樓市去庫(kù)存超預(yù)期

張洪瑞

去庫(kù)存實(shí)施一年來，尤其房地產(chǎn)去庫(kù)存成效非常明顯。截至10月末，全國(guó)商品房待售面積6.95億平方米，連續(xù)八個(gè)月減少。

去庫(kù)存是緩解當(dāng)前經(jīng)濟(jì)困境的關(guān)鍵。無論過去還是當(dāng)前，房地產(chǎn)在穩(wěn)增長(zhǎng)的大格局中都是重中之重。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)仍處在結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵階段，房地產(chǎn)去庫(kù)存已成為國(guó)家十分關(guān)注的事情。2015年11月10日習(xí)近平在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議上指出，要著力加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。

去庫(kù)存任重道遠(yuǎn)

今年國(guó)慶長(zhǎng)假前，在北京一家國(guó)企工作的張女士打算結(jié)束八年的北漂生活，在通州區(qū)買一套兩居室。不承想，兩個(gè)月前看好的一套位于通州北苑的兩居室節(jié)后竟然漲了80萬(wàn)元，這一下子難住了張女士。她告訴本刊記者：“我原本打算賣掉遼寧省本溪老家的三居室，在北京定居。可誰(shuí)能想到北京的房?jī)r(jià)漲得這么快，而老家的房子比原來降了5萬(wàn)，可還是無人問津?！北究浾吡私獾?，張女士老家周邊小區(qū)存在大量新房賣不出去的情況。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2015年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》顯示，2015年末，商品房待售面積7.18億平方米，創(chuàng)下歷史新高。如果按照各地統(tǒng)計(jì)中常提到的人均住房面積35平方米來計(jì)算，空置住房可供超過2000萬(wàn)人口居住。

數(shù)據(jù)顯示，2005年末至2009年末，全國(guó)商品房待售面積均未突破2億平方米。其中2007年末，商品房待售面積僅為1.34億平方米。然而，從2008年開始，我國(guó)商品房待售面積呈不斷增加態(tài)勢(shì)。2007年到2015年的九年時(shí)間里，商品房待售面積增加了4倍多。

中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)論壇發(fā)布的《9月宏觀經(jīng)濟(jì)月度數(shù)據(jù)分析報(bào)告》顯示，今年1月至7月，全國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存水平雖比2015年底累計(jì)減少471萬(wàn)平方米，但非住宅商品房庫(kù)存還在持續(xù)攀升；8月份庫(kù)存水平達(dá)到2.83億平方米，比去年同期增長(zhǎng)了20.7%。該報(bào)告同時(shí)顯示，當(dāng)前房地產(chǎn)的庫(kù)存減少主要是一二線城市，三四線城市的房地產(chǎn)庫(kù)存不降反升，而庫(kù)存壓力最大的恰恰是三四線城市。

中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院研究員劉曉光表示，北上廣深等一線城市去化周期較短，并無太大庫(kù)存壓力，與此形成鮮明對(duì)比的三四線城市住宅是最難消化區(qū)域，其中四線城市庫(kù)存中有相當(dāng)大的比例是已經(jīng)建成卻銷售不暢的樓盤。

實(shí)際上，今年以來，中央針對(duì)化解房地產(chǎn)庫(kù)存出臺(tái)了一系列加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房改革的制度，通過加快農(nóng)民工市民化、鼓勵(lì)各方購(gòu)買庫(kù)存商品房出租、鼓勵(lì)房企降價(jià)以及取消過時(shí)的限制性措施等手段擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，以消化房地產(chǎn)庫(kù)存。

國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)主任徐紹史表示，目前三四線城市的商品房庫(kù)存壓力比較突出，各地發(fā)改委要抓緊推動(dòng)制定化解庫(kù)存方案，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，釋放剛性需求和改善性需求。

多地開出針對(duì)性良方

在安徽省蕪湖市，去年年初政府還在為賣房子發(fā)愁，商品房的去化周期達(dá)到25個(gè)月，也就是說，要把市場(chǎng)上的房子都賣掉至少需要兩年時(shí)間，而現(xiàn)在這一數(shù)字已降到九個(gè)月。如此大規(guī)模的房地產(chǎn)去庫(kù)存，蕪湖是怎么做的呢？在蕪湖房屋超市里精心挑選的，幾乎都是蕪湖棚戶區(qū)改造或者“城中村”拆遷的住戶。選好中意房子的錢大爺告訴記者，舊房拆遷政府給了62萬(wàn)元補(bǔ)助，新房子優(yōu)惠下來還不到70萬(wàn)元，付了8萬(wàn)元差價(jià)就可以把大房子買下了。

