房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險及防范對策研究

李凱楓

摘 要：房地產(chǎn)投資具有資金需求量巨大、投資周期較長、資金流動性較弱、對專業(yè)知識和經(jīng)驗具有較強依賴等特性，所以房地產(chǎn)經(jīng)營屬于高風(fēng)險的經(jīng)營管理行為，房地產(chǎn)商要達到預(yù)期的經(jīng)營目的，獲取較高的經(jīng)濟效益應(yīng)在對其經(jīng)營風(fēng)險產(chǎn)生全面認識的基礎(chǔ)上，針對性的進行有效防范，本文以此為背景，針對房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險及防范對策展開研究，為房地產(chǎn)商經(jīng)營提供借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 經(jīng)營風(fēng)險 防范對策

經(jīng)營風(fēng)險即房地產(chǎn)商在對企業(yè)經(jīng)營時，受不確定因素影響，產(chǎn)生的實際收益與預(yù)期收益之間的差異，其主要受宏觀經(jīng)濟環(huán)境、房地產(chǎn)行業(yè)市場環(huán)境變化、房地產(chǎn)商決策錯誤、企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)或經(jīng)營制度不完善等因素的影響，房地產(chǎn)行業(yè)的特點決定其出現(xiàn)經(jīng)營風(fēng)險的概率相比一般行業(yè)更大，所以對房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險及防范對策展開研究具有重要的現(xiàn)實意義。

一、房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險分析

1.獲取土地階段的經(jīng)營風(fēng)險。房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性決定其經(jīng)營過程以獲取有效土地為前提，而國家在此方面的土地供給政策、地價政策等發(fā)生變化，均會使房地產(chǎn)獲取土地使用權(quán)的成本發(fā)生改變，使企業(yè)面臨著一定的經(jīng)營風(fēng)險。

2.開發(fā)建設(shè)階段的經(jīng)營風(fēng)險。房地產(chǎn)經(jīng)營中在前期工程、建設(shè)安裝工程和配套工程需要面臨不同的經(jīng)營風(fēng)險，其主要受各階段的任務(wù)范圍和不確定因素決定，例如前期工程的主要任務(wù)是對施工現(xiàn)場進行全面的勘察、有效的設(shè)計，并做好地面處理、基礎(chǔ)設(shè)施搭建等準(zhǔn)備工作，所以對其工作任務(wù)具有影響的國家稅費、住房等方面的政策、施工現(xiàn)場原有土地配套設(shè)施建設(shè)程度、地質(zhì)的穩(wěn)定性和平坦性、地下水位線等都可能使房地產(chǎn)企業(yè)面臨一定的經(jīng)營風(fēng)險[1]。在建設(shè)安裝工程中其主要任務(wù)是完成相關(guān)的土建和安裝工作，所以相關(guān)人員的工作技能、效率，應(yīng)用材料的價格，國家對經(jīng)濟的政策性調(diào)整、施工現(xiàn)場管理水平等因素都可能會使房地產(chǎn)企業(yè)面臨經(jīng)營風(fēng)險[2]。配套工程的主要任務(wù)是對房地產(chǎn)工程設(shè)計的基礎(chǔ)設(shè)置、公共設(shè)施等進行配套設(shè)置，如小區(qū)道路工程、景觀綠化工程等，當(dāng)相關(guān)材料的市場價格提升、房地產(chǎn)企業(yè)對配套成本管理能力較弱等情況發(fā)生時，房地產(chǎn)企業(yè)的配套工程經(jīng)營風(fēng)險也會增加。

3.租賃銷售階段的經(jīng)營風(fēng)險。此階段是房地產(chǎn)企業(yè)回收資金、確定工程經(jīng)濟回報的重要階段，受房地產(chǎn)工程特點的影響，房地產(chǎn)企業(yè)租賃、銷售階段所面臨的市場、社會、科技環(huán)境等與土地獲取階段會存在一定的差別，所以房地產(chǎn)項目投資回報與預(yù)期投資目標(biāo)存在偏差的可能性較大，這在一定程度上也加大了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，例如房地產(chǎn)項目建設(shè)前后國家在住房、價格、利率、稅費等方面的政策變化，周圍區(qū)域人民的生活水平變化等。可見房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險可劃分為國家政策風(fēng)險、項目開發(fā)風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險三個方面。

二、房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險的防范對策

1.明確風(fēng)險識別程序和方法。風(fēng)險識別是風(fēng)險防范的前提，其首先要結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)營各階段的特點，對經(jīng)營過程進行有效的分解，進而確定全面的風(fēng)險識別對象，并全面的搜集整理與房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險相關(guān)的信息，在對房地產(chǎn)經(jīng)營各階段不確定因素進行分析和判斷的基礎(chǔ)上，合理的選擇風(fēng)險識別的方法和手段；其次，在對房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險進行分類的基礎(chǔ)上，對其可能對房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)成的損害和發(fā)展的結(jié)果進行預(yù)測，并建立包括風(fēng)險清單、分類、原因、后果、價值量、控制順序等信息的風(fēng)險識別報告[3]。現(xiàn)階段風(fēng)險識別的方法較多，具有不同的優(yōu)勢，例如幕景分析法以計算機技術(shù)為載體，可以使風(fēng)險分析人員直接針對風(fēng)險嚴重程度、后果等信息進行把控；頭腦風(fēng)暴法以小組會議為主要形式，有利于觀點的創(chuàng)新和融合；德爾菲法以匿名重復(fù)征求專家意見為主要原理，對解決復(fù)雜的風(fēng)險防范問題具有積極的作用；故障樹分析法將風(fēng)險進一步分解，進而將無關(guān)的因素分離，對復(fù)雜的風(fēng)險問題簡單化效果明顯，以上風(fēng)險識別方法均可以在房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險識別中結(jié)合實際情況靈活的運用。

