炒房君撤離

曹蓓

上午十一點的燕郊，是一座空城。呂蒙（化名）站在正在施工的樓盤對面，數(shù)著已經(jīng)蓋到多少層，幾個發(fā)樓盤傳單的小伙子圍過來，問她看不看房?！拔屹I了，就是3號樓第9層?！彼χ?，聲音都大了。

燕郊鎮(zhèn)隸屬于河北省三河市西市區(qū)，距天安門約30公里，緊鄰北京最火熱的區(qū)縣——通州。幾年間，北京房價節(jié)節(jié)走高，把大批在北京工作的年輕人擠出“帝都”。由于緊鄰北京中央商務區(qū)的核心地段，燕郊成為北京周邊地區(qū)發(fā)展最快、樓盤最集中、房價最高的地區(qū)，成了名副其實的“睡城”，夜晚燈火閃亮，白天人去樓空。

2015年北京市政府將搬遷通州的消息坐實后，燕郊的大部分樓盤價格翻了一倍多。而呂蒙，就是在消息正式發(fā)布前十幾天，搶到了這套房?！?600一平，當時手里只有10萬，其他的30萬首付都是借的?！彼f，“當時我愛人不同意，說壓力太大了，我硬是報了名。選房的時候，有幾個人在現(xiàn)場打起來了，因為搶房子。售樓小姐說，買幾套的大有人在。”她講的時候有點激動，好像還在回味當時的情形?，F(xiàn)在這個樓盤10月交工，房價漲到了2.2萬左右，于是，33歲的她，享受到膽大的福利，也成了這波房價大漲的受益者。

當然，與北京、上海、廣州、深圳的房地產(chǎn)投資客相比，呂蒙算是小巫見大巫。據(jù)陸媒報道，位于北京西四環(huán)的一套兩居室二手房，在今年春節(jié)后的一周內(nèi)就漲了36萬元。

這樣的案例不在少數(shù)。今年一季度，樓市開始急速升溫，3月份達到頂峰。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，3月70個大中城市中，62城新建住宅價格上漲。一線城市北上廣深房價持續(xù)全面上漲的勢頭，深圳繼續(xù)穩(wěn)居新房和二手房同比漲幅最高的城市，同比上漲幅度分別為62.5%、60.5%。在一線城市躥紅的帶動下，部分二線城市開始接棒，環(huán)比漲幅超過一線城市。

對于如此短期內(nèi)的飆漲，除了政策刺激、長期積壓的需求釋放以外，投資性需求猛增，也就是俗稱的“炒房”，是這輪房價上漲的重要特征。

根據(jù)北京房展組委會調(diào)查，北京春季房展會的觀展者中最近有買房打算的人群占總調(diào)查人數(shù)的91.2%。而在打算買房的人群中，剛性需求（首次置業(yè)）占比32.2%，升級需求（換房或異地二套）占比41.4%，投資需求占比24.4%，升級及投資需求明顯上升。

更重要的特征是，因為超乎常理的上漲，各路新興的互聯(lián)網(wǎng)金融參與其中，使房地產(chǎn)杠桿率越來越大，而以貨幣驅(qū)動炒房的情況，在這輪占據(jù)了相當?shù)谋戎亍Ｒ舱捎诖?，深圳、上?月25日出臺的所謂“史上最嚴厲”調(diào)控措施才能夠立竿見影，炒房之風聞聲撤退，數(shù)據(jù)顯示，4月份新房成交量雙雙腰斬。

雖然是獲益者，但呂蒙說，這樣大幅舉債買房，這是最后一次?！拔疑虾５耐瑢W剛買，就下來政策了，價格被炒得很高，現(xiàn)在也賣不出去，還得四處籌錢還。我想想都后怕，還好沒在北京買?！?/p>

此輪新進的炒房者，大部分在各地的剛剛出臺的調(diào)控新政中被迫退出。而此前大部分活躍的炒房隊伍，卻早已銷聲匿跡。

比如十多年前叱咤風云的溫州炒房團?！皽刂菀呀?jīng)不存在所謂的炒房團。”溫州中小企業(yè)發(fā)展促進會會長周德文在接受《鳳凰周刊》采訪時流露出多重惋惜?！昂芏嗳艘呀?jīng)被深深套牢，損失慘重?！?/p>

