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    一個地產商的非正常死亡

    2016-08-29 08:53:24李一帆
    中外文摘 2016年13期
    關鍵詞:錦華九龍金華市

    □ 李一帆

    一個地產商的非正常死亡

    □ 李一帆

    剛剛進入2016年,浙江金華市廣天房地產有限公司董事長方錦華便用自殺的方式,完成了解脫。生前,方錦華是金華市著名企業(yè)家,開發(fā)了10個樓盤,一度家財萬貫、受人敬仰;死去時,他留下了5.2億元的債務,公司被凍結的10個賬戶里,總共只有230萬元。

    在生命的最后8個月中,方錦華一直在與兩條鎖鏈搏斗,一條是從繁華走向落寞的房地產市場,一條是地方政府與開發(fā)商之間錯綜復雜的政商關系。

    絕 筆

    2016年1月13日凌晨,方錦華的辦公室被踹開,他趴在地上,呼吸停止,身體僵硬,離他不遠處,一盆木炭已經燒成灰燼。

    這是一場策劃了很長時間的自殺,他在所有人的眼皮底下完成了準備工作。大約一個禮拜前,他托弟弟給他找一個鐵盆,弟弟最終從母親的飼養(yǎng)場找到了半截用來喂羊的汽油桶;再往前幾天,他讓外甥給他捎來一袋木炭。

    讓方錦華徹底失去希望的,是位于金華市北的廣天九龍玉府,在運作了兩年后,這個項目銷售困難、資金鏈斷裂。5億元的債務還在滾雪球,破產重組的申請遲遲也得不到批準,140名債權人欲哭無淚。

    13年前,農民方錦華“洗腳上岸”,帶著他的建筑工隊殺向金華。13年后,他絕望地點燃了那盆木炭。

    在這之前,他留下了兩封絕筆信,一封給債權人、家人和員工,另一封則用他的iPhone6發(fā)給了4位政府官員。

    在第一封信中,他乞求債權人能做出妥協(xié),善待他的家人,讓九龍玉府繼續(xù)運轉下去。

    在發(fā)送給政府領導的短信中,他“人生中最后一次陳述”九龍玉府遭受的不公平處理,稱土地被違法二次拍賣,希望司法還其公正——“請千萬不要生氣,今后不會再打擾你們了?!?/p>

    他所說的這塊土地,是2013年3月11日,廣天房地產以1.78億元拿下的九龍玉府腳下的116畝土地,它成為了方錦華此后兩年厄運的開始。

    不祥之地

    廣天九龍玉府的售樓處還開著,兩名值班人員的任務是告知來訪者房子已經停售。售樓處旁,一幢歐式風格的多層住宅已經接近完工。按照規(guī)劃,這個項目建筑面積有16萬平方米,包含了21幢多層、6幢高層和14幢排屋,可以向市場提供1122套住宅。

    在金華房產圈,這兒已經成了一塊不祥之地。一位業(yè)內人士總結道,“與這塊土地接觸過的開發(fā)商,現(xiàn)在是一亡、一獄、一破產”——廣天的方錦華自殺、中奧集團的董事長余有昌被捕、三聯(lián)集團則申請破產。在這塊土地的掛牌出讓現(xiàn)場,這三家公司曾精誠合作,后來卻反目成仇,最終都成了市場的棄兒。

    這個故事開始于2013年3月10日,土地掛牌出讓的前一天下午,三家企業(yè)的老總會面,約定了第二天的現(xiàn)場競拍的角色——廣天出面拿地,中奧付土地款,雙方合作開發(fā)并且共同付給三聯(lián)1500萬元好處費,以換得三聯(lián)退出競爭。他們甚至對舉牌競價環(huán)節(jié)進行分工,中奧、三聯(lián)分別舉牌叫價一次,最后由廣天舉牌。

    競拍當天,一切按照他們約定的進行,在經過三次加價后,方錦華的廣天以2300元/平方米的價格取得勝利,總成交價1.78億元。

    在金華當?shù)?,土地出讓中的“串標”行為十分常見。但方錦華一定沒有想到,這塊地成為了廣天命運的分水嶺。

    廣天和中奧的“戰(zhàn)友”關系在利益面前瞬間瓦解。順利拿到地后,方錦華與中奧的余有昌在股權分配上產生了分歧,他們都想獲得開發(fā)的主導權。協(xié)商不成后,雙方走向決裂。

