從房地產(chǎn)稅收角度看城鎮(zhèn)化改革與發(fā)展

孫琪

摘要：改革開放三十余年來，我國經(jīng)濟(jì)總量不斷提升，越來越多的城市步入富裕城市行列。但是隨著城市化的不斷發(fā)展，交通擁堵等“大城市病”也逐步顯現(xiàn)，特別是貧富差距和區(qū)域間發(fā)展不平衡等矛盾也越來越突出。國家為解決“大城市病”和三農(nóng)問題，以及著力在經(jīng)濟(jì)趨緩的背景下挖掘經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿?，提出了城?zhèn)化的發(fā)展戰(zhàn)略，在城市的周邊多點式全面推行城鎮(zhèn)化。但經(jīng)過幾年的發(fā)展，城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來的問題也逐步突顯出來。為解決城鎮(zhèn)化發(fā)展的一系列問題，本文以D城市為例，從稅收角度（主要是所得稅和營業(yè)稅）對城鎮(zhèn)化發(fā)展過程的一系列問題進(jìn)行了剖析，提出了繼續(xù)完善城市功能、提高城市化率的建議，走界于城市化與城鎮(zhèn)化之間的中性發(fā)展道路。

關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)化；房地產(chǎn)企業(yè)；房地產(chǎn)稅收；人口

中圖分類號：F812.42 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）007-0000-02

一、D市城鎮(zhèn)化下房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

城鎮(zhèn)化是我國現(xiàn)代化建設(shè)的一個必經(jīng)過程，是我國現(xiàn)代文明的一個重要標(biāo)志，是解決我國長期以來存在的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)矛盾的最終出路，同時也是當(dāng)前和今后一個時期我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的重要推動力[1]。D市作為國家62個新型城鎮(zhèn)化綜合試點地區(qū)之一，正處于承擔(dān)國家使命、加快轉(zhuǎn)型升級、建設(shè)全國藍(lán)色經(jīng)濟(jì)領(lǐng)軍城市的戰(zhàn)略機(jī)遇期。D市的城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)發(fā)展對推進(jìn)沿海地區(qū)新型城鎮(zhèn)化具有示范作用。通過建立多元線性回歸方程可知，城鎮(zhèn)化率（戶籍人口與常住人口的比例）和房地產(chǎn)稅收相關(guān)系數(shù)為0.943，說明兩者之間具有很強(qiáng)的相關(guān)性，可以用房地產(chǎn)稅收來反映城鎮(zhèn)化的發(fā)展情況。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量逐年增加，縣級市表現(xiàn)更為突出

2008-2013年，D市房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量逐年穩(wěn)步增加。2008年登記在冊的戶數(shù)約有1800戶，2013年登記的戶數(shù)約有3000戶，較2008年約增加1200戶，年均增加200戶，年均增長率為11%。D市房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量逐年增加說明了其房地產(chǎn)市場仍然存在巨大的需求空間，城鎮(zhèn)化發(fā)展處在快速增長的階段，且呈現(xiàn)出主城區(qū)的城鎮(zhèn)化建設(shè)已趨于完善，縣級市房地產(chǎn)市場的發(fā)展仍有很大潛力。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅收實現(xiàn)快速增長，經(jīng)濟(jì)支撐作用明顯

2008年-2013年，D市房地產(chǎn)企業(yè)繳納的企業(yè)所得稅和營業(yè)稅從34.3億元增長到238.15億元，年平均增長率為47.34%，占D市總體稅收的比重由2008年的6.88%增長到2013年的20.35%，增長了13.47個百分點，2009-2012年所占比重趨穩(wěn)略呈現(xiàn)小幅下降，2013年出現(xiàn)大幅度回升。其中房地產(chǎn)企業(yè)繳納的企業(yè)所得稅占總稅收的比重從2008年的2.95%增長到2013年的6.62%，增長了3.67個百分點，房地產(chǎn)企業(yè)繳納營業(yè)稅占總稅收的比重從2008年的3.93%增長到2013年的13.73%，增長了9.8個百分點。D市房地產(chǎn)企業(yè)稅收占總稅收比重不斷提高，說明房地產(chǎn)企業(yè)在D市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演著重要的角色，對經(jīng)濟(jì)增長的帶動作用越來越大。

