辦公租賃O2O 其勢已成

吳潔

辦公租賃O2O的出現(xiàn)，是對傳統(tǒng)辦公租賃行業(yè)的挑戰(zhàn)，也是這一行業(yè)更新?lián)Q代必然經(jīng)歷的過程

“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”的概念使得房產(chǎn)O2O一直處在風口浪尖。目前，不管是投資人還是媒體，注意力大多都放在民宅，忽略了資產(chǎn)總額較高的商業(yè)辦公租賃市場。在住宅方面，O2O平臺模式已經(jīng)不再陌生，如58同城、搜房網(wǎng)等，都已經(jīng)成為人們住宅方面的首要之選。然而，商業(yè)辦公租賃市場還沒有出現(xiàn)能與之相抗衡的大公司或者平臺。不過，已有不少早吃螃蟹的人在這個領域里試水成功，繼而打開了新世界的大門。

向淘金者賣鏟子

孔先生最近有點忙，不僅是因為要為自己的創(chuàng)業(yè)新項目招兵買馬，還因為要給自己的公司重新找個更大更寬敞的辦公室，“中介總是帶我去看一些并不適合我的辦公室，看了好幾處都不合適，特別費時間?！鼻笾ヂ?lián)網(wǎng)，也沒省心多少，“網(wǎng)上租賃信息太多，這還不是關鍵，關鍵是很多都不靠譜。要么是虛假信息，要么就是描述和現(xiàn)實并不一致?！?/p>

作為一個連續(xù)創(chuàng)業(yè)者，孔先生覺得找辦公室是一件非常頭痛的事。每次創(chuàng)業(yè)的第一件事就是找辦公室，之前始終沒有專業(yè)的渠道，只能在各類二手房門店或網(wǎng)站上找找房源?？紫壬行o奈地說，這些平臺都存在不少“痛點”：房源信息造假、價格不透明、成交效率低、從業(yè)人員素質不高。

這樣的吐槽似乎司空見慣，是的，關于租房的那些煩惱事真的太多了?！白饨速F、租遠了團隊抱怨”。在北上廣深，如火如荼的創(chuàng)業(yè)熱潮下，最令創(chuàng)業(yè)者費心的創(chuàng)業(yè)第一步就是租好辦公室。

據(jù)新華社數(shù)據(jù)顯示，2015年，全國新登記企業(yè)達443.9萬戶，比上年增加21.6%，新登記企業(yè)每天超過1.2萬戶，進而創(chuàng)業(yè)者們對于寫字樓的需求出現(xiàn)了爆發(fā)性的增長。此外，世邦魏理仕發(fā)布的《2016年中國房地產(chǎn)市場展望》顯示，2016年，寫字樓新增供應將達到930萬平方米。而目前，辦公租賃行業(yè)尚未出現(xiàn)一只獨角獸，甚至占到市場5%份額的企業(yè)也還沒出現(xiàn)，在這樣的背景下，一批力圖為企業(yè)完成辦公租賃的O2O服務平臺應運而生。如果把創(chuàng)業(yè)者們比喻成淘金者的話，那么這些O2O平臺就是要向淘金者們賣鏟子。

各路英豪齊亮相

“賣鏟”大戰(zhàn)才剛拉開序幕，各路背景深厚的英豪卻早已紛紛亮相。

2014年3月，騰訊產(chǎn)品經(jīng)理出身的陳晨在深圳成立了點點租。一年半的苦心經(jīng)營之后，于次年9月成功拿下了1000萬人民幣A輪融資。

2015年5月，在凱雷投資集團任職已達8年之久的盧陽辭去了凱雷亞洲房地產(chǎn)基金董事一職，在北京成立了優(yōu)辦網(wǎng)。相比另外幾家競爭對手，優(yōu)辦網(wǎng)的融資顯得格外順利，僅用5天就拿下千萬級的天使投資，速度不可謂不快。同年8月，優(yōu)辦拿到了A輪融資，早點點租一個月，金額則是1000萬美元，投資方為源碼資本曹毅和順為資本雷軍。

2015年6月，原華夏幸?；鶚I(yè)副總裁轷震宇辭職創(chuàng)辦空間家。此后并未公開宣布具體融資情況，不過有業(yè)內(nèi)人士表示空間家目前已經(jīng)開放A輪融資。

2015年8月，好租從母公司58趕集集團分拆出來，原趕集網(wǎng)房產(chǎn)頻道負責人曲先洋擔任CEO。今年3月，好租高調(diào)召開發(fā)布會宣稱獲得2.5億A輪融資。

