關(guān)于培育交易主體、發(fā)展租賃市場(chǎng)的建議

文/熊方軍

關(guān)于培育交易主體、發(fā)展租賃市場(chǎng)的建議

文/熊方軍

熊方軍　四川名著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)

2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要建立租售并舉的住房制度，5月6日，住建部副部長(zhǎng)陸克華透露，我國(guó)將出臺(tái)六條措施培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。具體內(nèi)容涵蓋了培育市場(chǎng)供應(yīng)主體、鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)、完善公共租賃住房、支持租賃住房建設(shè)、加大政策支持力度、加強(qiáng)住房租賃監(jiān)管等方面。以上政策出臺(tái)的目標(biāo)是為了發(fā)展租賃市場(chǎng)，達(dá)到提升租賃性投資需求，進(jìn)而達(dá)到消化庫(kù)存商品房的目的，這也將成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制之一。

目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求主要具有以下特征：一是剛性需求已經(jīng)被大量釋放，潛在需求缺乏有效購(gòu)買(mǎi)力，比如城鎮(zhèn)化中轉(zhuǎn)移人口的住房需求，而其購(gòu)買(mǎi)力很難在短期內(nèi)得到提升；二是投資性需求大幅度萎縮。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，房地產(chǎn)投資者的收益主要來(lái)自于兩部分，一是租金收益，二是房?jī)r(jià)上升帶來(lái)的資本利得。此前，我國(guó)大部分住房投資者都是以獲取資本利得為主要目的，導(dǎo)致市場(chǎng)需求呈現(xiàn)出較強(qiáng)的短期投機(jī)性特征。但從目前的市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)來(lái)看，未來(lái)房?jī)r(jià)很難再進(jìn)入快速上漲通道，通過(guò)獲取資本利得來(lái)刺激房地產(chǎn)投資性需求已不太可能，而剛需又很難在短期內(nèi)釋放，所以刺激租賃性投資需求將成為增加總需求的主要手段。但是，目前我國(guó)的房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)還不夠完善，租金收益率較低，在很大程度上降低了租賃市場(chǎng)的供需意愿。

第一，租戶(hù)的承租意愿較低。第六次人口普查的數(shù)據(jù)顯示，2010年我國(guó)城鎮(zhèn)住房率為20％左右，一線城市如北京和上海也不到40％。但同時(shí)期美國(guó)的紐約，英國(guó)的倫敦和法國(guó)的巴黎等城市，其租房率卻高達(dá)60-70％左右。這主要是由于租賃市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)不規(guī)范和租賃的不穩(wěn)定性所引起的。

第二，存量住房擁有者的出租意愿較低。其主要原因在于租賃收益低、經(jīng)營(yíng)管理的瑣碎和麻煩以及各類(lèi)稅費(fèi)的繳納等，使得投資者寧愿閑置住房，也不愿意將其出租。

第三，市場(chǎng)缺乏規(guī)模化和專(zhuān)業(yè)化的租賃經(jīng)營(yíng)平臺(tái)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年北京市的租房市場(chǎng)中，有超過(guò)80％的住房是由個(gè)體房東經(jīng)營(yíng)，有6％是由機(jī)構(gòu)出租的。該現(xiàn)象的主要原因在于租賃業(yè)務(wù)的資金回收較慢，而較高的資金壓力會(huì)給機(jī)構(gòu)出租人帶來(lái)很強(qiáng)的長(zhǎng)期融資壓力。

以上問(wèn)題的存在嚴(yán)重的制約了租賃市場(chǎng)的發(fā)展，也使得在當(dāng)前情況下，市場(chǎng)總體需求難以在短期內(nèi)得到提振。而政府即將出臺(tái)的六項(xiàng)政策從增加供給、刺激需求、培養(yǎng)中介、規(guī)范交易等各個(gè)方面出發(fā)，以完善和發(fā)展租賃市場(chǎng)?？梢灶A(yù)期，相關(guān)政策出臺(tái)后，將會(huì)在極大程度上激活我國(guó)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)，在中長(zhǎng)期內(nèi)培養(yǎng)穩(wěn)定的租賃性投資需求，達(dá)到去庫(kù)存的目的。

