贈房合同能否等同AA協(xié)議

莫特

一對再婚夫妻，定下終身大事時，恰逢男方購置一套二手房，遂在買受人一欄加上女方名字，并約定房屋產(chǎn)權(quán)為共有。后來，兩人辦了酒，扯了證，夫妻一場又分道揚鑣，只是房屋仍讓兩人藕斷絲連?；橐鲫P(guān)系存續(xù)期間，一直沒有辦理過戶手續(xù)，離婚了，男方將房屋過戶至自己名下，要求女方搬離?！爱?dāng)初約定產(chǎn)權(quán)共有，房屋我也有份！”女方奮起抗?fàn)?，以房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議上加名抗辯。2016年五一前夕，一場房屋爭奪大戰(zhàn)在湘中某縣法院上演。

房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議上加了名

2007年年底，離異的錢剛經(jīng)過一段時間調(diào)整，終于從失敗婚姻陰影中走了出來，經(jīng)人介紹，認識了同樣離異的李麗。錢剛?cè)鲱^，李麗年近三十，兩人都沒有孩子，曾經(jīng)的婚姻沒有成為障礙，相同的婚姻經(jīng)歷，倒是拉近了兩人之間的距離。有過婚姻的人更加理性，也更加現(xiàn)實，交往幾個月后，彼此才投下滿意票，定下終身大事。

婚事敲定了，房子在哪里？離婚時近乎凈身出戶，這幾年，靠著努力工作，錢剛攢下一些錢，買房是他的首要目標(biāo)。然而仔細一盤算，買新房缺口不小，錢剛只能把目光放到二手房上?？捶康氖聝海X剛沒告訴女友，先是悄悄進行，畢竟開始張羅的時候，李麗還沒答應(yīng)嫁給他，何況買房的資金，也沒打算要女友掏腰包。一邊是買房進行時，一邊是戀愛進行時，房子甫一選定，求婚也告成功。

“錢剛，我們的新房怎么辦？”2008年5月的一天，李麗主動同錢剛商量?！胺孔?，我已經(jīng)看好了?！卞X剛將簽字不久的房屋轉(zhuǎn)讓合同拿出來給女友看。

然而男友買好房子，帶給李麗的不是驚喜，而是不悅，因為她對房子權(quán)屬有意見。轉(zhuǎn)讓合同中買受人一欄，只有錢剛一個人的名字。購房款是錢剛一個人支付，合同這樣簽沒什么不對，可婚事已經(jīng)商定，女友想在房屋上加個名字的要求其實也不過分。

找到了問題根源，很快便有了解決方案，錢剛爽快地答應(yīng)給女友加上名字，并付諸實施。2008年6月的一天，錢剛帶著李麗，來到賣房者家中，把各自保管的房屋轉(zhuǎn)讓合同拿出來。李麗在合同買受人錢剛名字后面，簽上了自己的名字，隨后又將“產(chǎn)權(quán)共有情況”一欄中的“無”字刪去，添加了“房屋產(chǎn)權(quán)歸錢剛、李麗共有”的字樣。賣房者和錢剛、李麗，三人均在合同文本改動處捺下手印，李麗的加名行動宣告完成。

沒過多久，房子交付，裝修無需過多勞神，簡單裝飾一下，便成為新房。2008年年底，錢剛和李麗步入婚姻殿堂。

離婚了，房屋還沒過戶

錢剛和李麗的婚姻生活拉開序幕，激情過后，柴米油鹽醬醋茶成為生活主角。和諧的節(jié)奏也未能延續(xù)太長時間，彼此間的隔閡越來越深。2012年年初，一件小事觸發(fā)夫妻大戰(zhàn)，蓄積日久的矛盾像火山一般爆發(fā)。

“老婆，開門。”2012年1月的一天晚上12點，錢剛應(yīng)酬完畢，帶著醉意回家，哪料，被擋在門口，大門被從里面反鎖。一邊打電話，一邊敲門，過了好一陣，李麗才睡眼惺忪地來到門邊，卻不開門。

“現(xiàn)在才回來，你看看幾點了。還喝了酒？把我的話當(dāng)耳邊風(fēng)。”隔著門，李麗能嗅到門縫里飄進來的絲絲酒味，能感受到丈夫話里帶著的濃濃醉意。丈夫過多的應(yīng)酬，李麗向來反對；經(jīng)常性的醉酒，更是讓李麗厭煩不已。她要讓丈夫長長記性，任錢剛好說歹說，就是不開門。

