關(guān)于街區(qū)制的影響和借鑒

文/顧娟 王盛

?

關(guān)于街區(qū)制的影響和借鑒

文/顧娟 王盛

街區(qū)制是發(fā)達(dá)國家通行的做法，遍布于世界各大繁華城市，在國外已發(fā)展成熟，而我國則剛剛開始探索街區(qū)制。推廣街區(qū)制政策的出臺對我國當(dāng)前和將來的房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生何種影響，街區(qū)制在未來的推行中應(yīng)注意些什么，如何借鑒已有經(jīng)驗(yàn)等，是值得探索的話題。

一、 推廣街區(qū)制的影響

街區(qū)制推廣的出發(fā)點(diǎn)是基于優(yōu)化街區(qū)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)考慮的，該政策的實(shí)行不僅影響城市交通，對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的影響主要有以下幾點(diǎn)。

（一）緩解城市交通壓力

在中國城市中，由于道路規(guī)劃不合理形成的“丁字路”、“斷頭路”，是造成交通擁堵的原因之一。而街區(qū)制的推廣，使得原來封閉式的小區(qū)逐漸開放，社會車輛可以進(jìn)入小區(qū)馬路，在城市范圍內(nèi)形成“窄馬路、密路網(wǎng)”的道路交通布局，一定程度增加了道路供給量，提高了交通用地的使用效率，分散了主干道的交通壓力，使得高峰時(shí)段交通擁擠現(xiàn)象得到緩解。

（二）給小區(qū)物業(yè)管理帶來困擾

開放式的小區(qū)增加了物業(yè)管理的難度。物業(yè)公司對“圍墻+門衛(wèi)+監(jiān)控”的傳統(tǒng)小區(qū)環(huán)境更為熟悉，能較為簡單地履行其“保安、保潔、保修、保綠”的職責(zé)。而實(shí)行街區(qū)制，使得小區(qū)由“靜態(tài)”變?yōu)椤皠討B(tài)”，增加了小區(qū)內(nèi)的不確定因素。由于物業(yè)管理難度增加，需要投入更多的人力物力去提升服務(wù)質(zhì)量，如：加強(qiáng)對車流的控制，增加小區(qū)內(nèi)監(jiān)控設(shè)施。開放式的小區(qū)不僅需要對小區(qū)內(nèi)部進(jìn)行管理，還要管理小區(qū)外圍和臨街地區(qū)，小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備損耗加快，物業(yè)公司對其維修投入也會增加。因此，街區(qū)制敦促物業(yè)公司改進(jìn)管理技術(shù)。物業(yè)公司為了轉(zhuǎn)移增加的管理成本，一則提高物業(yè)費(fèi)，但由政策帶來的成本要業(yè)主去承擔(dān)，會影響物業(yè)公司在業(yè)主心中的形象，二則通過改進(jìn)管理技術(shù)來控制成本，拆除圍墻后的住宅亟需可靠安全的管理系統(tǒng)，通過建設(shè)智能小區(qū)和智能安保降低管理成本。

（三）改變傳統(tǒng)住宅的社區(qū)設(shè)計(jì)

小區(qū)內(nèi)組團(tuán)化可能會受到歡迎。推廣街區(qū)制讓封閉式小區(qū)向外敞開，小區(qū)內(nèi)業(yè)主追求的私密性和安全性將會大打折扣。為了滿足業(yè)主重隱私的心理需求，大的小區(qū)可根據(jù)小區(qū)道路劃分為若干組團(tuán)，組團(tuán)內(nèi)相對封閉，實(shí)行專業(yè)化的管理。

改變公共設(shè)施布局。新的社區(qū)規(guī)劃會造成原本可以作為露天停車場的地方不再合適設(shè)置停車位，而數(shù)量龐大的社區(qū)私家車又亟需方便安全的安置之所，因此需要修建地下停車場和立體停車場。大片集中的綠地等娛樂休閑設(shè)施會吸引大量人流，給小區(qū)帶來噪音污染。另外，小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施資源變成了城市的公共設(shè)施資源，如不改變這些資源的投資主體，則對開發(fā)商和業(yè)主來說是不經(jīng)濟(jì)的，因此，小區(qū)內(nèi)的娛樂休閑設(shè)施將會分散化、多樣化，由不同主體投資。

