房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)工程新型招標(biāo)采購(gòu)研究

姚志國(guó)，史達(dá)威（南陽(yáng)市興隆裝飾工程有限公司，河南 南陽(yáng) 473000）

房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)工程新型招標(biāo)采購(gòu)研究

姚志國(guó)，史達(dá)威
（南陽(yáng)市興隆裝飾工程有限公司，河南 南陽(yáng) 473000）

全文對(duì)我國(guó)建設(shè)工程招投標(biāo)、有形建筑市場(chǎng)及房地產(chǎn)業(yè)的起源歷程及發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行梳理，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)工程招投標(biāo)模式和有形建筑市場(chǎng)現(xiàn)行的運(yùn)行管理模式存在的問題進(jìn)行了總結(jié)、分析，隨后提出了構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)工程新型招標(biāo)采購(gòu)體系。

房地產(chǎn)企業(yè)；招標(biāo)采購(gòu)；現(xiàn)存問題；體系建立

DOI：10.16640/j.cnki.37-1222/t.2016.16.082

1　研究背景及意義

房地產(chǎn)行業(yè)、建設(shè)工程招投標(biāo)、有形建筑市場(chǎng)三者都是我國(guó)改革開放，邁入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的產(chǎn)物。然而，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步深入，現(xiàn)行有形建筑市場(chǎng)運(yùn)行體制、房地產(chǎn)企業(yè)招標(biāo)采購(gòu)模式都有了不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一些新問題。住建部于 2014 年 5 月 4 日頒布了：《關(guān)于開展建筑業(yè)改革發(fā)展試點(diǎn)工作的通知》，該通知由原來“注重審批，減輕監(jiān)管”的思路轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)行政管理前置事務(wù)進(jìn)行簡(jiǎn)化，如何抓住這一變革的契機(jī)，充分利用好現(xiàn)有各方面資源，能得以較大程度解決房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)本身存在問題，以及有形建筑市場(chǎng)與房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)的監(jiān)管矛盾突出問題，對(duì)此，有了本文關(guān)于構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)工程新型招標(biāo)采購(gòu)體系的研究。

2　房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)工程招標(biāo)采購(gòu)現(xiàn)狀

從1984 年國(guó)務(wù)院頒布“關(guān)于改革建筑業(yè)暫行規(guī)定”起至今，在我國(guó)建設(shè)工程領(lǐng)域招投標(biāo)這一采購(gòu)模式的發(fā)展主要經(jīng)過了三個(gè)階段。

2.1建設(shè)工程采購(gòu)在房地產(chǎn)行業(yè)中的重要性

建安、前期工程、市政公共配套則是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)涉及工程采購(gòu)最大的三個(gè)成本科目。在地產(chǎn)行業(yè)成本科目設(shè)置內(nèi)，總開發(fā)成本一般被分為：直接開發(fā)成本和間接開發(fā)成本；建筑安裝工程成本大約能占到總開發(fā)成本的40%；前期配套工程成本主要是指：方案規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、地質(zhì)勘查、三通一平、可行性研究、各類型咨詢報(bào)告等費(fèi)用，大約占總成本的6%，市政公共配套成本大約占總成本的 20%左右。以上三項(xiàng)成本科目占據(jù)了房地產(chǎn)開發(fā)總成本的過半比例，無疑，房地產(chǎn)采購(gòu)成本及采購(gòu)成本質(zhì)量控制適宜，會(huì)是房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)提升及質(zhì)量控制最重要的關(guān)鍵點(diǎn)之一。

2.2地產(chǎn)企業(yè)招標(biāo)采購(gòu)與有形建筑市場(chǎng)監(jiān)管模式下的并行現(xiàn)狀

從管理職能部門設(shè)置來看，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)通常都會(huì)設(shè)置專門的采購(gòu)管理部門；也有的公司采購(gòu)部門與成本部門合立；或者采用其他的設(shè)置方式。但無論采購(gòu)部門如何設(shè)置，我國(guó)各類型房地產(chǎn)公司均具備該部門。

從采購(gòu)模式來看，我國(guó)房地產(chǎn)地產(chǎn)企業(yè)的采購(gòu)模式主要有兩種：一種是集團(tuán)采購(gòu)模式；另一種是以單個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行的采購(gòu)方式。集團(tuán)采購(gòu)的模式在大型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用較多；而中小型房地產(chǎn)企業(yè)目前還是以單個(gè)項(xiàng)目采購(gòu)模式為主。

3　房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)工程招標(biāo)采購(gòu)中存在的主要問題

3.1供應(yīng)商來源相對(duì)單一及壟斷

無論大型或是中小型房地產(chǎn)商，供應(yīng)商來源相對(duì)單一壟斷這個(gè)現(xiàn)象應(yīng)該均會(huì)面臨。這是由行業(yè)特點(diǎn)決定的：首先，盡管房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)商的供應(yīng)鏈管理程度并不復(fù)雜，但它的采購(gòu)標(biāo)的物類的數(shù)量和繁復(fù)程度遠(yuǎn)超于一般的制造業(yè)；其次，房地產(chǎn)企業(yè)往往跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)，很多供應(yīng)商資源會(huì)屬于屬地性極強(qiáng)的企業(yè)；其三，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部保護(hù)，甚至是內(nèi)部的徇私舞弊。