對(duì)于租賃市場(chǎng)的發(fā)展，我認(rèn)為重點(diǎn)在于提升租戶(hù)的租賃意愿和提升投資者的出租意愿，而影響供需行為的核心問(wèn)題在于合理的交易價(jià)格和規(guī)范的交易規(guī)則，以保證雙方的利益。就此而言，目前的以個(gè)人為主體的供給結(jié)構(gòu)，以及政府規(guī)劃的以企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人為主體的供給結(jié)構(gòu)都很難完全解決這個(gè)問(wèn)題。比如對(duì)于大型私營(yíng)租賃機(jī)構(gòu)，他們的運(yùn)營(yíng)模式主要包括“房地產(chǎn)購(gòu)置+運(yùn)營(yíng)”和“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)+運(yùn)營(yíng)”，由于租賃運(yùn)營(yíng)模式下的資金回收期變長(zhǎng)，而目前市場(chǎng)的租金收益率偏低，會(huì)給他們帶來(lái)極大的融資壓力和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。即便給予他們稅收優(yōu)惠和金融支持，也需要一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間才能發(fā)展起來(lái)。

因此，在鼓勵(lì)私營(yíng)租賃機(jī)構(gòu)發(fā)展的同時(shí)，我建議由各級(jí)政府出面建立統(tǒng)一的租賃平臺(tái)，該平臺(tái)既運(yùn)營(yíng)由政府自身提供房源的公租房，也可以運(yùn)營(yíng)由家庭提供的閑置商品房租賃，既運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)期住房租賃，也可以運(yùn)營(yíng)日租或月租等短期住房租賃。在交易模式上，建議政府使用網(wǎng)上配租模式，公租房實(shí)現(xiàn)“網(wǎng)上申請(qǐng)，網(wǎng)上審核”，提高行政效率，提升配租比例，而對(duì)于普通商品房，應(yīng)該對(duì)長(zhǎng)短期房源進(jìn)行統(tǒng)一管理，利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)進(jìn)行庫(kù)存管理和收益管理，達(dá)到提高住房資源利用效率的目的。

在房源方面，公租房房源主要由政府回購(gòu)商品房獲取，普通商品房的房源則由家庭、個(gè)人或企業(yè)提供。為了鼓勵(lì)以上主體將空置房源用于出租，或鼓勵(lì)其購(gòu)置新的商品房用于出租，可由政府出面與家庭、個(gè)人和企業(yè)簽訂短期或長(zhǎng)期的租賃合同，并在合約期內(nèi)支付固定的租金收益，租金收益與合約的期限長(zhǎng)短相關(guān)，以此保障出租人的收益，同時(shí)保障租賃房源的穩(wěn)定性。對(duì)于長(zhǎng)期租賃的房屋，由政府統(tǒng)一裝修和改造，可以分為不同的裝修標(biāo)準(zhǔn)，并制定不同的租金價(jià)格，以此實(shí)現(xiàn)租賃服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化，幫助承租人實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上選房。此外，對(duì)于新購(gòu)置住房并交付給政府運(yùn)營(yíng)平臺(tái)的，給予其優(yōu)惠的貸款利率并減免其交易稅費(fèi)。

對(duì)于承租人，政府平臺(tái)應(yīng)著力于提高租賃的穩(wěn)定性，適度降低其租賃成本，提升其承租意愿。比如實(shí)行租賃雙方的實(shí)名登記制度，杜絕一切違約行為，保證租賃行為的長(zhǎng)期性和穩(wěn)定性；對(duì)于農(nóng)民工租賃群體，應(yīng)加大對(duì)其的租金補(bǔ)貼，間接減少企業(yè)的壓力，提高要素市場(chǎng)的活力，達(dá)到促進(jìn)產(chǎn)品市場(chǎng)發(fā)展的目的；政府運(yùn)營(yíng)平臺(tái)對(duì)出租雙方均不收取任何中介和管理費(fèi)用，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用由政府承擔(dān)，其收益主要來(lái)源于對(duì)于承租人租金的管理收益。如果平臺(tái)出現(xiàn)虧損，應(yīng)由政府財(cái)政承擔(dān)。

除此之外，更重的是政府應(yīng)積極鼓勵(lì)租金收益的資產(chǎn)證券化，提高政府或企業(yè)租賃平臺(tái)的資金流動(dòng)性，優(yōu)化其收支結(jié)構(gòu)，達(dá)到健康持續(xù)發(fā)展的目的。