方當(dāng)局都全力以赴地改善當(dāng)?shù)亟煌ê凸苍O(shè)施，甚至不惜以高息大舉借債來興建基礎(chǔ)設(shè)施，以吸引旅游者和投資者。而銀行業(yè)也開始按捺不住了，開始放開貸款的閘門。這些都導(dǎo)致當(dāng)時邁阿密近海的200公里地段，各種建設(shè)項目如雨后春筍般四處矗立，高爾夫球場、私人俱樂部、休閑山莊、臨海公寓――整個佛羅里達(dá)變成了一個大工地。

其他領(lǐng)域的投機商們見有利可圖，也紛紛涌入，在這里投機各類大宗商品。一時間各類大宗商品擠滿了從各地通往這里的貨運船只和鐵路。在這種情況下，佛羅里達(dá)的土地價格升幅驚人。棕櫚灘上的一塊地，1923年值80萬美元，1924年達(dá)150萬美元，1925年竟高達(dá)400萬美元。與土地相比，房子的價格升幅更是驚人，一幢房子在一年內(nèi)漲4倍的例子比比皆是，邁阿密地區(qū)的房價在3年內(nèi)上漲了五六倍。而那些房地產(chǎn)投機商也賺得盆滿缽滿。

當(dāng)時佛羅里達(dá)的房地產(chǎn)商開始雇傭大學(xué)生，讓他們在高爾夫和網(wǎng)球場地上打球，從而營造這些度假勝地的投資前景一派向好的假象。此外，由于需要大量的銷售人員，佛羅里達(dá)州當(dāng)局放松了對房地產(chǎn)交易員的任職資格限制。這導(dǎo)致邁阿密總共7.5萬人口，居然出現(xiàn)了2.5萬的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。也就是說平均每三位居民就有一位專做地產(chǎn)買賣。這些經(jīng)紀(jì)人向潛在的投資者發(fā)出郵件介紹自己手上的房地產(chǎn)項目。很多從來沒有來過佛羅里達(dá)州的投資者就會購買。最瘋狂的時候，2/3購買佛羅里達(dá)州房地產(chǎn)的投資人，根本就沒來過佛羅里達(dá)。當(dāng)時，人們的口頭禪就是“今天不買，明天就買不到了！”1922年，邁阿密當(dāng)?shù)氐摹哆~阿密先驅(qū)報》成為全美國最重的一份報紙，因為里面充斥了巨量的房地產(chǎn)廣告。

當(dāng)時有個房地產(chǎn)大亨叫梅里克。為了賣房想盡了招數(shù)。不僅花錢修筑四通八達(dá)的公路網(wǎng)，還購買專門的旅游大巴搭載客戶觀光，給客戶看馬戲團表演，甚至帶客戶做飛機俯瞰購買的房產(chǎn)。不僅如此，梅里克還請來一位知名政客給自己站臺，這個政客叫布萊恩，曾經(jīng)競選過總統(tǒng)，競選的口號就是為小人物而戰(zhàn)，是個很著名的演說家。梅里克每年支付給布萊恩10萬美金的酬勞。一番運作下來，梅里克取得了意想不到的效果：在1924年11月到1925年3月短短幾個月，梅里克的土地銷售創(chuàng)下400萬美元的紀(jì)錄。

還有的開發(fā)商土地不夠用，甚至把海底的地皮都賣了出去。有個名叫卡爾的房地產(chǎn)商，一開始開發(fā)幾個著名海灘，最后土地不夠用，卡爾干脆把挖掘設(shè)備搬到海灘，靠填充沙灘獲得更多土地。當(dāng)時美國有個幽默作家這樣寫道：“卡爾把一隊客戶帶到沙灘上，讓他們挑選一片清澈平靜的水面，然后承諾在這片水域上給你造個私家島嶼，你就能自己當(dāng)一個孤島魯濱遜了?！?/p>

房產(chǎn)泡沫破裂

然而，也就在1926年，嗅覺靈敏的費舍爾已經(jīng)開始退出佛羅里達(dá)州的房地產(chǎn)市場，轉(zhuǎn)而向別的領(lǐng)域進軍。因為他開始發(fā)現(xiàn)，這里的房地產(chǎn)市場已經(jīng)形成泡沫，并且孕育著巨大的風(fēng)險。事實上，早在1925年，《福布斯》雜志就刊登文章警告：佛羅里達(dá)州的土地價格如此飆升，并不是其真實價值的體現(xiàn)，而僅是人們存在預(yù)期：這些土地肯定能找到下一個買主。紐約的銀行家和美國國內(nèi)稅務(wù)局都開始將佛羅里達(dá)的房地產(chǎn)繁榮視作一個“龐氏騙局”。

此時，投機者們發(fā)現(xiàn)，他們手頭的佛羅里達(dá)房地產(chǎn)項目在尋找下一個買家時，不像以前那么順利了。1925年10月，佛羅里達(dá)三大鐵路公司宣布：由于鐵路運力不堪重負(fù)，它們只承運食物、燃料以及其他生活必需的大宗商品。到了1926年1月，一艘原本要被建造成“浮動豪華賓館”的郵輪——普林茨·沃爾德馬在邁阿密港口沉沒。這樣一來，建筑材料完全無法進入佛羅里達(dá)州。這無疑是對該州一些正在進行的房地產(chǎn)項目的重大打擊。

這些偶然因素導(dǎo)致佛羅里達(dá)房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)破裂的跡象。1926年9月，佛羅里達(dá)州發(fā)生颶風(fēng)災(zāi)害。颶風(fēng)橫掃整個佛羅里達(dá)半島，摧毀了1.3萬棟房屋，415人喪生，造成7858萬美元的經(jīng)濟損失。颶風(fēng)過后，昔日繁華的佛羅里達(dá)州一片狼藉。這可以說是壓垮駱駝的最后一根稻草。到1926年的年底，隨著泡沫的完全破裂，佛羅里達(dá)房地產(chǎn)市場終于崩潰了。邁阿密的房產(chǎn)交易量從1925年的10.7億美元急劇萎縮到了1926年的1.4億美元。許多后來投入房市的人開始付不起每個月的房貸，于是破產(chǎn)的連鎖反應(yīng)就此展開。人們紛紛拋出自己手中的房地產(chǎn)，導(dǎo)致房價暴跌。

大量房地產(chǎn)商和經(jīng)紀(jì)人發(fā)瘋或自殺?！胞湲?dāng)勞教父”雷·克洛克在1922年來到佛羅里達(dá)炒房地產(chǎn)，泡沫破裂后，一貧如洗的他被迫做了十多年的推銷員。這次房價暴跌一直持續(xù)到1929年的華爾街金融危機。整個佛羅里達(dá)州的經(jīng)濟在第二次世界大戰(zhàn)之前都沒能再恢復(fù)過來?！?/p>