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    2015年全國(guó)樓市50強(qiáng)城市排行榜

    2016-09-14 02:04:02謝金龍
    上海房地 2016年3期

    文/謝金龍

    2015年全國(guó)樓市50強(qiáng)城市排行榜

    文/謝金龍

    2015年,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在寬松政策的刺激下,總體上步入了復(fù)蘇通道。同時(shí),城市間的分化也更為嚴(yán)重,當(dāng)一線和部分二線城市房?jī)r(jià)一路攀升的時(shí)候,大部分三、四線城市房?jī)r(jià)雖然不是“跌跌不休”,但堅(jiān)守降價(jià)防線的代價(jià)就是庫(kù)存高企,因此2015年“去庫(kù)存”口號(hào)叫得特別響亮。下面羅列全國(guó)2015年商品住宅成交量前50的城市并作簡(jiǎn)單的分析。

    一、 2015年全國(guó)城市商品住宅成交量TOP50

    2015年,全國(guó)商品住宅成交量前50的城市合計(jì)成交量4.2億平方米,而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)中,全國(guó)住宅成交量為11.2億平方米,也就是說,前50城市的商品住宅成交量占全國(guó)總的成交量近40%,其中前20的城市占比接近全國(guó)成交量的25%,成交量超過1000萬(wàn)平方米城市有18個(gè)。

    從成交量TOP50排名看,成交量前三名的城市分別是成都、武漢和重慶,成交量分別為2438萬(wàn)、2151萬(wàn)和1679萬(wàn)平方米,其原因主要為人口數(shù)量多,城市消費(fèi)能力尚可,房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處在增長(zhǎng)期。2014年,成都、武漢和重慶常住人口分別為1442萬(wàn)、1034萬(wàn)和2991萬(wàn),從而支撐起龐大的住房需求。至于常住人口分別是2426萬(wàn)、2152萬(wàn)的上海、北京,由于城市房地產(chǎn)發(fā)展已步入成熟期階段,土地新增供應(yīng)有限,新房交易量并不突出,隨著存量房市場(chǎng)的進(jìn)一步擴(kuò)大,二手房將主導(dǎo)這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

    可將TOP50城市進(jìn)一步分類。

    1.超重量級(jí)城市:成交量超1500萬(wàn)平方米的超重量級(jí)城市有4個(gè),分別是成都、武漢、重慶和上海(1502萬(wàn)平方米)。

    2.重量級(jí)城市:成交量介于1000萬(wàn)-1500萬(wàn)平方米之間的重量級(jí)城市有14個(gè),分別是天津、長(zhǎng)沙、佛山、沈陽(yáng)、西安、杭州、南京、青島、廣州、蘇州、合肥、濟(jì)南、北京和中山。

    3.中量級(jí)城市:成交量介于500萬(wàn)-1000萬(wàn)平方米之間的中量級(jí)城市有14個(gè),分別是東莞、鄭州、南寧、長(zhǎng)春、昆明、深圳、貴陽(yáng)、常州、無(wú)錫、寧波、烏魯木齊、南昌、太原和大連。

    4.輕量級(jí)城市:成交量低于500萬(wàn)平方米的輕量級(jí)城市有18個(gè),分別是昆山、淄博、溫州、蘭州、臺(tái)州、福州、珠海、徐州、淮安、煙臺(tái)、肇慶、廈門、惠州、??凇⒕沤?、洛陽(yáng)、清遠(yuǎn)和西寧(圖1)。

    圖1 2015年全國(guó)城市商品住宅成交量TOP50排名

    二、 2015年全國(guó)成交量TOP50城市成交量增幅排名

    從2015年TOP50城市的成交量增幅排名看,增幅前三名分別是烏魯木齊、肇慶和東莞,增幅分別為88.8%、74.1%和72.7%。主要原因可概括為以下幾點(diǎn)。

    1.有利的宏觀環(huán)境、央行多次降準(zhǔn)降息以及寬松的房地產(chǎn)政策,增加了貨幣流動(dòng)性,降低了購(gòu)房成本。

    2.地方政府積極作為,如提供相對(duì)實(shí)惠和便利的購(gòu)房落戶政策。此外,烏市還推行稅費(fèi)減免等信貸支持政策,促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn),住房公積金制度也表現(xiàn)出支持職工購(gòu)買住房的態(tài)度。

