淺析房地產(chǎn)去庫存問題

文/雨山

淺析房地產(chǎn)去庫存問題

文/雨山

2015年11月10日，習近平總書記在中央財經(jīng)領(lǐng)導小組會議上強調(diào)，要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。12月14日召開的中央政治局會議提出，要化解房地產(chǎn)庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。隨后召開的中央經(jīng)濟工作會議，又將化解房地產(chǎn)庫存列入2016年經(jīng)濟社會發(fā)展五大任務之一。中央高層就房地產(chǎn)庫存頻頻發(fā)聲，足見解決問題之迫切。房地產(chǎn)高庫存不僅導致房地產(chǎn)開發(fā)投資增速屢創(chuàng)新低，而且拖累了經(jīng)濟，也讓地方政府土地財政持續(xù)萎縮，金融風險上升。因此，化解房地產(chǎn)庫存的意義，不僅僅在于使房地產(chǎn)業(yè)回歸健康持續(xù)發(fā)展軌道，更體現(xiàn)了中央對房地產(chǎn)業(yè)充當中國經(jīng)濟穩(wěn)定器的厚望。

一、 我國房地產(chǎn)庫存現(xiàn)狀

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至2015年11月，全國商品房待售面積達69637萬平方米，庫存繼續(xù)走高。這只是我國房地產(chǎn)市場的庫存的冰山一角，畢竟待售面積并不能反映真實庫存。商品房待售面積的統(tǒng)計口徑是：報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑以及房地產(chǎn)公司自用房、周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。由此可見，待售面積統(tǒng)計有兩大要素：一是已竣工；二是可供銷售或出租。我國房地產(chǎn)市場真實的庫存，除待售面積外，還應包括未竣工的在建面積（扣除預售）和尚未開工的企業(yè)拿地。

筆者認為，使用待售面積和在建面積的劃分，因二者有交叉而并不科學。不妨把待售面積和在建面積放在一塊兒來研究，因為相較尚未開工的地塊，它們給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的壓力是不同的。前者是即期壓力，后者是遠期壓力。即期壓力更能準確反映房企面臨的庫存壓力現(xiàn)狀。這一庫存壓力可以這樣大致推算出來：即期庫存=累計新開工面積-累計銷售面積。從2000-2015年9月，我國商品房新開工面積累計達到171.4億平方米，累計銷售面積115.4億平方米，在過去的15年中，有56億平方米未銷售。我國商品房銷售面積的峰值是2013年，銷售面積高達13億平方米。即使按照這一最高值計算，庫存的消化也需要四年多的時間。當然，這只是理論上的推算。事實上，在我國房地產(chǎn)市場高度分化的情況下，各個城市區(qū)域庫存的消化自然是千差萬別，即便同一個城市，不同的城區(qū)情況也不相同。熱點城市與非熱點城市不同，城市中心與市郊不同。筆者擔憂的是，那些伴隨著造城運動“長”出來的眾多樓盤，去化周期將會相當漫長。

我國房地產(chǎn)市場庫存過剩呈現(xiàn)相對性、階段性、結(jié)構(gòu)性三大特征。

（一）相對性

高房價是遏制市場購買力的最重要因素。央行12月24日發(fā)布的2015年第四季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查結(jié)果顯示，52.0%的居民認為目前房價“高，難以接受”，較上季提高2.4個百分點。在此，不妨把這一百分比數(shù)值稱為房價痛苦指數(shù)。事實上，自有央行調(diào)查以來，房價痛苦指數(shù)基本上都在50%以上的高位運行。由此可見，所謂的過剩，并非絕對過剩。

（二）階段性

我國房地產(chǎn)市場的庫存過剩是階段性的，因為城鎮(zhèn)化還有相當?shù)陌l(fā)展空間。李克強總理2015年1月在達沃斯論壇上表示，中國實現(xiàn)現(xiàn)代化必然伴隨著城鎮(zhèn)化，對房地產(chǎn)的剛性需求是長期的。至于房地產(chǎn)市場在一定時間內(nèi)出現(xiàn)調(diào)整，這也是正常的。

