我國城鎮(zhèn)化過程中土地集約利用的現(xiàn)狀及發(fā)展對策

余新

近幾年來，我國的城鎮(zhèn)化以及工業(yè)化的進程不斷加快，而城鎮(zhèn)的規(guī)模也在持續(xù)的擴大之中。這樣急速的發(fā)展勢必會給土地資源帶來巨大的壓力。我國的人口數(shù)量眾多，土地后備資源嚴重不足，因而在城鎮(zhèn)化的擴張中也要注意把握好度。當前土地集約利用已經(jīng)成為各級政府、專家、學(xué)者等重點關(guān)注的問題，本文基于此背景，對我國城鎮(zhèn)化發(fā)展中的土地集約利用現(xiàn)狀進行分析，指出存在的問題，并提出具體的解決對策，希望能夠為我國的土地集約利用帶來一定的幫助。

一、土地集約利用理論概述

（一）土地報酬遞減理論

土地報酬遞減作為土地合約集約度的核心理論，也是對土地利用投入產(chǎn)出關(guān)系進行優(yōu)化并且改善經(jīng)營方法的主要依據(jù)。從土地利用的過程中可以看出，在一般條件下的土地報酬是隨著單位土地面積中的勞動以及資本的追加投入力度，從而實現(xiàn)遞減或者遞增。土地報酬遞減理論主要為三個階段，分別為土地粗放利用階段、土地合理利用階段、土地過度利用階段，而這一遞減規(guī)律為土地的集約利用提供了重要的理論支持。

（二）地租理論

土地價值是土地經(jīng)濟價值的直接反應(yīng)，這是地租理論形成的根本。以馬克思的地租理論為例，土地并不算是勞動產(chǎn)品，本身沒有過多的價值，不過土地的使用價值使得價格出現(xiàn)。當前已經(jīng)使用的土地是由物質(zhì)和資本共同組成的，而我國國家是土地的所有者，這也使得我國的土地交易本質(zhì)就是使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等的交易，而且具有一定的年限，例如居民住宅產(chǎn)權(quán)普遍是70年。以土地價值理論作為基礎(chǔ)對土地價格進行計算，是對土地質(zhì)量綜合考量之后所得。

（三）區(qū)位理論

土地區(qū)位理論研究的是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響因素、地區(qū)區(qū)位配置與經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系，是研究空間關(guān)系的主要理論之一。在其他固定條件不變的情況下，區(qū)位條件更好的土地生產(chǎn)率更高，相比于別的地區(qū)所產(chǎn)生的地租也就更高。土地具有明顯的區(qū)位特征，而土地的區(qū)位條件有所不同，其在社會經(jīng)濟活動中所處的地位以及所發(fā)揮的作用也就各有區(qū)別。土地區(qū)位理論能夠在土地的利用與管理過程中，對土地資源在行業(yè)、部門、作用間進行更為合理的分配、優(yōu)化土地的利用結(jié)構(gòu)、區(qū)分土地的質(zhì)量等級，進而促進土地的集約化利用。

二、城鎮(zhèn)化過程中土地集約利用現(xiàn)狀分析

（一）占用耕地進行城鎮(zhèn)建設(shè)

隨著我國城鎮(zhèn)建設(shè)的不斷擴張，大量的耕地被占用，耕地面積不斷減少，這使得農(nóng)業(yè)的發(fā)展以及糧食的安全都受到了不同程度的影響。我國很多城市耕地規(guī)模和建設(shè)用地規(guī)模呈現(xiàn)負相關(guān)性，建設(shè)用地的主要來源是耕地。誠然，要想使城市得以發(fā)展，土地的占用是必經(jīng)之路，但是通過農(nóng)用地的占用來獲取快速的經(jīng)濟收益，這對于城市的發(fā)展而言是不科學(xué)、不合理的。城市的發(fā)展使得存量土地價值被開發(fā)，應(yīng)在土地的利用率上不斷改進，不能盲目地一味占用耕地。

（二）城市土地閑置率稍高

城市土地是城市經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)，但事實上，城市內(nèi)的土地粗放經(jīng)營比較常見。政府以及開發(fā)商對于土地資源的珍貴性未能有明確的認知，沒有形成土地集約利用的觀念，最終使得城市土地被閑置甚至浪費。同時，這也與我國整體的經(jīng)濟大環(huán)境有著一定的關(guān)系。長久以來，我國經(jīng)濟的發(fā)展是粗放式增長模式，也對城市的美化產(chǎn)生了一定的不良影響。

（三）土地管理職責(zé)不明確

土地管理部門在管理中職能重復(fù)，使得土地管理較為混亂。城市內(nèi)仍舊存在違法違章的用地情況，雖然有著明確的法律規(guī)定，但實際管理中仍存在不少問題。例如，當建設(shè)的項目與政府的規(guī)劃發(fā)生沖突時，往往會存在一定的爭議，開發(fā)商明知不可行而為之，這也讓土地違法使用的情況屢禁不止。

