長(zhǎng)租公寓，有點(diǎn)甜、有點(diǎn)懸

張佳竹

自“出世”以來(lái)，長(zhǎng)租公寓就頗受資本青睞，近年來(lái)，各類房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)也開始加大在該領(lǐng)域的投資。今年7月，世聯(lián)行擬定增20億元投向長(zhǎng)租公寓建設(shè)項(xiàng)目，還擬發(fā)起設(shè)立規(guī)模3100萬(wàn)元的長(zhǎng)租基金，將投向上海商業(yè)物業(yè)。

負(fù)面新聞和質(zhì)疑也隨之而來(lái)，有人吐槽雷軍投資的YOU+公寓是“用6000元一個(gè)月的價(jià)格把一個(gè)學(xué)生公寓出租了出去”，事實(shí)與宣傳描述不同，品質(zhì)跟不上“情懷”，持續(xù)營(yíng)利能力待考，也成為許多長(zhǎng)租公寓品牌的痛處。

資本加持，兇猛發(fā)展

“長(zhǎng)租公寓”又名“白領(lǐng)公寓”、“單身合租公寓”等，是近幾年房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)一個(gè)新興的行業(yè)。

小米科技創(chuàng)始人雷軍是較早的試水者。2014年，雷軍的順為基金聯(lián)合聯(lián)創(chuàng)策源投資YOU+公寓1億人民幣，讓長(zhǎng)租公寓火了起來(lái)，不僅開啟了公寓創(chuàng)業(yè)的吸金時(shí)代，也讓長(zhǎng)租公寓品牌開始兇猛增長(zhǎng)。

創(chuàng)立于2012年的YOU+公寓，定位現(xiàn)代都市青年創(chuàng)業(yè)生活社區(qū)，起初僅在廣州有一家門店。在獲得雷軍的投資后，YOU+乘上快速發(fā)展的火箭，目前已擁有15家門店，遍布廣州、北京、上海、杭州、福州等一二線發(fā)達(dá)城市。

另一家長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商魔方公寓，也備受資本方青睞。今年4月12日，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商魔方公寓宣布完成C輪近3億美元融資。領(lǐng)投方為中航信托，美國(guó)華平集團(tuán)參與跟投。

這已經(jīng)是華平資本第三次投資魔方公寓。早在2013年，華平資本就與同德資本對(duì)魔方公寓進(jìn)行了B輪投資6000萬(wàn)美元。2015年，華平資本追加投資1.4億美元，兩次投資總額接近2億美元

得到資本加持的魔方公寓擴(kuò)張速度也不可小覷。截至目前，魔方公寓已與北上廣深、南京、武漢、蘇州、杭州、成都、西安、天津等15個(gè)熱點(diǎn)城市的100多家品牌公寓、酒店、創(chuàng)客空間及黃金地段商業(yè)地產(chǎn)建立合作，擁有門店150余家，房量逾2.2萬(wàn)間。

據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，2012年至2015年間，大量長(zhǎng)租公寓開始獲得資本青睞。2014年運(yùn)營(yíng)商類長(zhǎng)租公寓融資數(shù)量增長(zhǎng)最為顯著，而2015年平臺(tái)企業(yè)獲投數(shù)量激增，一些長(zhǎng)租公寓企業(yè)也開始布局全國(guó)。

截至目前，相關(guān)的投融資事件有50余起。27家公寓企業(yè)獲投，融資總規(guī)模約合人民幣60億元（未公布明確金額的投資未列入統(tǒng)計(jì)范圍）。其中13家為平臺(tái)類，14家是公寓運(yùn)營(yíng)商。實(shí)現(xiàn)億級(jí)融資企業(yè)共7家；獲投千萬(wàn)的企業(yè)最多，達(dá)10家。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，對(duì)長(zhǎng)租公寓的投資中涉及70余家投資方，有9家參與投資了同一個(gè)企業(yè)的多輪融資。其中，華平投資、中國(guó)平安、IDG資本、晨興資本參與了被投企業(yè)截至目前的全部融資階段。

一眾品牌在上億元資本的助力下迅猛生長(zhǎng)。鉑濤集團(tuán)的“窩趣”輕社區(qū)用了一年的時(shí)間在全國(guó)主要的一二線城市共簽約超過5000間房間。上海青客、優(yōu)客逸家、蘑菇租房，房間量過萬(wàn)，融資量超過B輪，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力正在成型。