……

以上諸家，形成了辦公租賃O2O競爭格局中的第一陣營。不論是融資額，還是在已經(jīng)攫取的市場占有率方面，都將后起之秀狠狠地甩在了千里之外。

手握獨門撒手锏

與二手房買賣租賃業(yè)務有著異曲同工之妙，想在辦公租賃O2O市場站穩(wěn)腳跟，房源、客源是必爭之點。身處第一陣營的優(yōu)辦網(wǎng)、空間家們深諳此道，使出了各自的獨門撒手锏。

縱觀第一陣營，空間家和好租無疑是當中的快速成長的代表?？臻g家背靠華夏幸福基業(yè)，短時間內(nèi)拿下全國15城，地產(chǎn)背景和客戶資源得以讓空間家在首頁展示這些數(shù)字：空間數(shù)68656;成交企業(yè)數(shù)量2289;意向企業(yè)數(shù)量6650。成績的確斐然。不過值得注意的是，空間家雖然是目前擴張城市最多的O2O平臺，但仔細研究一下官網(wǎng)上的信息，會發(fā)現(xiàn)不少二、三線甚至一線城市雖然顯示有房源，但實際不少樓盤列表顯示并無房源信息。

好租與空間家相比，雖在房源數(shù)量上不占優(yōu)勢，但憑借58趕集的背景，流量上始終保持領先。有數(shù)據(jù)顯示，好租有超過70%的流量來自趕集網(wǎng)，從而迅速給好租帶來大量分流客源。對此，好租CEO曲先洋并不否認58趕集讓好租有了一個避免冷啟動的機會?！安⒉皇菃渭兛炕ヂ?lián)網(wǎng)流量就能完成的事，同樣的流量給到不同的載體會產(chǎn)生不同的價值，后面團隊的運轉能力是否高效、服務質量是否足夠好，是否有足夠好的口碑，這才是最重要的?！鼻妊髮τ浾弑硎?。

但無論如何，好租以流量搶市場的打法一開局便取得了不俗的成績。好租對外稱其產(chǎn)品上線3月，交易流水就過億，每月成交單量近千單，北京市場寫字樓覆蓋980座?！叭绻豢紤]這個數(shù)據(jù)背后的水分，3月單量就是3000單，3000單意味著服務了3000家選址企業(yè)，這個數(shù)據(jù)亮出來分分鐘秒殺其他平臺。如果覺著這個數(shù)據(jù)太夸張，打個2折，一月200單，一年實際成交也就達2000單了。按企業(yè)最小體量10人100平米，租金5元一天的空間，一月租金就是1萬5。這一月租金正是行業(yè)內(nèi)的交易傭金，對好租而言就意味著即便打了2折水分，它一年的傭金就有2000萬。按好租提供的單量數(shù)據(jù)，其傭金按最低規(guī)模的企業(yè)確實能過億?！睒I(yè)內(nèi)人士給記者分析。

優(yōu)辦是在用戶體驗方面做得最為極致的一家。在優(yōu)辦的樓盤字典里，可以查看到房源的基礎信息，類似于單價、工位數(shù)量、可租房源數(shù)量、待租情況、租賃期限物業(yè)信息、物業(yè)費、房源描述、周邊生活信息、配套地圖等。據(jù)悉，這些信息每周都要進行更新，所有數(shù)據(jù)變化都會在第一時間被收錄、更新。而房源圖片質量上，唯獨優(yōu)辦采用1280高清圖片，并率先引入了720°全景大圖。其次，優(yōu)辦除了正常顯示房源的價格，頁面上還有一個“租金計算器”，用戶可直接輸入物業(yè)費、取暖費等細項，在線得出更為精準的租金凈成本。“保證真房源的難度在于樓盤字典需要耗費大量的人力來完善，同行不愿意做這些瑣碎的事情是因為短期見不到收益，優(yōu)辦在辦公空間信息化付出足夠多的努力也構筑了競爭壁壘?！眱?yōu)辦創(chuàng)始人盧陽表示。

相比前三個平臺，成立最早的點點租看似有些平淡無奇。在房源、流量和用戶體驗上都算不上第一，但也讓人對其綜合實力不容小覷。點點租發(fā)軔于深圳市場，避開了競爭最為激烈的北京上海，在廣州一帶初步站穩(wěn)，現(xiàn)在正進軍外地市場，開始了擴張之路。不過就目前的形勢來看，在主戰(zhàn)場北京，點點租在房源上遠遠落后于優(yōu)辦、空間兩家競爭對手。而今年3月開始，點點租聯(lián)手西安寫字樓服務商，落戶西安，標志著向北方二線市場的滲透。

虎狼乘勢而來？

在經(jīng)歷了瘋狂地跑馬圈地蓋房之后，國內(nèi)許多商業(yè)地產(chǎn)大佬同樣看到了辦公租賃的市場機遇，乘勢而來。如果說之前這些辦公租賃O2O平臺面對的只是圈內(nèi)相同量級的競爭，那么現(xiàn)在面對他們的會是狼虎之勢嗎？

