學區(qū)房的天價與利益死結

張翠翠

中國的學區(qū)房已然不僅是“坐地起價”“一房難求”等表面的經濟現(xiàn)象，更多的反映出“中國家長們”的深層饑渴，一方面是“孟母三遷”式的“擇?！鼻榻Y，一方面是“望子成龍、望女成鳳”式的教育期盼。而歸根結底，則直指中國教育的死結。九年義務教育實行“就近區(qū)域入學”制引發(fā)了“中國式家長”對優(yōu)質教育資源的搶奪。

到底中國學區(qū)房是如何一步步走向畸形的？在這一條利益繩索上，捆綁著開發(fā)商、地方政府、中介，唯獨家長們急需“救命”。

“保殼救命”的學區(qū)房

中國的學區(qū)房到底是何天價，一則最新的熱點新聞足以說明。

“*ST寧通B”原是一家上市公司，主營大型通信設備生產。受經濟下行影響，這家公司連續(xù)兩個會計年度出現(xiàn)虧損，公司的股票已被實行退市風險警示。很顯然，如果沒有重組計劃或資產出售，這間公司很難扭轉盈虧，因而觸發(fā)退市危機。

就在此時，他們突然想起來，2004年曾買了兩套學區(qū)房，當時購入價只有7589元/平方米，每一套花費130多萬元。而12年后，兩套房經評估，市場價值每平米8萬元，總價為2829.1萬元，凈賺2142.88萬，增值16倍。

而2016年上半年，該公司實際虧損為2235.44萬元。也就是說，只要房子順利賣出，公司就可以扭虧為盈，上半年的虧損部分將被抹平，公司保殼的成功幾率也會大大增加。

據(jù)了解，這兩套房產位于北京西城區(qū)槐柏樹街11號樓，屬于北京相來家園小區(qū)，其對應的是北京市重點小學——北京小學的本部，中學為北京十四中，北側挨著中國音樂最高學府——中央音樂學院，是真正的被北京市重點學區(qū)環(huán)抱。

上述房產轉讓事項受賣房消息影響，*ST寧通B在9月21日報收于8.48元/股，小幅上漲0.59%。

辛辛苦苦一年賺來的錢，還不如兩套房產的市值高，這讓實體經濟怎么活？據(jù)萬德數(shù)據(jù)庫，今年上半年，凈利潤不到1000萬元的公司，共有627家，占到滬深兩市所有上市公司的兩成。而*ST寧通B出售的學區(qū)房，一套預計產生凈收益約1200萬元?？蓱z的是，這600多家上市公司拿出半年凈利，都買不起一套。

實際上，不少公司手里握有這種投資性的房地產。數(shù)據(jù)顯示，在今年上半年凈利潤不足1000萬元的627家上市公司中，有208家擁有投資性房地產。其中有34家上市公司擁有的投資性房地產凈額超過1億元，其中蘇寧云商、京東方A、*ST商城4家上市公司擁有的投資性房地產凈額超過10億元。

這也意味著，如果這些企業(yè)把房子賣掉，收益將遠遠超過賬面上數(shù)字。

近日賣房的上市企業(yè)不在少數(shù)。已被暫停上市的*ST新梅9月14日公告，其控股子公司擬將所持有的新梅大廈部分辦公用房出售給公司關聯(lián)方上海鑫兆房產發(fā)展有限公司。此外，近期還有多家上市公司大幅甩賣房產。其中，海航創(chuàng)新在9月19日發(fā)布公告中稱，擬賣掉公司所持有的兩套辦公用房。9月20日晚間，綠庭投資公告中稱，旗下子公司上海仁暉實業(yè)有限公司將位于松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)沈磚公路5598弄9、10號的工業(yè)房產以2168 。98萬元的價格轉讓給晉拓公司。

中原地產首席分析師張大偉認為，500多家上市公司一年凈利潤不足以買一套房，反映出房價上漲畸形。

中國式家長的熱盼與焦灼

學區(qū)房為什么那么貴？歸根到底，中國九年制義務教育，仍在實行按照區(qū)域就近入學的制度。

這直接引發(fā)了，中國式家長的“孟母三遷”情結，讓學區(qū)房剛需過旺；“望子成龍、望女成鳳”的情結則促使家長們瘋狂爭搶優(yōu)勢教育資源。就中國教育的現(xiàn)狀，全民享有的教育資源并不均衡，學區(qū)有教育優(yōu)勢高低之分，房子則有學區(qū)好壞之分。直接影響就是學區(qū)房價格的畸形發(fā)展。在中國，幾乎所有的學區(qū)房比普通地位的房子貴，而擁有優(yōu)質教育資源的學區(qū)房，則直逼天價，且一房難求。

