WeWork如何取悅租戶

張晶

如果在WeWork紐約的任何一個(gè)辦公室轉(zhuǎn)上一圈，你會(huì)發(fā)現(xiàn)里邊到處都掛著格言、警句、標(biāo)語(yǔ)—隨時(shí)提醒你這家公司是干什么的。

在它紐約總部的辦公室里內(nèi)，還特意寫著這樣一句話，“困難的事情一天就能完成，如果給我一周，我就能實(shí)現(xiàn)不可能的事情。”

這是來自美國(guó)軍方的一句口號(hào)，但看上去WeWork似乎做到了。過去6年，WeWork在全球30個(gè)城市、110個(gè)地點(diǎn)，擁有6萬名租戶。剛剛過去的2016年8月是它最激進(jìn)的一個(gè)月，7個(gè)地點(diǎn)的13個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開放，一共可以容納9500張桌子。這個(gè)數(shù)字到年底還會(huì)增加。

WeWork已經(jīng)成為紐約最大的業(yè)主。它不僅嘗試?yán)斫馊藗兊墓ぷ骱蜕钚枨?，還引領(lǐng)了全球的聯(lián)合辦公風(fēng)潮。但是再過3年、5年、10年呢？這大概就是WeWork決定組建的創(chuàng)新團(tuán)隊(duì)的價(jià)值。

作為WeWork最早的租戶之一，建筑師David Fano并沒有預(yù)料到，自己有一天能夠加入其中，并帶來一些關(guān)鍵改變。

此前，因?yàn)橄嘈偶夹g(shù)的力量，F(xiàn)ano和另外兩個(gè)合伙人離開了建造了巴克萊中心的建筑事務(wù)所SHoP，他們共同創(chuàng)立了建筑咨詢公司CASE，并于2012年租下了WeWork的辦公室。

當(dāng)時(shí)WeWork—這個(gè)如今全球最大的聯(lián)合辦公空間—成立僅兩年，正在積極考慮下一步的計(jì)劃。兩個(gè)創(chuàng)始人Adam Neumann和Miguel Mckelvey對(duì)這個(gè)新搬來的租戶充滿好奇，想看看技術(shù)能為建筑做些什么。隨后他們展開了很多合作。直到去年，WeWork終于收購(gòu)了CASE，這也是WeWork的第一筆收購(gòu)。

僅僅在紐約，WeWork就已經(jīng)設(shè)立了36個(gè)辦公地點(diǎn)。這個(gè)城市對(duì)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)日漸倚賴。傳統(tǒng)的那些寫字樓和舊工廠被不斷改建翻新，但仍趕不上創(chuàng)業(yè)公司誕生的速度。WeWork在過去幾年的急速擴(kuò)張，就是這種變遷的直接信號(hào)。這樣的事情在全球各地都在發(fā)生，它將這種模式散播到阿姆斯特丹、倫敦、特拉維夫，以及上海和香港等。今年3月，它還獲得了來自中國(guó)投資者多達(dá)4.3億美元的投資。

這意味著Fano的想法有可能在全球更大范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)，但一切改變都要從位于時(shí)報(bào)廣場(chǎng)的這個(gè)WeWork辦公室開始。

要在時(shí)報(bào)廣場(chǎng)找到WeWork今年開設(shè)的這個(gè)新空間的確有些困難。周圍到處都是搭設(shè)的腳手架，很容易就會(huì)錯(cuò)過一條狹窄的走廊，而那恰恰通向入口。和其他的WeWork辦公室一樣，租戶可以刷卡進(jìn)入，前臺(tái)的木制高桌后面站立著的工作人員也會(huì)協(xié)助租戶。美式工業(yè)風(fēng)的裝修風(fēng)格和泡有新鮮檸檬的大罐水，也是標(biāo)準(zhǔn)配置。