北京的炒房客也很多情況類似?！案軛U太高了。我們現(xiàn)在不做了。”在記者采訪的過程中，不止一個曾在幾年前參與過炒房的投資者表達了類似的意思。

傳統(tǒng)炒房者的退出，新興炒房者的加入，以居住需求為主的房地產(chǎn)，是否能繼續(xù)承載投資炒房的狂歡，如果不能承載，將以何種結(jié)局結(jié)束，恐怕沒有確切的答案，正如沒有人料到，今年短短月余時間，樓市會從“去庫存”急轉(zhuǎn)至“防過熱”。

正如《人民日報》5月9日刊發(fā)權(quán)威人士采訪所言：“房子是給人住的，這個定位不能偏離，要通過人的城鎮(zhèn)化‘去庫存，而不應通過加杠桿‘去庫存，逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化調(diào)控政策?！贝撕?，《人民日報》、新華社等官方媒體連續(xù)就此發(fā)文，房地產(chǎn)調(diào)控政策重心出現(xiàn)調(diào)整。

從某種意義上來講，炒房者數(shù)次加入和退出的軌跡，正是中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展軌跡。而炒房者漸次退出的過程，也是中國房地產(chǎn)理性因素上升的過程。

溫州炒房團慘淡收場

《溫州晚報》的大廳，幾個來來往往的人，匆匆忙忙進出。只有極少數(shù)人記得，十幾年前，這里整日熙熙攘攘的景象。一位曾經(jīng)在現(xiàn)場的工作人員，拿出一張照片，如果不是大廳的背景，會讓人誤以為在某熱銷樓盤的售樓處。

“那時候，房展會就在報社大廳舉辦。一到三層的會議室，來自各個地方的開發(fā)商都在這里直接辦展銷會?！眲㈦p（化名）是一個溫州的老媒體人，曾經(jīng)親身經(jīng)歷過溫州炒房團鼎盛的時代，也多次參與過組織類似的活動。曾經(jīng)有相當長的一段時間，“溫州炒房團”占據(jù)過大多數(shù)媒體的版面，但如今，這一群體已經(jīng)逐漸淡出人們的視野。

溫州炒房團，興起于2000年。善于投資的溫州人組織大規(guī)模的看房團，到各地投資買房，由于其嗅覺敏銳，且出手果斷，引起眾多關(guān)注，在民間帶動了中國房地產(chǎn)投資的熱潮。

劉雙回憶，2000年，上海申花集團旗下的宏康房地產(chǎn)開發(fā)公司在徐家匯建造了兩棟高檔巴洛克風格的樓盤，精裝修，當時的價格是一萬出頭一平方米。但兩年左右的時間里，只賣出去四套房子，其中有三套被溫州人購買。當時樓盤的開發(fā)商高某驚詫于此現(xiàn)象，于是趕往溫州，通過中間人聯(lián)系了幾家媒體共同策劃，并帶媒體和幾個資金雄厚的老板去上?？捶浚@就是溫州購房團的雛形。那一次，團內(nèi)的幾人當即下了單。高某看中了其中商機，隨后參加溫州房展會，售樓人員身穿上海申花隊的球服和帽子，吸引眾多媒體關(guān)注，紛紛看房下單。

“當時有一套房子，房展會這邊的一個買房人已經(jīng)買下，幾乎同時，溫州一對夫婦專程坐飛機去上海樓盤看房，也付了房款。最終以賠款十幾萬告終，沒辦法，速度太快了。”劉雙說。

這種模式被迅速推廣，上海、杭州、北京、青島、廣州、深圳等地的開發(fā)商找到溫州當?shù)孛襟w，由溫州媒體牽頭組織購房人看房，代價是在媒體投放廣告。剛開始，購房團是自住為主，后來房價漲起來后，投資的成分越來越大，有的人是一買一棟樓，有的人是幾套。有的人短期內(nèi)轉(zhuǎn)手就賣，有的人至今還積壓在手里。投資類型也各有不同，有的仍在住宅類型轉(zhuǎn)戰(zhàn)，有的偏好商鋪，有的兼而有之。

