房地產(chǎn)估價中收益還原法的運用分析

丁盛祥

摘 要：這篇論文主要是說明在房產(chǎn)估價中對收益還原法的運用，以及對此方法的利弊進行分析。收益還原法在工作中的使用使得房地產(chǎn)工作者提高了工作效率，但是每一個事物的產(chǎn)生都會有它自身的不足之處。比如它必須要在有利益或者潛在利益的房地產(chǎn)中使用。它是房地產(chǎn)估價基本方法的其中一個方法，在估價工作中經(jīng)常采用，在一些收益大但是成交量特別少的工廠、酒店等場所更是產(chǎn)生了極大的作用，是別的方法無法比擬的。但是在收益還原法中資產(chǎn)化率的確定是極難的，所以有學者構(gòu)建了以模糊貼近度及灰色預(yù)測當做理論基礎(chǔ)的估價模型，使這個方法更加完善。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價 收益還原法 模糊貼近度 灰色預(yù)測

將待估房地產(chǎn)未來每年的預(yù)期客觀純收益以一定的還原利率統(tǒng)一折算到估價期日現(xiàn)值的一種特別重要的估價方法，這就是收益還原法。什么是收益價格？對于有收益資產(chǎn)性質(zhì)的評估計算，測出來的價格就叫做收益價格。

一、收益還原法的基本原則

1.收益還原法的含義。收益還原法是在當今社會中房地產(chǎn)估價計算中極為重要的一種方法，就是把一些有穩(wěn)定收益和潛在收益的企業(yè)進行估價計算的方法，把要被估算的企業(yè)以將來年限的預(yù)期客觀純收益用一定的資本化率折現(xiàn)到估價時點現(xiàn)值的一種估價計算方式，計算出來的價格就叫做收益價格。這種方法又被業(yè)內(nèi)人士叫做收益法、收益資本化法。

2.預(yù)期收益原理是收益還原法的基本根據(jù)。預(yù)期收益原理在收益還原法估價計算房地產(chǎn)中有很大的作用，是其最根本的依據(jù)。在一般情況下，人們擁有一個酒店的目的是希望在正常情況下得到這個酒店給他們帶來的純利益，而且同時也希望在以后的每一年都可以一直的獲得這種利益。這種利益的總值就是他們擁有這一個酒店所能帶來的全部收益。把擁有的地產(chǎn)每年帶來的利益加在一起就是自己對這一產(chǎn)業(yè)的期望利益。把這樣在未來每一年獲得的純利益用一種合適的還原利率估價計算到評估日期會得到一個貨幣的總值，把這個所估價計算出來的產(chǎn)值存入銀行，也能在未來的每一年都獲得自己所期望的資產(chǎn)，這個資產(chǎn)與純利益總值同樣相等。也可以具體的表示，某一貨幣總值的利息率=純收益，所以，估價計算出來的資產(chǎn)總值就是這個酒店的理論價值[3]。也可以用下面的公式表示為：酒店價格=純收益/利息率。舉例說明：假設(shè)某一個大企業(yè)擁有一個酒店，這個酒店每年給他們帶來的收益是三百萬元的純收益，但是同時這個企業(yè)手中還有三千萬元的流動資產(chǎn)，把這些流動資產(chǎn)用10%的年利息放入銀行中，那么這三千萬元每年可以獲得的純利益就是三百萬元的利息，所以對于這個企業(yè)來說，在理論上這個酒店的價格和三千萬元的貨幣總值相等，所以說這個酒店的估價就是三千萬元。這個例子說明的就是預(yù)期收益原理，但是這個原理也有一定的局限性，就是酒店凈收益與資本化率在以后的每一年都不能變化，而且必須在酒店得到收益的風險與得到銀行利息相等的情況下，收益還原法是估價計算酒店收益總值的一種特別普遍的方法。但是在現(xiàn)實社會中，使酒店凈收益變化的原因有很多，比如酒店產(chǎn)業(yè)的興旺，人們的消費水平，社會中貨幣價值的不斷浮動，這些因素都會使得酒店實際每一年的凈收益都不同。這種在收益還原法中的根本依據(jù)預(yù)期收益原理在大致上是可以被采用的，也使得估價計算更加快捷，算起來簡而易懂。但是在實際操作中利用這種方法估價計算房地產(chǎn)價值是不太精確的，因為貨幣的價值是隨著時間不斷變化的，但是這種預(yù)期收益原理需要貨幣的時間價值隨之變高，所以用這種方法估價計算產(chǎn)業(yè)價值不夠精確的。