（三）結(jié)構(gòu)性

當前我國商品房市場一個很突出的問題是，房地產(chǎn)市場發(fā)展嚴重失衡，結(jié)構(gòu)性過剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存。一線城市和部分二線核心城市供求矛盾突出，房價畸高；而眾多的三四線城市以及部分二線非熱點城市則庫存高企，樓市低迷，房價盤整甚至下跌。

二、高庫存的成因

造成我國房地產(chǎn)市場階段性和結(jié)構(gòu)性過剩的主要原因如下。

（一）供求規(guī)律使然

在黃金十年，房價之所以“任性”，乃供求規(guī)律使然。商品房的短缺，給了房價飆升的充分理由。當然，商品房的短缺不可能永遠持續(xù)下去。高房價之下的高利潤，吸引著越來越多的社會資金和資源進入房地產(chǎn)業(yè)，終于，樓市從短缺到過剩，房價在十多年的狂奔之后，也疲態(tài)盡顯。供應泡沫開始消解房價泡沫，這是市場規(guī)律作用的結(jié)果。依據(jù)基本理論分析，市場規(guī)律應該包括三個層次：價值規(guī)律、競爭規(guī)律和供求規(guī)律。就房地產(chǎn)市場而言，所謂價值規(guī)律，就是指商品房的價值量由生產(chǎn)與建設(shè)商品房的社會必要勞動時間來決定。房地產(chǎn)市場競爭規(guī)律主要表現(xiàn)為商品房在區(qū)位與品質(zhì)差異基礎(chǔ)上的競爭。房地產(chǎn)市場供求規(guī)律也就是供求關(guān)系決定商品房成交價格。完全可以相信，在市場規(guī)律的作用之下，房地產(chǎn)市場在瘋狂之后必然趨于理性。

（二）盲目造城運動

回顧中國城鎮(zhèn)化進程，無不存在著“攤大餅式”的通病。然而，與超級大都市的不堪重負恰恰相反的是，眾多中小城市的新城或新區(qū)卻淪為“空城”、“鬼城”。沒有產(chǎn)業(yè)的支撐，沒有科學的規(guī)劃，沒有服務百姓的理念，這一輪盲目擴張中，房地產(chǎn)業(yè)可謂是站在了造城運動的風口上。的確，“站在風口，豬都會飛起來”。然而，當風息之時，“摔死的還是豬”。國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心課題組對遼寧等12個省區(qū)的調(diào)查顯示，平均一個省會城市要建4.6個新區(qū)，每個地級市規(guī)劃建設(shè)1.5個新城新區(qū)。以洛陽為例，洛龍區(qū)是2000年經(jīng)國務院批準成立的城市新區(qū)，洛陽市第八次黨代會確立了“以洛河為界，南北對應發(fā)展，建設(shè)洛南新城區(qū)，拉大城市框架”和“通過5年或更長時間的努力，把洛南建設(shè)成為充滿現(xiàn)代化氣息的新城區(qū)”的發(fā)展戰(zhàn)略，要將洛龍區(qū)建成洛陽的城市經(jīng)濟、文化和行政中心。順理成章，新區(qū)的建設(shè)伴隨著政府部門、院校、醫(yī)院的大搬遷。2007年，洛陽又成立了伊濱區(qū)，美其名曰“洛陽的明日之城”。當然，政府部門不能搬了再搬，新區(qū)只能靠房地產(chǎn)業(yè)去拯救，可誰去拯救房地產(chǎn)業(yè)？紙上的規(guī)劃注定要造就“空城”。

