基于GIS的房地產(chǎn)市場分析軟件系統(tǒng)設(shè)計

臧靜芳

（天津大學(xué) 天津　300072）

基于GIS的房地產(chǎn)市場分析軟件系統(tǒng)設(shè)計

臧靜芳

（天津大學(xué) 天津300072）

隨著房地產(chǎn)市場逐漸升溫，有關(guān)房地產(chǎn)軟件開發(fā)的難點就變?yōu)榱耸袌稣{(diào)研與分析這一重要模塊，這也逐漸成為了房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用軟件中最重要的一環(huán)。為了緊跟現(xiàn)在各類開發(fā)類軟件功能越來越強大的腳步，本系統(tǒng)提出的房地產(chǎn)市場分析軟件系統(tǒng)以GIS為信息處理平臺，Excel為模型集成工具，VBA為開發(fā)語言，應(yīng)用空間數(shù)據(jù)挖掘和在線分析等信息技術(shù)，并分析房地產(chǎn)的市場狀態(tài)以及消費者的需求，經(jīng)過計算給出基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)，從而使房地產(chǎn)分析工作者的辦公效率得到了很大提高，為項目決策者提供遠程操控的服務(wù)。

房地產(chǎn)；市場分析 ；GIS；模型工具

現(xiàn)如今，房地產(chǎn)已經(jīng)成為我們生活中最不可或缺的一部分，也是我們生活最基本的物質(zhì)基礎(chǔ)。近年來，隨著我們國家改革開放的步伐越來越大，經(jīng)濟的增長液越來越快，房地產(chǎn)行業(yè)也迎來了突破性的發(fā)展，已成為我國的支柱型產(chǎn)業(yè)之一。所以，各個大型的房地產(chǎn)企業(yè)也如雨后春筍般發(fā)展起來，為了提高行業(yè)競爭力，提升企業(yè)決策人員決策的速度和正確性，成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要解決的關(guān)鍵問題，計算機技術(shù)的發(fā)展為解決這一問題提供了一條快速可靠的途徑［1-2］。

該分析軟件系統(tǒng)以GIS為信息處理平臺，Excel為模型集成工具，VBA為開發(fā)語言，應(yīng)用空間數(shù)據(jù)挖掘和在線分析等信息技術(shù)，并分析房地產(chǎn)的市場狀態(tài)以及消費者的需求，經(jīng)過計算給出基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)，從而使房地產(chǎn)分析工作者的辦公效率得到了很大提高，為項目決策者提供遠程操控的服務(wù)。

1　GIS系統(tǒng)概述

GIS是地理信息系統(tǒng)的簡稱，它是一種特定的十分重要的空間信息系統(tǒng)。它是在計算機硬、軟件系統(tǒng)支持下，對整個或部分地球表層空間中的有關(guān)地理分布數(shù)據(jù)進行采集、儲存、管理、運算、分析、顯示和描述的技術(shù)系統(tǒng)，是多種學(xué)科交叉的產(chǎn)物，它的基礎(chǔ)是地理空間數(shù)據(jù)庫，并采用地理模型的分析方法，提供多種空間的和動態(tài)的地理信息來幫助分析者做出決策。它的基本特征為，可以對多種地理空間信息進行采集、管理、分析，還可對區(qū)域空間以及多要素進行動態(tài)預(yù)測，產(chǎn)生更高層次地理信息，它的實施手段是依靠計算機系統(tǒng)，因此GIS系統(tǒng)的一個重要特征就是計算機系統(tǒng)的支持，它使得GIS可以精確、綜合地處理空間信息并且進行動態(tài)分析［3］。地理信息系統(tǒng)的開發(fā)主要有3種方法，第一個是利用VC、VB、Delphi等匯編語言對地理信息系統(tǒng)軟件進行開發(fā)，空間數(shù)據(jù)的數(shù)據(jù)庫由自己設(shè)計，第二個是利用國外先進的地理信息系統(tǒng)軟件，結(jié)合自己的實際，進行二次開發(fā)，第三個被稱為嵌入式GIS，它是用更高級的語言并且和廠商提供的元件相結(jié)合，設(shè)計出面向用戶的程序。方法1對經(jīng)濟條件的要求很高還要求具備雄厚的科研實力，主要適用于開發(fā)商品化的地理信息系統(tǒng)平臺軟件，對開發(fā)一些小型應(yīng)用系統(tǒng)而言，性價比不高，第二個方法屬于方便簡單型，但主要移植性差，對原環(huán)境的要求太高，最后一個方法避開了前兩個的不足，開發(fā)周期短，成本低，并且可以在獨立的平臺上運行，這也是未來GIS發(fā)展的主要方向。圖1為地理信息系統(tǒng)的基本構(gòu)成［3］。

