化解房地產(chǎn)庫(kù)存應(yīng)注意什么

文/陳杰

化解房地產(chǎn)庫(kù)存應(yīng)注意什么

文/陳杰

去年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次提化解房地產(chǎn)庫(kù)存，這是繼去年11月10日習(xí)近平主席在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議講話中第一次提出要化解房地產(chǎn)庫(kù)存、12月14日中央政治局經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議高度強(qiáng)調(diào)化解房地產(chǎn)庫(kù)存的重要性后，中央領(lǐng)導(dǎo)在短短一個(gè)多月內(nèi)第三次提到房地產(chǎn)去庫(kù)存，而且一次比一次更加重視，也一次比一次有更明確的解決思路。

中央清醒地認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)的庫(kù)存壓力及可能引發(fā)的經(jīng)濟(jì)金融隱患

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2015年11月末全國(guó)商品房待售面積6.9637億平方米，如果按照去年1-11月全國(guó)商品房銷(xiāo)售均價(jià)6821元/平方米來(lái)計(jì)算，潛在市場(chǎng)價(jià)值為4.7萬(wàn)億元。即使按照20%毛利潤(rùn)率扣除開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售利潤(rùn)之后，也有4萬(wàn)億元級(jí)別的資本投入被積壓，無(wú)法有效周轉(zhuǎn)并處以高度危險(xiǎn)之中，此外還讓開(kāi)發(fā)商每天都新增10億元以上的財(cái)務(wù)費(fèi)用負(fù)擔(dān)。這4萬(wàn)億元的資本積壓，開(kāi)發(fā)商自身的自有資本金大概只占據(jù)三分之一，三分之二來(lái)自銀行貸款或影子銀行的融資。如果積壓在待售商品房中的近三萬(wàn)億元信貸資金不能及時(shí)有效回收，形成哪怕15%-20%的壞賬，也將在短期內(nèi)對(duì)全國(guó)金融體系安全構(gòu)成嚴(yán)重沖擊。

近半年來(lái)，全國(guó)商品房銷(xiāo)售情況實(shí)際上已經(jīng)出現(xiàn)一些改善。如去年1-11月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積10.9億平方米，同比增長(zhǎng)7.4%，增速比1-10月份提高了0.2個(gè)百分點(diǎn)。同期商品房銷(xiāo)售額7.4522萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)達(dá)到15.6%，增速比1-10月提高0.7個(gè)百分點(diǎn)。無(wú)論商品房銷(xiāo)售面積還是銷(xiāo)售額，在去年3月30日樓市系列新政刺激之后都出現(xiàn)觸底反彈的強(qiáng)勁趨勢(shì)，兩個(gè)指標(biāo)的增速在5月由負(fù)轉(zhuǎn)正之后逐月擴(kuò)大增幅。而且從3月之后，房地產(chǎn)銷(xiāo)售額增速持續(xù)高于銷(xiāo)售面積增速一倍多，表明出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的局面，市場(chǎng)人氣明顯恢復(fù)。

回頭來(lái)看，去年2-3月份是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最危險(xiǎn)的時(shí)候，量?jī)r(jià)齊跌，市場(chǎng)一片悲觀，人氣渙散，市場(chǎng)交易進(jìn)入冰凍期。經(jīng)測(cè)算，一線城市3月平均的房地產(chǎn)去庫(kù)存周期都高達(dá)15個(gè)月以上，二線城市上升為25個(gè)月，其他城市更是高達(dá)39個(gè)月。但“330樓市新政”之后，各主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)壓力明顯減輕，市場(chǎng)交易上升強(qiáng)勁。

目前上海、北京和深圳等熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)去庫(kù)存周期已經(jīng)下降到12個(gè)月以下，這些熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的不是去庫(kù)存壓力，而是急需補(bǔ)庫(kù)存來(lái)緩解房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的壓力。按照銷(xiāo)售均價(jià)，一線城市這半年來(lái)商品住宅價(jià)格平均上漲幅度都超過(guò)10%。綜合各大房屋中介機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)，北上深廣有相當(dāng)部分的熱點(diǎn)樓盤(pán)甚至幾個(gè)月就暴漲了50%-60%。就全國(guó)來(lái)看，去年11月末商品房銷(xiāo)售均價(jià)相對(duì)去年同期也有7%的增長(zhǎng)。就房地產(chǎn)庫(kù)存而言，近幾個(gè)月的房地產(chǎn)庫(kù)存總量雖然還在增加，但庫(kù)存的增長(zhǎng)已經(jīng)明顯放慢，如10月庫(kù)存比9月增加2122萬(wàn)平方米，而11月比10月就只增加1004萬(wàn)平方米，新增額不到前一期的一半。

