舊工業(yè)建筑改造為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園后的潛在危機及應(yīng)對策略*

武乾　宗一帆

(西安建筑科技大學土木工程學院　西安 710055)

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安全管理與咨詢

舊工業(yè)建筑改造為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園后的潛在危機及應(yīng)對策略*

武乾宗一帆

(西安建筑科技大學土木工程學院西安 710055)

圍繞某市老鋼廠改造項目案例，采用調(diào)查研究，歸納分析等方法，研究舊工業(yè)建筑改造為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園后存在的潛在危機，并提出3個相應(yīng)的應(yīng)對策略：二次改造、強化服務(wù)理念、優(yōu)化運營管理機制。旨在為今后舊工業(yè)建筑改造為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的安全運營與管理提供理論指導。

舊工業(yè)建筑創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園安全運營與管理

0　引言

近年來，舊工業(yè)建筑改造工程的數(shù)量與日俱增。其中創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園改造模式約占所有改造項目數(shù)量的49.3%[1]。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園作為一種新型的、特殊的寫字樓，是舊工業(yè)建筑生命延續(xù)的新方向。將舊工業(yè)建筑改造為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，既給藝術(shù)家提供適宜的工作空間，又給新生產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造發(fā)展基地。但是，目前尚未形成統(tǒng)一的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園運營管理模式，且缺少類似園區(qū)的安全運營與管理經(jīng)驗，因此，在運營階段創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園暴露出許多棘手問題。本文圍繞某老鋼廠改造為設(shè)計創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項目案例，研究舊工業(yè)建筑改造為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園后存在的潛在危機，并根據(jù)危機分布情況，提出應(yīng)對策略。

1　舊工業(yè)建筑改造后的潛在危機

將老鋼廠內(nèi)生產(chǎn)鋼絲的全部廠房進行改造，升級轉(zhuǎn)變?yōu)槟呈形ㄒ坏脑O(shè)計創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。它占地面積約3.34 hm2，改造后總建筑面積約4 hm2，項目總投資1.2億元。園區(qū)以設(shè)計創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈為核心，整體規(guī)劃為四大功能板塊：“文化藝術(shù)交流區(qū)”、“LOFT創(chuàng)意辦公區(qū)”、“配套商業(yè)休閑區(qū)”、“園林景觀體驗區(qū)”。老鋼廠設(shè)計創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園由11棟單層舊工業(yè)建筑與1棟新建建筑組成，具體改造情況如表1所示。此改造項目的一期工程已通過竣工驗收，進入運營階段；二期工程正處于施工階段，舊工業(yè)建筑改造后的潛在危機主要如下。

1.1排煙危機

因舊工業(yè)建筑改造項目業(yè)態(tài)的不確定性、未充分重視煙道設(shè)計問題、施工過程中趕工期、降成本等，導致在后期使用過程出現(xiàn)排煙危機。

以小型城市綜合體思想為指導，對老鋼廠創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園進行規(guī)劃。將設(shè)計創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園中5#，7#和8#廠房的一層規(guī)劃改造為餐飲、超市等服務(wù)場所，二層及閣樓層規(guī)劃改造為辦公場所。設(shè)計方提供的設(shè)計方案為一戶一煙道，煙道選用安裝成品混凝土煙道，屋面安裝無動力風機，以增加空氣對流，加快熱量散失。但在施工過程中，為節(jié)約成本，將煙道合并為三戶一煙道。對煙道與墻體交界處的間隙進行灌漿處理，間隙一般為2～3 cm，灌漿較困難或無法直接灌漿。由于煙道數(shù)量過少，轉(zhuǎn)角多，密封性差等原因，使得現(xiàn)有煙道不能滿足餐飲業(yè)排油煙的需求。因此，一層餐飲部的油煙彌漫滿整棟廠房空間，嚴重影響二層的公司正常辦公；5#廠房改造時為降低成本，將拐角處早餐供應(yīng)點的煙道口留在廁所里，導致廁所里充滿油煙味，嚴重影響廁所的正常使用。