2010-2011年間，國家出臺了一攬子房地產(chǎn)調(diào)控政策遏制房價上漲過快，包括提高首付比例、收縮銀根、限購、一房一價等等，政策的連續(xù)強效使銀行信貸投放趨于謹慎，銀行開始抽貸壓貸。許多炒房的人資金鏈斷裂，房子又賣不出去，于是被深深套牢。這其中，很多炒房的人有自己的實業(yè)，也因為房地產(chǎn)的拖累，紛紛跑路，后逐步演變?yōu)榕苈烦?，引發(fā)區(qū)域性金融風險。也就是從這時候開始，絕大多數(shù)炒房團開始主動或被動撤離。

“溫州有一家三十年歷史的眼鏡廠，在全國名列三甲，做得非常好。在房地產(chǎn)最熱的2009年，這家企業(yè)的老板投資了房地產(chǎn)，甚至把企業(yè)的資金也一并投入，2011年，房地產(chǎn)市場形勢急速下滑，導致主業(yè)資金鏈斷裂，加上金融抽貸壓貸，后來被迫跑路?！倍嗄陙恚艿挛囊恢迸c溫州小企業(yè)打交道，他負責的浙江省民營投資企業(yè)聯(lián)合會，正在幫助很多小企業(yè)解決危機。

“很多老板來找我的時候，印堂發(fā)黑，提起這些年在樓市的沉浮，苦不堪言。這些大多是傳統(tǒng)企業(yè)，房地產(chǎn)高峰時期要賺快錢，放松了實業(yè)，把實業(yè)的資金抽離出來投入房地產(chǎn)，甚至不惜通過實業(yè)平臺去銀行、社會拆借資金。結(jié)果就是，房地產(chǎn)一旦衰落，最終把實體經(jīng)濟拖垮，這也是大部分中小企業(yè)面臨的問題?！彼f。

“我一位朋友手中有167套房產(chǎn)，前些年賺的錢已經(jīng)全部還給房地產(chǎn)?！闭f到此處，周德文顯得無奈又酸澀。

一份曾經(jīng)的炒房團名單中，記者撥打了30多個人的電話，很多人聽到是媒體，就立刻說“不做了”，或者以有事為由掛斷。其中有兩個人仍對樓盤有興趣，表示“哪里的樓盤都可以?！币晃恍諈堑南壬f，他現(xiàn)在只做商鋪，只要地段好、人多、設(shè)施齊全就會去看房，而他對于房產(chǎn)的信息來源，仍然是通過媒體，延續(xù)了十幾年前的習慣。

“我不能說完全沒有，但絕大多數(shù)當年炒房的人已經(jīng)撤退，繼續(xù)參與的只是少數(shù)。至于媒體所說的溫州炒房團還在，擇機出動等言論，大多是昔日的團長不甘心現(xiàn)狀，炒作的結(jié)果?！敝艿挛闹毖?。

新派炒房 潮起潮落

中國房價起落的歷史上，飆漲的情況并不罕見，但今年年初這輪樓市躥升中，互聯(lián)網(wǎng)金融的參與，是前所未有的。也正是因為這樣的新興力量的參與，往一線樓市帶領(lǐng)的這把火上，狠狠地澆上一層油。

小林是“90后”，今年年初，她和兩個好朋友以眾籌的形式在北京買了房子。三人當中，只有一個男同學有北京戶口，由于北京限購政策的限制，房產(chǎn)是以其中一個男孩的名義購買，房產(chǎn)證上寫的是男孩的名字。小林說，房子在北京市朝陽區(qū)安華橋附近，40平方米，二手房，售價近200萬元，算上稅費后，三人每人出資約70萬元。“我們相信北京的房價肯定不會下跌。目前我們的想法是，兩年以后把房子賣掉，然后把錢分了?！毙×指嬖V記者，因為三人關(guān)系太好了，所以才敢以這種方式買房，“沒有簽訂任何合同，也沒有說什么時候或者什么條件下必須賣，都是商量著來。如果是沒有這么熟，恐怕很難操作?！?p>