圖1　地理信息系統(tǒng)結(jié)構(gòu)圖

2　軟件系統(tǒng)總體設(shè)計方案

本系統(tǒng)分為3個層次，分別為應(yīng)用層（人機交互界面）、決策支持層以及管理層。其組成結(jié)構(gòu)如圖2所示，應(yīng)用層主要包括用戶界面模板，它是決策者與系統(tǒng)的中介，使用戶參與到?jīng)Q策的過程中，同時把信息提供給用戶，決策層是整個系統(tǒng)最重要的部分，它包括查詢和分析兩大功能模塊。功能模塊是先通過對方案的描述然后對所選擇的模型進行評價，在對相關(guān)信息進行獲取，最后進行信息的分析這一過程進行實現(xiàn)的。管理層的作用是對將要分析所需的數(shù)據(jù)庫、模型庫、方法庫以及方案等進行建立和管理［5］。

圖2　系統(tǒng)軟件組成結(jié)構(gòu)圖

本應(yīng)用軟件的開發(fā)中，系統(tǒng)的工作機制為使用者將需求通過人機交互界面后，系統(tǒng)將方案進行描述然后將分析出的需求轉(zhuǎn)換成系統(tǒng)可識別的指令，如圖3所示。本軟件系統(tǒng)主要有兩大方面的應(yīng)用，一種是對最基本信息的查詢，另一種是將信息進行深度的加工，如對項目投資環(huán)境，價格等的評估首先要需要選擇合適的模型，然后利用數(shù)據(jù)庫中現(xiàn)有的數(shù)據(jù)進行推理，最后在GIS平臺上輸出最終的分析結(jié)果并且以文本的方式呈現(xiàn)出來。房地產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)需求量越來越大，傳統(tǒng)的非結(jié)構(gòu)化的數(shù)據(jù)目錄已跟不上現(xiàn)在發(fā)展的需要，所以我們使用空間數(shù)據(jù)倉庫。所謂數(shù)據(jù)倉庫模型，就是將空間元數(shù)據(jù)系統(tǒng)和網(wǎng)絡(luò)地理信息系統(tǒng)技術(shù)相結(jié)合的產(chǎn)物，該模型由索引圖、空間數(shù)據(jù)集、空間元數(shù)據(jù)庫以及一套規(guī)范框架組成。索引圖對地理信息空間中特定區(qū)域和主題的做出表達和呈現(xiàn)，元數(shù)據(jù)庫將分布在各個站點上的空間數(shù)據(jù)進行信息的綜合分析，索引圖中的圖形要素通過標(biāo)識碼（ID）與元數(shù)據(jù)庫中與之對應(yīng)的記錄相連。網(wǎng)絡(luò)中的不同服務(wù)器上分布著不同的空間數(shù)據(jù)，它通過資源定位地址（URL）使元數(shù)據(jù)庫中的 URL與之前的元數(shù)據(jù)相連，這樣，用戶可通過先前判定的邏輯前提或者查詢標(biāo)準(zhǔn)語言從索引圖或元數(shù)據(jù)庫中查詢出所需要的空間元數(shù)據(jù)的目標(biāo)子集，還可以得到空間數(shù)據(jù)文件或關(guān)于站點位置或信息等各個屬性。Web客戶、Web服務(wù)器、元數(shù)據(jù)服務(wù)器和GIS服務(wù)器組成了系統(tǒng)的信息服務(wù)框架，其中用戶的服務(wù)請求通過Web服務(wù)器提出，服務(wù)信息將被獲取，服務(wù)器根據(jù)用戶的請求向用戶發(fā)布頁面信息，元數(shù)據(jù)服務(wù)主要負責(zé)的是空間元數(shù)據(jù)的瀏覽、處理、備份、復(fù)原、運行過程等方面的記錄，而 GIS服務(wù)器起到的作用就是對元數(shù)據(jù)庫中記錄的空間數(shù)據(jù)進行分析、顯示和處理。比如，開發(fā)商的分析人員想從系統(tǒng)中看到項目周邊情況的大致圖，他可先通過關(guān)鍵字在原數(shù)據(jù)庫中搜索相關(guān)的空間數(shù)據(jù)文件或空間數(shù)據(jù)庫，并依據(jù)元數(shù)據(jù)當(dāng)中對應(yīng)的屬性描述，對目標(biāo)地圖文件進行進一步的確認，隨后圖形預(yù)覽的請求將被發(fā)出，GIS服務(wù)器通過網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器收到預(yù)覽的請求后，自動調(diào)出相對應(yīng)的圖形數(shù)據(jù)，并且自動轉(zhuǎn)化成系統(tǒng)支持的圖像格式，隨后采樣的數(shù)據(jù)自動傳輸?shù)绞褂媒缑?，若使用者決定下載該數(shù)據(jù)，通過發(fā)出請求，元數(shù)據(jù)服務(wù)器就將記錄用戶的數(shù)據(jù)下載信息，GIS服務(wù)器按用戶需求對地圖數(shù)據(jù)進行處理，并將最終的結(jié)果返回給用戶。在網(wǎng)絡(luò)服務(wù)過程中，元數(shù)據(jù)服務(wù)器對客戶及其請求的響應(yīng)關(guān)系進行處理并進行記錄，因此版本將進行不斷地更新。GIS的對象和操作對象分別是地理實體和地理實體的數(shù)據(jù)。GIS技術(shù)將數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)混合起來并且構(gòu)成有效的數(shù)據(jù)集成，以及對地理空間準(zhǔn)確地分析能力，并且可以快速搜索定位以及查詢復(fù)雜信息，這些都是它的顯著優(yōu)勢。比如，地理空間分析這個方法可以獲取常規(guī)方法很難獲得的重要信息，對地理過程動態(tài)模擬和決策起到了很大的幫助［6］。