有家難歸，有門難進，錢剛十分惱火，其實，他也是一肚子苦水。人在江湖飄，應(yīng)酬少不了，妻子硬要約法三章，他除了表示接受，別無他法?？山邮埽皇撬臋?quán)宜之計，出了門，還是自己說了算，這家規(guī)一犯再犯，與妻子的矛盾愈積愈深。今天，又被妻子擋在了門外，苦求無效，酒勁上來了，火也上來了，咚咚把門砸得山響，幾乎就要破門而入，李麗才極不情愿地開門，把他放了進來。

進得家來，兩人又是一場口舌之戰(zhàn)，最后錢剛甩了妻子一耳光，李麗嚶嚶哭著回了房間。錢剛酒勁消退了些，蜷在沙發(fā)上睡著了。房間里，李麗的眼淚嘩嘩地流，這過得是什么日子啊……錢剛第二天醒來，也覺得無趣，再三地給妻子賠不是，妻子卻不肯原諒他。

夫妻倆陷入冷戰(zhàn)，僵持兩個月仍沒有絲毫緩和跡象。2012年4月，喪失耐心的錢剛搬離，這對夫妻進入分居狀態(tài)。

分居是婚姻的風(fēng)向標(biāo)，往往是分手的前兆。錢剛和李麗分居后，情感路上相背而駛，愈行愈遠，2014年3月，彼此再無留戀，分手最終來臨。由于分居時，房子由李麗住著，離婚了，房子仍然由李麗住著。但由于種種原因，這房子一直沒有辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，從法律角度審視，錢剛和李麗都不是房主。因為離婚時拖泥帶水，擱置了房子的分割，最終埋下糾紛隱患，讓錢剛和李麗婚事雖了，房事難斷。

錢剛一直惦記著那套房子，離婚時未提及，只因不想讓房子來攪渾離婚一事?，F(xiàn)在離了婚，他沒有顧忌了，開始著手收回房子。對李麗下逐客令之前，錢剛做足了功課，到房產(chǎn)局辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，將房子登記到自己名下，隨后便要求前妻搬離。

依據(jù)合同法還是婚姻法

“我不同意。”李麗的回答很簡單，她自有不搬的道理。房子購買時，兩人已經(jīng)在一起，購房款跟她沒關(guān)系，但轉(zhuǎn)讓協(xié)議的買受人中有她的名字，協(xié)議寫得明確，她是房屋的共有人。有白紙黑字的協(xié)議為證，憑什么要她無條件搬離。李麗認為，在房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議上加名，相當(dāng)于雙方簽訂了財產(chǎn)協(xié)議，約定了房屋的權(quán)屬。房屋屬于夫妻共同財產(chǎn)，離婚了，應(yīng)當(dāng)按照婚姻法照顧女方的原則來分割。

前妻拋出共有說，錢剛并不認同。錢剛表示，房屋購買于結(jié)婚前，購房款系其個人獨資，決定了房屋屬于其個人財產(chǎn)。同意李麗在房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議上加名，從法律上講，叫做贈予，既然是贈予，那么根據(jù)合同法的規(guī)定，在財產(chǎn)交付之前，贈予人有權(quán)撤銷。他與李麗婚姻關(guān)系存續(xù)期間，沒有辦理房屋過戶手續(xù)，房屋沒有交付至李麗手中，現(xiàn)在他反悔了，撤銷贈予，是他的權(quán)利?；橐鲆呀?jīng)結(jié)束，贈予已經(jīng)撤銷，李麗再無居住于房屋中的合理依據(jù)，應(yīng)當(dāng)搬離。

前夫PK前妻，房屋究竟如何分割？錢剛不急，房產(chǎn)證寫上了他的名字，他準(zhǔn)備打持久戰(zhàn)；李麗本來也不急，可禁不住前夫左催右促，惱了，干脆一紙訴狀將錢剛告上法庭。訴狀中，李麗闡述了房屋的購買經(jīng)過及她與錢剛的婚姻歷程，請求法院確認房屋歸她和錢剛共有。