如何理解在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售實(shí)際已經(jīng)出現(xiàn)較大緩和、去庫(kù)存正在有序進(jìn)行、部分熱點(diǎn)城市反而面臨嚴(yán)峻的房?jī)r(jià)上漲壓力的時(shí)候，中央?yún)s突然高調(diào)地三令五申要求加快化解房地產(chǎn)庫(kù)存？這或許表明，中央透過(guò)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)一些表面回暖現(xiàn)象，看到更長(zhǎng)遠(yuǎn)的挑戰(zhàn)。在房地產(chǎn)這個(gè)特殊的市場(chǎng)上，市場(chǎng)銷(xiāo)售短期不暢并不可怕，怕的是長(zhǎng)期預(yù)期被持續(xù)看空。房地產(chǎn)長(zhǎng)期內(nèi)的供給過(guò)剩，成為了懸在中國(guó)經(jīng)濟(jì)頭上的達(dá)摩克利斯之劍。雖然今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售有較大恢復(fù)，但支撐反彈的是近幾年被各種限制性政策壓制的剛性需求，以及大量居民上半年投資股市獲得豐厚收益套現(xiàn)后到樓市來(lái)避險(xiǎn)的需求。這種需求在短期集中釋放之后，后續(xù)的需求顯然乏力。如權(quán)威數(shù)據(jù)反映，我國(guó)目前城鎮(zhèn)住房存量面積已經(jīng)超過(guò)240億平方米，且其中近二十年修建的占到90%以上，短期內(nèi)有更新需求的比例很低，城鎮(zhèn)戶籍人口的人均住房面積超過(guò)36平方米，超過(guò)中等發(fā)達(dá)國(guó)家的平均水平，城市戶籍家庭多套房比例很高，并有大量房屋空置。政府可能意識(shí)到，靠現(xiàn)有戶籍居民來(lái)解決房地產(chǎn)庫(kù)存絕不是長(zhǎng)久之計(jì)，必須盡早啟動(dòng)非城市戶籍人口和新市民的住房需求，來(lái)化解房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期性供需不平衡。

化解房地產(chǎn)庫(kù)存，需要注意以下幾個(gè)問(wèn)題

（一）化解房地產(chǎn)庫(kù)存必須配合去房地產(chǎn)產(chǎn)能

要從根本上化解房地產(chǎn)庫(kù)存，就必須先從去房地產(chǎn)產(chǎn)能入手。目前看來(lái)，年均15億平方米新開(kāi)工面積的房地產(chǎn)產(chǎn)能遠(yuǎn)遠(yuǎn)過(guò)剩了。近年中國(guó)年均新增的城鎮(zhèn)人口2000萬(wàn)，即使每年新增城鎮(zhèn)化人口都市民化為城市定居者，且都能買(mǎi)得起35平方米商品住宅，這也只能消費(fèi)掉7億平方米商品住宅。更何況近年城鎮(zhèn)化速度實(shí)際放緩了，2014年下滑為新增1800萬(wàn)城鎮(zhèn)人口。未來(lái)城鎮(zhèn)化難度在逐年加大，新增城鎮(zhèn)人口集中在一二線城市，過(guò)剩房地產(chǎn)產(chǎn)能集中在三四線城市，加大了房地產(chǎn)產(chǎn)能過(guò)剩的空間不匹配。

對(duì)于過(guò)剩房地產(chǎn)產(chǎn)能，要多管齊下。已經(jīng)興建的房屋，如果當(dāng)?shù)貨](méi)有有效需求或需求不足，就要盡早轉(zhuǎn)變用途。房地產(chǎn)業(yè)也存在大量落后產(chǎn)能，對(duì)于建筑標(biāo)準(zhǔn)不足、設(shè)計(jì)落后、戶型不合理、環(huán)境不宜居、環(huán)保節(jié)能不達(dá)標(biāo)的在建項(xiàng)目，要及時(shí)關(guān)停并轉(zhuǎn)，以免造成資金和材料的雙重浪費(fèi)。鼓勵(lì)大企業(yè)兼并小企業(yè)，提倡房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)重組，加快房地產(chǎn)業(yè)整合，提升產(chǎn)業(yè)集中度，提高產(chǎn)業(yè)化水平。