圖3　系統(tǒng)的工作機制圖

GIS數(shù)據(jù)庫中包含著空間數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)兩種儲存數(shù)據(jù)，它們之間有著緊密的關(guān)聯(lián)，為了使之間聯(lián)接、查詢和管理等問題得到妥善的解決我們主要提出了3種解決方式：混合式、擴展式和開放式，同時我們在研究GIS與空間數(shù)據(jù)挖掘集成的問題時也應(yīng)進行不同的區(qū)分。GIS與空間數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)集成主要是利用空間數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)提取隱含在存儲于GIS數(shù)據(jù)庫中的龐大數(shù)據(jù)量的空間數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)之后的知識，因此如何共享GIS中的數(shù)據(jù)集成問題成為了問題的關(guān)鍵。GIS與空間數(shù)據(jù)挖掘集成的模式主要有3種，分別為松散耦合式，嵌入式，和混合型空間模型法，他們分別又稱外部空間數(shù)據(jù)挖掘模式，內(nèi)部空間數(shù)據(jù)挖掘模式，而第三種模式是前兩種方法的結(jié)合。分別從系統(tǒng)結(jié)合水平和系統(tǒng)的體系結(jié)構(gòu)來區(qū)分，GIS與房地產(chǎn)評估的結(jié)合主要分為3種方式，第一種是以通過數(shù)據(jù)交換為媒介的松散結(jié)合方式，第二種是采用統(tǒng)一用戶界面的結(jié)合方式，第三種采用的是完全一體化的內(nèi)嵌式結(jié)合方式，在上面所說的3種結(jié)合方式中，結(jié)合率最好，最徹底，功能最強的結(jié)合方式是第三種，這也是今后的發(fā)展方向。本系統(tǒng)設(shè)計開發(fā)的房地產(chǎn)市場分析系統(tǒng)中所采用的就是內(nèi)嵌式的結(jié)合方式，這也和其它功能的實現(xiàn)方式是一致的，房地產(chǎn)價格評估與預(yù)測也是房地產(chǎn)市場調(diào)研與分析系統(tǒng)最重要的功能之一。

