房地產(chǎn)去庫存成為“國家任務”

文/卞文志

房地產(chǎn)去庫存成為“國家任務”

文/卞文志

“房地產(chǎn)”在時隔三年后再次以較大篇幅在中央經(jīng)濟工作會議議題中出現(xiàn)，成為2016中國經(jīng)濟工作的重點之一。中央經(jīng)濟工作會議提出的“擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存”抓住了解決房地產(chǎn)市場問題的牛鼻子，而實現(xiàn)去庫存需要多管齊下，供需兩側同時施力。為此，《人民日報》還特地以“房地產(chǎn)去庫存成為‘國家任務’”為題發(fā)表評論文章指出：基于目前的樓市特點與人口特征，去年（2015）年底召開的中央經(jīng)濟工作會議為樓市去庫存開出的藥方更加突出改革紅利，按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

房地產(chǎn)投資下降正在拖累經(jīng)濟增長

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至2015年11月末，我國商品房待售面積69637萬平方米，比10月末增加1004萬平續(xù)出現(xiàn)負增長，且有逐月下降趨勢。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2015年前11個月，全國房地產(chǎn)投資開發(fā)增速降至1.3%，僅為2014年同期水平的十分之一。其中，住宅投資增長0.7%，幾近停滯狀態(tài)。受房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)績下滑的影響，其上下游產(chǎn)業(yè)鏈包括鋼鐵、水泥、平板玻璃等因產(chǎn)能過剩陷入大幅虧損。另外，銀行不良貸款率大幅提升，預計2015年底整個銀行體系的不良率接近2%，個別銀行將高達到3%，面臨著較大的金融風險。有機構測算，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金中50%來自銀行貸款，在定金和預收款中，來自銀行貸款的比例也有15%之多。

受不動產(chǎn)特點的局限，樓市回暖程度的市場表現(xiàn)并不一致，壓力分化是全年樓市最突出的特點。分區(qū)域看，去年1-11月份，東部地區(qū)商品房銷售面積同比增長 9.6%，增速比1-10月份提高0.3個百分點，而西部地區(qū)商品房銷售面積同比增長3.8%，增速回落0.1個百分點。從城市來看，庫存壓力更非“全國一盤棋”。過去幾年住房需方米。即便庫存仍在增加，去年前11個月，我國還新開工房屋140569萬平方米。這意味著新房仍將源源不斷涌向市場。社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛算了一筆賬：截至2015年底，我國商品住房總庫存預計達到39.96億平方米，其中現(xiàn)房庫存約4.26億平方米，去化周期23個月，期房庫存約35.7億平方米，需要4.5年來消化。

2015年以來，由于受庫存壓力的影響，房地產(chǎn)投資同比增幅持續(xù)放緩和快速下滑。2015年房地產(chǎn)住宅投資同比增幅持續(xù)下滑，已快接近2009年2月的歷史最低值。房地產(chǎn)投資下降直接拖累了經(jīng)濟增長，初步測算，2015年前三季度，房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的直接貢獻率已降到只有0.04個百分點，創(chuàng)下2000年以來的新低，幾乎要落入負貢獻軌道。由此可見，當前因庫存高企帶來的房地產(chǎn)市場投資下滑已十分明顯。

房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在2014年勉強“保十”后，2015年一季度開始一直徘徊在個位數(shù)，甚至在9-11月連求“同跌同漲”的局面，在2015年終結，樓市進入了一個全面大分化時期：一線城市和人口基本面較好的二線城市，住房需求持續(xù)高漲，總體上呈現(xiàn)“量穩(wěn)價增”的局面；其他二線城市和部分三線城市從規(guī)模擴張轉為結構優(yōu)化，總體步入“量減價穩(wěn)”階段，有一定的庫存壓力；部分三線城市和四線城市需求總體乏力，“有量無價”，庫存壓力增大。

房地產(chǎn)去庫存應從供需兩端發(fā)力

一直以來，房地產(chǎn)市場冷熱都是有關經(jīng)濟走勢的風向標，2016年的經(jīng)濟布局之中自然少不了對房地產(chǎn)市場的規(guī)劃布局。2015年12月14日，中共中央政治局召開會議強調，要化解房地產(chǎn)庫存，通過加快農(nóng)民工市民化，推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，擴大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。其中，“農(nóng)民工市民化”的提法與此前市場傳聞的“財政補貼首次進城買房的農(nóng)民”不謀而合，也被認為是最大亮點。其實，在中央政治局會議之前，高層曾三次在公開場合提到房地產(chǎn)業(yè)，其核心內容十分一致，直指“去庫存”。住建部此前也曾發(fā)布文件，支持房企將過剩房源向社會出租，并強調庫存高企的三四線城市無須再蓋新樓。