（四）土地容積率較低

土地容積率是城市總建筑面積和城市建設(shè)用地之比，當城市的總建筑面積相同，容積率越高，表明城市的建設(shè)用地越少，土地集約利用率越大。歐美等發(fā)達國家的容積率在1～3，而我國一線城市的容積率平均值在0.48，不到0.5，這樣的差距是比較明顯的，因而就城市容積率而言仍舊有很大的提升空間。

三、我國城市土地集約利用的發(fā)展對策

（一）科學(xué)規(guī)劃，嚴格實施

土地規(guī)劃是城市土地集約利用的技術(shù)支持，城市土地集約利用的研究能夠為規(guī)劃提供真實可靠的依據(jù)。城市對于各類用地都要進行規(guī)劃，并按照土地實況進行開發(fā)。對于存在違反土地管理的行為，相關(guān)政府部門要嚴格處理，必要時追究法律責(zé)任，確保管理的有效性?？梢砸酝恋氐目傮w集約水平進行評定，對當前經(jīng)濟條件下的土地潛力、發(fā)展前景進行展望，為城市建設(shè)用地的新增做好規(guī)劃，提升城市土地集約利用水平。

（二）充分利用，控制增量

我國政府在城市土地總體規(guī)劃的引導(dǎo)下，要遵循“先存量后增量”原則，對存量土地優(yōu)先使用，對增量土地嚴格控制。對于閑置土地較多的地區(qū)，要嚴格控制增量土地，確保閑置土地有效利用。對商品房、別墅等要嚴格控制土地供給，確保土地資源的使用效率。對增量土地更要嚴格控制，確保城市發(fā)展的合理，避免城市盲目擴大。廣場、公園等建設(shè)要合理，道路寬度要細致規(guī)劃，注重城市基礎(chǔ)建設(shè)，一步步實現(xiàn)土地集約利用。

（三）合理開發(fā)資源，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

隨著我國城市經(jīng)濟的快速發(fā)展以及人口數(shù)量的不斷增長，人與土地之間的矛盾不斷加大，而城市的有限空間承載的人數(shù)在不斷增加，發(fā)展受到了土地資源的限制。建筑物的高度增加確實能夠使得人口數(shù)量與土地資源的矛盾得以緩解，但實際上這種緩解的程度是極為有限的。由此一些國家開始開發(fā)地下空間資源，例如修建地鐵、通道等，這使得城市的交通壓力得以明顯的緩解。而諸如垃圾處理廠、污水處理廠等設(shè)施都可以設(shè)置在地下，使地下空間價值得以充分體現(xiàn)。不過要注意的是，對于地下空間的開發(fā)要結(jié)合地質(zhì)條件以及開發(fā)成本，不能盲目地進行開發(fā)，要保持地上與地下空間的均衡關(guān)系。對于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也要進行優(yōu)化，這對于城市土地集約利用水平有著極大的影響。政府部門要通過相關(guān)土地政策使得城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以及布局得以全面優(yōu)化，并且將這種優(yōu)化持續(xù)，借以讓城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局更加合理化、現(xiàn)代化、科學(xué)化。

（四）保護生態(tài)，完善市場

對于城市的發(fā)展而言，不僅要追求經(jīng)濟效益的增長，同時要保護生態(tài)環(huán)境。生態(tài)環(huán)境保護與經(jīng)濟發(fā)展速度要保持相對恒定關(guān)系，讓人們的生活環(huán)境更為優(yōu)良。隨著當前各種生態(tài)問題的出現(xiàn)，空氣質(zhì)量下降，生活的垃圾、污染不斷增加，城市交通擁堵，人們的生活質(zhì)量下降。對城市生態(tài)環(huán)境的保護及改善，是城市健康發(fā)展的關(guān)鍵。對于城市土地市場也要不斷完善，優(yōu)化土地市場法律制度。城市土地要實行有償使用、限期使用，對法律規(guī)定進行劃撥的國有土地以外的土地資源，進行公開招標、拍賣或者掛牌轉(zhuǎn)讓，確保過程中的公平、公正、公開，發(fā)揮市場調(diào)節(jié)作用，以此實現(xiàn)城市土地的集約利用。

四、結(jié)語

土地集約利用研究強度的增加，對于城市的穩(wěn)定發(fā)展具有極大的作用。在實際的研究中不僅要關(guān)注開發(fā)區(qū)用地的研究，對于商業(yè)用地、居民用地等的研究也需要同步進行。要使得研究針對不同的用地類型，促進城市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和用地布局合理化、科學(xué)化。

（作者單位：鄧州市土地開發(fā)整理中心）