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    鼓勵(lì)房企成為“房東”是去庫存的重要途徑

    2016-09-14 02:04:04文博
    上海房地 2016年3期
    關(guān)鍵詞:長(zhǎng)租商品房房東

    文/文博

    鼓勵(lì)房企成為“房東”是去庫存的重要途徑

    文/文博

    今年,建立購租并舉的住房制度已經(jīng)被中央確定為主要方向。房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整、房企進(jìn)入深度轉(zhuǎn)型期,通過建立“薄利多租”的經(jīng)營(yíng)模式,樓市有望得到更大的發(fā)展。這項(xiàng)措施與土地供應(yīng)、稅費(fèi)調(diào)整、融資限制等一系列金融和財(cái)政相關(guān)政策的調(diào)整一起,被認(rèn)為是樓市去庫存的重要方向。

    去庫存需十年,形勢(shì)不容樂觀

    自去年以來,去庫存成為樓市最熱點(diǎn)。中國樓市庫存究竟多少?現(xiàn)在有不同的測(cè)算和數(shù)據(jù)。近日,北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉在中國金融四十人論壇微信公眾號(hào)上發(fā)表文章指出,如果考察商品房在建面積、商品房之外的保障房、公用建筑和單位自建等,庫存面積可能超過80億平方米,僅商品房在建和待售就超過50億平方米。國家統(tǒng)計(jì)局1月20日發(fā)布的2015年商品房待售面積首次突破“7億”大關(guān),達(dá)7.18億平方米。鐘偉認(rèn)為,現(xiàn)在人們常用7億平方米來概括當(dāng)下的樓市存貨,這嚴(yán)重低估了樓市面臨的供求失衡?!斑@7億平方米僅是待售面積,即非意愿性存貨?!?/p>

    有專家認(rèn)為,國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)只包括竣工后、未售出的現(xiàn)房,大量已建設(shè)未竣工以及還未開工的潛在庫存并未計(jì)算在內(nèi)。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為,樓市高庫存已經(jīng)成為當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)的痛點(diǎn),一旦計(jì)入潛在庫存數(shù)據(jù),中國樓市的庫存數(shù)量可能倍增。

    業(yè)內(nèi)專家表示,待售庫存的實(shí)際規(guī)模,應(yīng)該在國家統(tǒng)計(jì)局公布的的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上,加上已批準(zhǔn)預(yù)售但尚未銷售的7億平方米,在此基礎(chǔ)上再加71億平方米的已批未建庫存和56.1億平方米的在建未售庫存。目前我國樓市“三大塊”待消化庫存合計(jì)規(guī)模超140億平方米。如果僅考慮商品房一項(xiàng),去庫存的壓力有多大?專家認(rèn)為,2015年全年商品房銷售大約13億平方米,新開工可能還略多于此,商品房銷售和新開工相抵,2015年房地產(chǎn)庫存去化的進(jìn)展不大。再說2015年70個(gè)大中城市中,除東北地區(qū)外,大部分城市的房?jī)r(jià)同比上升,造成銷售提速困難。因此,在未來2-3年,要庫存去化唯有縮減新開工和土地購置,房地產(chǎn)投資維持-10%到零增長(zhǎng)才是唯一出路。

    據(jù)測(cè)算,按每年銷售14億平方米、每年新開工不高于10億平方米推算,中國樓市去庫存進(jìn)程大約需要維持4年,到2019年前后基本恢復(fù)正常庫存。即便按照2013年歷史最高銷售記錄(13億平方米)計(jì)算,現(xiàn)有全部庫存也要10年以上才能消化完畢,而這還是在未來不增加新增土地供應(yīng)、銷售保持旺盛態(tài)勢(shì)的情況下才可能實(shí)現(xiàn)的。

    醞釀新政,鼓勵(lì)房企成“房東”

    進(jìn)入2016年,中國房地產(chǎn)政策正發(fā)生轉(zhuǎn)向,中國樓市的政策布局也正逐步展現(xiàn),一改過去促銷售、促消費(fèi)等政策,將“租售并舉”提到臺(tái)前。據(jù)悉,相關(guān)部門正圍繞發(fā)展住房租賃市場(chǎng),研究制定相關(guān)指導(dǎo)性文件與補(bǔ)貼政策,以鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房,成為租賃市場(chǎng)的房源提供者,并鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。據(jù)了解,近日相關(guān)部門和機(jī)構(gòu)召集萬科、魔方公寓、鏈家等已試水“長(zhǎng)租”的企業(yè)詢問包括稅收、行業(yè)補(bǔ)貼、建筑標(biāo)準(zhǔn)等方面的意見或建議。