底層商業(yè)、沿街商業(yè)得到發(fā)展。開放圍墻之后的人流可以為底層發(fā)展商鋪提供很好的條件，加之消費(fèi)者對于底層住宅、沿街住宅購買意愿的下降，開發(fā)商利潤率降低，底層住宅更可能用于商業(yè)。

（四）改變房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)與運(yùn)營方式

因?yàn)榇笃恋匾馕吨嗟馁Y金和使用成本，也意味著需要承擔(dān)更多的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)和管理，因此，較多的開發(fā)商拿地、規(guī)劃開發(fā)會更為謹(jǐn)慎，傾向于拿小塊地、建小社區(qū)，這也有利于降低房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入門檻。

對住宅設(shè)計(jì)和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)提出新要求。由于底層更適合用于商業(yè)，因此，底層商鋪的設(shè)計(jì)和排布需要經(jīng)過深入細(xì)致的調(diào)研和分析。開放小區(qū)帶來的噪音污染要求開發(fā)商使用降噪技術(shù)和材料，也要求開發(fā)商更加合理地排布小區(qū)交通、樓棟分布及綠化建設(shè)等。

開發(fā)商對不同商品房實(shí)行差別化定價(jià)。臨街深度、交通通達(dá)度、樓層等的不同，導(dǎo)致不同房屋的價(jià)值不同，同一房屋對不同需求的人的價(jià)值不同，因而底層商鋪和普通住宅的定價(jià)不同，擁有不同屬性的普通住宅的定價(jià)也不同，開發(fā)商可通過差別化定價(jià)使小區(qū)商品房達(dá)到最佳使用狀態(tài)。

（五）影響波及已建成小區(qū)

對于周邊有新建住宅區(qū)的小區(qū)來說，封閉式住宅顯示出比較優(yōu)勢：一方面，封閉式小區(qū)業(yè)主具有較好的私密性和安全性；另一方面，封閉式小區(qū)可以享受周邊開放式小區(qū)的公共設(shè)施和商業(yè)服務(wù)。同時(shí)，隨著周邊開放小區(qū)的建設(shè)，交通、休閑娛樂等配套設(shè)施更加健全，拉動整個(gè)片區(qū)房地產(chǎn)增值，封閉式小區(qū)坐享其成，因此會更受歡迎。但是這種優(yōu)勢并非可持續(xù)的，隨著政策的逐漸落實(shí)，整個(gè)市場環(huán)境的穩(wěn)定，封閉式小區(qū)將會顯露出其不足。

對于一些特殊的房地產(chǎn)，例如學(xué)區(qū)房，小區(qū)拆墻打破了原有大路的分區(qū)模式，重新定義分區(qū)會造成巨大影響。重點(diǎn)學(xué)校的學(xué)區(qū)房會打破“小區(qū)拆墻”政策所帶來的負(fù)面影響，消費(fèi)者會不受影響地繼續(xù)炒熱這一市場，而分離出去的房地產(chǎn)則會失去優(yōu)勢，原有價(jià)值的喪失使得它不再受消費(fèi)者關(guān)注。

（六）帶來新的商業(yè)機(jī)會

住宅街區(qū)制增加了沿街的車流、人流，營造了良好的商業(yè)氛圍，更有機(jī)會將商業(yè)搬進(jìn)社區(qū)，提供更多的便民服務(wù)，如便利店、小型藥店、理發(fā)店、餐飲等。此外，開放式小區(qū)更為看重社區(qū)的安全性和舒適性，為安全防盜系統(tǒng)（如新型防盜門、移動監(jiān)測報(bào)警器等）和降噪材料、設(shè)備迎來良好的發(fā)展機(jī)遇。

