“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)利潤影響因素分析

崔立

“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)利潤影響因素分析

崔立

近兩年，中國主要城市的房地產(chǎn)增長幅度與5至10年前的增長情況已不可同日而語，房價漲跌一直備受關注。房地產(chǎn)業(yè)作為此次“營改增”改革中影響最為顯著的行業(yè)，其利潤受到一定程度的影響。本文通過比較“營改增”前后計稅依據(jù)等方面的差異，以房地產(chǎn)行業(yè)的營業(yè)收入、營業(yè)成本、稅負等方面為切入點，對有關影響房地產(chǎn)行業(yè)的利潤的因素進行簡要分析，并得出結論。

“營改增”；房地產(chǎn)行業(yè)；利潤；影響因素

為優(yōu)化稅制結構，避免重復征稅，減輕企業(yè)稅負，自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點，自此，中國全面實施“營改增”，營業(yè)稅將退出歷史舞臺，增值稅制度將更加規(guī)范。在這次政策調(diào)整中，房地產(chǎn)業(yè)改革對各行各業(yè)的影響尤為顯著。當前，中國的房地產(chǎn)業(yè)在“限購”等政策調(diào)控基調(diào)下，正走向周期衰退的中后期階段。為此，對房地產(chǎn)業(yè)實施“營改增”政策，通過采取降低稅負，消除混合銷售行為中的重復課稅等措施，提高凈利潤，能促進房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。凈利潤=營業(yè)收入-營業(yè)成本-期間費用-總稅負，因此，本文將重點研究、分析“營改增”下營業(yè)成本、營業(yè)收入和稅負的變動對房地產(chǎn)業(yè)利潤的影響。

一、“營改增”下營業(yè)成本變動對房地產(chǎn)行業(yè)利潤的影響

從產(chǎn)業(yè)鏈成本轉(zhuǎn)嫁的角度看，房地產(chǎn)行業(yè)的上游行業(yè)是建筑業(yè)，下游是消費者。本文就房地產(chǎn)行業(yè)營業(yè)成本對利潤的影響將從這兩個角度分別進行分析。

（一）“上游產(chǎn)業(yè)”對房地產(chǎn)業(yè)利潤的影響

（1）采購成本稅率提高。首先，“上游行業(yè)”的建安成本在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本中占據(jù)60%左右，建筑業(yè)實行“營改增”后，建筑安裝成本適用的稅率由3%上升到11%，稅負明顯增加，建安成本增加，房地產(chǎn)業(yè)作為其下游行業(yè)，成本勢必提高，導致其利潤下降。其次，營業(yè)稅改增值稅，涉及到銷項稅率高于進項稅率時，同樣加重了建筑業(yè)的采購成本，從而將此成本轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)業(yè)。例如工程項目中常用的材料：建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用砂、土、石料，磚瓦石灰，水泥混凝土等，可選擇用簡易辦法6%稅率計算繳納增值稅，即使可以取得增值稅專用發(fā)票，最多也只能抵扣6%的稅率，和進項稅率11%仍相差5%，這部分不可抵扣，加重稅負，進而轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)成本，抵減了利潤。另外，對于建筑施工中占比50%以上、設備費用占到了設備總價款的3%左右的租賃設備而言，適用稅率明顯上升，建筑業(yè)成本明顯增加，轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)行業(yè)，導致其利潤下降。

（2）無法取得采購材料的增值稅專用發(fā)票。一方面，建筑業(yè)某些零星材料從小規(guī)模納稅人、個體工商戶等處采購，無法取得增值稅專用發(fā)票，進項稅額無法抵扣，導致房地產(chǎn)業(yè)增值稅增加，利潤下降。另一方面，考慮到房地產(chǎn)企業(yè)在營改增過渡時期，可能存在之前已買材料及設備未付款、銷售期已過3年仍沒清盤房產(chǎn)項目的情況，根據(jù)政策，這種情況亦無法取得增值稅專用發(fā)票，不得抵扣進項稅額，同樣會使房地產(chǎn)業(yè)利潤下降。

（3）人力成本和土地成本無法抵扣進項稅額。人力成本無法進行進項稅額抵扣，原因在于很多勞動力屬于臨時工，無固定單位，比較零散，無增值稅出票單位，影響了進項稅額抵扣，無形中使得房地產(chǎn)業(yè)利潤下降。在房地產(chǎn)成本結構中占比最大的土地成本，在當前政策下無法抵扣，這對于土地成本較高的發(fā)展較快的城市而言，營改增并不能節(jié)約稅收，甚者稅負還有可能增加，這轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)業(yè)會直接導致其利潤下降。

（二）“下游”消費者對房地產(chǎn)業(yè)利潤的影響

房地產(chǎn)開發(fā)主要有住宅開發(fā)和商業(yè)開發(fā)兩種形式。從住宅開發(fā)角度看，目前我國房地產(chǎn)行業(yè)整體上處于供過于求的狀態(tài)，消費者占據(jù)主導地位，房地產(chǎn)企業(yè)從上游被動接受的稅負不能自由地向下游產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)業(yè)成本不能被填補，導致其利潤下降。從商業(yè)開發(fā)角度看，消費者主要為商鋪租賃者，這些租賃單位在繳納稅金和購買服務時可以獲得增值稅專用發(fā)票，抵扣進項稅額，緩解一部分成本壓力，利潤不至于太低。