“老”品牌飛速擴(kuò)張，新的品牌還在不斷涌現(xiàn)，近年來(lái)更是呈現(xiàn)出多元化的趨勢(shì)。多種類型的企業(yè)跨界進(jìn)入長(zhǎng)租公寓行業(yè)，包括萬(wàn)科、花樣年、綠城、華潤(rùn)等房企，如家、華住、鉑濤、住友、維也納等酒店產(chǎn)業(yè)。隨著鏈家、我愛我家等房產(chǎn)中介紛紛涉足長(zhǎng)租公寓，更將長(zhǎng)租公寓的競(jìng)爭(zhēng)推向新階段。

據(jù)記者了解，依托母公司的品牌和資金支持，鏈家自如寓在北京擁有六棟整棟物業(yè)，去年剛上線的我愛我家相寓Park也在北京開出了第二家。

租賃藍(lán)海市場(chǎng)巨大

長(zhǎng)租公寓品牌仍如雨后春筍般不斷冒頭，仍有資本前赴后繼地進(jìn)入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域。尤其是目前提出的購(gòu)租并舉的住房制度，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。

去年年末，政府前后兩次釋放出重點(diǎn)扶持長(zhǎng)租市場(chǎng)的政策利好，并首次明確公寓業(yè)是“生活性服務(wù)業(yè)”，不少業(yè)內(nèi)人士更認(rèn)為，房產(chǎn)租賃O2O蘊(yùn)藏著近萬(wàn)億級(jí)的市場(chǎng)規(guī)模。

華創(chuàng)證券在2015年發(fā)布的關(guān)于長(zhǎng)租公寓的行業(yè)報(bào)告中，以“流動(dòng)人口數(shù)量×流動(dòng)人口租房率×年租金”的公式對(duì)青年租房市場(chǎng)年度規(guī)模進(jìn)行了估算，得出了全國(guó)7891億元的市場(chǎng)規(guī)模。

去年底，國(guó)家衛(wèi)生計(jì)生委發(fā)布的《中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告（2015）》顯示，“十二五”期間，我國(guó)的流動(dòng)人口年均增長(zhǎng)800萬(wàn)人左右，2014年年末已達(dá)2.53億人，并預(yù)計(jì)2020年流動(dòng)遷移人口將逐步增加到2.91億，年均增加約600萬(wàn)人。

“不論是三四線城市，還是一二線，都有一半的人士沒有房產(chǎn)。在一線城市中，高達(dá)57.6%的住戶都是在租房。”企鵝智酷《2015年中國(guó)網(wǎng)民房地產(chǎn)消費(fèi)潛力報(bào)告》做的一份調(diào)查報(bào)告也佐證了市場(chǎng)的潛力。

正是嗅到了旺盛的需求，伴隨著互聯(lián)網(wǎng)+概念的火熱，越來(lái)越多的投資者進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)。

“從大趨勢(shì)來(lái)看，隨著持續(xù)的城市化發(fā)展及消費(fèi)水平的不斷提升，我們認(rèn)為中國(guó)的長(zhǎng)租公寓租房需求及市場(chǎng)規(guī)模，尤其在一線及二線城市，會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大，從萌芽發(fā)展階段進(jìn)入爆發(fā)式增長(zhǎng)的時(shí)代。近期，隨著一系列在上海、南京、深圳、成都等地推出的限購(gòu)政策來(lái)看，租房需求將被釋放?！泵绹?guó)華平投資集團(tuán)董事總經(jīng)理周知此前指出。

我愛我家北京公司副總經(jīng)理劉洋也表示看好長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。他認(rèn)為，隨著生活理念、消費(fèi)理念的更迭，租客對(duì)房屋本身的居住條件、社交環(huán)境等更為重視，也更愿意花錢去獲取更多和居住相關(guān)的服務(wù)?！斑@些變化也意味著未來(lái)的租賃市場(chǎng)有著巨大的發(fā)掘潛力?！?/p>

此外，長(zhǎng)租公寓表現(xiàn)出的去庫(kù)存能力，也是吸引房企和資本進(jìn)入的原因之一。

“長(zhǎng)租公寓正在成為一種去庫(kù)存利器，”廣州一位開發(fā)商告訴記者，去年以來(lái)，他通過加盟某品牌的長(zhǎng)租公寓，快速消化了一處庫(kù)存的項(xiàng)目。該處物業(yè)盡管地處地鐵邊，但因?yàn)闆]有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，購(gòu)置物業(yè)的投資人只能獲得36年的使用權(quán)，“被庫(kù)存”已經(jīng)有一段時(shí)間。