今年濟南市房價一漲再漲，9月，王廣按捺不住想買一套學區(qū)房。他看好一套魯能領秀城98平的房子，并在第一時間與中介簽訂意向書并繳納意向金。就在王廣回家籌措首付與貸款事宜時，簽訂意向書的第三天，中介打來電話稱，房主已反悔，并以更高的價格賣給了另外一位買家。

王廣氣憤不已地找到了記者，頗無奈的是，他繳納的是意向金而非定金，且在協(xié)議第二部分的第三條明確寫著：如果賣方拒絕承認以上條款，則此合約無效，無息如數(shù)返還意向金。

“到底那位房主出了多高的價格？”氣憤的王廣再次致電該房產中介，一工作人員告訴王廣，原定120萬出售的房子，最后以高達158萬的價格售出，比房主原定的價格足足高出38萬。

三天漲了38萬，哪位房主不動心？

眼見著要到手的學區(qū)房沒了，王廣意識到購買學區(qū)房的緊迫，“抓緊再去買一套學區(qū)房，不然過一陣子價格又會漲?！蓖鯊V說，“永遠沒有賠錢的學區(qū)房，買的貴，賣時更貴。”

在中國，九年制義務教育實施劃片區(qū)入學，這讓學區(qū)房一直處于“坐地起價”的態(tài)勢中，不僅如此，一座學區(qū)房可能一夜之間變臉為非學區(qū)房。今年五月，位于山東省博物館對面的舜興東方小區(qū)迎來了一場“變故”，原定學區(qū)為山大輔仁學校，卻突然被教育局劃出了該學區(qū)，并給出了理由：該區(qū)域內當年入學的學生數(shù)量超過區(qū)域內教育資源承受力，故把區(qū)域最遠的舜興東方小區(qū)劃出。這直接引發(fā)了舜興東方業(yè)主們的維權事件，好在9月輔仁學校開學時，舜興東方的孩子們都如愿進入了該小學。據(jù)了解，最終是教育局與山大輔仁學校協(xié)商，由原本8個班的招生計劃，增為10個班，又臨時建設了教室。

實際上，每年的學區(qū)都有微調，原因就在于名校的教育資源太緊張，這也引發(fā)了不少維權事件，說白了，都是在爭奪優(yōu)質教育資源。

一條利益繩索，捆綁了誰？

就近入學本來意圖良好的教育政策，然而，卻因為教育資源的不均，意外結出了“學區(qū)房”這顆燙嘴的山芋，甚至成為一場停不下來的金錢比拼游戲。尤其是，當開發(fā)商與中介們瞅準了這塊“肥肉”，不斷打氣“學區(qū)房”的噱頭，并將房價抬得更高，于是，學區(qū)房這一條利益的繩索將家長們捆得越來越緊，最終變成了“蚱蜢”。

其實，不止是學區(qū)房，學校和地產聯(lián)姻在當下的房地產市場上顯得越來越普遍，在很多開發(fā)商的廣告上都極力突出宣傳周圍的名校，甚至引入名校，借以作為漲價的理由。一種不公平導致另一種不公平，從根本上說傷害的是家長和消費者的利益。

就在今年7月，保利華庭的業(yè)主們開啟了一場維權大戰(zhàn)。業(yè)主曲欣告訴記者：“2013年買保利華庭小區(qū)的房子時，開發(fā)商打出的最吸引人的噱頭是，將來業(yè)主們的孩子可以就讀歷下區(qū)名校解放路第一小學分校。然而，7月歷下區(qū)教育局發(fā)出的一則報名通知上卻寫著‘科苑小學，購房合同上明明白白寫著的解放路第一小學分校，怎么變成了剛建成的科苑小學？”曲欣非常氣憤，因為當時買房時，保利華庭的價格比同區(qū)位的房子高出不少，就是因為“第一名?！钡泥孱^吸引了她的“一擲萬金”。

實際上，學區(qū)房的利益鏈條上有三個利益主體：地方建設、開發(fā)商以及中介。

拿兩套*ST寧通B的保殼學區(qū)房來說，其交易過程中會為地方政府帶來巨大的財政稅收。張大偉指出，需要扣除房產稅、土地使用稅以及契稅、營業(yè)稅、土地增值稅等約800萬元。足以說明，在房地產市場爆發(fā)過程中，地方政府分享到了巨大的財稅收益。

而學區(qū)房之所以多年瘋漲卻幾乎不受宏觀政策影響，首先要從房地產現(xiàn)有模式中看出端倪。目前，無論是新城區(qū)開發(fā)，還是舊城區(qū)改造，手中無錢的地方政府幾乎將推倒重來的成本全推給了開發(fā)商，開發(fā)商要包攬包括路面建設、公共綠化、園林景觀乃至地下管網鋪設等成本。作為利益回饋，地方政府也允許開發(fā)出來的商品房，獲得包括戶籍、公辦學位等公共資源。

無形之中，開發(fā)商就得靠不算抬高學區(qū)房的價格來抵消樓盤附帶的無形投資，其中之一就是向地方政府購買學位。