截至本刊記者發(fā)稿時(shí)，廣西、福建、浙江、湖南等省的130多個(gè)城市，通過運(yùn)用公積金杠桿、降低稅費(fèi)、降低首套首付、鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房、政府回購(gòu)、棚戶區(qū)改造、減少土地供應(yīng)等手段針對(duì)本地區(qū)情況開出了去庫(kù)存的有效“藥方”。其中，湖南省出臺(tái)“湘十條”，明確農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房給補(bǔ)助、企業(yè)租房有獎(jiǎng)勵(lì)，促進(jìn)樓市去庫(kù)存。上半年湖南省商品房銷售面積增長(zhǎng)28.2%，6月末全省商品房待售面積增長(zhǎng)2.6%，增幅同比下降25.7個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)庫(kù)存壓力明顯減緩。

海南省通過采取暫停辦理新增商品住宅和產(chǎn)權(quán)式酒店用地審批、暫停新建商品住宅項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)建審批，同時(shí)不斷加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)督管理和宣傳促銷力度等手段，今年1月至10月累計(jì)銷售房屋面積113.678萬(wàn)平方米，銷售額達(dá)1119.4億元，同比增長(zhǎng)46.4%和49.8%。截至10月底，海南省房地產(chǎn)庫(kù)存量持續(xù)下降至2718萬(wàn)平方米，有效緩解了庫(kù)存壓力。

遼寧省去年先后出臺(tái)《關(guān)于支持居民自住和改善性住房需求的通知》等三個(gè)文件，共提出21條政策措施。今年2月，結(jié)合遼寧省去庫(kù)存壓力較大的實(shí)際，遼寧省政府又出臺(tái)了《關(guān)于化解房地產(chǎn)庫(kù)存的若干意見》，提出15條政策措施，緊緊圍繞擴(kuò)大需求和穩(wěn)定供給兩個(gè)著力點(diǎn)，在供給側(cè)與需求側(cè)兩端共同發(fā)力，支持住房消費(fèi)、化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

在遼寧省丹東市，購(gòu)房可提取本人及配偶住房公積金賬戶余額支付首付款。準(zhǔn)備購(gòu)買婚房的王喬用公積金余額交了13萬(wàn)元首付款買下了濱江西路90多平方米的一套兩居室。王喬說：“一下讓我拿出十幾萬(wàn)，買完之后還得裝修，壓力確實(shí)挺大的。自從有這個(gè)政策之后，我現(xiàn)在就不用拿那么多錢，買完房之后的生活沒有什么影響，也圓了我的買房夢(mèng)?！敝?，住房公積金需要先買房子，等拿到房產(chǎn)證后才能提取，制約了很多年輕人購(gòu)房，丹東市近期多次調(diào)整公積金政策，目前已有1600多個(gè)職工家庭提取公積金支付購(gòu)房首付。

而在沈陽(yáng)工作了四年的宋女士告訴本刊記者，之前在鐵西區(qū)和沈北新區(qū)看過多套房子，其中有一套位于鐵西區(qū)的兩室一廳比較看好，但是由于首付款太多，加上可貸款金額太少，只好作罷?，F(xiàn)在她準(zhǔn)備購(gòu)買沈北新區(qū)一套140平方米的房子。最近，沈陽(yáng)市針對(duì)房地產(chǎn)去庫(kù)存出臺(tái)住房公積金政策，規(guī)定畢業(yè)未超過五年、在沈陽(yáng)購(gòu)買商品住房的高校、中等職業(yè)學(xué)校畢業(yè)生，最高貸款額度為單方60萬(wàn)元、雙方80萬(wàn)元。她說：“我畢業(yè)未超過五年，又是首套購(gòu)房，可以享受沈陽(yáng)出臺(tái)的相關(guān)政策。想想自己工作這四年一直租住在外面沒有歸屬感，如今可以有一套自己的房子，不僅結(jié)束了漂泊的生活，還可以給自己一個(gè)家?！?/p>