但等待小林這樣的眾籌購房者的或許不是預期的高額收益，而是太多的政策盲區(qū)和風險。

大陸一家媒體報道稱，另一個一線城市的某買房者通過眾籌的方式，拿下一套單價6萬元、總價600萬元的市區(qū)二手房，等到3個月后房價上漲到700萬元的“約定線”后再賣出，將賺得的100萬元進行分成，各分得一部分資金，具體分法按照投資股比例計算。與小林情況相似，由于一線城市受限購政策影響，購房時產(chǎn)權(quán)只能掛在其中一人的名下，所以需要投資客簽訂一些私下約定的條約。

眾籌是指發(fā)起人向群眾募集資金，用于各類提案。籌資項目完成后，支持者將得到發(fā)起人預先承諾的回報，如果項目籌資失敗，已獲資金將全部退還支持者。

眾籌買房，是眾籌在購房領(lǐng)域的“創(chuàng)新”。指購房人并沒有一線城市的購房資格和足夠的資金，于是與擁有購房資格和資金的人合作集資買房；通過設(shè)定條件，比如房價升值到某個價位或購房人獲得購房資格后，將房子賣掉，按此前約定分配所得資金。

但有分析指出，這種方式的高風險在于，《物權(quán)法》規(guī)定，房屋實行登記制，房屋共有人的信息，必須全部體現(xiàn)在《房產(chǎn)證》上。如果《房產(chǎn)證》上只登記了一個人的名字，那么該房屋就是這個人的私有財產(chǎn)。即便共同出資人在購買前簽署過有關(guān)協(xié)議，也可以按照借貸關(guān)系解決，產(chǎn)權(quán)人只需要將他人所出的購房資金歸還即可，其他共籌購房人最多只能獲得一些借貸利息，其約定收益不受現(xiàn)有法律保護。

除此之外，在一線房價快速回升中，對未來仍然上漲的預期越來越強烈，這種預期很大程度上來源于中介。不僅如此，很多中介延伸出金融功能，開發(fā)出“首付貸”，即如果買房人首付不足，中介可提供“配資”加速成交，降低購房者門檻的同時，也延長了房地產(chǎn)的杠桿，加大了風險。但很多投資者并沒有意識到其中的風險，被未來房價的漲勢和各方面營造出的熱情沖昏頭腦，進入樓市。

證明以這種新興互聯(lián)網(wǎng)金融方式進入樓市的買房者不在少數(shù)的證據(jù)是，4月20日，廣州金融業(yè)協(xié)會、廣州互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會、廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會等3家行業(yè)協(xié)會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于停止開展首付貸、眾籌購房等金融業(yè)務的通知》，全線叫停廣州地區(qū)的首付貸、眾籌購房等金融業(yè)務?！锻ㄖ贩Q，目前，部分房地產(chǎn)中介機構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)商、小額貸款公司、P2P網(wǎng)貸平臺、眾籌平臺等機構(gòu)，通過首付貸、眾籌購房等金融業(yè)務為購房者籌集購房資金，加大了居民購房的杠桿，變相突破房地產(chǎn)信貸政策，削弱宏觀調(diào)控政策的有效性，加大了金融風險和房地產(chǎn)市場風險。

“我了解的情況是，以這種方式進入樓市的人，大部分不是自住的需求，而是把房地產(chǎn)作為投資，也就是炒房的人?！币晃恢薪樘寡?。

在此之前，3月份一線樓市急速高燒后，上海和深圳就相繼出臺了調(diào)控新政，被外界評價為“史上最嚴厲”。主要內(nèi)容集中在更嚴格住房限購政策、差別化住房信貸政策。以上海為例，新政規(guī)定，非本市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社保的年限，由“自購房之日起計算的前3年內(nèi)在本市累計繳納2年以上”調(diào)整為“自購房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上”。對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請房貸購買普通自住房的，首付款比例不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

