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    保利懷里的香餑餑,如何成了外界眼中的燙手山芋?

    2016-09-01 09:03:21許寧
    中國房地產(chǎn)業(yè) 2016年12期
    關(guān)鍵詞:保利商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)

    文/本刊記者 許寧

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    保利懷里的香餑餑,如何成了外界眼中的燙手山芋?

    文/本刊記者許寧

    用去年將近一半的凈利潤,買一塊樓板價在5萬以上的地,區(qū)域同期房價僅在4萬左右,更要命的是,地塊之上15%的房源需要企業(yè)自持。這是保利最近在周浦地塊出讓市場上做出的舉動。美人真的美,會不會禍水?業(yè)界的目光齊刷刷地望著保利。

    群賢畢至,摩拳擦掌

    5月18日上午,浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)西社區(qū)PDP0-1001單元A-03-11地塊出讓。資料顯示,此次出讓的地塊為浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)西社區(qū)PDP0-1001單元A-03-11地塊,出讓面積69433.1平方米,規(guī)劃用途為普通商品房,容積率1.8。地塊掛牌起始價格為13.77億元。保利地產(chǎn)最終以54.5億的價格奪得,溢價率達到296%,樓板價43607元/m2??鄢?%的保障房與15%的自持面積后,實際可售部分樓板價在55000元/m2左右。

    周浦上次土拍,還要追溯到兩年前。周浦鎮(zhèn)西社區(qū)在2014年時出讓過2幅宅地,世茂和中駿分別取得的浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)西社區(qū)PDP0-1001單元A-03-02宅地和浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)西社區(qū)PDP0-1001單元A-01-02宅地,樓板價分別為18290元/m2、19001元/m2,溢價率分別為65%、74%。

    根據(jù)上海樓市成交監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示:地塊周邊新房項目有售,其中包括御沁園、六十四階別墅等,其中御沁園有公寓和聯(lián)排兩種業(yè)態(tài),2016年的銷售均價分別為2.0萬元/m2左右和3.5萬元/m2左右;地塊周邊以二手房項目為主,包括菱翔苑、南郊花園、東方晶華園等,目前掛牌均價,菱翔苑在3.6萬元/m2左右,東方晶華園在3.8萬元/m2左右。

    而該地塊的出讓條件,嚴苛到“史無前例”。規(guī)定中明確:15%的面積需要自持70年不能出售、5%的面積作為保障房無償移交給政府、不能有三層以下的聯(lián)排和別墅產(chǎn)品;同時,自持的住宅面積不能境內(nèi)轉(zhuǎn)讓,不能成立獨立的商業(yè)公司,不能做商業(yè),不能辦小產(chǎn)證。

    翻你一個白眼哦。

    然而,即便如此,周浦地塊依然在出讓前引來業(yè)內(nèi)外普遍關(guān)注。出讓當(dāng)日,更有多達37家開發(fā)商報名參加,美人當(dāng)前,令上海地產(chǎn)界的大半壁江山為之傾心。央企代表除保利外,還有華潤、中糧和招商等,三甲房企如萬科、恒大,更有近年來非?;钴S的福建房企旭輝和正榮,以及廈門建發(fā)、港企九龍倉等,甚至連出手闊綽的險資平安,跨界前來的海爾、格力等等,全部悉數(shù)到場。

    正所謂,有美一人,在水一方,群賢畢至,摩拳擦掌。

    超豪華的拍地陣容已經(jīng)明確預(yù)示了此次周浦地塊出讓過程的驚心動魄。果不其然。拍賣伊始就在現(xiàn)場聞到了濃重的火藥味兒,起拍價從13.7803億開始,僅僅五次叫價就已經(jīng)飆升至39億,跳價幅度已近26億,五次競價僅用了4分鐘。在整個上海土地拍賣市場歷史上實屬罕見,令見多識廣的主持人也一度語塞。