表1　老鋼廠設(shè)計創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園改造情況統(tǒng)計表

1.2火災(zāi)危機

由于接通天然氣管道施工周期長、成本高，因此大多數(shù)舊工業(yè)建筑改造工程沒有與市政天然氣管道接通。老鋼廠設(shè)計創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園采用BOT承包模式，投資人只有20 a使用權(quán)。為減少項目投資額，以盡快收回投資實現(xiàn)盈利，投資人選擇不接通天然氣管道的方案，由此造成的困難業(yè)主自行解決。但是園區(qū)內(nèi)餐飲類企業(yè)約占入駐企業(yè)總數(shù)量的10%。據(jù)實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，餐飲類企業(yè)選用電供熱或甲醇燃料，滿足日常營業(yè)的需求。甲醇屬易燃易爆類危險品，操作人員沒有接受過專業(yè)操作及安全培訓；業(yè)主獨自儲存甲醇，缺乏統(tǒng)一管理意識。這種現(xiàn)象造成極大的火災(zāi)危機。

1.3采光危機

一般情況下，工業(yè)建筑均存在自然采光危機。10#廠房總長度為134 m，原有寬度為34 m，其自然采光性及通風性差。改造過程中，沿其南側(cè)外圍，砌1.8 m花墻，為每戶圈建起自身獨立的小庭院；沿其北側(cè)采用鋼結(jié)構(gòu)加建，以增加建筑面積。原有廠房進深較大，再加上新加建部分，嚴重影響室內(nèi)自然采光。采用加氣混凝土砌塊分隔室內(nèi)空間后，部分空間沒有采光窗戶，室內(nèi)光線極差。7#，8#廠房同樣存在采光危機，其總長度109 m，加建后總寬度達36.8 m。將廠房東側(cè)設(shè)計為異型加建，加建部分最寬處達8.7 m，嚴重影響原廠房空間的光線。將廠房西側(cè)部分沿南北走向分隔，房間內(nèi)均無采光窗戶。

1.4漏雨危機

在老鋼廠設(shè)計創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園運營過程中，5#，7#，8#廠房的屋面均出現(xiàn)過漏雨現(xiàn)象。屋面漏雨是房建工程的通病，出現(xiàn)這種現(xiàn)象主要是由施工質(zhì)量引起的。針對舊工業(yè)建筑改造工程的施工特點，分析這種現(xiàn)象的原因：①舊工業(yè)建筑改造工程，大多數(shù)并沒有獲得建筑工人的心理認同感，他們?nèi)詫⑵湟暈楹唵蔚姆薰こ?，因此導致施工過程中可能存在懶散、怠慢現(xiàn)象；②單層工業(yè)廠房屋面面積較大，屋面防水工序或鋪裝瓦片工序耗時長，難免出現(xiàn)疏忽、遺漏現(xiàn)象；③舊工業(yè)建筑改造往往通過增設(shè)屋面天窗的方式來保證室內(nèi)采光，廠房屋面天窗數(shù)量較多(如7#，8#廠房屋面設(shè)34個天窗)，因此，天窗與屋面膠接處出現(xiàn)漏雨現(xiàn)象的概率較大；④在廠房屋面處設(shè)置了多個通風機口，因此，其與屋面連接處加大出現(xiàn)漏雨現(xiàn)象的概率[2]。

1.5通訊危機

由于鋼材自重輕，易于加工各種造型，安裝方便，能滿足改造工程項目的特殊要求。因此，許多舊工業(yè)建筑改造工程選用鋼構(gòu)件來完成項目的分隔、改建、加建等。如老鋼廠改造時選用鋼柱、鋼梁及壓型鋼板等材料進行廠房的局部加層、加建工序。以7#，8#廠房為例，耗鋼量高達209.84 t。但由于廠房內(nèi)部空間鋼構(gòu)件過于密集，形成了良好的屏蔽系統(tǒng)，嚴重影響手機信號的接收，造成通訊危機。這對園區(qū)入駐企業(yè)的日常生活、辦公造成很大困擾。