不過這個(gè)WeWork辦公室和其他地點(diǎn)不太一樣。它是Fano的核心試驗(yàn)場(chǎng)，潛藏著很多細(xì)節(jié)和秘密。一旦這些創(chuàng)新可行，就可能會(huì)運(yùn)用到其他空間。比如，墻上那個(gè)小小的綠色盒子實(shí)際上是環(huán)境感應(yīng)器，一共有10個(gè)，可以監(jiān)測(cè)室內(nèi)的溫度、濕度、空氣質(zhì)量、氣壓和周圍的光線水平—所有一切影響工作體驗(yàn)的指標(biāo)。20個(gè)白色的beaon技術(shù)發(fā)射器分布在散落的辦公桌、會(huì)議室和茶水間等公共區(qū)域中，它們能夠通過跟租戶的iPhone連接，獲取他們的行為特征。當(dāng)你進(jìn)入一個(gè)并沒有預(yù)訂的會(huì)議室的時(shí)候，會(huì)自動(dòng)跳出一條信息，“你可以在WeWork的App上預(yù)訂它?！庇只蛘吣汶x開大樓路過郵箱的瞬間，它會(huì)提醒，“嘿，別忘了取你的快遞。”

你不難猜測(cè)人們最喜歡坐的是靠窗的位置。天花板上的4個(gè)感應(yīng)器也能觀察到了這一點(diǎn)，它還能通過掃描人們聚集的區(qū)域，在電腦上形成不同的熱點(diǎn)圖。WeWork借此判斷哪種類型的辦公室更受歡迎，從而調(diào)整空間布局。那些面積過大的會(huì)議室，以及沒什么人使用的電話隔間，或許都能改成獨(dú)立辦公室和公用辦公桌。調(diào)整時(shí)WeWork也會(huì)留意所在街區(qū)的商業(yè)形態(tài)分布。如果周圍的咖啡館數(shù)量很多，他們就會(huì)考慮辦公室的咖啡間不一定需要很大。

屋頂懸掛的攝像頭，則可以像地鐵閘門一樣記錄人流進(jìn)出的數(shù)量。為了保護(hù)隱私，這些攝像頭并不會(huì)被放入私人房間和會(huì)議室中。租戶的信息當(dāng)然也需要被記錄和了解，時(shí)報(bào)廣場(chǎng)這里的租戶，大多是從事電子商務(wù)的，因?yàn)榭拷鼊≡簠^(qū)，還有很多搞音樂和戲劇的人。

David Fano是在這幢大樓的4層向《第一財(cái)經(jīng)周刊》講述這一切的。作為WeWork的首席產(chǎn)品官，他幫助公司組建了一支13個(gè)人的團(tuán)隊(duì)，每個(gè)人都擁有不同的職業(yè)背景—作家、軟件工程師、地理科學(xué)家、心理學(xué)家、MBA，還有一個(gè)人之前是NASA的工程師。他們還從酒店業(yè)、娛樂業(yè)和零售業(yè)借鑒了很多經(jīng)驗(yàn)。

“歷史上很長(zhǎng)時(shí)間以來，地產(chǎn)都是靠直覺推動(dòng)的生意?！盕ano說。但他們現(xiàn)在想利用搜集到的用戶數(shù)據(jù)和創(chuàng)新的技術(shù)手段，讓這些設(shè)計(jì)更合理。Fano穿著一件寫有“bldgs=data”（建筑就是數(shù)據(jù)）字樣的黑色T恤。他認(rèn)為，辦公空間就像一臺(tái)iPhone，它將不同部件有機(jī)地連在一起，這些部件也像軟件一樣需要不斷更新。

“換作以往，你設(shè)計(jì)完一個(gè)建筑就離開了，甚至不會(huì)經(jīng)常去觀察它的狀態(tài)。但空間是我們的產(chǎn)品。我們可以結(jié)束這種放任自如的狀態(tài)，和租戶溝通，把反饋融入到新的變化當(dāng)中?！盕ano說。

每一代人都在尋求辦公空間的改變—從1960年代辦公室格子間誕生，到桌上足球等娛樂設(shè)施在創(chuàng)業(yè)公司的公共空間內(nèi)興起，以及人們?cè)絹碓狡诖`活的工作時(shí)間。WeWork顯然成為最新的改變者。人們?cè)诿枋雎?lián)合辦公的時(shí)候，習(xí)慣用的詞都是“嬉皮士”“有趣”“千禧一代”。來自以色列的公司創(chuàng)始人Neumann把如今這些人稱作“我們的一代”（We Generation），“他們?cè)谝膺@個(gè)世界，想做酷的事情，熱愛工作?！彼诠緫c祝party上說的話甚至帶有一些布道色彩，“這里就是世界中心。人、啤酒和能量，一切都來自這里。這是整個(gè)世界的布魯克林化?！?