    3.城市具有地緣優(yōu)勢(shì)。新疆區(qū)位相對(duì)獨(dú)立,烏市作為新疆首府,對(duì)周邊城市人口虹吸效應(yīng)比較明顯;肇慶、東莞,分別背靠房?jī)r(jià)相對(duì)較高的廣州和深圳,肇慶房?jī)r(jià)只有廣州的一半,東莞房?jī)r(jià)更是不及深圳的三成,因此,肇慶、東莞兩城充分享受到了廣州和深圳購(gòu)房人群外溢的收益。

    值得注意的是,在2015年TOP50城市的成交量增幅排名中,位于中西部地區(qū)的洛陽(yáng)、昆明和重慶成交量有所下降,降幅分別為0.7%、1.3%和4.4%。此外,增幅較小的成都、九江、合肥等也位于中西部地區(qū),應(yīng)該說,這從一個(gè)側(cè)面反映出東部地區(qū)樓市暖意更濃(圖2)。

    圖2 2015年全國(guó)成交量TOP50城市的成交量增幅排名

    三、 2015年全國(guó)成交量TOP50城市成交價(jià)排名

    從2015年全國(guó)成交量TOP50城市成交價(jià)排名來看,成交均價(jià)前三名分別是深圳、上海和北京,成交均價(jià)分別為3.4萬(wàn)元/平方米、3.2萬(wàn)元/平方米和2.8萬(wàn)元/平方米。排名比較出人意外的是廣州,同為一線城市,其住房均價(jià)為1.5萬(wàn)元/平方米,不及其他三個(gè)一線城市均值的一半,位列此排行榜的第八位,在全國(guó)范圍城市住房均價(jià)中的排名可能更靠后,有點(diǎn)失了一線城市的“身份”。

    整體上看,2015年全國(guó)成交量TOP50城市的房?jī)r(jià)跨度較大,房?jī)r(jià)最低的九江和洛陽(yáng)不及5000元/平方米,不到北上深的兩成??蓪⑦@些城市進(jìn)一步分類。

    1.超高房?jī)r(jià)城市: 均價(jià)高于2萬(wàn)元/平方米的城市,包括深圳、上海、北京和廈門等4個(gè)。

    2.高房?jī)r(jià)城市:均價(jià)為1萬(wàn)-2萬(wàn)元/平方米的城市,包括杭州、珠海、南京、廣州、福州、溫州、蘇州、寧波、天津、臺(tái)州、東莞和大連等12個(gè)。

    3.中等房?jī)r(jià)城市:根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),2015年全國(guó)商品住宅均價(jià)為6472元/平方米,因此,我們把商品住宅均價(jià)為6500-10000元/平方米的城市,定為中等房?jī)r(jià)城市,包括太原、鄭州、昆山、海口、武漢、佛山、南昌、青島、濟(jì)南、無(wú)錫、合肥、肇慶、昆明、南寧、成都、西安、徐州、重慶、常住和煙臺(tái)等20個(gè)。

    4.低房?jī)r(jià)城市:均價(jià)低于6500元/平方米的城市,包括沈陽(yáng)、惠州、長(zhǎng)春、蘭州、長(zhǎng)沙、中山、淄博、淮安、烏魯木齊、西寧、清遠(yuǎn)、貴州、九江和洛陽(yáng)等14個(gè)(圖3)。

    圖3 2015年全國(guó)成交量TOP50城市成交價(jià)排名

    四、 2015年全國(guó)成交量TOP50城市成交價(jià)漲幅排名

    從2015年全國(guó)成交量TOP50城市成交價(jià)漲幅排名來看,成交均價(jià)漲幅前三名分別是深圳、上海和肇慶,漲幅分別為33.6%、18%和13.4%。此外,武漢、南京和合肥等城市成交均價(jià)漲幅也超過10%。這些城市房?jī)r(jià)漲幅大,一個(gè)共同的特點(diǎn)就是新建商品住宅存銷比非常低,基本上都低于8個(gè)月,合肥、南京甚至低于6個(gè)月,也就是樓市處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。成交價(jià)漲幅較大的原因主要有兩點(diǎn)。

    1.量增帶來了價(jià)漲。深圳、上海和肇慶三個(gè)城市成交量增幅也較大,增幅分比為67.6%、54.6%和74.1%。

    2.成交結(jié)構(gòu)因素。如在2015年,深圳、上海6萬(wàn)元/平方米以上的豪宅公寓成交套數(shù)分別比2014年增長(zhǎng)了373%和863%,遠(yuǎn)高于住宅成交量的平均增幅,從而拉高了住宅成交均價(jià),肇慶情況也類似。