（三）“人口逆差”困境

中國城市的不同級別，決定了它獲取社會資源能力的差距。為什么三四線城市是房地產(chǎn)庫存危機的重災區(qū)？原因就在于三四線城市缺乏對人口的吸引力。試想，與發(fā)達的一線城市或者二線核心城市相比，誰擁有更優(yōu)質(zhì)的公共資源？發(fā)生在21世紀的我國史上最大規(guī)模的人口遷移已經(jīng)證明，“孔雀東南飛”已成為常態(tài)。東部地區(qū)的人口遷入量一直占據(jù)絕對優(yōu)勢，而廣大的中西部地區(qū)人口凈流出的態(tài)勢依舊未改。國家衛(wèi)生計生委發(fā)布的《中國流動人口發(fā)展報告2014》數(shù)據(jù)顯示，流動人口流向集中的趨勢不變，特大城市人口聚集態(tài)勢加強?？傮w上看，來自中西部地區(qū)的年輕人不僅沒有逃離北上廣，而且繼續(xù)向珠三角、長三角和北京聚集。大量人口的自由流動，扭轉(zhuǎn)并主導了中國各地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的方向。那些人口凈流出的中小城市，陷入了“人口逆差”的困境，這一現(xiàn)象還波及了房地產(chǎn)市場運行的進程。

（四）房地產(chǎn)業(yè)態(tài)落后

經(jīng)過多年的持續(xù)擴張，到2012年末，全國城鎮(zhèn)和農(nóng)村人均住房面積分別為32.9平方米和37.1平方米，遠高于香港人均15平方米、新加坡人均30平方米的住房面積。即便是北京，人均住房面積也已超過30平方米，而紐約人均住房面積則為28平方米。由此可見，我國住房短缺的時代已經(jīng)過去，住房需求增長空間將日益縮小。住房需求層次的升級，將撐起未來的住房市場。然而，眾多的中小房企還未能從“蘿卜快了不洗泥”的狀態(tài)中走出，殊不知現(xiàn)在已是夢醒時分。魚龍混雜的房地產(chǎn)市場，粗放的發(fā)展模式，使源源不斷的產(chǎn)品供應難以吻合日益升級的住房消費需求。從住房需求的現(xiàn)狀來看，住房需求大致可分為五個層次：一是“想要有個家”，能遮風擋雨就行；二是對住房功能的需求，要求一戶多室、動靜分區(qū)，水電暖齊全；三是對住房環(huán)境的要求，用任志強的一句話就是，“買的不是房，而是窗外的東西”；四是對住房服務的需求，即“買的不是房，買的是貼心服務”；五是對住房品質(zhì)的需求，即“買的是美墅，進的是圈子”。如今，城鎮(zhèn)居民的住房需求已經(jīng)開始從一二層級向三四五層級邁進。筆者縱觀洛陽房地產(chǎn)市場林林總總的大小樓盤，品牌房企屈指可數(shù)，相反，眾多的中小房企卻占據(jù)了洛陽樓市的大半江山。越是好的地段，竟越是名不見經(jīng)傳的小房企坐莊，購房者一不小心，就會與爛尾樓撞個滿懷。即便是標志著住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的精裝房，在洛陽也只有偏居一隅的恒大綠洲一家，有道是“滿城盡是毛坯房”。如此落后的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)，又怎能適應日益升級的住房需要？

（五）即時刺激的依賴

在我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展過程中，每當市場暫時性低迷之時，政府總是習慣于使用即時刺激手段，不難理解政府為什么對即時刺激手段總是情有獨鐘?？梢院敛豢蜌獾卣f，這是懶政思維在作祟。我們總是希望房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康、可持續(xù)，然而卻沒有相應的長效機制去保駕護航，盡管有關(guān)長效機制的討論一輪又一輪，可事實是，長效機制的構(gòu)建總是一拖再拖。特別是在房地產(chǎn)市場低迷之時，長效機制自然遭受冷落?，F(xiàn)在不就有專家呼吁，房地產(chǎn)稅立法不宜啟動嗎？火燒眉毛，只顧眼前，頭疼醫(yī)頭，腳疼醫(yī)腳。正是因為長效機制的長期缺位，房地產(chǎn)市場總是暴露這樣那樣的問題：不是房價漲得嚇人，就是政府擔心房產(chǎn)滯銷；樓市不是熱了，就是冷了。在房地產(chǎn)市場長效機制的構(gòu)建上，重慶做出了一個很好的榜樣。重慶多年前就率先探索政府保障和市場調(diào)節(jié)相結(jié)合的住房供應雙軌制，通過大規(guī)模建設(shè)保障房，試點房產(chǎn)稅，形成了“低端有保障，中端有市場，高端有約束”的住房制度體系，這樣的供給側(cè)管理，使重慶房地產(chǎn)市場量價基本平穩(wěn)，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟的穩(wěn)定器。