（二）化解房地產(chǎn)庫(kù)存的出發(fā)點(diǎn)是保證金融安全

長(zhǎng)去庫(kù)存周期蘊(yùn)含的最大風(fēng)險(xiǎn)，就是資金回籠風(fēng)險(xiǎn)以及隨之而來(lái)的價(jià)格下跌風(fēng)險(xiǎn)，這會(huì)給銀行等金融體系帶來(lái)很大壓力。但千萬(wàn)不能把房地產(chǎn)去庫(kù)存當(dāng)成又一次刺激房地產(chǎn)投資，讓地方政府回到高度依賴房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和土地財(cái)政的老路上。雖然地方政府在經(jīng)濟(jì)低迷情況下有強(qiáng)烈地依靠房地產(chǎn)投資來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)與財(cái)稅的沖動(dòng)，但如果明確化解房地產(chǎn)庫(kù)存的要義是化解房地產(chǎn)庫(kù)存所蘊(yùn)含的金融風(fēng)險(xiǎn)，那么在“保投資”和“穩(wěn)價(jià)格”之間必然只能選一個(gè)而不能兩個(gè)都想要，只能通過(guò)壓縮供給、提高需求來(lái)恢復(fù)供需平衡，房?jī)r(jià)才可能得到穩(wěn)定。增加房地產(chǎn)投資不是化解房地產(chǎn)庫(kù)存戰(zhàn)略中的可選項(xiàng)。擺脫房地產(chǎn)高庫(kù)存的反復(fù)出現(xiàn)，需要從消除地方政府對(duì)房地產(chǎn)投資和土地財(cái)政依賴度的根源出發(fā)。

（三）化解房地產(chǎn)庫(kù)存并非只能通過(guò)刺激購(gòu)房需求來(lái)實(shí)現(xiàn)

住房不是只有買(mǎi)才能叫消費(fèi)，租同樣也是消費(fèi)，而且是更有彈性和活力的消費(fèi)。要想真正推進(jìn)住房制度改革以滿足新市民的住房需求，就要尊重新市民住房支付能力普遍低下的事實(shí)，如果不恰當(dāng)?shù)刈屗麄冞^(guò)早買(mǎi)房，短期看似解決問(wèn)題，長(zhǎng)期可能產(chǎn)生很多隱患。對(duì)新市民而言，應(yīng)該降低住房消費(fèi)門(mén)檻，大力構(gòu)建租售并舉的新型住房市場(chǎng)，并配合相應(yīng)的商業(yè)住房金融創(chuàng)新和政策性住房金融體系的建立。面向市民全體，鼓勵(lì)建立長(zhǎng)租市場(chǎng)和專(zhuān)業(yè)化的租房公司，政府主導(dǎo)的公共租賃住房公司和社會(huì)主體興辦的非營(yíng)利性社會(huì)租房機(jī)構(gòu)，兩者都需要有，要建立適合不同人不同住房需求的多層次住房供應(yīng)體系。

（四）化解房地產(chǎn)庫(kù)存要以充分發(fā)揮市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制為前提

當(dāng)前房地產(chǎn)高庫(kù)存的出現(xiàn)，從根本上說(shuō)，緣于歷史上市場(chǎng)供需機(jī)制的雙面扭曲。在政府各種不恰當(dāng)?shù)母深A(yù)下，居民對(duì)住房的投機(jī)性需求被放大，向開(kāi)發(fā)商釋放了錯(cuò)誤的信號(hào)，刺激了過(guò)度供給的發(fā)生。如今化解已經(jīng)形成的房地產(chǎn)庫(kù)存，就不能再重蹈覆轍，讓價(jià)格信號(hào)繼續(xù)失真。雖然穩(wěn)定房?jī)r(jià)對(duì)金融體系安全十分重要，但絕不是房?jī)r(jià)一點(diǎn)不能向下調(diào)整。在金融體系安全可以接受的范疇內(nèi)，讓開(kāi)發(fā)商進(jìn)行必要的價(jià)格調(diào)整是十分需要的，以此才能找到可持續(xù)的供需平衡點(diǎn)。

（五）化解房地產(chǎn)庫(kù)存要與房地產(chǎn)金融創(chuàng)新結(jié)合起來(lái)

棚戶區(qū)改造現(xiàn)在提倡全面貨幣化安置，可以認(rèn)為有助于配合化解房地產(chǎn)庫(kù)存，但真正實(shí)現(xiàn)目標(biāo)還需要有融資創(chuàng)新支持。從近幾年的市場(chǎng)經(jīng)歷來(lái)看，金融體系對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)整的忍受度還有比較大的空間，多虧了長(zhǎng)期執(zhí)行的較高的首付率，保證了銀行按揭貸款的安全。這點(diǎn)在未來(lái)總體上還要堅(jiān)持。但對(duì)一部分財(cái)富不足、收入增長(zhǎng)預(yù)期很強(qiáng)的群體，如技術(shù)白領(lǐng)、醫(yī)生、大學(xué)教師等，可以考慮通過(guò)適當(dāng)?shù)膭?chuàng)新金融產(chǎn)品來(lái)放寬首付限制，鼓勵(lì)其早點(diǎn)擁有住房。此外，住房按揭貸款資金本身的流動(dòng)性可以通過(guò)按揭貸款證券化來(lái)大大加強(qiáng)，這樣就可以降低居民住房融資成本。這方面住房公積金貸款證券化已經(jīng)起步，但還有不少待完善之處。

（作者系上海財(cái)經(jīng)大學(xué)高等研究院院長(zhǎng)助理、不動(dòng)產(chǎn)研究所執(zhí)行所長(zhǎng)。本文原載于2015年12月29日《東方早報(bào)》。）