（七）對不同城市的影響不同

對于擁擠的一線城市和發(fā)展程度較高、城市配套設(shè)施較完善、治安較好的地區(qū)，人們對生活環(huán)境的治安有信心，不太會因?yàn)榇艘?guī)定對住房安全問題產(chǎn)生質(zhì)疑，并且希望道路開放以減少交通擁堵帶來的不便，因此，開放小區(qū)的負(fù)面效應(yīng)遠(yuǎn)不及該政策帶來的好處。

相反，人口較少的三、四線城市或者治安相對較差的城市，交通擁堵程度并不十分明顯，小區(qū)道路等公共設(shè)施的開放并不會提高利用效率，反而會造成資源的浪費(fèi)。同時(shí)，小區(qū)的開放會帶來安全隱患，使人們對住宅區(qū)的治安產(chǎn)生擔(dān)憂。

二、 推廣街區(qū)制實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的借鑒

街區(qū)制在西方國家是一種成熟的社區(qū)樣式，在我國也有一些實(shí)施的案例。在推廣街區(qū)制的過程中，應(yīng)注意吸收已有的經(jīng)驗(yàn)。

（一）構(gòu)建合理的街區(qū)尺度，營造適宜的城市空間

街區(qū)尺度要與城市中人的個(gè)性化需求相契合，使人建立對街區(qū)尺度與人性化空間場的主觀協(xié)調(diào)感知關(guān)系。有學(xué)者對國外90個(gè)大城市中心街區(qū)尺度進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)和對比分析，確定街區(qū)的合理規(guī)模應(yīng)控制在200米以內(nèi)，結(jié)合我國城市建設(shè)中街區(qū)尺度普遍趨大的現(xiàn)實(shí)與規(guī)劃實(shí)際情況，可能將街區(qū)范圍控制在150-200米更為恰當(dāng)。

（二）采用多種類型、不同檔次和多種功能的建筑

1.社區(qū)建筑將高層塔樓、多層公寓、低層排屋和花園洋房或別墅相結(jié)合。高層塔樓錯(cuò)落布置既保證了社區(qū)具有較高的密度，提供足夠的住宅，又保證了建筑之間合理的間距，提供良好的生活環(huán)境；多層住宅采用周邊式的圍合布置，沿社區(qū)外圍道路分布，適宜居?。慌盼菖c花園洋房結(jié)合布置，不但沒有影響視覺感受，而且可以與其他類型建筑結(jié)合，形成豐富的城市空間輪廓線和錯(cuò)落有致的院落景觀。

2.街區(qū)制將高、中、低檔次的住宅相匹配，可提供不同類型的居住建筑，吸引不同年齡、不同收入、不同背景的居民。這可摒棄以往將富人區(qū)與中低收入居民相分離的規(guī)劃方法，減少同質(zhì)化、單一化聚集的居住現(xiàn)象，從而促進(jìn)住區(qū)內(nèi)不同階層居民的融合。

（三）形成網(wǎng)絡(luò)狀的社區(qū)道路系統(tǒng)

街區(qū)制小區(qū)將城市現(xiàn)有的道路網(wǎng)絡(luò)延伸至社區(qū)，在社區(qū)內(nèi)部形成開放的、高密度的網(wǎng)狀道路結(jié)構(gòu)?？梢钥紤]在大的社區(qū)內(nèi)引入市政道路，把小區(qū)劃分成若干部分，每一部分實(shí)行組團(tuán)化管理，避免圍合式的隔離，改用組團(tuán)式環(huán)形毛細(xì)道路加以監(jiān)管，住區(qū)內(nèi)還提供與城市其他步行綠化系統(tǒng)相連接的步行系統(tǒng)。結(jié)合國外的經(jīng)驗(yàn)，有以下社區(qū)道路類型可資借鑒。

1.住區(qū)外圍沿城市道路的“街”。住區(qū)外圍不設(shè)圍墻，多層建筑的底層裙房順應(yīng)城市道路走向，形成連續(xù)的沿街界面，完全對城市空間開放。裙房的二層、三層懸挑出來，使街道尺度更加宜人。住區(qū)沿周邊道路，每邊設(shè)置兩個(gè)人行出入口，城市人流通過沿街界面引入住區(qū)。