不管整個(gè)世界是否真的變得布魯克林一樣越來越崇尚嬉皮士那種更自由的工作和生活，很多城市都很鼓勵(lì)這類聯(lián)合辦公空間的出現(xiàn)，畢竟它能夠增加就業(yè)，活躍當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，還會(huì)影響周圍街區(qū)的變化。

WeWork代表的商業(yè)模式其實(shí)非常簡(jiǎn)單—租賃大面積的商業(yè)地產(chǎn)，并拆分轉(zhuǎn)租給那些靈活的創(chuàng)業(yè)者。每人每月需支付45美元到1000美元不等的租金，來獲得一個(gè)虛擬或?qū)嵲诘臅?huì)員資格。它很快變得流行，并在中國(guó)有了不計(jì)其數(shù)的翻版。

僅僅依靠差價(jià)模式，可能無法說明WeWork為何擁有高達(dá)160億美元的估值。除了營(yíng)造一種難以復(fù)制的獨(dú)特氛圍，最新的這些技術(shù)嘗試，或許能幫助它講述更多吸引人的故事。

David Fano希望人們將WeWork看作一間技術(shù)公司，而不僅僅是地產(chǎn)公司。在他看來，基于一些數(shù)據(jù)做出的改變，能讓W(xué)eWork的運(yùn)轉(zhuǎn)效率提升10%至15%。

團(tuán)隊(duì)里的建筑研究總監(jiān)Jason Anderson花了更多心思在成本節(jié)約和環(huán)境保護(hù)上。他們?cè)O(shè)計(jì)了一種框架，比起現(xiàn)在的產(chǎn)品可以減少使用15%的鋁，從而節(jié)省運(yùn)輸和材料成本。他們還在試驗(yàn)一種能夠調(diào)節(jié)反光的玻璃，通常它是透明的，一旦有會(huì)議，就可以設(shè)置為遮擋狀態(tài)。

創(chuàng)業(yè)公司Comfy同樣是WeWork的租戶，也是WeWork的合作伙伴。它提供因人而異調(diào)節(jié)溫度的設(shè)備，可解決辦公室永遠(yuǎn)無法終結(jié)的溫度之爭(zhēng)。

一切努力不僅在于提供更好的工作體驗(yàn)，也是為了適應(yīng)WeWork快速擴(kuò)張的節(jié)奏。

“我們是一個(gè)月在全球開十幾個(gè)新的辦公室，而不是一年造一個(gè)，”產(chǎn)品研究總監(jiān)Joshua Emig說，“我們需要讓一切能盡可能規(guī)?；?。你要知道在其他所謂的智能建筑里，沒人能做到這么大規(guī)模?！?/p>

Emig描述說，“我們想要做的是能夠帶來短期效果的產(chǎn)品，它們能解決問題，迅速兌現(xiàn)目前出現(xiàn)的新機(jī)會(huì)。同時(shí)我們也認(rèn)為這些做法會(huì)一步步推動(dòng)我們解決更大的問題?！?/p>

“規(guī)模很重要，”WeWork總裁Artie Minson也這樣認(rèn)為，“規(guī)模越大，建設(shè)新地點(diǎn)的費(fèi)用就越低，效率越高，交易的時(shí)候籌碼更多?！盬eWork不僅提供辦公空間，還提供其他服務(wù)—運(yùn)輸、信用卡、軟件、旅行、工資發(fā)放以及培訓(xùn)。它設(shè)想的理想狀態(tài)是，會(huì)員有可能因?yàn)檫@些福利加入，物理空間倒顯得沒那么重要了。

有些事情很難規(guī)?；?。隨著進(jìn)入不同國(guó)家，WeWork也得適應(yīng)不同城市的辦公室文化。Emig發(fā)現(xiàn)，在美國(guó)的時(shí)候，大家都習(xí)慣了在電腦面前，邊吃午飯邊繼續(xù)工作。但他到了阿姆斯特丹之后發(fā)現(xiàn)，人們不會(huì)對(duì)午餐草草了事，“他們非常重視將工作和休息時(shí)間分開，那我們就需要設(shè)置更多的餐廳空間?！敝劣趧倓傞_設(shè)的上海辦公室，“我們一直以為中國(guó)會(huì)很不一樣，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，這種不同沒我們想的那么大?！?/p>