2　舊工業(yè)建筑改造后潛在危機的應(yīng)對策略

2.1二次改造

設(shè)計方案的優(yōu)劣關(guān)系到前期工作的成敗，并繼而影響到整個開發(fā)項目的發(fā)展[3]。根據(jù)已投入使用建筑暴露出的問題，審查未竣工或未動工廠房的施工圖紙，將相關(guān)問題反饋給設(shè)計院。但對于已經(jīng)形成的安全隱患，只能通過二次改造進行完善。

通過二次改造消除漏雨危機及排煙危機。漏雨危機可通過更換瓦片、打膠補縫等辦法及時進行維修，以避免對其他構(gòu)件造成破壞。排煙危機可通過以下幾個方面對煙道進行整改：①密封性差的煙道進行灌漿維修；②對煙道進行改造，并增加煙道的數(shù)量；③在屋面增加電機、風管等，電機功率滿足使用需求，風機必須配套減震器，以減輕長期震動對屋面造成的損壞，風管采用1.0 mm厚熱鍍鐵皮，加工口徑為800 mm×800 mm對接安裝，接縫嚴密，禁止漏煙。

通過對“圖紙的二次改造”消除未竣工的廠房的采光危機。針對老鋼廠改造項目10#廠房采光問題，將10#廠房中跨屋面全部拆除，改建為通長天窗，以提高廠房內(nèi)部空間的通透性(如圖1)。為消除7#廠房內(nèi)隔間無采光窗的弊端，采用增大門窗及幕墻面積的方式。以6-1軸至6-2軸交6-A軸至1-B軸為例，三面均開設(shè)洞口，尺寸分別為3.5 m×4.7 m(內(nèi)含地彈門)，4.0 m×2.4 m，5.6 m×2.4 m，如圖2所示。7#廠房西面選用全玻璃地彈門，以增大采光面積。除此之外，12#廠房開間、進深較大，綜合考慮園區(qū)內(nèi)功能劃分，將12#廠房設(shè)計為展廳，東側(cè)采用鋼結(jié)構(gòu)加建，并以幕墻結(jié)構(gòu)作為外圍護結(jié)構(gòu)，以增強廠房空間的光線。由此看來，增大玻璃幕墻面積是解決舊工業(yè)建筑改造工程采光性差的有效措施。

圖110#廠房屋面天窗實景圖

圖27#廠房東面加建實景圖

2.2強化服務(wù)理念

通過強化園區(qū)服務(wù)理念，逐漸消除老鋼廠創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園暴露出的服務(wù)危機。建設(shè)與維護基礎(chǔ)設(shè)施，創(chuàng)造良好的服務(wù)平臺，提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。在創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園內(nèi)安裝信號放大器，以增強園區(qū)內(nèi)通訊信號，減小通訊危機；運營執(zhí)行部設(shè)專人負責公共服務(wù)平臺的建立、維護、運營等，以提高服務(wù)品質(zhì)[4]。小規(guī)模的餐飲店、大規(guī)模的設(shè)計院、低端的快餐店、高端的英泰行，林林總總的入駐企業(yè)共同組成創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，同時他們形成一個小型城市綜合體。不同層次，不同行業(yè)，不同規(guī)模的企業(yè)對服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)水平等的要求也不盡相同。服務(wù)對象的特殊性要求創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的運營管理者必須具備先進的服務(wù)理念，才能提供人性化的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，進而營造有意境、有競爭力、有前景的園區(qū)。

2.3優(yōu)化運營管理機制

運營管理者應(yīng)優(yōu)化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的運營管理機制，逐漸完善安全運營管理理論。比如安全管理模式、設(shè)施的市場化、園區(qū)服務(wù)理念、激勵和保障機制等[5-6]，提高創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的整體水平，打造創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的知名度，樹立創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園示范品牌。