    此外,值得注意的是,2015年全國(guó)成交量TOP50城市成交價(jià)漲幅排名中,成交均價(jià)下跌的城市達(dá)15個(gè),占50個(gè)城市的30%,跌幅最大的三個(gè)城市分別是淮安、烏魯木齊和臺(tái)州,跌幅分別是16.3%、16.5%和16.9%,通過以價(jià)換量的方式,使得全年成交量增幅表現(xiàn)較好(圖4)。

    圖4 2015年全國(guó)成交量TOP50城市成交價(jià)漲幅排名

    五、 2015年全國(guó)成交量TOP50城市量?jī)r(jià)關(guān)系分類

    為了更貼合實(shí)際情況,考慮通脹因素和一定的市場(chǎng)波動(dòng),在此簡(jiǎn)單地把2015年CPI 1.4%漲幅作為房?jī)r(jià)上漲的分界線,同時(shí)將-0.7%-0.7%(CPI值絕對(duì)值的50%)作為波動(dòng)區(qū)間,考慮成交量-1%-10%(根據(jù)Top50城市成交量增長(zhǎng)情況)作為波動(dòng)區(qū)間,可分出如下八類商品住宅市場(chǎng)。

    1.量?jī)r(jià)齊漲的市場(chǎng):當(dāng)成交均價(jià)漲幅高于2.1%,成交量增幅大于10%,我們定其為量?jī)r(jià)齊漲的市場(chǎng),這樣的城市有21個(gè),占成交量TOP50城市的42%。其中深圳、上海、肇慶、東莞、武漢和南京等城市最為突出,在商品住宅均價(jià)漲幅接近或超過10%時(shí),成交量也超過了30%。

    2.價(jià)漲量穩(wěn)的市場(chǎng):當(dāng)成交均價(jià)漲幅高于2.1%,成交量增幅介于-1%-10%,我們定其為價(jià)漲量穩(wěn)的市場(chǎng),這樣的城市只有合肥,城市商品住宅供應(yīng)相對(duì)不足,使成交量保持穩(wěn)定。

    3.價(jià)漲量跌的市場(chǎng):當(dāng)成交均價(jià)漲幅高于2.1%,成交量增幅低于-1%,我們定其為價(jià)漲量跌的市場(chǎng),這樣的城市只有昆明,由于定向開發(fā)項(xiàng)目的減少,它在量跌的情況下,成交均價(jià)反而有所增長(zhǎng)。

    4.價(jià)穩(wěn)量增的市場(chǎng):當(dāng)成交均價(jià)漲幅介于0.7%-2.1%,成交量增幅高于10%,我們定其為價(jià)穩(wěn)量增的市場(chǎng),這樣的城市有5個(gè),包括長(zhǎng)沙、無(wú)錫、寧波、淄博和青島。

    5.相對(duì)穩(wěn)定的市場(chǎng):當(dāng)成交均價(jià)漲幅介于0.7%-2.1%,成交量增幅介于-1%-10%,我們定其為相對(duì)穩(wěn)定的市場(chǎng),這樣的城市只有西寧和長(zhǎng)春。

    6.價(jià)跌量漲的市場(chǎng):當(dāng)成交均價(jià)漲幅低于0.7%,成交量增幅高于10%,我們定其為價(jià)跌量漲的市場(chǎng),這樣的城市有14個(gè),包括臺(tái)州、烏魯木齊、淮安、福州、清遠(yuǎn)、徐州、南寧、煙臺(tái)、??凇⑸蜿?yáng)、中山、廣州、大連和貴陽(yáng)。

    7.價(jià)跌量穩(wěn)的市場(chǎng):當(dāng)成交均價(jià)漲幅低于0.7%,成交量增幅介于-1%-10%,我們定其為價(jià)跌量穩(wěn)的市場(chǎng),這樣的城市有5個(gè),包括南昌、洛陽(yáng)、成都、九江和常州。

    8.量?jī)r(jià)齊跌的市場(chǎng):當(dāng)成交均價(jià)漲幅低于0.7%,成交量增幅低于10%,我們定其為量?jī)r(jià)齊跌的市場(chǎng),這樣的城市只有重慶,其高層、洋房及別墅等三類產(chǎn)品成交量全部下降,主力產(chǎn)品高層和高端產(chǎn)品別墅價(jià)格的下滑帶來了成交均價(jià)的整體下降(圖5)。

    圖5 2015年全國(guó)成交量TOP50城市量?jī)r(jià)增長(zhǎng)關(guān)系

    (作者單位:上海易居房地產(chǎn)研究院)

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