為什么北京房?jī)r(jià)是重慶的8倍

崔鵬

我在中秋期間回了趟第二故鄉(xiāng)重慶。親戚朋友們見面，說話口音變了，菜的辣度增加了，但內(nèi)容最后還是回歸到房子上來。這是個(gè)令人焦慮的話題。

說實(shí)話，重慶的居民小區(qū)，房屋質(zhì)量普遍比北京要好，物業(yè)水平也強(qiáng)很多。但是從平均價(jià)格看，北京大概是重慶的8倍。這個(gè)價(jià)格比相對(duì)還是不夸張的，北京8月的平均成交房?jī)r(jià)近50000/平方米針對(duì)的是全北京范圍，而重慶的成交房?jī)r(jià)則只是控制了重慶幾個(gè)相對(duì)“發(fā)達(dá)”的區(qū)（當(dāng)然，重慶說是一個(gè)市，但面積、人口都能趕上一個(gè)省，控制主要城區(qū)的房?jī)r(jià)更加合理）。

造成這種巨大差距的時(shí)間在2011年到2012年，從那時(shí)候到現(xiàn)在，北京的房?jī)r(jià)幾乎翻了一倍，而重慶的房?jī)r(jià)幾乎沒變，很多地區(qū)甚至下跌了不少。這種下跌很大的原因是，重慶這個(gè)城市正在迅速把重心從原來的長(zhǎng)江碼頭轉(zhuǎn)移到更北部去，而部分老城區(qū)的房屋價(jià)格下跌了。

為什么北京的房?jī)r(jià)比重慶的高那么多？

北京的人均GDP大概是重慶的兩倍，而GDP的增長(zhǎng)速度還不如重慶（特別是近兩年，重慶的GDP增長(zhǎng)率都是全國(guó)大城市的首位）。如果說GDP不能反映居民的財(cái)富水平，那么從兩地的人均可支配收入看，這種8倍的差距也很“神奇”。北京2015年的人均可支配收入大概是重慶的1.7倍，兩地這項(xiàng)指標(biāo)的增長(zhǎng)率基本一致。

有人分析認(rèn)為是重慶的房地產(chǎn)庫存過多造成其價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于北京等地區(qū)。如果這些人真的看到統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，會(huì)嚇一大跳，因?yàn)檎鎸?shí)情況并不是他們想的那樣。從庫存面積比年銷售面積來看，北京的房地產(chǎn)庫存要高于重慶，北京大概要賣9至10年，而重慶大概賣6年多就差不多了。

從房地產(chǎn)的廣義庫存來看也是這樣（房地產(chǎn)的廣義庫存就是把在建和待售項(xiàng)目的面積都算進(jìn)去），北京在全國(guó)大城市里排在第一位，重慶則處在中游水平。還有很多人認(rèn)為重慶這種城市庫存巨大的主要原因是他們看到重慶的房?jī)r(jià)并沒有上漲，但房地產(chǎn)建設(shè)和銷售還在繼續(xù)。但實(shí)際上這個(gè)邏輯反了：是因?yàn)榇蠹业馁徺I欲望不那么強(qiáng)烈，才顯得房子多。幾乎所有的數(shù)據(jù)都不支持北京的房?jī)r(jià)是重慶的8倍，但這個(gè)事實(shí)就擺在那里，而且它并不是由于少部分人的意見所形成的—這可能正是人類主觀邏輯中有趣的部分。

從居民收入來看，北京只是重慶的1.7倍，但在人口沒有流動(dòng)門檻的情況下，這種收入差距有非常大的吸引力。雖然北京的房屋租賃和購買成本要遠(yuǎn)高于重慶，但是更多的人會(huì)更關(guān)注收益而忽視成本。收入差距1.7倍造成的居住成本差距要大于1.7倍，在中國(guó)這樣的人口基數(shù)下，這種杠桿效應(yīng)會(huì)更明顯。

那么北京的勞動(dòng)力更加集中為什么沒有引起斯密說的“看不見的手”發(fā)揮作用，從而導(dǎo)致北京勞動(dòng)力收入下降呢？這是因?yàn)閯趧?dòng)力集中的地區(qū)也引發(fā)了公司集中。這些公司在北京可以找到更高性價(jià)比的員工，它們?yōu)椤氨本┤恕碧峁┝烁嗟膷徫弧Ｋ跃奂诒本┑膭趧?dòng)力價(jià)格并沒有因?yàn)榫奂陆?，反而他們獲得跳升性收入的機(jī)會(huì)相對(duì)重慶會(huì)更多（跳升性收入就是收入忽然大幅度提升）。

人們并沒有靠統(tǒng)計(jì)計(jì)算出跳升性收入產(chǎn)生的概率，而是通過口耳相傳?？诙鄠鞅冉y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)更容易描述傳奇故事，這增加了北京的吸引力。這種吸引力在經(jīng)濟(jì)不那么好的時(shí)候更加巨大。

當(dāng)然，北京的房地產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)高于重慶還有一部分來自于索羅斯所說的“反身性”，也就是很多投資者正是因?yàn)楸本┑姆績(jī)r(jià)高才買北京的房產(chǎn)的。這種市場(chǎng)的“反身性”和北京這種城市比較的高收入互為印證，這大概就是北京房?jī)r(jià)巨高的原因吧。