前妻選擇法律途徑，錢剛兵來將擋，水來土掩。他牢牢地抓住兩點，前妻對于房子未出資，前妻的名字從未登上房產(chǎn)證。2016年年初，當(dāng)法官試圖從雙方曾經(jīng)的感情入手，希冀各退一步，握手言和時，錢剛毫不松口，調(diào)解大門完全封閉。非此即彼，非彼即此，幾年夫妻情能否影響協(xié)議，房屋究竟屬錢剛個人所有還是二人共有呢？

2016年五一前夕，湘中某縣法院作出一審判決。法院認為，基于合同法的規(guī)定，贈予人在贈予財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈予，除非該贈予合同具有救災(zāi)、扶貧等社會公益、道德義務(wù)性質(zhì)或者經(jīng)過公證。房屋系不動產(chǎn)，權(quán)利轉(zhuǎn)移以過戶為準(zhǔn)，未登記過戶，贈予人有權(quán)撤銷贈予?；诨橐龇ǖ囊?guī)定，夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)歸各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有，也就是通常所說的“AA制”，財產(chǎn)姓私姓共，悉聽尊便。AA制約定了，財產(chǎn)權(quán)屬從約定，房屋即便登記在一個人名下，也不影響配偶依據(jù)約定享有相應(yīng)的所有權(quán)。李麗在房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議上加名，如果適用合同法，由于未登記過戶，權(quán)利未轉(zhuǎn)移，錢剛有權(quán)撤銷；但如果適用婚姻法，則過戶與否，不影響權(quán)屬的約定，錢剛撤銷無效，房屋應(yīng)當(dāng)作為夫妻共同財產(chǎn)再行分割。

適用不同的法律，決定了不同的結(jié)果，顯然，這是本案的焦點。那么，李麗的加名行動到底由合同法說話，還是婚姻法來說話呢？關(guān)鍵在于協(xié)議達成的時間。眾所周知，婚姻會將夫妻的感情乃至財產(chǎn)捆綁在一起，結(jié)婚后，可以不分彼此，但結(jié)婚前，依然是涇渭分明，一方給另一方財物，只能歸于贈予范疇。婚前婚后兩重天，即便婚前同居，不是夫妻勝似夫妻同樣如此。由于李麗的加名行動過早，只能視為錢剛將房屋一半產(chǎn)權(quán)贈予，此后因未及時過戶，只能視為贈予未完成，錢剛有權(quán)撤銷。錢剛將房屋過戶至其個人名下，視為錢剛對贈予的撤銷，房屋所有權(quán)歸屬錢剛個人所有。據(jù)此，法院一審判決駁回了李麗要求享有訴爭房屋共有權(quán)的訴求。

點評

締結(jié)婚姻時，加名是個熱門的詞兒?；橐鲆愿星闉榛A(chǔ)，可感情絕不是婚姻的全部，特別是在離婚率越來越高的今天，又有誰不會對財產(chǎn)，特別是房子，視而不見。更何況，當(dāng)今房價畸高，房屋往往是夫妻財產(chǎn)的大頭，甚至全部。加名，對于婚姻中相對弱勢的一方，真的是保障自身權(quán)益的重要手段，應(yīng)當(dāng)理解，也應(yīng)當(dāng)支持。但本案告訴人們，這加名也是個技術(shù)活兒，還得抓住時機，找準(zhǔn)地方。

先說找準(zhǔn)地方。千萬別像李麗那樣，把名字加在了房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議或者購房合同文本上，這樣的加名不保險。如果不能及時過戶或者辦理房產(chǎn)證，而夫妻間又出現(xiàn)糾紛甚至離婚，很可能雞飛蛋打，就像李麗一樣，因配偶反悔撤銷贈予而“賠了丈夫又折兵”。加名，一定要加在房產(chǎn)證上，只有找準(zhǔn)地方，房屋的權(quán)屬才算進了保險箱。

再來說抓住時機。如果房產(chǎn)證一時半會加不上名，那最好的辦法，就是婚后簽訂AA協(xié)議。即便婚前已經(jīng)在轉(zhuǎn)讓協(xié)議、購房合同上加了名，登記結(jié)婚后，仍然要再簽訂一份財產(chǎn)協(xié)議，約定房屋的權(quán)屬。這真的很重要，不然，就很可能像李麗一樣，遭受慘痛的損失。

編輯：成韻