    四川省日前召開的全省住房城鄉(xiāng)工作會(huì)表示,在去庫存的措施中,要建立購租并舉的住房制度,把房產(chǎn)租賃作為重點(diǎn)行業(yè)來培育,將鼓勵(lì)大企業(yè)特別是物業(yè)企業(yè)購房出租,支持開發(fā)企業(yè)租售并舉,鼓勵(lì)在新建商品房項(xiàng)目中長(zhǎng)期持有部分房源對(duì)外出租。該省同時(shí)表示,年內(nèi)將出臺(tái)相關(guān)政策,在金融、財(cái)稅、用地等方面給從事上述產(chǎn)業(yè)的企業(yè)以支持。原中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示,推動(dòng)房屋租賃市場(chǎng)規(guī)?;l(fā)展有利于降低消費(fèi)者的入市成本和購房壓力,使其由長(zhǎng)期的購房還款轉(zhuǎn)變?yōu)槎唐诘淖饨鹬С觥N磥韺⒁孕枨鬄閷?dǎo)向改革供給模式,為房企提供一種轉(zhuǎn)型方向。

    住房城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司司長(zhǎng)日前在第五屆“中國責(zé)任地產(chǎn)TOP100”發(fā)布會(huì)上表示,當(dāng)前中央要求加快推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,加大政策環(huán)境的營(yíng)造,為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造新動(dòng)力。同時(shí),對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的產(chǎn)品進(jìn)行結(jié)構(gòu)性改革,過去依靠單一產(chǎn)品的,“一招鮮”招數(shù)已經(jīng)過時(shí),必須下大力氣改善產(chǎn)品結(jié)構(gòu),更好地適應(yīng)市場(chǎng)的新需求。

    房企看好住房租賃但面臨挑戰(zhàn)

    經(jīng)過初步測(cè)算,目前租賃市場(chǎng)涉及人口在1億人以上,年租金已經(jīng)突破1萬億,這是一個(gè)巨大的市場(chǎng),也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要機(jī)遇。因此,抓住這個(gè)機(jī)遇進(jìn)入住房租賃市場(chǎng),發(fā)展以住房租賃為主要業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè),形成薄利多租的住房商業(yè)模式,將是房企通過轉(zhuǎn)型尋求發(fā)展的一種方式。

    鏈家地產(chǎn)推出的“自如有家”租賃產(chǎn)品,從2011年開始啟動(dòng)到2015 年1月份,四年的時(shí)間,形成了20萬人的穩(wěn)定租賃客戶群體。從2015年1月份到11月份,僅10個(gè)月,又從20萬的穩(wěn)定客戶群體增加到了40萬人,業(yè)界應(yīng)不難從中看出住房租賃市場(chǎng)的廣闊前景。除鏈家外,從事長(zhǎng)租公寓行業(yè)的魔方公寓也從2014年的30家門店左右,一度躍升至2016年初的100家門店。魔方公寓CEO柳佳表示,魔方公寓還將實(shí)現(xiàn)跨越式增長(zhǎng),預(yù)計(jì)2016年門店數(shù)將達(dá)300家,2017年達(dá)600家,2018年達(dá)1000家。

    但從目前來看,發(fā)展租賃行業(yè)還面臨瓶頸,這也是相關(guān)部門收集企業(yè)需求的重要原因。據(jù)有關(guān)人士介紹,對(duì)于租賃行業(yè)來說,長(zhǎng)租行業(yè)算新興產(chǎn)業(yè),稅負(fù)仍然較重。另外,此類企業(yè)都是輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng),但目前國內(nèi)對(duì)輕資產(chǎn)的公司并沒什么抵押解決方案,因此,其在銀行借貸較難,或需要較高利率。據(jù)萬科方面介紹,目前萬科長(zhǎng)租公寓的房源大多來自工業(yè)用地或集體用地,需要批文才能改變物業(yè)性質(zhì)。萬科“被窩公寓”采用的做法是,先整體租下一些閑置房源,如農(nóng)民房、工業(yè)廠房,然后再改造,做法和如家酒店類似。

    前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國互聯(lián)網(wǎng)+長(zhǎng)租公寓商業(yè)模式創(chuàng)新與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》指出,房企雖然看好長(zhǎng)租公寓,但是仍面臨一系列的難題和挑戰(zhàn),例如盈利空間小、盈利方式不清晰、前期投入大和回報(bào)周期較長(zhǎng)等。報(bào)告指出,長(zhǎng)租公寓的回報(bào)周期短則1年,長(zhǎng)則3至4年,雖然比酒店的回報(bào)周期稍短,但對(duì)投入企業(yè)而言,仍然有不小的資金壓力。房企在公寓市場(chǎng)布局,是看中了龐大的市場(chǎng)需求,以及市場(chǎng)所蘊(yùn)含的無限潛力。通過租賃的形式,房企能夠有效地實(shí)現(xiàn)存量房去庫存,這是一種有效盤活資產(chǎn)的方式。

    另外,從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看,輕資產(chǎn)和資產(chǎn)證券化,普遍被認(rèn)為是長(zhǎng)租公寓的出路所在。由于中國存量房近億套,大規(guī)模的存量房亟待盤活,一線城市仍然有相當(dāng)多的閑置房源未流入租賃領(lǐng)域。因此,加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng),解決新市民的住房需求,將是今后一個(gè)時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存的主攻方向。

    (作者單位:山東省臨沂市園林局)

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