    此后不久,中奧的董事長余有昌到金華市紀委自我舉報,抖出了拍地時的串通行為,2013年10月17日,金華市國土資源局向廣天和中奧發(fā)出了行政處罰通知,并宣布出讓合同無效。

    國土資源局將土地收回后進行了二次拍賣,進入最終競價環(huán)節(jié)的依然是中奧和廣天。但是這一次,雙方是仇人相見,不斷提價。最終的獲勝者依然是廣天,只是價格變成了4.2億元,比第一次足足多出了2.4億元。

    除了和中奧賭氣之外,此時的方錦華已經騎虎難下,一方面,金華市國土資源局遲遲不愿將先前1.78億元的土地款退回,另一方面,施工隊伍已經入場,廣天已經在這里投下了0.9億元。

    在絕筆信中,方錦華也把罪魁禍首指向國土局的部門領導,稱其“欺上瞞下,不懂房地產行情”。

    潰 敗

    在不理智地高價拿地后,市場又給了方錦華致命一擊。

    地價翻了2.3倍,樓面價達到了3600元/平方米,方錦華將希望寄托于市場。“如果房子還像以前那么好賣,我們至少能做到不虧錢?!睆V天房地產一位負責人說。

    廣天已經在金華開發(fā)了10個樓盤,除了美林灣項目虧了5000萬元,其他都是賺錢的。金華的一位地產資深人士介紹,廣天的短平快路線十分成功,開發(fā)的都是剛需樓盤,針對低端市場,銷售一直都很好。

    方錦華絲毫沒有意識到,這個他耕耘了10年的市場馬上就要變臉了。

    2014年8月,廣天九龍玉府開盤,一期和二期相繼入市。在順利地賣掉了100套房子以后,廣天甚至還把價格提高了一些。

    這時,他們發(fā)現(xiàn),房子賣不動了!

    廣天拿到地的2013年年底,金華繁華的樓市已經發(fā)出了警報信號,雖然銷售火爆,庫存面積卻在加大,去庫存周期達到18.5個月。進入2014年,樓市進入蕭條期,地產商紛紛以價換量,一向穩(wěn)定的房價開始出現(xiàn)了下降,并且連降7個月,成交均價從年初的9400元/平方米降到了8800元/平方米。

    一期之后,九龍玉府的房子就很難賣出去了。2015年2月,九龍玉府又有8幢7層高的住宅樓獲得預售許可,但是已經沒有客戶了,這些房子被抵押給了各類債權人。

    到了8月,資金鏈徹底斷裂,方錦華再難支撐,廣天九龍玉府全面停工。

    在絕筆書中,方錦華把希望寄托在未來——“2015年的行情不好,不代表2016年也不會好”。

    民間借貸

    2003年,方錦華和弟弟合伙成立了廣天。那是房地產的黃金時期,地產商人的野心深刻地改變著金華的城市形態(tài),到了2012年,市區(qū)內的330國道不得不南移,為房地產創(chuàng)造空間。

    從2013年開始,金華商品房的年銷售量跨過了1萬套的門檻,品牌開發(fā)商也嗅到了商機,金地、奧克斯、上海農工商在此時先后進入金華,慢慢成為市場的主角。

    金華市出現(xiàn)問題的23家企業(yè)中,沒有一家是外來企業(yè)。在寒潮面前,大型開發(fā)商的反應都極快。濱江開發(fā)的金色藍庭同樣在2014年開盤,在意識到市場風險后,迅速將一部分改善型住宅變?yōu)樾粜?,并且將價格降到9000元/平方米,以價換量,迅速套現(xiàn)離場。同樣,奧克斯在意識到自己的冒進后,降價促銷,雖然項目虧錢,但是沒有被套牢。在這些資金充足的財團面前,方錦華這樣的本地開發(fā)商毫無招架之力。一旦市場出現(xiàn)波動,他們就進退失據(jù),黯然離場。

