房地產在經濟管理中的現(xiàn)狀探究

楊　巍

房地產在經濟管理中的現(xiàn)狀探究

楊巍

房地產在經濟發(fā)展中舉足輕重，文章首先剖析了房地產在經濟管理中的問題，而后針對問題提出了相應的對策，以期對房地產的健康發(fā)展有所裨益。

房地產經濟管理問題對策

一、引言

自從我國放開房地產市場以來，短短幾十年里，房地產已發(fā)展成為我國經濟體系的支柱產業(yè)，對提高人們居住條件、地方收入以及經濟發(fā)展起到了至關重要的作用。然而，房地產市場在發(fā)展的同時也存在一些突出問題，房地產不斷占據著社會關注的熱門話題。房地產發(fā)展過快，使得整體抗風險的能力較差，運行存在較大風險，另外，價格一直居高不下，交易及二手市場一直不夠明朗。正是由于房地產關乎民生，責任重大，國家針對房地產市場出現(xiàn)的各種問題，采取各種措施不斷加大管控力度，但效果不夠明顯，一些本質的問題仍然存在，房價仍處于增長的態(tài)勢?？梢姡覈康禺a有一定的發(fā)展空間，但還存在許多的問題和不足，持續(xù)健康發(fā)展的房地產之路仍然任重道遠。

二、房地產宏觀經濟管理存在的幾點問題

（一）管理形式化，機制欠完善

近些年，政府推行了很多管控政策，但是大多執(zhí)行不到位，出現(xiàn)流于形式的現(xiàn)象。一些政策存在爭議，操作性不強，不能及時頒布實施細則。另外，從國家自上而下的管控方式來看，國家和地方一直職權模糊，定位不明確，兩級監(jiān)督未能起到應有的管控效果，經濟管控形式化，機制不完善?，F(xiàn)階段，我國房地產仍處于發(fā)展的高峰期，不僅是地方經濟的支柱，也是地方財政的重要力量。政府不斷抬高地價，拉高房價，開發(fā)商往往又與政府合作，內部交易為常事，房地產管控難度加大，國家宏觀政策往往成為形式，無法發(fā)揮真正的作用。另外，房地產市場涉及土地、金融、開發(fā)商以及政府等多個部門，協(xié)調不到位，往往容易出現(xiàn)溝通不到位、脫節(jié)的情況，管控流于形式。在一段時期內，房地產業(yè)推動了我國經濟的發(fā)展，尤其是當國際金融危機的時候，房地產行業(yè)通過國家出臺的一系列激勵措施，對國民經濟起到了的增長起到了關鍵性的作用。也正是因為這樣，好多地方政府都將房地產作為支柱，認為房地產業(yè)對經濟增長有明顯的作用。但是，房地產應該以人民居住為首要，這才是人民所需，是正道。為了解決房價一直居高不下的問題，首先必須從當?shù)卣テ?，本著公平的宗旨改變房地產體制，對于計劃外的房產征收一定的稅收，在體現(xiàn)公平公正的基礎上，滿足政府比較穩(wěn)定的財政收入。但是，體制的改革還需一段時間，需要其他輔助手段，才能予以實現(xiàn)。

（二）法規(guī)制度體系不健全

從其他國家房地產發(fā)展的經驗上看，完備的法律法規(guī)是房地產市場健康發(fā)展的保障和基礎。我國當前的房地產處在迅猛發(fā)展的階段，與其相關的法律法規(guī)有待進一步加強和完善。房地產市場的管理應涵蓋從開發(fā)、建設、交易一直到后期管理的全過程，但是目前還未出臺一部適合房地產的管理法。當下，我國房地產相關法律法規(guī)的建設進程顯然不能夠滿足房地產快速發(fā)展的情況，從而使得法律真空愈加增多。此外，我國主要還是靠行政力量來管理房地產宏觀經濟，很多文件是以國務院名義簽發(fā)的，或是以國家部委的名義發(fā)布，比如國十條等，但不能體現(xiàn)法規(guī)的嚴肅性和穩(wěn)定性等特點。雖然已初步建立起了某些相關的法律法規(guī)，但與之相配套的實施細則尚不夠完善，造成房地產以及土地市場有法不依、執(zhí)法不嚴。也有部分現(xiàn)有的法律法規(guī)不能落實，使其應有的效力打了折扣。