3.2違規(guī)收取過高的保證金及標(biāo)書費(fèi)用等的現(xiàn)象

部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行完全自主招標(biāo)時(shí)，時(shí)有發(fā)生過度收取投標(biāo)保證金、標(biāo)書費(fèi)用和圖紙押金的現(xiàn)象，甚至個(gè)別單位以此作為緩解自身資金壓力的一個(gè)有效手段。有的項(xiàng)目招標(biāo)時(shí)劃分多個(gè)標(biāo)段，每個(gè)標(biāo)段出售標(biāo)書，一份標(biāo)書費(fèi)用甚至高達(dá)上萬(wàn)元；收取高額投標(biāo)保證金，并在達(dá)成退款條件時(shí)，遲遲不予退還，這樣的行為，給投標(biāo)單位造成極大的負(fù)擔(dān)，這些現(xiàn)象的出現(xiàn)，源于部分房地產(chǎn)企業(yè)在自主招標(biāo)時(shí)，完全脫離合理的行政監(jiān)管，背離市場(chǎng)規(guī)律、破壞招投標(biāo)市場(chǎng)。

3.3評(píng)標(biāo)專家資源相對(duì)匱乏

由于房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)多且雜的特點(diǎn)，因此無論是大型房地產(chǎn)企業(yè)，抑或是小型房地產(chǎn)企業(yè)，都較缺乏評(píng)標(biāo)專家資源。在一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)，往往同類型的工程施工總包招標(biāo)，都會(huì)出現(xiàn)評(píng)委基本全部為內(nèi)部人員，并且往往固定的現(xiàn)象，此舉由于評(píng)標(biāo)專家的受限，這既不利于評(píng)標(biāo)水平的提升，更有可能造成評(píng)委暗箱操作評(píng)標(biāo)結(jié)果的可能性。

3.4工程量清單的使用不規(guī)范現(xiàn)象

盡管，國(guó)家已在大力推廣工程量清單在建設(shè)工程招投標(biāo)領(lǐng)域的使用，大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也逐漸開始接受工程量清單招標(biāo)的方式，然而，在實(shí)際操作過程中仍然存在不少問題：工程量清單不夠標(biāo)準(zhǔn)和缺乏準(zhǔn)確清晰的技術(shù)文件；招標(biāo)時(shí)使用清單的計(jì)價(jià)模式，實(shí)際合同模式卻卻采用固定總價(jià)的合同模式；圖紙?jiān)O(shè)計(jì)深度不夠、技術(shù)文件要求內(nèi)招標(biāo)范圍、界面劃分、技術(shù)要求不清晰等。

4　建立房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)工程新型招標(biāo)采購(gòu)體系

4.1用信息化手段做保障推動(dòng)新型招標(biāo)采購(gòu)體系建立

采購(gòu)平臺(tái)建立必須以互聯(lián)網(wǎng)為基礎(chǔ)；采購(gòu)平臺(tái)建立主體為行政主管部門，現(xiàn)行最為合適的建立主體即為：有形建筑市場(chǎng)； 采購(gòu)平臺(tái)建立須建立全國(guó)性的統(tǒng)一平臺(tái)，再分區(qū)域設(shè)置區(qū)域平臺(tái)，不再各省市各自為戰(zhàn)，重復(fù)建設(shè)；采購(gòu)平臺(tái)需是專門為房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)工程采購(gòu)設(shè)立，或者單獨(dú)為房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置通道入口，其流程設(shè)置、監(jiān)管環(huán)節(jié)等，需與使用國(guó)有資金或其他性質(zhì)的采購(gòu)分開。

4.2引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、擴(kuò)大供應(yīng)商來源

建立全國(guó)性、統(tǒng)一權(quán)威的互聯(lián)網(wǎng)采購(gòu)平臺(tái)。由有形建筑市場(chǎng)推動(dòng)這一數(shù)據(jù)庫(kù)的建立，具有非常大的優(yōu)勢(shì)：供應(yīng)商數(shù)據(jù)庫(kù)由行政力量推動(dòng)建立，比傳統(tǒng)自行搜集、報(bào)名、廣告等方式均有效；在新的采購(gòu)平臺(tái)下，通過各監(jiān)管部門之間的系統(tǒng)對(duì)接，實(shí)現(xiàn)施工類企業(yè)資質(zhì)年審、資質(zhì)升級(jí)、新資質(zhì)申請(qǐng)、異地備案等通過統(tǒng)一平臺(tái)入口進(jìn)入；在新的采購(gòu)平臺(tái)下，供應(yīng)商資源將原來的地域限制打破，甚至可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)商資源的來源進(jìn)行適當(dāng)?shù)暮侠砀深A(yù)。

4.3充分使用評(píng)標(biāo)專家資源

評(píng)標(biāo)專家資源庫(kù)同樣可以借助計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)信息手段，整合至新的采購(gòu)平臺(tái)下，后臺(tái)的分屬管理再由行政部門內(nèi)部職責(zé)進(jìn)行劃分即可。評(píng)標(biāo)專家資源的使用通過如此整合，甚至可以打破地域的限制，再加上電子化評(píng)標(biāo)的推進(jìn)，使得異地專家評(píng)審也變得便捷高效。

［1］馬濤，王大為.淺談建立和完善建設(shè)工程擔(dān)保制度的必要性［J］.建筑與預(yù)算，2009，23（03）.

［2］鄒小華，于華.對(duì)建設(shè)工程招投標(biāo)監(jiān)管工作的幾點(diǎn)建議［J］.建筑設(shè)計(jì)管理，2007（04）：65-69.