    當年曾與廣天結盟的中奧和三聯(lián),比廣天更早走向滅亡。2014年,中奧的負責人因騙貸被捕,留下了至少3億元的債務,三聯(lián)集團的桂語山居項目資金鏈斷裂,已經開始了破產重整。

    2014年和2015年,金華市至少有14家開發(fā)商因資金鏈斷裂而陷入停工,至少影響到3788個購房的家庭,相當于金華2014年銷售套數(shù)的1/4。

    廣天的興和衰,和金華盛行的民間借貸分不開。除了江蘇銀行1.8億元的貸款,九龍玉府土地款和開發(fā)資金中的大部分來自于民間借貸,其中又有很多是高利貸。

    從2015年4月開始,廣天資金枯竭,再也無力償還本息。方錦華自殺之前,廣大公司的10個賬戶中只有230萬元,欠債卻已經達到5.2億元。

    多年來追隨方錦華的一位知情人士說,第二次拍賣多出了2.4億元土地款,基本上都是高利貸拆借來的。“有什么辦法,你必須在規(guī)定時間內交上土地款,即使是高利貸也不得不借,很多都是4分5分的利息。”

    拖親帶友是浙江的經濟特色。方錦華當年起家之時,依靠的正是從親友手中拆借來的500萬元。這次也不例外,很多債權人是方錦華村里的村民、朋友,他們追隨方錦華多年,在方錦華需要的時候,將手中的錢投入項目,或者將房產證借給方錦華來做抵押貸款。

    目前廣天房地產的債權人超過140個,最大的債權人是貸款1.8億元的江蘇銀行,最小的欠款則只有幾萬元。

    在房地產的黃金年代,民間借貸尤其是高利貸是地產商起家的法寶,當市場不景氣的時候,這些錢又成了最大的累贅。

    政商危局

    1月17日,方錦華的追悼會在金華市殯儀館舉行,當方錦華的尸體被抬到大廳時,人群中爆發(fā)出聲嘶力竭的哭喊,要求政府為方錦華“伸冤”。

    他們所說的冤情,正是方錦華在絕筆書中陳述的那樣,“九龍玉府遭受了政府部門不公平處置,土地被違法二次拍賣”。

    這塊土地經歷了掛牌、舉牌、收回、二次拍賣以后,價格從1.78億元上升到4.2億元,按方錦華所說,“這個冤案引發(fā)的巨大財務成本,造成了公司嚴重的資不抵債?!?/p>

    而在國土資源局看來,廣天和中奧的串通屬于不正當競爭行為,給國家利益、社會公共利益造成重大損害,自己的處理并無不當。

    從臺前到幕后,政商關系錯綜復雜。

    方錦華生前曾經將金華市國土資源局告上法庭,這起案件還成了中國首起行政合同訴訟案。雙方爭論的焦點有兩個:中奧和廣天在土地掛牌出讓中的默契是否是串標,國土局是否有權單方宣告合同無效。

    方錦華一審敗訴,現(xiàn)在二審正在審理中。

    在這次土地出讓中,潛規(guī)則和明規(guī)則暗暗較量,方錦華本是憑借潛規(guī)則獲勝的一方,最后成了明規(guī)則的犧牲品。

    絕望和生機

    方錦華去世前,唯一的辦法就是司法重組,由最大的債權人主持工作。最大的債權人之一說,根據(jù)他們的估算,九龍玉府的可償率為70%——項目如果能繼續(xù)運轉起來,資產差不多可以還上70%的債務。

    2015年8月,方錦華提出了破產重組。他的申請在金東區(qū)和婺城區(qū)都沒有獲得批準。多年來追隨他的一個員工說,“金東區(qū)認為項目在婺城區(qū),而婺城區(qū)則說公司注冊在金東區(qū),再加上三聯(lián)也在走破產程序,他們一直沒有接受廣天的申請?!?/p>

    破產重組是他唯一的希望,而在屢屢碰壁之后,竟也成了壓倒他的最后一根稻草。

    方錦華去世后,官方的態(tài)度迅速轉變。1月18日,方錦華下葬的第二天,金東區(qū)法院接受了廣天公司司法重組的申請。廣天迎來了一線生機。

    這是方錦華用生命換來的。

    (摘自《東西南北》2016年第4期下)

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