3.收益還原法的特點。第一，這種方法有一定的理論基礎(chǔ)，也就是說這種方法在理論上是成立的。預(yù)期收益原理是它能被廣泛使用的根本依據(jù)。第二，這種方法只能對有收益或者潛在收益的產(chǎn)業(yè)進行估價計算，但是對于暫時沒有收益的房地產(chǎn)是無法進行估算的。只有有收益或者潛在收益的房地產(chǎn)才可以應(yīng)用它的理論依據(jù)預(yù)期收益原理。第三，采用這種方法估價計算出來的產(chǎn)值準確度是隨著未來該產(chǎn)業(yè)純收益和收益率不斷變化。

二、收益還原法的操作步驟

1.收益還原法的具體操作。第一，收集并且記錄可以在估價計算中用到的關(guān)于該產(chǎn)業(yè)的近幾年的數(shù)據(jù)資料，比如說這個產(chǎn)業(yè)在過去幾年每一年的凈收益以及成本等，主要方法是走訪有關(guān)部門及企業(yè)，對該企業(yè)近幾年的具體資料進行查詢以及記錄。第二，對該產(chǎn)業(yè)的未來可能得到的利益進行預(yù)測估算。這個估算需要兩種收益來估價計算，就是實際收益和客觀收益，因為在該企業(yè)可能有很多特殊情況下的收益，會影響計算。第三，求出該產(chǎn)業(yè)的資本化率和收益乘數(shù)。資本化率就是把某產(chǎn)業(yè)的凈收益轉(zhuǎn)化為價值的比率。有五種計算方法，即市場提取法、安全利率加風險調(diào)整值法、復(fù)合投資收益率法、投資收益率排序插入法和收益風險倍數(shù)法。第四，需要選擇合適的收益還原法中的公式來進行估價計算。

2.收益還原法的公式。最簡單的情況：V=a/r

式中：V——產(chǎn)業(yè)總價值；a——產(chǎn)業(yè)的純收益；r——產(chǎn)業(yè)的收益率

收益率為零的情形：V=a*n

式中：V——產(chǎn)業(yè)總價值；a——產(chǎn)業(yè)的純利益；n——有限年期

在此，只簡單列舉兩種在利用收益還原法估價計算產(chǎn)業(yè)總價值的公式。

三、收益還原法的優(yōu)弊

1.收益還原法的優(yōu)點。利用收益還原法估價計算房地產(chǎn)的總價值是當今社會中最為常用的一種方法，這在國外房地產(chǎn)價格評估中應(yīng)用更為廣泛，又稱地租資本化法、投資法、收益資本化法。這一方法的中心思想就是把房地產(chǎn)的總價值折算為在未來幾年該產(chǎn)業(yè)可以得到的總純利潤，以預(yù)期收益原理為理論基礎(chǔ)，具有很嚴謹?shù)睦碚撝С帧Ｔ诶眠@種收益還原法估價計算房地產(chǎn)總價值時，就更為快捷，會大大縮減估價計算的成本以及一系列的費用，這使得收益還原法在當今社會的房地產(chǎn)估價計算中更是被常常使用。

