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    叫?!笆赘顿J”后要防止“過橋貸”

    2016-08-12 09:34:11王瑞紅
    上海房地 2016年6期
    關(guān)鍵詞:銀行

    文/王瑞紅

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    叫?!笆赘顿J”后要防止“過橋貸”

    文/王瑞紅

    4月18日,北京市網(wǎng)貸行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布文件,叫?!笆赘顿J”業(yè)務(wù)。這是繼深圳和廣州之后,第三個(gè)叫停該項(xiàng)業(yè)務(wù)的地區(qū)。通知下發(fā)后,對(duì)于依然開展或者變相開展“首付貸”類業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu),一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將依據(jù)協(xié)會(huì)章程和行業(yè)自律公約,將相關(guān)線索移交監(jiān)管部門處置。北京市的叫?!笆赘顿J”可謂嚴(yán)厲,但筆者認(rèn)為,措施再嚴(yán)厲,也應(yīng)嚴(yán)格提防“首付貸”換上“換房貸”、“消費(fèi)貸”、“過橋貸”等“馬甲”后在暗地里橫行樓市。

    “首付貸”換“馬甲”,中介仍在牽線搭橋

    今年春節(jié)后的一段時(shí)間,關(guān)于“首付貸”問題推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲問題的報(bào)道陸續(xù)出現(xiàn),官方多個(gè)部門出手整治。不過,媒體調(diào)查發(fā)現(xiàn),“首付貸”被禁止后并未完全消失,而是以其他形式存在。一些地方“首付貸”換上“換房貸”、“消費(fèi)貸”、“過橋貸”等“馬甲”后依然橫行樓市。據(jù)調(diào)查稱,這些穿著“馬甲”的“首付貸”資金來源多樣:有的是中介機(jī)構(gòu)提供自有資金“墊資”;有的是網(wǎng)貸平臺(tái)通過投融資需求錯(cuò)配提供貸款資金;還有中介和地產(chǎn)商將銀行機(jī)構(gòu)的信用消費(fèi)貸款轉(zhuǎn)換為首付款“曲線入市”。

    業(yè)內(nèi)人士表示,雖然中央明令禁止,但目前熱門樓市的“首付貸”問題依然較為突出。僅深圳市就初步排查了三十余家企業(yè),所投放“首付貸”規(guī)模約在25億-30億元。

    為此《人民日?qǐng)?bào)》刊文追問:叫?!笆赘顿J”的措施能落地嗎?有些地方換“馬甲”后的“消費(fèi)貸”仍可用于首付?!叭齑妗笔侵醒氪_定的今年五大經(jīng)濟(jì)任務(wù)之一。年初以來,我國(guó)出臺(tái)了一系列刺激房地產(chǎn)銷售的政策,包括降低購房首付款比例、調(diào)整房地產(chǎn)契稅、個(gè)人二手房交易“營(yíng)改增”等。新政策的出臺(tái)帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一些新跡象:深圳、上海、北京等一、二線城市房?jī)r(jià)快速上升,而庫存壓力大的三、四線城市起色不大。伴隨一、二線城市房?jī)r(jià)飆升,一些風(fēng)險(xiǎn)因素也在萌芽。不少購房者使用擔(dān)保公司、房地產(chǎn)金融公司提供的“首付貸”等樓市配資方式籌集首付,客觀上抬高了購房者的償還壓力和風(fēng)險(xiǎn)。

    其實(shí),央行負(fù)責(zé)人在“兩會(huì)”期間就曾表示,要對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及他們與P2P平臺(tái)合作開展的金融業(yè)務(wù)開展清理和整頓,打擊提供“首付貸”融資、加大購房杠桿、變相突破住房信貸政策的行為。而一些中介卻對(duì)此置若惘聞,不僅自己不自律,還聯(lián)合擔(dān)保、小額貸款公司甚至銀行操作“契稅貸”、“贖樓貸”等業(yè)務(wù)。有中介表示:“這些貸款只是名義不同,實(shí)際上都可以用來做首付?!?/p>