據(jù)本刊記者了解，沈陽(yáng)還針對(duì)商品住宅庫(kù)存規(guī)模不大、可承載彈性較大的實(shí)際，在政策上鼓勵(lì)商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存向商品住宅轉(zhuǎn)化，規(guī)定對(duì)已供應(yīng)、未開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)用地，允許開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)換用途、調(diào)整商住比例；對(duì)在建商品住房項(xiàng)目也允許開發(fā)企業(yè)調(diào)整套型結(jié)構(gòu)，同時(shí)規(guī)定對(duì)居民購(gòu)買商住公寓或酒店式公寓用于自住的，可享受住宅同等政策，這些辦法可以直接轉(zhuǎn)化20%的商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存。

有成績(jī)還需深入推進(jìn)

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局11月14日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至10月末，全國(guó)商品房待售面積6.95億平方米，連續(xù)八個(gè)月減少。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)盛來運(yùn)表示：“現(xiàn)在去庫(kù)存，尤其房地產(chǎn)去庫(kù)存成效還是非常明顯的。從房?jī)r(jià)看，最近兩個(gè)月以來，房?jī)r(jià)還在上漲，但漲幅在回落。尤其是在一些限購(gòu)政策出來后，加之前期消費(fèi)潛力集中釋放了一批購(gòu)房需求，一線城市和部分二線城市房?jī)r(jià)漲幅回落，表明前期上漲勢(shì)頭初步得到遏制。從另一個(gè)方面看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化確實(shí)比較明顯。以前的房地產(chǎn)市場(chǎng)是‘普增普漲’，但也應(yīng)該看到今年以來尤其最近兩個(gè)月，一二線城市房?jī)r(jià)還是比較堅(jiān)挺的，而三四線城市尤其四線城市房?jī)r(jià)則相對(duì)穩(wěn)定，庫(kù)存相對(duì)較大?！?/p>

要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存，還應(yīng)該強(qiáng)調(diào)“量體裁衣”。中國(guó)人民大學(xué)金融與證券研究所副所長(zhǎng)趙錫軍指出，當(dāng)前去庫(kù)存的重點(diǎn)在三四線城市，而一二線城市則要防止過度開發(fā)投資，防范樓市過熱，特別要防投資性需求借居民剛性需求的名義過度刺激樓市。

清華大學(xué)中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任李稻葵表示，特別反對(duì)僅僅為了短期去庫(kù)存采取“飲鴆止渴”的辦法，比如零首付、場(chǎng)外配資，這樣會(huì)埋下房地產(chǎn)泡沫的種子，去庫(kù)存的根本在三四線城市，應(yīng)該加快城鎮(zhèn)化，可以引導(dǎo)農(nóng)村居民先租后買，暫時(shí)可以由政府的某個(gè)基金將房子買下來，租給農(nóng)民住，使房子先用起來。

“上班、生活都在城里。”四川省眉山市東坡區(qū)思蒙鎮(zhèn)農(nóng)民費(fèi)明奇去年在城區(qū)購(gòu)置了一套住房，住房的解決、收入的增長(zhǎng)讓他對(duì)生活更有盼頭。近年來，堅(jiān)持“產(chǎn)城一體、文城一體、景城一體”，眉山市加快培育發(fā)展各具特色的城市產(chǎn)業(yè)體系，壯大先進(jìn)制造業(yè)、新一代信息技術(shù)等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，拓展農(nóng)民市民化的就業(yè)范圍和就業(yè)含金量。改革實(shí)踐證明，新型城鎮(zhèn)化正在釋放巨大的潛在需求。只要改革得力，持之以恒，更好地滿足房地產(chǎn)剛性需求和改善性需求，去庫(kù)存就將為百姓帶來更多實(shí)惠。

“推進(jìn)城鎮(zhèn)化，讓農(nóng)民市民化，應(yīng)打破農(nóng)民進(jìn)城門檻，解決就業(yè)問題，鼓勵(lì)‘大眾創(chuàng)業(yè)，萬(wàn)眾創(chuàng)新’，延長(zhǎng)中小企業(yè)壽命。同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給側(cè)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性改革，降低房?jī)r(jià)，讓農(nóng)民買得起城里的好房。”清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心主任蔡繼明說。

趙錫軍表示，三四線城市去庫(kù)存不是短期內(nèi)能夠解決的，必須放眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，在已有成果上持續(xù)、穩(wěn)定地推進(jìn)減少庫(kù)存量，并緊緊抓住與城鎮(zhèn)化結(jié)合這一重點(diǎn)方向，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)與就業(yè)的聚集，重視公共服務(wù)、醫(yī)療衛(wèi)生等配套設(shè)施的建設(shè)，既要讓居民買得了房，也要讓居民的生活水平隨之提高。