房地產(chǎn)業(yè)從哪里突出重圍？　
——商機(jī)：建個(gè)停車場(chǎng)

文/魏雅華

房地產(chǎn)業(yè)從哪里突出重圍？
——商機(jī)：建個(gè)停車場(chǎng)

文/魏雅華

對(duì)于2016年的中國(guó)，修建停車場(chǎng)無疑是投資最小、投資回籠最快、投資回報(bào)率最高、投資風(fēng)險(xiǎn)最小、投資安全系數(shù)最大的投資項(xiàng)目。這幾乎是一眼就能看明白的事情，不需要太多的論證和太復(fù)雜精細(xì)的計(jì)算。不過既然作為一種投資，總要作出風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，所以還是“確認(rèn)”一下為好。

一、如果你是一個(gè)中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

如果你是一個(gè)中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，很容易在這一段長(zhǎng)達(dá)五六年的房地產(chǎn)蕭條期里被兼并或吃掉。2016年，在中國(guó)一大半二三線城市中，十個(gè)中小房地產(chǎn)企業(yè)，至少有九個(gè)資金鏈即將崩斷，有七八個(gè)會(huì)因產(chǎn)能過剩而被消滅。

如果你手里有一塊地想蓋房子出售，卻連挖地基的錢都沒有了，而銀行由于呆壞賬的急劇上升，不但不會(huì)給抗風(fēng)險(xiǎn)能力低的中小企業(yè)貸款，還會(huì)追著你的屁股要債。

如果你想把手里的這塊地給賣了，這時(shí)你會(huì)發(fā)現(xiàn)，你的地已經(jīng)變成了一個(gè)燙手山芋，要么是無人問津，要么折損大半。

那么，出路在哪里？辦個(gè)停車場(chǎng)怎么樣？實(shí)現(xiàn)“山重水復(fù)疑無路，柳暗花明又一村”之夢(mèng)。

事情解決起來其實(shí)很簡(jiǎn)單，你不用蓋房子也不用挖地基了，一般來說，想要建設(shè)商品房小區(qū)的地塊，地段都不會(huì)太差。你只要到所在地的工商行政管理局去辦個(gè)開停車場(chǎng)的證，然后，你把地面用壓路機(jī)壓平，鋪上水泥，工期不過十天半個(gè)月，一個(gè)停車場(chǎng)便大體上建成了。然后，雇上四五個(gè)員工，為政府增加幾個(gè)就業(yè)崗位，就可以開張營(yíng)業(yè)了。前后不過個(gè)把月，你就開始有資金回籠了?，F(xiàn)在，活下來比什么都重要。

如果你的小區(qū)建了一半，或者剛蓋起了一兩座樓的骨架，工程只進(jìn)行了1/10，就已經(jīng)沒有錢了，你可以把工程停下來，甚至可以把挖好的地基填埋了，在空地建一座大停車場(chǎng)，立馬就有資金回籠。你會(huì)發(fā)現(xiàn)，建停車場(chǎng)比建商品房錢來得快。

二、停車場(chǎng)的上行空間巨大

中國(guó)現(xiàn)在私家車不只是白領(lǐng)才有，工薪族都開著私家車上班，可中國(guó)的城市還停留在自行車時(shí)代。近年來，汽車保有量增加的勢(shì)頭迅猛，但停車難愈演愈烈。這種落差為停車經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了巨大的上行空間。

中國(guó)城市現(xiàn)在最需要的商品是停車場(chǎng)。在城市街頭、住宅小區(qū)，因?yàn)槿鄙偻＼噲?chǎng)，在日趨擁擠的馬路旁停車成為普遍現(xiàn)象。每天，你開著車出門，首先要想的是：要去的地方有沒有停車場(chǎng)？出門停車成了一件心事。

2016年，全國(guó)有35個(gè)城市的汽車保有量超過百萬(wàn)輛，上海、北京、成都、深圳、天津、蘇州、重慶、廣州、杭州、鄭州10個(gè)城市汽車保有量超過200萬(wàn)輛。全國(guó)平均每百戶家庭擁有25輛私家車，北京平均每百戶家庭擁有63輛私家車。