加盟后，此處物業(yè)與普通的銷售型公寓產(chǎn)品形成明顯差別。對(duì)于民間的公寓投資人來(lái)說，他們購(gòu)置了這套公寓，同時(shí)獲得了公寓專業(yè)的服務(wù)，不需要自己承擔(dān)尋找租客、產(chǎn)品推廣、后期運(yùn)營(yíng)管理的麻煩。最后，該項(xiàng)目的600套房在去年淡季里2個(gè)月銷售出3/4，價(jià)格高于同地段公寓產(chǎn)品。

克而瑞研究中心研究員房玲指出，通過租賃的形式，房企能夠有效實(shí)現(xiàn)存量房的去化，有存量資產(chǎn)閑置的國(guó)企，通過長(zhǎng)租帶來(lái)收益也是盤活資產(chǎn)的有效手段。

并非所有業(yè)內(nèi)人士都看好，在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉的眼里，長(zhǎng)租公寓甚至不能稱為金融創(chuàng)新，只是搭個(gè)界，盈利額度也小，充其量只是從金融的角度給資本市場(chǎng)講個(gè)故事，讓人以為金融服務(wù)可以讓長(zhǎng)租鏈條形成一個(gè)閉環(huán)，成為其在資本市場(chǎng)提高估值的工具。

品質(zhì)與盈利難平衡

在飛速擴(kuò)張的同時(shí)，品牌長(zhǎng)租公寓也暴露出諸多問題。

首當(dāng)其沖的便是如何平衡品質(zhì)與盈利。寓公網(wǎng)CEO馬培元曾分享，最初創(chuàng)業(yè)進(jìn)入公寓行業(yè)，只有500間房的時(shí)候是賺錢的，當(dāng)把規(guī)模擴(kuò)張到2000間的時(shí)候，突然發(fā)現(xiàn)利潤(rùn)沒了，仔細(xì)盤算過之后，發(fā)現(xiàn)問題出在了人員和費(fèi)用方面。組織架構(gòu)的臃腫也暴露了公寓運(yùn)營(yíng)商規(guī)?；l(fā)展的最大的痛點(diǎn)，運(yùn)營(yíng)和資金。

據(jù)記者了解，目前很多長(zhǎng)租公寓扮演的是“房屋托管”的角色，與房東簽3年以上的合同來(lái)獲取房源。從獲取房源到與租客交易這個(gè)過程牽涉租客、平臺(tái)、房東三者之間的協(xié)調(diào)關(guān)系。

“在供給端，平臺(tái)需要耗費(fèi)大量的人力去抓取房源，之后再根據(jù)房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行重新改造，一般的房源都會(huì)打隔斷再向外加價(jià)出租，比如青客公寓采取的就是“X+1”模式?！币晃徊辉妇呙拈L(zhǎng)租公寓從業(yè)者告訴記者，如果是毛坯房打隔斷尚且比較容易溝通，若是裝修過的房子，溝通難度就會(huì)大很多。

在需求端，打過隔斷的房子則很大程度上會(huì)影響用戶體驗(yàn)，如果是地段不好的房子，會(huì)很難出手。在他看來(lái)，“房屋差價(jià)是主要收入，空置就意味著成本的損失，空置時(shí)間越長(zhǎng)虧損的風(fēng)險(xiǎn)就越大?！?/p>

“集中式整棟拿下，較容易管理，投資回報(bào)期大約在3年，但分散式公寓回報(bào)期只要1年甚至不到1年。最關(guān)鍵的一點(diǎn)在于分散式公寓的拿房比較容易，因此我們基本上都是采取分散式公寓模式。”小螺趣租創(chuàng)始人、CEO郭宇表示。

選址和房源是長(zhǎng)租公寓的首要難題。尤其是北京這樣的一線城市，能夠租到的整棟房源多是商用，租金成本高、后期水電支出也相對(duì)較高。

某長(zhǎng)租公寓相關(guān)人士向記者透露了一組數(shù)據(jù)：在亞運(yùn)村某地，一個(gè)總房間數(shù)60多間的長(zhǎng)租公寓，前期投入共計(jì)500多萬(wàn)元，每月的流水有40萬(wàn)元左右；在十里河某地共有100多間客房，前期投入1300多萬(wàn)元，每月120多萬(wàn)元的流水。這其中，裝修費(fèi)用、租賃房屋費(fèi)用和設(shè)計(jì)費(fèi)用所占的比例最大。

也有業(yè)內(nèi)人士透露，長(zhǎng)租公寓的盈利周期主要取決于運(yùn)營(yíng)能力。好的1-2年就能回本，差的需要5年以上，這其中存在很大變數(shù)。