三、化解房地產(chǎn)庫存的路徑

化解房地產(chǎn)庫存，要處理好無形之手與有形之手的關(guān)系、新需求的創(chuàng)造與供給側(cè)改革的關(guān)系、即時刺激手段與長效機制的關(guān)系。

（一）尊重市場規(guī)律

在市場經(jīng)濟中，價格變動是實現(xiàn)經(jīng)濟均衡的重要機制，價格變動引導供給和需求。2015年中央經(jīng)濟工作會議指出：“要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當降低商品住房價格?！钡拇_，價格調(diào)整在房地產(chǎn)庫存的去化中起著至關(guān)重要的作用。有觀點認為，中國的房價只能漲不能跌，一旦房價下跌，成交馬上就會萎縮，因為所有人都拿房子當成了投資品，不斷登場的“房鬧”就足以說明問題。筆者對此不敢茍同?！胺眶[”現(xiàn)象，是房地產(chǎn)市場不成熟的產(chǎn)物，是消費者不成熟的表現(xiàn)。我們不能因為市場的不成熟、消費者的不成熟，就想當然地去否定市場規(guī)律。市場規(guī)律，不管你愿意不愿意，接受不接受，它就在那兒，它總是無時無刻不和你在一起。你越是排斥它，它越是要“刷存在感”。房地產(chǎn)市場的運行是有周期性的：在向上階段，量價齊漲，庫存處于緊張狀態(tài)，不斷走高的房價開始抑制有效需求，造成隨后庫存大量增加，房價在反饋機制作用下最終形成泡沫，直至金融危機刺破泡沫，終止反饋，量價齊跌，行業(yè)痛苦地去庫存，直至非意愿庫存消化完畢，再在新的均衡點上開始新一輪繁榮。因此，對房企來說，去庫存的重要途徑之一，就是根據(jù)市場需求變化，合理降價，以加快市場出清，加速資金回籠。但是，依靠市場機制來主動化解庫存，往往要以經(jīng)濟增長率下滑和金融風險上升為代價，這就決定了政府在消化中國房地產(chǎn)市場庫存的過程中，要堅守不發(fā)生系統(tǒng)性和區(qū)域性風險的底線。

（二）推進新型城鎮(zhèn)化

加快農(nóng)民工市民化，是新型城鎮(zhèn)化的核心。2015年11月，習近平總書記就“十三五”規(guī)劃起草情況作說明時表示，按照常住人口計算，我國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近55%，城鎮(zhèn)常住人口達到7.5億。但城鎮(zhèn)化質(zhì)量并不高，這7.5億人口中包括2.5億以農(nóng)民工為主體的外來常住人口。2015年中央經(jīng)濟工作會議指出：“要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。要落實戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預期和需求。”的確，按照未來5 年1億人城鎮(zhèn)化計算，如果70%的家庭在城鎮(zhèn)購房，每年以農(nóng)民工為主的購房需求將達4億多平方米。這對于化解房地產(chǎn)高庫存無疑是重大利好。然而，就當前的統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，情況并不樂觀。根據(jù)國家統(tǒng)計局對農(nóng)民工的調(diào)查數(shù)據(jù)，2014年農(nóng)民工人數(shù)2.7億，在城鎮(zhèn)自購房住的僅為1%，回農(nóng)村住的13.3%，租房住的36.8%，住工棚的17.2%，住單位宿舍的28.3%。由此可見，通過農(nóng)民工消化高庫存并不容易。要讓農(nóng)民工“買得起，住得起，留得住”，離不開以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度和戶籍制度改革的加快推進。同時中小城市要抓住機遇，根據(jù)城市特點，促進產(chǎn)業(yè)機構(gòu)優(yōu)化升級，強化城市產(chǎn)業(yè)就業(yè)支撐，提升城市綜合競爭力，吸引人口流入，增加住房需求。