    投融資錯(cuò)配在P2P領(lǐng)域十分普遍

    調(diào)查發(fā)現(xiàn),在一些網(wǎng)貸平臺(tái)直接搜索“首付貸”,基本上找不到相關(guān)產(chǎn)品。近期許多平臺(tái)已有意識(shí)地回避“首付貸”字眼,更換為五花八門的新名稱,但“馬甲”背后還是原來的“首付貸”等購房金融業(yè)務(wù)。如:“365地產(chǎn)家居網(wǎng)”有一款“新居貸”產(chǎn)品,“為首付資金不足的購房人提供低成本的資金”;在“安家貸”平臺(tái),有“優(yōu)房貸”、“換房貸”等多款產(chǎn)品,客服稱,貸款用途是否用于購房首付是“客戶自己的事”。

    又如“高評(píng)高貸”可實(shí)現(xiàn)零首付。在上海等城市,有中介表示,可以通過“高評(píng)高貸”實(shí)現(xiàn)零首付。鏈家地產(chǎn)天津園蔭道店置業(yè)顧問介紹說,假設(shè)買200萬元的房產(chǎn),按20%首付需支付40萬元,但通過評(píng)估公司把房?jī)r(jià)“高評(píng)”到250萬元,可變成首付50萬元、貸款200萬元,中介可以先墊付50萬元首付給賣方,待200萬元銀行貸款打到賣方賬戶后,賣方再將50萬元?dú)w還中介?!案咴u(píng)高貸”周期約1個(gè)月,買方只需支付這50萬元“過橋資金”1個(gè)月的利息,相當(dāng)于零首付購得一套200萬元的房產(chǎn)。在該流程中,中介多以自有資金進(jìn)行“過橋墊付”,并從中獲取服務(wù)費(fèi)及過橋資金利息,穩(wěn)賺不賠,風(fēng)險(xiǎn)都轉(zhuǎn)嫁至銀行。

    業(yè)內(nèi)人士指出,有的評(píng)估公司完全是走過場(chǎng),“中介想評(píng)什么價(jià)他們就敢評(píng)什么價(jià)”。銀行雖然對(duì)過高的估值會(huì)警惕,但由于二手房定價(jià)復(fù)雜,同一樓盤樓層、戶型不同,價(jià)格也相差很大,因此實(shí)際操作中銀行很難辨別“虛高”。若通過P2P網(wǎng)貸“首付款”,門檻普遍較低,多數(shù)申請(qǐng)貸款者只需提供身份證及工作、收入等證明,材料越多,貸款額度越高,資金去向可以模糊填寫。

    從資金來源看,P2P投資者為購房貸款“做了嫁衣”。某P2P平臺(tái)投資項(xiàng)目中一款年化收益為7%的產(chǎn)品,用途描述為“住房消費(fèi)”。據(jù)客服介紹,其對(duì)應(yīng)標(biāo)的就是該平臺(tái)融資項(xiàng)目中的“購房貸”、“裝修貸”及“贖樓貸”。業(yè)內(nèi)人士表示,投融資錯(cuò)配在P2P領(lǐng)域十分普遍。由于互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)仍存在監(jiān)管盲區(qū),不少房貸類平臺(tái)野蠻生長(zhǎng),部分平臺(tái)甚至沒多少自有資本金,而是通過“8%利率引資,12%利率放貸,賺取4%利差”的方式生存。

    變相“首付貸”對(duì)金融體系具有極大危害

    調(diào)查得知,有很多“首付貸”是通過擔(dān)保公司擔(dān)保,從銀行辦理貸款,但貸款用途注明為個(gè)人消費(fèi),不會(huì)告訴銀行是用于首付。有些中介機(jī)構(gòu)對(duì)顧客介紹說:如果還不上,我們會(huì)幫客戶到銀行申請(qǐng)展期,銀行也會(huì)同意的,因?yàn)槲覀児驹阢y行有保證金。隨后的2-3個(gè)月,你可以去籌錢。最后實(shí)在還不了,不是還能賣房嗎?不過現(xiàn)在還沒遇到過還不了的?!?這樣的操作方式,讓原本沒能力購房的人有了購房資格,提供“首付貸”機(jī)構(gòu)的資金來源又有很多不確定性,這其中的風(fēng)險(xiǎn)可想而知。