事實證明，業(yè)內(nèi)對“此輪房價投資性比例大增”的判斷是正確的。易居研究院智庫中心近期公布的報告顯示，“3.25”新政出臺一個月后，深圳的成交量環(huán)比下跌迅猛，跌幅57%；上海的成交量則下跌52%。

業(yè)內(nèi)人士普遍認為，正因為之前的上漲大多是由配資、眾籌炒房這類貨幣因素所推動，政策才能在短期內(nèi)如此見效。而這些借助互聯(lián)網(wǎng)金融的新型模式投資房地產(chǎn)的炒房客，也在短短幾個月內(nèi)迅速涌起后，鳴金收兵。

誰收了果實？

即便是經(jīng)濟疲軟、地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整、政策、信貸限制等多種原因，使得很多炒房者退出舞臺，但仍有不少人在房價一次又一次的回旋式上升中，收得果實。

這部分從炒房中獲益的人，一部分把資金轉(zhuǎn)移到海外的房地產(chǎn)和資本市場，一部分留在國內(nèi)進入互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域，也有相當一部分變現(xiàn)的資金，在四處游走，伺機而動，抓住一切可以“炒”起來的領(lǐng)域，比如黃金、股市，甚至影院等等。

最先收割的大規(guī)模群體，正是最早溫州炒房團的那批人。這才推動越來越多的溫州人投入到炒房的行列，從某種程度上說，最早一批從房地產(chǎn)當中獲得巨大收益的人，起到了示范作用。

“最早進入房地產(chǎn)投資的人，都獲得了常人難以想象的收益，但是如果在后期進入，或者戰(zhàn)線拉得很長的激進炒房者，不斷擴大自己炒房規(guī)模的人，可能最終的結(jié)果很不好。”周德文說。劉雙也認同這點，“除了早期那批炒房的人，到目前為止，很多都是賠的?！?/p>

如果說除了溫州以外，還有群體性炒房行為，那便是山西煤老板。業(yè)內(nèi)有一種說法，把2002-2012年稱作煤炭的黃金十年，有報道曾測算，彼時煤企的普遍利潤為100%。正是在“黃金十年”內(nèi)，來自山西煤老板的闊綽很大一部分表現(xiàn)在房地產(chǎn)的豪擲。

有媒體曾報道，2006年北京某個項目的109套房源被山西洪洞縣山頭鄉(xiāng)一名礦主楊三俊以兒子和親戚的名義買下，總價1.3億元。2014年該房源銷售均價為5萬/平方米，8年時間，這百套房子已升值5倍，市值已達到六七億元。

而彼時，這樣的報道比比皆是。一名北京的售樓人員曾回憶，他們的樓盤一聽到山西口音的人，就會瞬間圍過去，大家都在爭搶這樣的客戶，因為“不磨嘰、下單快、買得多。”

李虎（化名）是山西朔州人，他的爺爺輩留下一個煤礦。跟很多煤老板不同，2013年以后，雖然煤炭行業(yè)逐漸進入困難時期，但由于是保守派，并沒有通過融資、借貸來擴大規(guī)模，所以即便是微利，也還沒有像大部分激進的同行那樣，遭遇太大的困境。

2007年開始，他陸續(xù)在北京買房，手筆不大，每次兩三套，選市中心的小區(qū)還有奧體中心的小區(qū)?！霸诒本┵I房，根本沒有考慮投資價值之類的，說實話，也不缺那個錢。其實我和身邊的很多人在北京買房的原因很簡單，就因為是首都，有這個情結(jié)。好像買了北京的房子，就算半個北京人了?！崩罨⒄f，這也是為什么山西人很少在別的地方大規(guī)模買房的原因，他們對北京有一種莫名的向往。另外買房也是為了自己孩子考慮，“我兒子和閨女都只上到初中，我們是祖祖輩輩在這里了，希望他們多出去看看，有個房子就沒壓力了，也放心?！?/p>