截至2014年底，上海不含外省市牌照的機(jī)動(dòng)車保有量為304萬(wàn)輛，而全市居住區(qū)配建停車位為179萬(wàn)個(gè)，居住區(qū)夜間停放需求為290萬(wàn)輛，停車位的缺口為100萬(wàn)個(gè)以上。到2016年，停車位的缺口將會(huì)擴(kuò)大到200萬(wàn)個(gè)。那么，合理的汽車保有量與停車位的比例應(yīng)該是多少？根據(jù)國(guó)際慣例，汽車保有量與停車位的比例應(yīng)在1∶1.2至1∶1.4之間，如取1.4計(jì)算，到2020年，中國(guó)汽車停車位需求為34917萬(wàn)個(gè)，缺口是如此之大。所以，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，停車經(jīng)濟(jì)前景廣闊，上行空間巨大，是一個(gè)毫無疑問的朝陽(yáng)行業(yè)。

三、美國(guó)的“停車經(jīng)濟(jì)”與“停車咪表”

在美國(guó)，無論是在繁華的大都市，還是中小城市，到處都可以看到大塊的空地，這些空地都是停車場(chǎng)，每天都在創(chuàng)造財(cái)富。筆者第一次到美國(guó)的時(shí)候，驚訝于美國(guó)的商場(chǎng)、學(xué)校或辦公樓周圍有著比主建筑更大的停車場(chǎng)。美國(guó)有3億人口，擁有2.5億輛車，人均擁有0.8輛汽車。據(jù)統(tǒng)計(jì)，每輛車平均有96%的時(shí)間是處于停車狀態(tài)，而在道路上行駛的時(shí)間只有4%。這個(gè)數(shù)字告訴你，停車場(chǎng)有多么重要。

據(jù)美國(guó)學(xué)者伏契克（Vukan R. Vuchic）統(tǒng)計(jì)，城市通勤者（經(jīng)常往返者，指從家中往返工作地點(diǎn)的人）如果開車的話，每次通勤平均燃料成本不足1美元，而停車成本則超過了5美元?，F(xiàn)實(shí)創(chuàng)造了世界上最大的“停車經(jīng)濟(jì)”。整個(gè)美國(guó)的“泊車經(jīng)濟(jì)”每年帶來的收益高達(dá)260億美元，提供了100萬(wàn)個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。

幾乎所有進(jìn)入了汽車時(shí)代的發(fā)達(dá)國(guó)家，停車點(diǎn)都用“停車咪表”來收費(fèi)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國(guó)全國(guó)目前有超過500萬(wàn)個(gè)咪表在使用，大大地降低了停車場(chǎng)的人工費(fèi)用。

在美國(guó)，臨街停車位主要由市政部門經(jīng)營(yíng)，其收益約占停車業(yè)總收益的三分之一。單就“臨時(shí)停車”收費(fèi)，已經(jīng)是一個(gè)很大的數(shù)字。對(duì)于市政來說，這類停車位只是提供日常短時(shí)停車服務(wù)，很多地方的咪表都不允許超過2小時(shí)的停車時(shí)間，但在周末和節(jié)假日往往是不收費(fèi)的。停車收費(fèi)由于關(guān)乎公眾利益，是受到嚴(yán)密監(jiān)控的，“公益收費(fèi)”項(xiàng)目只允許微利或保本經(jīng)營(yíng)。

住宅區(qū)的街邊停車位一般允許長(zhǎng)停，也沒有“停車咪表”。要在這類區(qū)域合法停車，則需要攜帶房契或租約到本地法庭辦理停車證。如果無證停車，輕則被開罰單，重則被拖車公司拖走，繼而要繳納不菲的拖車費(fèi)用。

停車場(chǎng)收費(fèi)員工作技能要求很低，“停車咪表” 搶走了許多人的飯碗，也使政府失去了手中許多救貧扶困的公益崗位，這也許是“停車咪表” 在中國(guó)水土不服的重要原因。

四、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從哪里突出重圍？

讓我們先來算算建一個(gè)小型的停車場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)賬。

一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的停車位面積應(yīng)為15-16平方米（含通道面積和公攤面積），以此計(jì)算，60個(gè)車位規(guī)模的停車場(chǎng)總面積應(yīng)為1000平方米左右，土地租金因地段差異巨大而無法預(yù)估。