2.收益還原法的弊端。從當今社會中收益還原法在房地產(chǎn)估價的運用狀況來看，還有些許的問題有待優(yōu)化：第一，收益還原法可以在已經(jīng)有利益或者本身具有潛在收益的地產(chǎn)中運用。但是，對于暫時沒有任何收益的房地產(chǎn)是無法估價計算的，適用的范圍有限。第二，有的人認為還原利率就是還原了實際的純收益，把這個當做收益率，其實不然，這僅僅是人們在做估價計算中的一種預(yù)測，不能把地產(chǎn)的真實價值體現(xiàn)出來，會導致估價計算的結(jié)果不精確。第三，這種估價計算方法運用了預(yù)期收益原理，很可能出現(xiàn)評估價值虛高，這也會使現(xiàn)實社會中房地產(chǎn)的價值“泡沫化”。第三，在最后計算房產(chǎn)總價值時，需要得到房地產(chǎn)的純收益率，這關(guān)系到重置成本來進行估價計算房產(chǎn)現(xiàn)在價值的問題，但是如果沒有把該房產(chǎn)的特殊利益或者利息加在其中，就會導致估價計算出來的總價值和房產(chǎn)的實際總價值出現(xiàn)偏差，使估算的數(shù)據(jù)結(jié)果十分不精確。

四、收益還原法的應(yīng)用與改進

1.如何對待這種方法。首先，在使用這種方法估價計算房地產(chǎn)價值的時候需要認識到收益的內(nèi)涵和它的實際意義，在這個過程中，一定要采用科學、準確的預(yù)測方法，還要對未來年限的貨幣價值等進行進一步的確定?，F(xiàn)在，已經(jīng)有很多學者把灰色預(yù)測、蒙特卡洛等預(yù)測方法一起融入了房地產(chǎn)價值評估方法中，這樣在采用這種方法進行估價計算時會更加準確，從理論上來說也更具合理性、可操作性。在后續(xù)的計算中更要加以重視，在一些細節(jié)處理上不得有一點點的松懈，只有這樣，使用收益還原法估價計算房地產(chǎn)價值時才會更有科學依據(jù)，結(jié)果也會更加準確。

2.對這種方法的優(yōu)化和改進。首先，奠定收益率的理論基礎(chǔ)，要在各個方面深層次的了解和接觸它的本質(zhì)和特點，要在更高深的層次上對它進行學習研究，使之更加貼近現(xiàn)實計算，這樣，在估價計算房地產(chǎn)價值時會更加簡單，準確度也會更高。其次，在現(xiàn)實的估價計算中一定要結(jié)合每一個具體的房地產(chǎn)項目對未來的收益、收益率、純收益等進行估算和確定，在解決現(xiàn)實中的房地產(chǎn)估算純收益中，一定要多方面在實際中考察，準確的記錄數(shù)據(jù)。在使用數(shù)據(jù)方法進行客觀估算時，還要排除各種不穩(wěn)定的因素。在針對現(xiàn)在社會上使用收益還原法估價計算房地產(chǎn)的問題時，一定要結(jié)合實際情況，對不同的因素采取針對性的解決辦法，這樣就可以防止人們預(yù)測估算過高造成的社會房地產(chǎn)行業(yè)泡沫化的趨勢，更可以避免某些方面的風險。

五、結(jié)語

綜上所述，在當今社會，收益還原法的發(fā)展趨勢已經(jīng)是不可避免的，在現(xiàn)實房地產(chǎn)估價計算中更是出現(xiàn)的越來越頻繁。這種方法擁有著以嚴謹?shù)念A(yù)期收益原理為基礎(chǔ)的理論做基石，而且使用收益還原法估價計算房地產(chǎn)總價值時會更為簡捷。但是在這一系列優(yōu)點的背后，也有著不可避免的弊端，也就是上文所說的關(guān)于收益率、還原率方面的問題。所以，一定要不斷的優(yōu)化改進它的準確度及預(yù)測值確定，只有這樣，收益還原法對房地產(chǎn)的估價計算才會更為精準。所以，在以后的房地產(chǎn)評估方面，可以采用收益法同其他評估方法相結(jié)合的方法，來保障房地產(chǎn)評估的精準性。

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