正如李虎所說，很多山西人買房的原因，并不那么明確地想投資。他們大多關(guān)聯(lián)性極高，身邊誰在北京的好地段買了房子，就會有更多的人也去買，這樣才不會“沒面子”?！百I了以后，我也沒想賣，但是這兩年，突然發(fā)現(xiàn)，北京房價漲這么厲害，才覺得原來買房還有這么個好處?！?/p>

不管出于什么動機，很多山西煤老板在房地產(chǎn)最好的時期，囤積了財富。即便沒有變現(xiàn)，但以現(xiàn)在房價的走勢跟幾年前對比，他們無疑是另一部分隱秘的獲益者。

于鵬（化名）并不是溫州人，也跟山西煤老板扯不上任何關(guān)系，但他也是投資房地產(chǎn)實實在在的受益者，雖然仍身在外企，卻早已通過買房實現(xiàn)財務自由。他認為自己跟很多炒房的人最大的不同在于，房地產(chǎn)屬于中長期投資，只是他資產(chǎn)配置的一部分。

1997年剛到北京的他，結(jié)婚的時候還在租房子。由于在外企薪金相對較高，年薪十萬的他在萬柳買了第一套房，90平方米，6000元/平方米。那個位置如今均價已經(jīng)在9萬-10萬元一平方米。后來于鵬以一年一套的速度買房，起初是剛性需求和改善性需求，但隨后則是一方面考慮出租的租金較高，另一方面為了抗通脹，所以才把手里的閑錢投資房地產(chǎn)?！拔矣袔讉€朋友，基本上我們在投資理念方面比較一致，所以會在平常留意房產(chǎn)的信息，誰覺得不錯，就分享給大家，然后一起去看房?！薄暗覀冏畛醪]有想到房價會漲這么多，就是作為資產(chǎn)保值的角度做的固定投資，更多的屬于穩(wěn)健理財。”

就是在這種理念下，2009年他已經(jīng)在北京持有10套房產(chǎn)，而且都是小戶型。這取決于他的投資思路，“資金流轉(zhuǎn)快，好賣好出租?！?/p>

真正讓他覺得一下子財富多起來，是2009年底2010年初?！澳且惠喎績r漲得特別多，我們就從那時起陸續(xù)開始賣了，也沒有再買過，因為覺得實在太貴了，占用大筆資金，不太合適?，F(xiàn)在看來雖然賣得有些早，但是我的投資理念是資產(chǎn)配置比較均衡，力圖穩(wěn)健，所以也并沒有覺得很后悔?！?/p>

于鵬這類的購房者有著相對理性的投資理念，講求資產(chǎn)配置，而房地產(chǎn)是這個體系中的一部分。也許也正是這種理念，反而使這些從無到有的投資者，有獲得巨額收益的可能性。這樣的思路，讓他在目前的市場形勢下，選擇退守。

“我承認，房地產(chǎn)投資，讓我邁出了積累財富的重要一步，我一步步投資理念的轉(zhuǎn)變，都是在房地產(chǎn)投資獲利的基礎(chǔ)之上形成的?！彼ρ裕皼]有這個基礎(chǔ)，談其他的意義不大。”

不斷走高的房價，讓上市公司也動了心。在實體經(jīng)濟下行的背景下，上市公司盈利艱難。

東方財富choice數(shù)據(jù)顯示，截止到2016年2月25日，A股市場和新三板市場214家已披露年報的公司中，近25%的上市公司股東凈利潤不足千萬。有陸媒稱，按照現(xiàn)在一線城市一套房價都在千萬以上級別來比較，這些上市公司的盈利還不足在一線城市買套房子。

于是，“做實業(yè)不如買房子”的案例大量增加。

據(jù)媒體不完全統(tǒng)計，2016年年初至今，已經(jīng)有萊茵生物、臺城制藥、浩豐科技、拓普集團等多家非地產(chǎn)行業(yè)的上市公司，在廣州、上海等一線城市大力購買房產(chǎn)，且購房金額普遍超過千萬元，甚至達到億元級別。