    現(xiàn)場的37家土豪中,電建金茂聯(lián)合體有備而來志在必得,手舉號牌,久久不肯放下,直至最后,遇上同樣孤注一擲的保利。

    一直沉默的保利,一直靜靜地看著現(xiàn)場一輪熱似一輪的競價。像是一心一意等待某個時機。果然,保利從54.1億開始拔劍出鞘,頻頻舉牌,與電建金茂聯(lián)合體一度相持不下,還是那句話,狹路相逢勇者勝,保利最終以1000萬的微弱優(yōu)勢、以總價54.5億的代價拿下此次周浦地塊。抱得美人歸。商場真如戰(zhàn)場,現(xiàn)代化的拍賣大廳里,竟有些秋風(fēng)蕭索,沙場點兵的蒼涼。

    54.5億,要知道,保利在2015年去年的凈利潤也僅僅是123億。

    美人太貴。

    你猜你猜你猜猜

    保利抱得“貴地”歸,全國人民為此操碎了心。

    保利年報顯示,2015年全年保利一共購地50宗,總成本為656億元,其中一二線城市611億元,占比93%。那么,周浦鎮(zhèn)一塊地花費其去年全年土地支出的1/12,這樣大手筆地豪購?fù)恋?,背后資金來自哪里?保利笑而不語。

    與此同時,作為上海乃至全國首個購租并舉試驗地塊,保利將如何規(guī)劃這15%的土地面積?保利同樣笑而不語。

    最近幾天,關(guān)于此類問題,市面上出現(xiàn)了多種猜測,但保利官方并未做出回應(yīng)。

    但幾乎可以肯定的是,保利此番“任性”或與央企整合大勢相關(guān)。

    此前,保利地產(chǎn)集團副總經(jīng)理余英在接受采訪時曾表示,“今年是兼并重組年,保利地產(chǎn)也有很多動作正在進行,目前還沒有具體進展可以透露。但是我要說的是,大戲還在后頭”。

    宋廣菊也曾表態(tài),“保利將于2018年完成整合。”

    從保利近期加大品牌塑造力度也可以推斷,保利系整合大幕即將拉開,保利集團地產(chǎn)戰(zhàn)略或?qū)⒂瓉碇貥?gòu)。

    保利地產(chǎn)在上海土地市場曾沉寂兩年。2015年9月,保利地產(chǎn)終于通過奪得在深耕區(qū)域?qū)毶降拇髨龅貕K回歸,再加上此后獲得的趙巷、臨港和周浦地塊,半年多已在上海耗資百億。

    如果說保利地產(chǎn)此前的保守是為了規(guī)避同業(yè)競爭,那么在央企整合大年,結(jié)合保利集團的整體戰(zhàn)略,對于希望占據(jù)整合主導(dǎo)權(quán)的保利地產(chǎn)來說,對上海投入重金是在情理之中。

    根據(jù)克而瑞研究數(shù)據(jù),在土地獲取方面,保利地產(chǎn)并購及舊改兩條道路逐漸走上正軌。從歷史拿地數(shù)據(jù)可以看出,保利地產(chǎn)在14年之后有意增強收并購的意愿,收購項目的比例之間提升,至2016年前4月,收購項目的比例已達53%。其主要用意在于避開部分熱點城市的招拍掛市場,但是由于合作項目的增多,會導(dǎo)致增收不增利的情況,這一點在2015年年報中已有體現(xiàn)。

    保利的商業(yè)擴張路線

    在保利資本的成立儀式上,保利商業(yè)的資產(chǎn)證券化發(fā)展思路被多次提及,這似乎是在解釋保利大手筆拿地以及踴躍進軍商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略。那么,商業(yè)地產(chǎn)能否站在資產(chǎn)證券化的風(fēng)口,打破商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的“魔咒”?