如果，停車場(chǎng)拿到物價(jià)局審批的收費(fèi)價(jià)格是3元每小時(shí)（旅游景區(qū)除外），按照24小時(shí)全部停滿來算，每日的總收入是4320元。如果以六成停滿計(jì)，一天的收入在3000元上下，月收入應(yīng)在6萬(wàn)元以上，年收入大約是72萬(wàn)元?？鄢?名看護(hù)員一年的工資大約8萬(wàn)元，再刨去占用土地租金大約10萬(wàn)元，開業(yè)第一年，即可以實(shí)現(xiàn)盈利40萬(wàn)-50萬(wàn)元。還有什么行業(yè)能夠比這投資更少、來錢更快？

2016年，“去庫(kù)存”已經(jīng)成為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的國(guó)策，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過剩，已是不爭(zhēng)的事實(shí)。遺憾的是，不少房企根本沒有想過，來錢更快且現(xiàn)已成為中國(guó)城市最需要的商品的，是停車場(chǎng)，停車場(chǎng)已成為短缺商品。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是不是可以從這里突出重圍？

讓我們來看看發(fā)達(dá)國(guó)家如何解決與城市建設(shè)同步的停車場(chǎng)建設(shè)問題，如何緩解汽車保有量增長(zhǎng)與停車位之間的矛盾，從而尋找可借鑒的地方。

美國(guó)政府高度重視停車場(chǎng)建設(shè)。美國(guó)自20世紀(jì)30-50年代開始出現(xiàn)停車難問題以后，停車場(chǎng)的建設(shè)就成為美國(guó)人最重視的問題之一，無論政府機(jī)構(gòu)，還是旅館商店，無論出租公寓，還是娛樂場(chǎng)所，都附建有很大的停車場(chǎng)。采用三種模式建設(shè)，即政府投資—委托經(jīng)營(yíng)模式、政府—企業(yè)投資經(jīng)營(yíng)模式和企業(yè)投資經(jīng)營(yíng)模式。國(guó)家鼓勵(lì)民間資本投資興建停車場(chǎng)，給予稅收優(yōu)惠等政策扶持，包括購(gòu)置土地費(fèi)用、停車場(chǎng)地建設(shè)及附屬建設(shè)費(fèi)用、停車場(chǎng)管理人員勞務(wù)費(fèi)用和停車場(chǎng)設(shè)備維護(hù)費(fèi)用等。停車場(chǎng)興建和運(yùn)營(yíng)資金除政府或民間投資、停車場(chǎng)收費(fèi)外，還包括部分違章停車處罰收入、機(jī)動(dòng)車擁有者上繳的停車稅等。

日本政府規(guī)定，對(duì)私營(yíng)和半官半民經(jīng)營(yíng)、建設(shè)的停車場(chǎng)，給予一定的財(cái)政補(bǔ)貼，其補(bǔ)助率為1/3。政府還動(dòng)用道路開發(fā)資金、開發(fā)銀行的特別利率融資等，對(duì)私營(yíng)和半官半民經(jīng)營(yíng)、建設(shè)的停車場(chǎng)提供低息貸款，貸款期15-25年不等，并規(guī)定起初5年只還息不還本。在稅收方面，對(duì)各類型停車場(chǎng)的企業(yè)所得稅、法人稅、地價(jià)稅、固定資產(chǎn)稅、建設(shè)稅等都有不同的減免規(guī)定，其中有的還可全免。

理順體制，依法設(shè)立專門的停車管理機(jī)構(gòu)，對(duì)停車場(chǎng)實(shí)行統(tǒng)一管理和經(jīng)營(yíng)，是發(fā)達(dá)國(guó)家的主要做法。更為重要的是把停車場(chǎng)歸入公益事業(yè)，因?yàn)樗褂玫氖枪操Y源，是絕不可以成為一種暴利行業(yè)的。這些都是值得我們效法和學(xué)習(xí)的。

確認(rèn)一個(gè)商機(jī)并不容易，商機(jī)也并不是隨時(shí)隨地都會(huì)出現(xiàn)，尤其是像停車場(chǎng)這樣的商機(jī)，及時(shí)地把房地產(chǎn)業(yè)過剩的產(chǎn)能，轉(zhuǎn)入到停車場(chǎng)上來，這不是“一石N鳥”的機(jī)會(huì)嗎？有準(zhǔn)備的人，不要讓商機(jī)從你的身邊溜走！

（作者單位：陜西電視臺(tái)經(jīng)濟(jì)頻道）