2.住區(qū)內(nèi)部的“街”。住區(qū)內(nèi)部規(guī)劃的多條小街由裙房、鏤空的地下花園以及鋪地進(jìn)行界定。為了削弱高層之間用于滿足日照要求所形成的巨大的空間尺度，塔樓之間安排了低層別墅，高層公寓與別墅之間形成3-4米左右的商業(yè)通道，給行走于住區(qū)內(nèi)部的居民以舒適的尺度感。各個(gè)組團(tuán)的入口全部開向城市支路，充分發(fā)揮城市支路的重要作用。

3.“浮”于三層裙房之上的“街”，所有裙房的三層屋頂通過架空的過街天橋連接起來，形成高于地面10米的空中綠化平臺，這一層次的“街”成為住區(qū)居民獨(dú)享的休閑空間。

（四）實(shí)行“大開放、小封閉”的住區(qū)管理模式

基于對住戶私密性的考慮，街區(qū)與街區(qū)、街區(qū)與城市之間可采用開放的設(shè)計(jì)模式，而在每個(gè)街區(qū)的入口處設(shè)置保安措施，實(shí)行一種“大開放、小封閉”的住區(qū)管理模式，在住區(qū)開放與封閉之間尋求一種平衡。

根據(jù)國外的經(jīng)驗(yàn)，物業(yè)管理可對住區(qū)的車流、人流進(jìn)行二級管制。一級是在住區(qū)外圍對車輛進(jìn)行管制，外來車輛可以臨時(shí)?？吭谧^(qū)周邊的城市支路上，并對外來車輛收取一定的看管費(fèi)用。二級是按照組團(tuán)對車流及人流進(jìn)行管制，每個(gè)組團(tuán)單獨(dú)設(shè)置地下車庫出入口及人行出入口，分組團(tuán)進(jìn)行封閉式管理，每一棟住宅建筑都設(shè)置門禁系統(tǒng)，進(jìn)入住棟時(shí)需要刷卡方可進(jìn)入。除此之外，物業(yè)管理公司在住區(qū)內(nèi)部設(shè)置流動巡邏的保安人員，確保住區(qū)居民的安全。

（五）引導(dǎo)小區(qū)住戶參與街區(qū)管理和社區(qū)公共生活

傳統(tǒng)小區(qū)中物業(yè)公司在日常事務(wù)方面占主導(dǎo)地位。而在街區(qū)制情況下，可考慮讓小區(qū)住戶參與更多的管理和公共事務(wù)。

1.設(shè)計(jì)“居民自治”的社區(qū)管理體系。政府、開發(fā)商和物業(yè)公司在規(guī)劃、建設(shè)和管理社區(qū)的過程中，可發(fā)揮社區(qū)住戶的主觀性和積極性。如：在設(shè)計(jì)過程中，征求公眾的意見，對合理部分予以采納，建造公眾喜歡的綜合性社區(qū)；在日常管理中，安排固定時(shí)間聽取社區(qū)業(yè)主的心聲，“自下而上”提供社區(qū)管理辦法和方案，讓業(yè)主成為真正意義上的“社區(qū)主人”，從而降低管理成本，也降低安全風(fēng)險(xiǎn)。

2.組織社區(qū)居民參與社區(qū)文化活動。居住社區(qū)管理組織應(yīng)盡力組織一些社區(qū)居民共同參與的文化娛樂、體育休閑、社區(qū)志愿者服務(wù)等活動，這些活動不僅可以增加居民之間的社會交往，同時(shí)可以增強(qiáng)不同類型居民對志愿者行動和住區(qū)公共事務(wù)的參與意識，以及對住區(qū)共同利益的認(rèn)同感、歸屬感，從而達(dá)到融洽鄰里關(guān)系、增進(jìn)鄰里團(tuán)結(jié)的目的，使街區(qū)成為真正的家園。

作者單位：（華東師范大學(xué)）