    應(yīng)該說,有保利強大的品牌做支撐,相對于解決商業(yè)地產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)慢、回報率較低的困境,保利商業(yè)的規(guī)模擴張較容易實現(xiàn)。截至2016年,保利商業(yè)已開業(yè)運營13個商業(yè)項目,包括4個購物中心、8家國際品牌酒店、1個國際會議中心及多個若比鄰社區(qū)商業(yè)中心,總開業(yè)面積達百萬平方米。保利商業(yè)購物中心、酒店、社區(qū)商業(yè)三大核心業(yè)務(wù)的七個品牌目前已經(jīng)全部面世,保利商業(yè)地產(chǎn)投資管理有限公司副總經(jīng)理方長斌表示,未來5年,保利商業(yè)將實現(xiàn)在全國范圍內(nèi)運營管理50家購物中心、50家酒店、千余家若比鄰社區(qū)商業(yè)中心的發(fā)展藍圖,經(jīng)營管理商業(yè)物業(yè)面積逾1000萬平方米。

    在規(guī)模逐步壯大同時,在財務(wù)指標方面,保利商業(yè)公開了自己的財物目標,經(jīng)營收入將以每年超過20%的復(fù)合增長率發(fā)展。

    方長斌坦言,目前保利商業(yè)處于擴張以及投資階段,保利集團也會對保利商業(yè)進行考核,2020年會有指標,但目前不方便透露。

    根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù),2016年1~4月,商品房待售面積中辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房面積達到1.85億平方米,較去年底增加608萬平方米。當(dāng)前,商業(yè)地產(chǎn)庫存十分嚴重,去化周期遠超過住宅。

    方長斌在采訪中也透露了保利商業(yè)擴張期的一些不確定性。從目前的市場情況來看,商業(yè)地產(chǎn)處境艱難,尤其是在非核心城市的商業(yè)項目,庫存去化壓力大。

    仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示,2015年,全國30個大中城市約有1300萬平米商業(yè)項目入市。預(yù)計2016年將有1800萬平方米左右的商業(yè)物業(yè)開業(yè),同比增長38.5%。商業(yè)物業(yè)空置率與住宅市場空置率一樣,呈現(xiàn)出由一二線城市向三四線城市遞增的特點。

    在庫存高壓的背景下,保利如何有勇氣發(fā)起對商業(yè)地產(chǎn)的沖擊?

    方長斌認為,商業(yè)物業(yè)的業(yè)態(tài)不是一成不變的,可以尋找到好的業(yè)態(tài),進行相互之間的轉(zhuǎn)化,購物中心可以有醫(yī)院、教育等多種業(yè)態(tài)。保利商業(yè)不會設(shè)定標準,將依據(jù)地塊、城市、商業(yè)消費的特點進行創(chuàng)新改造,呈現(xiàn)符合市場需求的業(yè)態(tài)形式。

    并且,通過資產(chǎn)證券化,可以將需要持續(xù)資金投入運營的商業(yè)地產(chǎn)打包成金融產(chǎn)品進行融資,利用商業(yè)物業(yè)獲得持續(xù)穩(wěn)定的資金收入,并且可以獲得租金回報。從這一點來看,商業(yè)地產(chǎn)不是“紅?!?,而是一片資產(chǎn)的“藍?!?。

    對于1000萬平方米的經(jīng)營目標,保利商業(yè)似乎已經(jīng)有了清晰的擴展線路。

    “保利商業(yè)對外獲取項目的過程中,會有收購、并購、長期租賃,也會有委托管理等方式?!睋?jù)方長斌介紹,保利商業(yè)將通過多種方式拓展項目,積極尋求產(chǎn)業(yè)鏈上下游的投資并購機會,尤其是在健康養(yǎng)老、物業(yè)管理、工程建設(shè)、智能家裝、核心地段優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)等領(lǐng)域。

    所有的猜測,都只能是猜測。

    說句老實話,所有的猜測也不過是咸吃蘿卜淡操心,人家花自己的錢干自己的事,是賺是賠都在自己家鍋里折騰,與別人何干?有朝一日保利把這件事做完了,是褒是貶市場都自有評判。

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