3　房地產(chǎn)項目投資環(huán)境評價方法

對項目投資環(huán)境進行評價時，需要對其進行一個綜合性的評判，因為其中包括經(jīng)濟環(huán)境、社會環(huán)境、競爭環(huán)境等各個系統(tǒng)及他們所包含的因素項。又由于有些要素由于自身的特點，很難給出定量的評價，因而有我們用模糊數(shù)學(xué)的方法來對這些要素進行定量的分析。所以我們的方案就采用模糊綜合評法判來建立項目投資環(huán)境的評價模型。該方法具有數(shù)學(xué)模型簡單，容易操作和掌握，對復(fù)雜因素的處理效果好等優(yōu)點。它的評價過程分為兩步，第一步首先定義評價因素集U并且定義 UA、UB、UC分別為指標(biāo)體系中指標(biāo)層、因素層及分因素層的單因素集合，第二部對單因素模糊評判矩陣R進行建立并對評價因素集UC中的各單因素作出評價。因為本指標(biāo)體中分為硬指標(biāo)和軟指標(biāo)兩類，所以對應(yīng)的評價方法也分為硬指標(biāo)和軟指標(biāo)兩種，硬指標(biāo)是對因素做出量化評價，所以評價結(jié)果具有統(tǒng)一、準(zhǔn)確的特點，而軟指標(biāo)是對專家或居民的分析做出判斷，做出評定的等級，然后進行統(tǒng)計，得出該指標(biāo)在這四個等級中的比例，等級分為優(yōu)良中差這四個等級，這樣來確定該指標(biāo)ui對于評價等級vj的隸屬度 rij，然后利用AHP法算出各指標(biāo)權(quán)重W，再根據(jù) B=WR，求取模糊綜合評價集，其中W為因素集U的單權(quán)重值集［9］。

W——因素集 U對應(yīng)的權(quán)重集；

R——因素集U對應(yīng)的評判矩陣；

B——因素集U的模糊綜合評判集。

WR通常具有5種算法，在本系統(tǒng)中，根據(jù)自身特點，我們采用的是（×，+）算法。我們的最終目的是在定級評價的最后對對投資環(huán)境給出“優(yōu)，良，中，差”四個等級，所以對得分的精確性就可以忽略，只需對等級做出評價，得到模糊綜合評判指標(biāo)B之后，按照最大隸屬度的原則對結(jié)果進行分析和判斷，即取與最大的評判指標(biāo)相對應(yīng)的評語集V中的元素作為評判的結(jié)論。

4　結(jié)　論

根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的實際開發(fā)過程和GIS平臺的信息需求，本軟件系統(tǒng)設(shè)計了房地產(chǎn)系統(tǒng)的功能框架，體系結(jié)構(gòu)和開發(fā)方式，并且設(shè)計整合了Google Earth的 GIS信息平臺。將Google Earth應(yīng)用于房地產(chǎn)市場分析，它的顯著優(yōu)勢是對系統(tǒng)的功能進行了增強而且開發(fā)難度也大大降低，節(jié)省了成本。實際應(yīng)用和產(chǎn)生的效果表明，該房地產(chǎn)市場分析軟件系統(tǒng)的設(shè)計與開發(fā)為未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展展現(xiàn)了一個全新的思路，對市場分析相關(guān)軟件開發(fā)技術(shù)注入新的力量，達到了設(shè)計與開發(fā)的要求。

［1］馬智亮，鄧子瑜，李恒，等.房地產(chǎn)項目可行性研究輔助系統(tǒng)的建模［J］.計算機工程，2005（1）：197-200.

［2］王守慧，張全壽.決策支持系統(tǒng)研究的發(fā)展趨勢及前景［J］.決策與決策支持系統(tǒng)，1996（4）：43-46.

［3］任明侖，楊善林，朱衛(wèi)東.智能決策支持系統(tǒng)：研究現(xiàn)狀與挑戰(zhàn)［J］．系統(tǒng)工程學(xué)報，2002（10）：15-17.

［4］Korte C B.The GIS Book［M］.Santa Fe：On World Press，1997.

［5］袁相儒，陳莉麗，龔健雅.Internet GIS的部件化結(jié)構(gòu)［J］．測繪學(xué)報，1998（4）：25-28.

［6］張瑞菊，陶華學(xué)．GIS與空間數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)集成問題的研究［J］．堪察科學(xué)技術(shù)，2003（2）：21-24.

The real estate market analysis software system design based on GIS

ZANG Jing-fang
（Tianjin University，Tianjin 300072，China）

As the real estate market heats up，the difficulties of software development of real estate becomes the market research and analysis of this important modules，this also gradually become the real estate enterprise one of the most important part of the application software.Now in order to follow the development of all kinds of software function is more and more powerful，the system of the real estate market analysis software system based on GIS information processing platform，Excel as model integration tools，VBA as development language，application of information technology such as spatial data mining and on-line analysis，and analyze the state of the real estate market and consumer demand，calculated given basic data，making analysis of real estate workers to improve the work efficiency greatly，remote control service for the project decision makers.

real estate；market analysis；GIS；modeling tool

TNO

A

1674－6236（2016）09-0063-03

2015-05-27稿件編號：201505245

臧靜芳（1983—），女，湖南益陽人，碩士研究生。研究方向：管理科學(xué)與工程。