（三）房地產(chǎn)業(yè)加快升級

首先，從“春秋”到“戰(zhàn)國”，是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢。隨著平均利潤率的形成，各路投資房地產(chǎn)的資本，將漸次退場。大者恒大，強者恒強。眾多脆弱的中小房企正被淘汰出局。中央經(jīng)濟工作會議指出，要促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。這也是我國房地產(chǎn)市場產(chǎn)品品牌化的必然選擇。其次，經(jīng)過十幾年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)實現(xiàn)了從賣方市場到買方市場的標志性轉(zhuǎn)變，住房短缺的時代基本結(jié)束。粗放型的發(fā)展模式、產(chǎn)品的同質(zhì)化已經(jīng)不適應新的住房消費需求。私人定制標志著住房市場消費模式的轉(zhuǎn)向，開發(fā)商必須為此作出改變。再次，隨著地產(chǎn)開發(fā)收入的一路走低，變身“投行型”產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)正在成為不少房企的轉(zhuǎn)型方向。養(yǎng)老催生了養(yǎng)老地產(chǎn)、安樂地產(chǎn)，“互聯(lián)網(wǎng)+”催生出地產(chǎn)后服務，“雙創(chuàng)”氛圍催生了共享辦公空間等新模式。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，比以往任何時候都更加需要其他公共資源和實體產(chǎn)業(yè)作為支撐。以產(chǎn)業(yè)為依托、地產(chǎn)為載體，圍繞著微笑曲線，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)價值鏈一體化平臺，實現(xiàn)土地的整體開發(fā)與運營，這種“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”模式將使房地產(chǎn)業(yè)走向穩(wěn)定中國經(jīng)濟的前臺。

（四）長效機制的構(gòu)建

筆者認為，房地產(chǎn)市場長效機制大致應當包括以下幾個方面的內(nèi)容。

一是房地產(chǎn)稅收法律制度。房地產(chǎn)稅法已經(jīng)正式列入十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃，有望在2017年獲得通過。房地產(chǎn)稅的征收，將有助于房地產(chǎn)市場的理性和穩(wěn)健發(fā)展。

二是中國版住房銀行。應將住房公積金制度進行深度改造，借鑒德國住房儲蓄制度的成功經(jīng)驗，打造中國版住房銀行，為包括農(nóng)民工在內(nèi)的新市民提供住房貸款支持。

三是購租并舉的住房制度。2015年中央經(jīng)濟工作會議指出，要建立購租并舉的住房制度，發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構(gòu)成為租賃房源的提供者。毋庸置疑的是，新市民的住房問題更多的還是要通過租房來解決，租房需求實際上也是化解商品房庫存的間接手段。

四是城市住房供應雙軌制。市場的歸市場，保障的歸保障。同時，打通保障房和商品房通道，住房保障貨幣化。這里要注意的是，收購商品房當保障房，應當慎之又慎，如果不加以嚴格約束，將會造成國有資產(chǎn)的流失，或是滋生腐敗。

五是住房建設(shè)規(guī)劃制度。城市住房建設(shè)規(guī)劃是我國新興的城市住房專項規(guī)劃，亟須在國家層面上制定統(tǒng)一的住房建設(shè)編制技術(shù)路線，以保證城市住房建設(shè)規(guī)劃引導的科學性。

六是房貸資產(chǎn)證券化。打通房貸和資本市場之間的通道，釋放信貸流動性，刺激個人住房貸款潛在需求。

（作者單位：中共洛陽市委黨校偃師分校）