選址也要考慮很多因素。租戶看重的是工作環(huán)境對(duì)生活方式的影響。學(xué)習(xí)過城市規(guī)劃的Annie Cosgrove認(rèn)為，WeWork的地點(diǎn)應(yīng)該選擇在離租戶居住地10公里之內(nèi)的范圍，周圍要有豐富的咖啡館、餐廳、瑜伽室、健身房以及酒吧。但一些有意識(shí)的設(shè)計(jì)也可能適得其反。在華盛頓的WeWork辦公室當(dāng)中，有一間會(huì)議室曾鋪滿了羅夏墨跡測(cè)驗(yàn)（通過解釋墨點(diǎn)繪制的圖形來判斷人的性格）一樣的墻紙，設(shè)計(jì)者認(rèn)為人們會(huì)喜歡這種獨(dú)特的想法，結(jié)果一些租戶不斷投訴，認(rèn)為這很容易“讓人分心”，或者“顯得很奇怪”。

讓租戶覺得舒適是WeWork最重要也最有挑戰(zhàn)的問題。WeWork的創(chuàng)新團(tuán)隊(duì)所做的一切才剛剛開始，但顯而易見，它會(huì)給未來的辦公空間帶來更多啟示。

至少在紐約，WeWork簽下的這些租約往往租期很長(zhǎng)，給了它更多時(shí)間來做出必要的改變。去年，它和時(shí)報(bào)廣場(chǎng)這幢大樓的業(yè)主簽下了19年租約，租用了整整13層、多達(dá)18萬平方英尺（約合1.67萬平方米）的空間。

挑戰(zhàn)當(dāng)然也來自更多的競(jìng)爭(zhēng)者。WeWork 2010年在曼哈頓開設(shè)第一個(gè)辦公室的時(shí)候，幾乎沒有競(jìng)爭(zhēng)手。如今，那些舊倉(cāng)庫(kù)和歷史悠久的摩天大樓，幾乎每周都有被改建為聯(lián)合辦公空間的地方。整個(gè)紐約目前有180個(gè)聯(lián)合辦公空間，而2009年的時(shí)候這個(gè)數(shù)字只有25個(gè)。

WeWork要想繼續(xù)擔(dān)當(dāng)先鋒租戶，必須讓自己保持獨(dú)特的氣質(zhì)。每年夏天，它都會(huì)組織員工和成員一起到紐約上州郊游，今年它還特意請(qǐng)來熱門音樂劇《漢密爾頓》的主創(chuàng)兼主演Lin-Manuel Miranda現(xiàn)場(chǎng)演唱。不管怎么說，其他的聯(lián)合辦公空間可沒有這樣的財(cái)力。

超高速增長(zhǎng)也存在內(nèi)在風(fēng)險(xiǎn)，特別對(duì)于一個(gè)習(xí)慣簽署長(zhǎng)時(shí)間合約的公司，未來如何很難預(yù)測(cè)。歷史上，辦公室的租金在經(jīng)濟(jì)下行的時(shí)候會(huì)急劇下降，人們也會(huì)跑回那些有Wi-Fi的咖啡館。WeWork今年早期也裁掉了7%的員工，還將最初計(jì)劃于今年實(shí)現(xiàn)10億美元收入的目標(biāo)推遲到了2017年。

但這個(gè)千禧一代自認(rèn)為更酷的聯(lián)合辦公代言人，確信能夠從分享經(jīng)濟(jì)的趨勢(shì)中獲益更多。它設(shè)立了一個(gè)聯(lián)合居住空間WeLive，如今在華爾街和華盛頓附近的郊區(qū)有兩個(gè)項(xiàng)目。WeWork稱，WeLive在2018年將為公司貢獻(xiàn)21%的收益。

Adam Neumann的目標(biāo)是最終創(chuàng)建一個(gè)一切共享的“We World”，然而目前他們所做的一切看上去離這個(gè)目標(biāo)還很遠(yuǎn)。