甚至不少創(chuàng)業(yè)板公司在披露超募資金投向中，也提到超募資金除了投向并購、補充流動資金及還貸以外，買房置地是其中一個重要方面。

洗錢，不可告人的秘密

除此之外，有時候，收割果實，并不僅僅意味著在一買一賣中賺取差價。也有的人，用房地產(chǎn)，消化不可告人的秘密。

據(jù)BBC中文網(wǎng)2016年1月22日援引路透社的報道稱，最近有大量來自中國買家的資金進入澳大利亞，該國當局正在尋求應對，將房地產(chǎn)和名貴珠寶買賣行業(yè)納入反洗錢監(jiān)管法律的范疇。有機構(gòu)統(tǒng)計顯示，來自中國的房地產(chǎn)買家當中約有70%都會以現(xiàn)金支付，而使用銀行轉(zhuǎn)賬支付的則不到10%。

在此前的2012-2013年，是對中國房地產(chǎn)市場與洗錢之間隱秘聯(lián)系暴露最頻繁、討論最熱烈的年份。

2012年，“房姐”龔愛愛在大陸媒體圈引起不小的波動。曾任神木縣農(nóng)村商業(yè)銀行副行長的龔愛愛涉嫌偽造、買賣國家機關(guān)證件，在京擁有41套房產(chǎn)，共9666.6平方米。一時間各種“房姐”“房叔”等稱呼浮出水面，而引起輿論喧嘩的更多是，背后暴露出利用房地產(chǎn)洗錢的灰色鏈條。

洗錢（Money Laundering）是指將違法所得及其產(chǎn)生的收益，通過各種手段掩飾、隱瞞其來源和性質(zhì)，使其在形式上合法化的行為。通過房地產(chǎn)來洗錢，如將犯罪收益通過購買房地產(chǎn)等不動產(chǎn)來實現(xiàn)財富的漂白，已經(jīng)逐漸成為最重要的洗錢方式之一。

2010年，央行反洗錢課題組對中國近年來洗錢案例抽樣調(diào)查顯示，洗錢犯罪資金主要流入金融、房地產(chǎn)和投資領(lǐng)域，其中通過房地產(chǎn)領(lǐng)域洗錢的案例占35.9%，僅次于金融業(yè)。

美國《紐約時報》網(wǎng)站2013年2月18日曾援引中國人民銀行反洗錢局專家曹作義的觀點稱，從最近披露的多起腐敗大案可以看出，房地產(chǎn)業(yè)其實早已成為部分腐敗高官的“洗錢天堂”。

2014年11月，中紀委網(wǎng)站消息稱，房地產(chǎn)領(lǐng)域是官員腐敗的重災區(qū)，其中官商勾結(jié)、多占住房和辦公用房超標現(xiàn)象十分普遍。在2013年以來被巡視的21個省份中，有20個省份發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)腐敗，占比高達95%。

有分析人士曾揭開通過房地產(chǎn)洗錢的過程。

在購買環(huán)節(jié)，除了購房者提供現(xiàn)金、個人刷卡等支付方式外，還有另外一種較為普遍的支付方式：即購房者只要提供單位支票用以支付購房款，房地產(chǎn)公司就在收到款項后，同樣確認為購房者已支付了購房款，然后將房地產(chǎn)所有權(quán)登記在這些單位支票提供者的個人名下。在這里，房地產(chǎn)就是一種有效的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移渠道，能將單位資產(chǎn)輕松地轉(zhuǎn)入個人名下。

然后只需再出售房產(chǎn)，便可將所得納入個人賬戶中。

一買一賣間，大量的灰色收入或是不法所得就能輕易地進入房地產(chǎn)領(lǐng)域，“房地產(chǎn)打開了不法所得漂白通道，也打開了單位資產(chǎn)向個人資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的通道，成了名副其實的洗錢工具?！痹摲治龇Q。

一線城市房價永不降？

對于依舊活躍的各類炒房者來講，其他的地區(qū)都可能在收縮或者退出，但一線城市永遠是堅守的最后一塊陣地，因為他們始終認為“一線城市房價永遠不會降。”