（三）管理目標不清晰，政策不夠穩(wěn)定

近年來，我國房地產行業(yè)的管理目標一直都是限制房價過快過漲，讓老百姓有房子住，實現(xiàn)市場供需平衡。但我國房地產市場在認識和長期規(guī)劃方面很模糊，有的方面還存在一定的錯誤觀點，政策目標沒有遠期規(guī)劃，加上政策目標模糊，短期與中長期規(guī)劃不一致，政策缺乏穩(wěn)定性，給整個房地產行業(yè)的正常運行帶來困擾。政策的漏洞還讓一些投資者有機可乘，干擾正常秩序，如經濟適用房等。在調控過程中也出臺過很多政策，但是房價反而漲得更快。房地產政策調控的方式不靈活、不持續(xù)，不能從源頭上解決房價上漲過快的問題。政策雖然在變化但總是不能根本改變，治標不治本，某種程度上來說是對行政資源的浪費，對穩(wěn)定民生產生不利影響。剛降稅費要鼓勵人們買房，還不到一年時間又提出二套房限制政策，使得本來的剛性需求受到限制。由于政策搖擺不定，購房者和開發(fā)商已漸漸對調控政策變得麻木。左右搖擺的調控政策已經淪為保增長的工具，原本抑制房價過快上漲的政策儼然已成了房價暴漲的潤滑劑，過度依賴房地產的經濟體系已成為莫大的諷刺，這種口號式的經濟管理政策如此下去肯定不能再有效吸引消費者的目光。

三、房地產經濟管理的相關對策

（一）制定長期目標，指導短期實踐

當前正是改革的攻堅時刻，國家的經濟發(fā)展正面臨著結構性的調整。房地產的可持續(xù)性發(fā)展對于改善群眾的居住和生活條件以及促進經濟的增長和轉型將持續(xù)發(fā)揮重要作用。在立足基本國情的基礎上，理順房地產經濟管理的思路，在保證眼前效益的同時也應該確定長期的目標，以滿足日益增長的剛性和改善性需求以及新型城鎮(zhèn)化建設的需要，從而促進經濟和社會的可持續(xù)健康發(fā)展。在對當前房地產業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀進行充分調查研究的基礎上，制定并出臺房地產業(yè)的中長期目標，方是保證房地產業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展的必由之路。與此同時，把經濟管理的長期目標析出中短期目標來指導當前工作，才能理順當前復雜的市場關系并且提出針對性措施。例如，鑒于我國人多地少的現(xiàn)實條件，短期內房地產市場應著重對市場進行明確的界定和功能區(qū)分。對房地產的消費需求要科學地進行引導，政府要建立完善的住房保障體系，而對房地產投機的行為應從金融等方面進行限制。

（二）完善法律法規(guī)

目前要實現(xiàn)國家房地產業(yè)的健康發(fā)展，就要逐漸完善與房地產相關的法律法規(guī)，建立適合中國國情的完善的房地產法律體系，達到市場的規(guī)范化和房地產宏觀經濟管理的合法化。要通過法律有效約束政府出臺相關經濟管理政策，避免過多、過頻繁或搖擺的行政干預對房地產造成的負面影響和干擾。同時，要用法律確保建立并實施房地產業(yè)全方位、多層次的宏觀調控措施。此外還要盡快出臺實施細則，保證現(xiàn)有法律的實施，并促成出臺《房地產法》，規(guī)范開發(fā)、交易、中介以及后期服務等房地產涉及的各個環(huán)節(jié)，提升房地產政策的穩(wěn)定性以及嚴肅性，使房地產經濟管理有法可依、違法必究。

（三）健全管理機制，保障管理落實

目前房地產市場存在許多深層次問題，改革其經濟管理體制是解決這些問題的必要途徑。要清醒地認識政府對市場起到的作用，同時充分發(fā)揮市場的調節(jié)功能，及時根據市場變化情況進行適當干預，建立起對房地產業(yè)發(fā)展有效的運行管理機制。還要理順中央與地方的關系，明確雙方責任和職責，地方政府要在房地產業(yè)的宏觀經濟管理上與中央步調保持一致，結合本地實際，因地制宜采取差異化的調控政策。此外還應探索財稅體制改革，減小地方財政對土地的依賴程度，提高地方落實國家政策的積極性。

四、結語

在房地產迅猛發(fā)展的同時，政府必須認真分析房地產行業(yè)目前所存在的問題與不足，并加以重視。在這個關鍵時期，我國政府必須正確對待，根據我國實際情況，不斷學習其他國家先進的房產經濟管理辦法，不斷改革創(chuàng)新我國的房產經濟管理，才能保證我國的房產經濟管理水平不斷提高，更好地指導房地產發(fā)展。

（作者單位為北京大柵欄永興置業(yè)有限公司）

［1］王守鵬.淺析我國房地產經濟管理存在的問題及其解決對策［J］.財經界（學術版），2014.

楊巍，男，中國人民大學研究生，研究方向：技術經濟及管理。］