2.科學(xué)選擇降低風(fēng)險損失的方法。

2.1規(guī)避風(fēng)險。規(guī)避風(fēng)險要求房地產(chǎn)經(jīng)營以無風(fēng)險或風(fēng)險小的業(yè)務(wù)為主，在經(jīng)營的過程中從各方面有意識的縮減不確定因素，進而降低經(jīng)營風(fēng)險發(fā)生的概率。其主要表現(xiàn)在以下方面：首先，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開展前有效的落實市場調(diào)研和可行性研究，在對可能影響房地產(chǎn)投資效果的政治、經(jīng)濟、科技等相關(guān)方面產(chǎn)生系統(tǒng)的認識，并結(jié)合市場發(fā)展規(guī)律和企業(yè)自身的狀況等，在科學(xué)、深入的預(yù)測分析基礎(chǔ)上明確安全性較突出的投資方向，規(guī)避投資風(fēng)險；其次，提升房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部對項目和成本管理的能力，使項目在質(zhì)量滿足要求的同時建設(shè)周期縮減，規(guī)避建設(shè)風(fēng)險；再次，結(jié)合市場需求的變化對房地產(chǎn)租賃出售的價格進行合理定位和調(diào)整，并對營銷的手段、參與人員、方式等進行不斷優(yōu)化，積極推行預(yù)售預(yù)租，選擇保護、支付等能力較好或信譽較好的客戶等，規(guī)避營銷風(fēng)險；另外，在房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中主動舍去自然災(zāi)害頻發(fā)、經(jīng)濟發(fā)展速度較緩慢的區(qū)域項目，對規(guī)避開發(fā)風(fēng)險也具有重要意義。可見此種防范經(jīng)營風(fēng)險的對策以優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)自身的同時主動避免經(jīng)營中的不確定因素為共同特征。

2.2轉(zhuǎn)移風(fēng)險。轉(zhuǎn)移風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)將可能發(fā)生的經(jīng)營風(fēng)險向其他組織或個人轉(zhuǎn)移的手段，其通常分為非保險轉(zhuǎn)移和保險轉(zhuǎn)移兩類，房地產(chǎn)企業(yè)在投資風(fēng)險性較大的項目時，應(yīng)用合資經(jīng)營模式、對利潤敏感變量用合同明確等均是非保險轉(zhuǎn)移的有效手段，例如房地產(chǎn)企業(yè)可以通過固定利率貸款合同、固定預(yù)算合同、承包合同延期罰款條款、風(fēng)險定價等手段將投資項目中利息支出增長、費用增加、工期延時等經(jīng)營風(fēng)險向銀行、建筑企業(yè)、承包商、購房人等轉(zhuǎn)移。而后者主要是通過房地產(chǎn)企業(yè)為房地產(chǎn)項目購買保險使風(fēng)險向保險機構(gòu)轉(zhuǎn)移的手段，其雖然會使房地產(chǎn)企業(yè)支付一定的風(fēng)險防范費用，但防范效果最直接和有效。

2.3分散風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過對投資區(qū)域、種類、時間以及經(jīng)營業(yè)務(wù)、方式等進行有意識的分散進行，達到風(fēng)險防范的目的，此種防范對策并不是直接的將風(fēng)險消除，而是降低統(tǒng)一時間、空間風(fēng)險發(fā)生的程度，變相提升房地產(chǎn)企業(yè)抵御風(fēng)險的能力，這對規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)更加實用。

2.4承擔(dān)風(fēng)險和自保風(fēng)險。此防范對策是建立在房地產(chǎn)企業(yè)對可能發(fā)生的經(jīng)營風(fēng)險準(zhǔn)備一定的資金，其通常應(yīng)用于具備一定人力、物力條件的大型房地產(chǎn)企業(yè)，其期望通過對企業(yè)內(nèi)外環(huán)境和發(fā)展趨勢全面了解的基礎(chǔ)上通過承擔(dān)風(fēng)險而獲取市場發(fā)展機遇，使企業(yè)在避免經(jīng)營風(fēng)險的同時得到有效的發(fā)展，可見其具有明顯的主動性。而自保風(fēng)險使房地產(chǎn)企業(yè)通過匯集相似風(fēng)險，在風(fēng)險預(yù)測的基礎(chǔ)上制定自保計劃，并對補償基金進行定期分攤的方法，這在一定程度上有利于提升房地產(chǎn)企業(yè)項目抵御風(fēng)險的能力，此種風(fēng)險防范對策主要應(yīng)用于風(fēng)險發(fā)生概率較低，且對資金補償要求較少的項目中。房地產(chǎn)企業(yè)選擇何種風(fēng)險防范對策要結(jié)合其項目的實際情況以及自身風(fēng)險抵抗能力等因素進行分析。

三、結(jié)語

通過上述分析可以發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)階段大部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)認識到自身在經(jīng)營過程中存在較大的風(fēng)險，并有意識的采取措施進行防范，但由于其經(jīng)營各階段均存在較多的不確定因素，房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合其行業(yè)風(fēng)險的規(guī)律，對各階段風(fēng)險進行主動認知和管控，并在縮減風(fēng)險發(fā)生概率的同時控制風(fēng)險損失。

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