在全國、全地產(chǎn)行業(yè)一直強調(diào)去庫存的去年，誰也沒料到會有今年一季度一線城市房價“躥紅”的結(jié)果，更重要的是，原本庫存嚴重的地區(qū)，也在一線城市的帶動下迎風上漲。

而這一切似乎印證著這部分炒房者的猜測。一位溫州炒房團成員劉先生表示只做一線城市，“只有北京、上海的房子我有興趣，別的沒有。”

但是一線城市的房價果真不會下降？

中原集團研究中心總監(jiān)劉淵認為，雖然“一線房價永遠不會跌”的說法太過絕對，但在目前國內(nèi)的情況下，一線樓市確實會好于其他城市是事實。

房價上漲和下跌的內(nèi)核，主要取決于供求。一方面，由于土地有限，而造成一線城市的房地產(chǎn)供應有限；另一方面，一線城市的需求穩(wěn)定，跑贏了其他城市。所以，“除非出現(xiàn)2008年那種大型經(jīng)濟危機，或者針對一線的調(diào)控政策，整體上一線城市跑贏國內(nèi)其他城市是沒問題的?！眲Y說。

而一線城市永不降理論，在周德文看來，極為荒謬。

“香港、東京、倫敦 圣保羅等等，這些一線城市歷史上都出現(xiàn)過房地產(chǎn)大跌的時代，嚴重的跌幅達到60%以上。”周德文說，“千萬不要認為一線永遠上漲，這是愚蠢的想法。下跌，甚至大幅下跌的情況完全有可能出現(xiàn)?！?/p>

他說，以紐約為例，金融危機前五年，紐約的房價漲得不可思議。但次貸危機一爆發(fā)，整個房價下跌非?？膳隆！爸袊F(xiàn)在已經(jīng)到了接近美國次貸危機的外部狀況，中國的各級政府一定要頭腦清醒，房地產(chǎn)關(guān)系到國計民生，一旦處理失當，后果將非常嚴重。”

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生認為，即便是一線城市，也要有所區(qū)分。“深圳房價有可能會下降，但北京不會。”她說。

“一個城市的房價，跟兩個因素有關(guān)，一是人口，二是資本。如果一個城市人口凈增長在1%以上，又是資本集中流入的地區(qū)，那么房價肯定會上漲?！甭櫭飞f。

她解釋到，這一輪深圳房價的上漲，恰恰是這兩個因素的強力推動，前海人口的大量涌入，加上資本的推動，尤其是投資性購房在加杠桿的助力下導致了最終暴漲的結(jié)果。

有媒體用同樣的因素解釋了在這一輪房價上漲的城市中，此前被列為一線的廣州，之所以沒有向北京、上海、深圳看齊的原因，其中之一就是人口因素。

新城控股高級副總裁歐陽捷也曾在接受陸媒采訪時表示，他曾經(jīng)對一線城市人口凈流入情況進行調(diào)查，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，在2000-2010年，廣州年均人口凈流入為23.5萬人，但到了2011-2013年間，年均人口凈流入數(shù)量大幅下降至7.5萬人，如果剔除正常的人口交替，人口凈流入幾乎停滯，這也是廣州房價走勢疲弱的重要原因之一。

深圳則不同。廣東省統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)稱，2015年深圳人口數(shù)量增加最多，比去年同期增長59.98萬人。

“幾個一線城市中，人口凈增最多的是北京。”聶梅生說，來自北京統(tǒng)計局的消息稱，“十二五”時期，在北京市人口增速、增量“雙下降”的情況下，常住人口年均增長仍達2.0%。

“上海也是兼具人口和資本因素，但人口不如北京優(yōu)勢大?！彼J為，兩個因素中，越是有優(yōu)勢，房價增長的動力越足。

來自上海的統(tǒng)計顯示，2011-2015年，上海市常住人口的增長率分別為1.95%、1.40%、1.46%、0.44%和-0.4%。也就是說，2015年，上海市常住人口首次出現(xiàn)負增長，同比降幅為0.4%。