2014年，美國提供辦公場地租賃服務的WeWork獲得3.55億美元融資，估值高達50億美元。

WeWork做的事是，用折扣價格租下整層寫字樓，然后分隔成單獨的辦公空間，出租給愿意挨著辦公的初創(chuàng)企業(yè)。除了辦公場地，WeWork還可以為小型初創(chuàng)公司提供辦公設施、協(xié)作服務，以及其他便利服務，然后每月向這些初創(chuàng)企業(yè)和小公司收取會員費。

而在國內(nèi)，各路WeWork追隨者相應而生。

2015年3月初，萬科高級副總裁毛大慶離職創(chuàng)業(yè)，創(chuàng)業(yè)的項目就是要打造中國版的 WeWork。而之前，地產(chǎn)大亨潘石屹發(fā)布了他首個互聯(lián)網(wǎng)項目SOHO 3Q，做的也是WeWork。而事實上，早在2010年，國內(nèi)就有了類似WeWork的地方，比如上海靜安寺附近的“聯(lián)合創(chuàng)業(yè)辦公社”。

另外，因為雷軍投資1億元一下子火了的“小米公寓”YOU+國際青年公寓則從居住剛需切入，試圖將年輕人、創(chuàng)業(yè)者的居住、工作、社交等需求一起解決。

在大佬們紛紛要做中國版WeWork的時候，對辦公租賃O2O平臺有何影響？

“其實，相比之下，辦公租賃O2O平臺比WeWork做得更‘輕’一些，平臺說白了就像中介，只收取傭金。而像WeWork模式，不管是主打短租還是聯(lián)合辦公依然存在租不出去空置的風險?！睒I(yè)內(nèi)人士對記者表示，“聯(lián)合辦公空間的火熱，其實是一場資源革命。從成本角度而言，辦公空間無疑成為廢舊廠房的接盤俠，對于廢舊廠房的擁有者來說，是一件好事，大量的閑置資源得到一定程度的變現(xiàn)，但是辦公空間的運營者并沒有將閑置資源真正盤活，非但沒有盤活，反而在運營前期需要投入大量的資金去改造，等到真正開始運營之后，也會面臨‘去庫存’的壓力和難題?！?/p>

“6月份，好租宣布與6家聯(lián)合辦公空間從三個方面進行合作。首先，好租為聯(lián)合辦公空間提供房源選址服務;其次，好租篩選優(yōu)質的聯(lián)合辦公資源放于平臺上，幫助其消化庫存;此外，好租商城為聯(lián)合辦公空間中的企業(yè)對接增值服務?！鼻妊髮τ浾弑硎荆捌鋵嵅⒉粵_突。SOHO 3Q用眾包模式推進銷售業(yè)務，和好租也有聯(lián)盟合作關系?！?/p>

8月11日，微信公眾號“經(jīng)觀地產(chǎn)”曾曝出一條消息，上海一家經(jīng)營13年的大型聯(lián)合辦公空間老板失聯(lián)，疑因為資金鏈斷裂導致網(wǎng)點全關閉，租戶被迫搬離。其實，2016年，聯(lián)合辦公空間的倒閉并非個例，2016年2月20日，深圳聯(lián)合辦公空間“地庫”宣布倒閉;2月27日，青年聯(lián)合辦公空間北京綠客屋因與房東產(chǎn)生糾紛被砸毀;4月22日，位于深圳南山的“孔雀機構”因其拖欠物業(yè)管理連續(xù)三個月的租金和物業(yè)管理等相關費用遭遇強拆。

可見，蜂擁而至的聯(lián)合辦公空間模式也正遭受到考驗，也并不是無堅不摧。

靜待獨角獸

辦公室租賃O2O的出現(xiàn)，是對傳統(tǒng)辦公室租賃行業(yè)的挑戰(zhàn)，也是這一行業(yè)的更新?lián)Q代必然經(jīng)歷的過程。只是，O2O江湖瞬息萬變，絕不可以眼前之勢論英雄。點點租CEO陳晨就公開對媒體表示過，“其實現(xiàn)在市場上也出現(xiàn)一些模式和點點租類似的公司，市場大了，這個是非常自然的事情，應該對市場保持敬畏。”

然而，辦公租賃O2O這塊肥肉，除了做平臺本身，應該有更大的價值等待發(fā)掘。媒體方向、一站式企業(yè)服務、金融領域幾乎都是第一陣營玩家們所垂涎的未來利潤增長點，但究竟誰能打出一張奇牌，真正快速到達藍圖彼岸？誰最有可能成為辦公租賃O2O行業(yè)的獨角獸？還需稍待市場考驗之后給出答案。