二、“營改增”下營業(yè)收入變動對房地產(chǎn)行業(yè)利潤的影響

營業(yè)收入對房地產(chǎn)業(yè)利潤的影響主要來源于營改增在計稅依據(jù)、稅率等方面的差異。以建筑業(yè)為例，差異如下表所示：

由表可知，營改增后的營業(yè)收入=原營業(yè)稅計算的營業(yè)收入—增值稅，所以，營改增后的營業(yè)收入相比之前下降。例如：某房地產(chǎn)企業(yè)為一般納稅人，出售一處房地產(chǎn)，獲得的營業(yè)收入為999萬元。營改增前：營業(yè)收入=999萬元；營改增后：營業(yè)收入=999/（1+11%）=900萬元。（900-999）/900=-11%，即營業(yè)收入相比之前下降了11%。因此，當其他收入一定，營業(yè)收入下降，結合上述無法轉(zhuǎn)嫁的營業(yè)成本，營改增后的利潤是下降的。

內(nèi)容　營業(yè)稅　營改增　差異計稅依據(jù)稅率　3%　一般納稅人：11%小規(guī)模納稅人：3%營業(yè)額；為納稅人銷售不動產(chǎn)收取的全部價款和價外費用銷售額；納稅人發(fā)生應稅行為取得的全部價款和價外費用區(qū)別價內(nèi)稅和價外稅的不同：營業(yè)額含稅，銷售額不含稅

三、“營改增”下稅負變動對房地產(chǎn)行業(yè)利潤的影響

營改增政策前后最顯著的變化是稅率的調(diào)整。以建筑業(yè)為例，稅率通過對營業(yè)成本和營業(yè)收入的作用，進而產(chǎn)生對利潤的影響已經(jīng)在前面詳述，本部分從房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營方式入手，以案例形式分析稅負對房地產(chǎn)業(yè)利潤的影響。

一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟發(fā)展水平不高的二線城市和一些地級市實行薄利多銷的經(jīng)營方式，因為這些地區(qū)人們的收入水平不高，房地產(chǎn)業(yè)得在保證建筑的質(zhì)量和不虧損的基礎上，盡可能將房價控制在當?shù)厝藗兛梢越邮艿姆秶鷥?nèi)，這樣使得房地產(chǎn)繳納的增值稅額較少；而在地理位置優(yōu)越、經(jīng)濟較發(fā)達的一線城市，房地產(chǎn)企業(yè)選擇高利潤經(jīng)營方式，由于在這個區(qū)域范圍內(nèi)，房價遠遠高于建筑成本，獲利能力較高，對房地產(chǎn)業(yè)按照增值稅征收時，上繳的增值稅很多。在營改增過渡時期，真正實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)結構性減稅，促進其健康持續(xù)發(fā)展的關鍵，在于確定一個合理的稅率，下面以房地產(chǎn)業(yè)為一般納稅人，增值稅按銷項稅額減去進項稅額方式征收為例，就城建稅、教育費附加、企業(yè)所得稅在政策前后的稅負差異對利潤的影響進行計算分析。例如：某房地產(chǎn)企業(yè)為一般納稅人，出售一棟寫字樓，獲得的含稅營業(yè)收入為10000萬元，含稅營業(yè)成本總額為8000萬元，（取得可抵扣稅率為11%的增值稅專用發(fā)票7400萬元）。城建稅稅率為7%，教育費附加3%，企業(yè)所得稅稅率為25%。一般納稅人“營改增”前后稅負計算對比如表所示：

由表可知，“營改增”后的房地產(chǎn)企業(yè)總體稅負減少，利潤在一定程度上有所提高，隨著“營改增”的逐步調(diào)整，增值稅的抵扣鏈條會更加完整，將進一步促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

四、結語

“營改增”政策在全國各行業(yè)全面鋪開，基本消除了重復征稅，打通了增值稅抵扣鏈條，較完整地實現(xiàn)了規(guī)范的消費型增值稅制度；用短期財政收入的“減”換取持續(xù)發(fā)展勢能的“增”，進一步減輕了企業(yè)稅負，為經(jīng)濟保持中高速增長、邁向中高端水平奠定了牢固基礎；創(chuàng)造了更加公平、中性的稅收環(huán)境，有效釋放市場在經(jīng)濟活動中的作用和活力，在推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、結構優(yōu)化、消費升級、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)和深化供給側(cè)結構性改革等方面發(fā)揮了重要的促進作用。對于房地產(chǎn)業(yè)，更應該在這次改革中抓住機遇，揚長避短，優(yōu)化經(jīng)營管理模式，加強和供應商對接，提高資金利用率，優(yōu)化成本費用，積極進行稅收籌劃，根據(jù)“營改增”政策和自身行業(yè)特點，適時調(diào)整經(jīng)營策略，減輕企業(yè)稅負，實現(xiàn)行業(yè)的裝型升級，在變革中謀求最大發(fā)展。

一般納稅人“營改增”前后稅負和凈利潤對比表單位（萬元）

［1］劉艷紅.“營改增”對房地產(chǎn)業(yè)的稅負影響及對策思考.會計之友，2016（11）.

［2］毛向榮.“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)的影響及實務探討.會計師，2016（09）.

［3］李英.探究“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)的影響.財會學習，2016（06）.

（作者單位：河北農(nóng)業(yè)大學商學院）