（三）房地產(chǎn)投資逐年增加，房屋銷售面積實現(xiàn)平穩(wěn)增長

2005年-2013年，D市房地產(chǎn)投資由268.8億元增長到1258.8億元，增長368.3%，年均增長21.3%。房地產(chǎn)投資占全市規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資的比重由2005年的15.95%增長到2013年的20.85%，增長了4.9個百分點。房屋實際銷售面積由2005年的888萬平方米增加到2013年的1392萬平方米，增長了504萬平方米，年均增長率5.78%；房屋新開工面積由2005年的1455.6萬平方米增加到2013年的2220萬平方米，增長了764.4萬平方米，年均增長率5.42%。房地產(chǎn)投資的大幅度增加、房屋銷售面積和開工面積的平穩(wěn)增長，一方面說明了D市房地產(chǎn)市場依然存在巨大的需求空間，另一方面也再次說明了D市城鎮(zhèn)化發(fā)展的規(guī)模不斷擴(kuò)大。

二、D市城鎮(zhèn)化面臨的問題

根據(jù)錢納里發(fā)展模型，城鎮(zhèn)化與工業(yè)化具有良好的互促互進(jìn)關(guān)系。[2]但從目前看，城鎮(zhèn)化過度開發(fā)帶來了較多的問題，這些問題通過稅收數(shù)據(jù)分析給我們提供了一些觀察和參考的角度：

（一）全面大規(guī)模實施城鎮(zhèn)化基礎(chǔ)不穩(wěn)固

D市下設(shè)的各區(qū)市房地產(chǎn)稅收存在很大的差距，由于房地產(chǎn)稅收和城鎮(zhèn)化存在較大的相關(guān)性，這也間接反映了D市城鎮(zhèn)化過程中存在發(fā)展不均衡的問題。一方面是城鄉(xiāng)收入差距呈現(xiàn)增大的趨勢，收入比例由2000年的2.2：1增加到2013年的2.3：1，城鎮(zhèn)化重點區(qū)域消費(fèi)能力不足；另一方面設(shè)施與服務(wù)配套差距明顯，中心城區(qū)配套水平較高，縣級市城區(qū)配套相對完善，小城鎮(zhèn)配套普遍滯后。這些因素都制約著城鎮(zhèn)化的發(fā)展。

（二）城鎮(zhèn)化發(fā)展存在盲目擴(kuò)建，房地產(chǎn)開發(fā)與盈利面不對等

城鎮(zhèn)化發(fā)展的過程中，有些地方政府缺少長遠(yuǎn)的整體規(guī)劃，爭相“上工程，蓋高樓”，一方面這與農(nóng)民實際的住房購買力存在很大的差異，致使開發(fā)的樓房賣不出去；另一方面房地產(chǎn)價格的不斷上漲透支了人們的購買力，使人們多樣化的需求受到抑制，進(jìn)而影響到部分產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，致使其不能與城鎮(zhèn)功能很好結(jié)合，既不利于房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，也不利于新型城鎮(zhèn)化的健康發(fā)展[3]。

（三）建設(shè)用地擴(kuò)張較快，城鎮(zhèn)化模式仍顯粗放

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，D市城鎮(zhèn)化發(fā)展走了一條外延式擴(kuò)張用地的路子，城市的用地規(guī)模越來越大，城鎮(zhèn)用地集約利用程度不高。2000-2013年，D市建成區(qū)面積由255平方公里增加到792.25平方公里，面積增長了210%，而城區(qū)人口由432萬增加到728.4萬人，僅增長了69%，城市建設(shè)用地的增長率遠(yuǎn)大于城市人口的增長率。土地投資強(qiáng)度和產(chǎn)出率明顯低于同類城市，全市剩余的新增建設(shè)用地嚴(yán)重不足，城鎮(zhèn)化的空間增長潛力有限，土地利用亟需由粗放到集約轉(zhuǎn)型。

三、D市城鎮(zhèn)化發(fā)展的建議

D市在近幾年的城鎮(zhèn)化發(fā)展中取得了豐碩的成果，無論是經(jīng)濟(jì)增長，還是民生保障，都在全國范圍內(nèi)都起到了港口城市示范帶動作用。同時我們也需要清楚的認(rèn)識到D市面臨的發(fā)展問題依然存在，針對這些問題本文提出以下幾條建議：

（一）壓縮整合多點式城鎮(zhèn)化發(fā)展格局，走適合經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求的優(yōu)質(zhì)城鎮(zhèn)化發(fā)展道路