記者采訪發(fā)現(xiàn)，目前的長(zhǎng)租公寓品牌大多是依靠風(fēng)投等資本支撐在運(yùn)作，基本沒有實(shí)現(xiàn)盈利，大多處于虧損狀態(tài)。例如，曾經(jīng)獲得風(fēng)投的長(zhǎng)租公寓品牌魔方公寓就存在虧本，其中一個(gè)很重要的原因就是管理和拿地成本制約了品牌的發(fā)展速度。

一方面要追求規(guī)模的擴(kuò)張，一方面又要承受高昂的管理和拿地成本，這就不難理解，一些品牌為了追求利潤(rùn)，而對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)進(jìn)行“打折”。

同時(shí)，據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，租住率和利潤(rùn)率也是風(fēng)投看中的關(guān)鍵指標(biāo)。目前租住率不是問題，重要的就是利潤(rùn)率方面的考驗(yàn)。

增值服務(wù)亟待挖掘

關(guān)于長(zhǎng)租公寓的未來(lái)，寓見CEO程遠(yuǎn)曾表示，政府相關(guān)政策滯后，導(dǎo)致諸多不確定性。例如長(zhǎng)租公寓行業(yè)稅收應(yīng)該怎樣交算完全合規(guī)，消防驗(yàn)收，土地規(guī)劃，具體的標(biāo)準(zhǔn)是什么，這些都缺乏統(tǒng)一明確的標(biāo)準(zhǔn)。

“存量房市場(chǎng)的確很大，但是目前長(zhǎng)租公寓行業(yè)確實(shí)缺乏一些比較清晰明朗的政策來(lái)管控發(fā)展，政策導(dǎo)向不明，很容易施展不開拳腳。”房玲分析稱。

行業(yè)內(nèi)的共識(shí)是，長(zhǎng)租公寓是一項(xiàng)前期投入資金巨大、回報(bào)周期較長(zhǎng)的微利業(yè)務(wù)，未來(lái)要如何盈利也是亟待解決的問題。

一位業(yè)內(nèi)人士坦言，金融機(jī)構(gòu)愿意投資，大部分原因都是基于平臺(tái)有強(qiáng)大的用戶群體。但是現(xiàn)實(shí)情況是，很多平臺(tái)恰恰沒有把用戶群做大，沒有把產(chǎn)品和服務(wù)做好，顯然不具備更多籌碼，“所以把現(xiàn)在公寓業(yè)務(wù)精耕細(xì)作是關(guān)鍵，服務(wù)前端（入住）和服務(wù)后端（入住后）要想銜接和深度融合，前端是第一步?！?/p>

劉洋也表示認(rèn)同，互聯(lián)網(wǎng)是手段，但線下產(chǎn)品才是核心，這些產(chǎn)品的好壞才是決定消費(fèi)者去留的關(guān)鍵。

在線下社區(qū)里，可以提供配套生活服務(wù)，增值服務(wù)普遍被認(rèn)為將成為未來(lái)長(zhǎng)租公寓盈利的核心環(huán)節(jié)。更重要的是，基于線下社區(qū)，可以通過線上平臺(tái)提供社交O2O服務(wù)和增值服務(wù)。在租戶養(yǎng)成購(gòu)買生活服務(wù)的習(xí)慣后，可以更進(jìn)一步推薦培訓(xùn)、理財(cái)?shù)雀嗯c工作、生活、學(xué)習(xí)相關(guān)的服務(wù)。例如現(xiàn)在已經(jīng)有品牌嘗試租金分期貸等等。

劉洋也表示，我愛我家推出的相寓產(chǎn)品瞄準(zhǔn)的是產(chǎn)品后期的金融服務(wù)。與此同時(shí)，鏈家的自如產(chǎn)品系列也和京東金融合作，提供京東白條服務(wù)。鏈家的業(yè)內(nèi)人士表示，2017年鏈家網(wǎng)衍生出來(lái)的金融業(yè)務(wù)計(jì)劃貢獻(xiàn)20%的收入。目前鏈家金融業(yè)務(wù)已經(jīng)占到整體收入的10%左右。

不過，通過增值服務(wù)盈利目前也處于嘗試階段。在長(zhǎng)租公寓從業(yè)人員看來(lái)，專業(yè)人士缺乏也是行業(yè)面臨的重要問題，人員和團(tuán)隊(duì)的變動(dòng)也會(huì)對(duì)品牌和行業(yè)帶來(lái)不利影響。

利好的是，公寓行業(yè)正在被重視和深度挖掘，未來(lái)的發(fā)展仍值得期待。