首先，管理部門應(yīng)制定規(guī)章制度，規(guī)范園區(qū)商戶的日常運營行為。比如商戶亂停放電動車、自行車行為，亂倒垃圾行為等。其次，管理部門應(yīng)建設(shè)專業(yè)化的運營隊伍。運營隊伍包含運營執(zhí)行部、安保部、物業(yè)部及資產(chǎn)部等，并定期對各部門人員進行崗位培訓，學習先進的管理理念。同時一定將各部門的職責劃分清楚，并加強各部門之間的橫向溝通，避免出現(xiàn)互相推諉責任的現(xiàn)象。最后，建立園區(qū)動態(tài)信息管理系統(tǒng)。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園入駐商戶涉及各行各業(yè)，管理難度大，應(yīng)建立動態(tài)信息管理系統(tǒng)，以輔助日常運營管理。動態(tài)信息管理系統(tǒng)應(yīng)包含租賃面積、租賃價格、裝修信息、轉(zhuǎn)租信息、租賃用途、租賃期間廠房損壞及維修情況、租賃期間發(fā)生的重大事件等。除此之外，運營管理機制還應(yīng)并入定期鑒定檢測舊工業(yè)建筑、建設(shè)綠色生態(tài)園區(qū)及火災(zāi)地震應(yīng)急預(yù)案等安全運營方面的內(nèi)容。

3　結(jié)語

本文通過分析老鋼廠改造后的潛在危機，將應(yīng)對策略歸納為二次改造、強化服務(wù)理念及優(yōu)化運營管理機制。在創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的運營階段，維護、保養(yǎng)改造后的工業(yè)建筑物，延長舊工業(yè)建筑的使用壽命；完善運營管理理念，統(tǒng)一運營管理模式，打造示范園區(qū)品牌，謀劃創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的長遠發(fā)展。許多城市的舊工業(yè)建筑改造工程的建設(shè)期已基本結(jié)束，如何正確運營管理創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，妥善處理潛在危機的亟需解決的問題。

[1]武乾,宗一帆,劉江帆.二線城市舊工業(yè)建筑改造趨勢的研究——結(jié)合青島、蘭州舊工業(yè)建筑改造案例[J].城市發(fā)展研究,2015(2):11-14.

[2]黃兵.淺談房屋屋面漏雨的成因及其防治措施[J].中國建材科技,2014(S1):91.

[3]羅玉軒.商品住宅建筑設(shè)計方案評價研究[D].大連：大連理工大學,2013.

[4]朱海霞,楊博,權(quán)東計,等.西安曲江文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營模式的特質(zhì)分析[J].中國軟科學,2011(S1):152-162.

[5]劉興民.綠色生態(tài)城區(qū)運營管理研究[D].重慶：重慶大學,2014.

[6]萬玉婷,江楠,簡志良,等.中小型工業(yè)鍋爐系統(tǒng)節(jié)能改造難度分析及對策[J].工業(yè)安全與環(huán)保,2015，41(2):56-58.

The Potential Crisis and Coping Strategies of the Old Industrial Building Transform into Creative Industrial Park

WU QianZONG Yifan

(SchoolofCivilEngineering,Xi’anUniversityofArchitecture&TechnologyXi’an710055)

Regarding the old steel mills renovation project as the cases, the potential crisis of the old industrial buildings transformed to the creative industries park is studied based on survey study and induction analysis, and three corresponding strategies are put forward: second modification, strengthening the concept of service and optimizing the operation management mechanism, which aims to provide theoretical guidance for safe operation and management of the old industrial buildings transformed into the creative industrial park.

old industrial buildingcreative industry parksafe operation and management

國家自然科學基金 (51278398)，陜西省科學技術(shù)廳“科技入滇”省際交流項目(2014SJ-10)。

武乾，男，1965年生，博士，教授，主要研究方向為土木工程建造與安全管理。

2015-07-10)