化解房地產(chǎn)庫存是解決促投資、降風險等問題的“絕對藥方”，因此，不僅要多方面多管齊下，還應從供需兩端同時發(fā)力。在實施這些措施時，首先，要擴大有效需求，加大對農(nóng)業(yè)轉移人口在中小城市、城鎮(zhèn)首次購買住房的政策支持力度，例如給予財政補貼、稅收減免、利息補貼等支持政策。同時擴大公積金繳存基本面，以低貸款利率更大程度支持該群體購房。其次，改變以增量為主的調控方式。在當前形勢下，采用以增量供應為主的調控方式已不適應市場化需求，在一定增量供給的前提下利用二手房市場和租賃市場存量去庫存，可以有效防止總量供給過剩。再次，建立以需求為導向的房地產(chǎn)供給結構。例如可以購租并舉，發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務的專業(yè)化企業(yè)。最后，在保障類住房的提供上，大幅增加貨幣補貼的比例，由新建轉為收購，以最大程度盤活存量待售新房、二手房等存量住房。另外可取消普通住宅與非普通住宅的劃分，降低改善性人群的購房成本。當然，必須認識到，在未來一段時間內去庫存的趨勢不會改變，這也就意味著政策仍將保持持續(xù)寬松。而在結構失衡的局面下，一線城市與部分人口凈流入明顯的二線城市住房仍顯短缺，因此，也應警惕政策寬松引發(fā)的該類城市房價大幅上揚。

優(yōu)惠政策讓“居者有其屋”夢想不再遙遠

中央經(jīng)濟工作會議提出：化解房地產(chǎn)庫存，要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，把公租房擴大到非戶籍人口，采取鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降價、取消過時的限制性措施等方法。尤其在近期，中央已多次提及房地產(chǎn)庫存問題，其重要性可見一斑。

在近期舉行的2016網(wǎng)易經(jīng)濟學家年會上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長任志強就指出，與此前幾個樓市周期相比，樓市高庫存成為阻礙房地產(chǎn)投資增長的主要原因，而房地產(chǎn)開發(fā)投資又與經(jīng)濟走勢有高度的正相關性?，F(xiàn)階段，商品房庫存問題嚴重的是三四線城市，不僅庫存大，且多民間借貸融資，出現(xiàn)資金鏈斷裂和銀行壞賬的風險很大。而大城市受人口限制，在諸多政策上不能放開，所以去庫存重點還是在三四線城市。另有專家認為，通過加快農(nóng)民工市民化實現(xiàn)去房地產(chǎn)庫存后，還需要一系列配套改革跟進。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一建議，要通過改革戶籍制度、調整計劃生育政策、開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權和農(nóng)民住房財產(chǎn)權依法有償轉讓和抵押貸款的試點等，讓更多符合條件的農(nóng)業(yè)轉移人口和城鎮(zhèn)居民在城鎮(zhèn)購房和租房，助力化解商品房庫存。

此次中央經(jīng)濟工作會議提出，推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，是針對房地產(chǎn)市場去庫存的一項重要舉措。據(jù)早前媒體報道，河南省濮陽市是較早試行這一政策的城市。根據(jù)《濮陽市人民政府關于支持農(nóng)民進城購房促進住房消費的實施辦法》，從2015年12月3日起，政府對農(nóng)民所購新建商品住房每平方米補貼150元，對第二套改善性住房每平方米補貼100元，對購買二手房的每平方米補貼200元。這種做法隨著中央經(jīng)濟工作會議的定調，有可能會迅速在全國各地推廣。

據(jù)《中國住房發(fā)展報告2015-2016》測算，按照未來5年1億人城鎮(zhèn)化計算，如果70%的家庭人口在城鎮(zhèn)購房（人均33.3平方米），每年以農(nóng)民工為主體的購房需求可達4.6億平方米，未來5年總共需求23.1億平方米。相信隨著國家相關政策的逐步落實和中央經(jīng)濟工作會議的部署，將有越來越多的農(nóng)民工融入城市生活，享受公租房或將不再受戶籍的牽絆，更多的房源將走向市場，更多城市將取消限購政策，“購租并舉”等制度可能會讓“居者有其屋”的夢想不再遙遠，也將為化解房地產(chǎn)庫存、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場提供一條行之有效的現(xiàn)實路徑。

（作者單位：山東省臨沂市園林局）