城鎮(zhèn)化初級階段，很有可能因為對資本的吸引力不足導(dǎo)致城鎮(zhèn)化發(fā)展長期停滯，所以說如何提升城鎮(zhèn)自身競爭力是城鎮(zhèn)化初級階段的核心。首先，要具有科學(xué)合理的城市規(guī)劃。當(dāng)?shù)卣岩匀藶楸?、尊重自然、傳承歷史、綠色低碳理念融入城鎮(zhèn)規(guī)劃全過程，統(tǒng)籌規(guī)劃市區(qū)、城郊和周邊鄉(xiāng)村發(fā)展。其次，當(dāng)?shù)卣鈦碣Y本提升城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)水平。在城鎮(zhèn)化發(fā)展的過程中，很多地方容易出現(xiàn)城鎮(zhèn)化發(fā)展空心化，缺少支柱性產(chǎn)業(yè)，當(dāng)?shù)卣荒苤话殉擎?zhèn)化簡單理解為“把農(nóng)民趕上樓”，致使城鎮(zhèn)化發(fā)展始終停滯在初級階段。最后，政府要加大基礎(chǔ)設(shè)施的投入。政府要依據(jù)城鎮(zhèn)常住人口空間分布特征和增長趨勢，統(tǒng)籌布局教育、衛(wèi)生、文化、體育和社會福利設(shè)施，同時也需要政府提高公共物品供給能力和水平，以滿足新市民在就業(yè)、教育、醫(yī)療、社會保障等方面的需求[4]。這樣既保障了新遷人口的民生問題，也對外來人口和資本產(chǎn)生巨大吸引力。

（二）嚴(yán)格把關(guān)，稅收引導(dǎo)，確保綠色發(fā)展

城鎮(zhèn)化發(fā)展加速階段，最容易出現(xiàn)的就是環(huán)境污染問題。第二產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益可觀，技術(shù)要求較低，收益周期短，然而卻是高耗能高排放的產(chǎn)業(yè)，如果沒有嚴(yán)格的準(zhǔn)入機(jī)制和處罰程序，則很有可能產(chǎn)生高污染高排放的問題。因此，當(dāng)?shù)卣紫纫獦淞⒄_的政績觀，考核機(jī)制要更加全面科學(xué)，不簡單的“唯GDP論”。對低污染低排放的企業(yè)可適當(dāng)通過稅收優(yōu)惠的政策鼓勵其發(fā)展，對高污染、高排放企業(yè)嚴(yán)格限制，如果污染物排放超標(biāo)則對其嚴(yán)格處罰；其次，要提供齊全的產(chǎn)業(yè)配套，不僅讓企業(yè)“進(jìn)的來”，還要“留下來”、“做得好”，使企業(yè)發(fā)展做大，創(chuàng)造更多的市場價值和就業(yè)機(jī)會。最后，要積極發(fā)展綠色資本市場，在合理定價和測算回報的基礎(chǔ)上，建立改善環(huán)境的投融資體系，進(jìn)一步加強(qiáng)資本市場的環(huán)保監(jiān)督作用，充分發(fā)揮金融創(chuàng)新在優(yōu)化環(huán)境配置中的作用[5]。

（三）拓展視野，創(chuàng)新發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級

在城鎮(zhèn)化發(fā)展穩(wěn)定階段，由于人口急劇增加，資源消耗增加，交通、環(huán)境、教育、醫(yī)療等負(fù)擔(dān)加重，開始出現(xiàn)“城市病”，使城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)入停滯階段，如果該城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中嚴(yán)重依靠能源發(fā)展，則很有可能出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)衰退的現(xiàn)象。因此，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，提升自身產(chǎn)業(yè)核心競爭力，是城鎮(zhèn)化發(fā)展穩(wěn)定階段的必要手段。D市作為沿海港口城市具有自身發(fā)展的優(yōu)勢，要積極引進(jìn)高新技術(shù)企業(yè)，鼓勵發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級。

參考文獻(xiàn)：

[1]財政部財政科學(xué)研究所課題組.城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的地方政府融資研究.經(jīng)濟(jì)研究參考，2013（13）：3.

[2]陳海軍.我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程中房地產(chǎn)稅改革研究.

[3]李傳健，鄧良.新型城鎮(zhèn)化與中國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展.經(jīng)濟(jì)問題，2015（1）：121.

[4]竇清紅.推進(jìn)我國城鎮(zhèn)化建設(shè)的財稅策略——“財稅改革與城鎮(zhèn)化”研討會發(fā)言摘要.稅務(wù)研究，2015（1）：125.

[5]中國金融四十人論壇課題組.土地制度改革與新型城鎮(zhèn)化.新金融評論，2013（4）：97.