    我們知道,一般的按揭貸款會(huì)在房本上留一個(gè)他項(xiàng)權(quán)利證的抵押,這樣就不能無限制地做抵押,但“首付貸”更多的是信用貸,不需要確權(quán),也不需要做他人權(quán)利登記,極端情況下可以在很多地方重復(fù)做“首付貸”。而且“首付貸”又不像銀行的“消費(fèi)貸”能在央行系統(tǒng)查到資金流向,一旦市場(chǎng)出現(xiàn)較多不可控的風(fēng)險(xiǎn),產(chǎn)生的不良影響就會(huì)非常大。以兩成首付購買一套100萬元的住房為例,一般買房者需要銀行貸款80萬元,自付20萬元,杠桿為5倍。而有了“首付貸”,買房者首付部分能再貸款10萬元,共貸款90萬元,自付只需10萬元,杠桿就變成了10倍。

    如此高的杠桿率,一旦房?jī)r(jià)下跌、投機(jī)者資金出現(xiàn)缺口無法還貸,風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)轉(zhuǎn)嫁到銀行身上,繼而給經(jīng)濟(jì)帶來不穩(wěn)定因素。其實(shí)說到底,“首付貸”買房,沒有本金或是只有很少的本金付出,賭的是房?jī)r(jià)一路上漲,如果房?jī)r(jià)下跌,就有可能出現(xiàn)棄房,這給投機(jī)者提供了便利,降低了他們的成本,而給真正的放貸機(jī)構(gòu)帶來了風(fēng)險(xiǎn),也會(huì)使風(fēng)險(xiǎn)波及銀行。一家銀行的負(fù)責(zé)人表示,一旦房貸出現(xiàn)違約,銀行會(huì)拍賣作為抵押的房產(chǎn)。如果大面積違約,銀行就需要出手大量的房產(chǎn)。這些房產(chǎn)入市,必然會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。而房?jī)r(jià)下跌,購房者會(huì)出現(xiàn)觀望情緒。抵押的房產(chǎn)賣不出去,銀行只能不斷降價(jià)拋售,最終導(dǎo)致樓市崩盤,而降價(jià)也會(huì)造成銀行的錢縮水,最終波及儲(chǔ)戶,對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成影響。

    對(duì)金融機(jī)構(gòu)來說,變相繞開銀行的首付門檻作用,將導(dǎo)致很多有投機(jī)需求、不具備還款能力的人得到放款,也會(huì)在風(fēng)險(xiǎn)控制方面埋下隱患。而且,“首付貸”的出現(xiàn),使很多本來沒有購房能力和購房意愿的人被刺激,吸引越來越多的人進(jìn)行投資,卻忽視了房地產(chǎn)業(yè)的整個(gè)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。如果未來房地產(chǎn)業(yè)泡沫破裂,會(huì)對(duì)放款者和購房者帶來很大損失。

    基于此,近期多地已經(jīng)出臺(tái)政策叫停 “首付貸”,自3月以來,深圳市金融辦、互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)先后發(fā)布通知,對(duì)深圳地區(qū)“首付貸”情況進(jìn)行摸底,嚴(yán)禁企業(yè)開展高杠桿房貸業(yè)務(wù)。3月25日,上海樓市新政“滬九條”也提出,銀行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)購房人首付款的核查,購房人申請(qǐng)貸款時(shí)應(yīng)承諾首付款為自有資金,違反承諾則作為失信行為納入公共信用信息服務(wù)平臺(tái)。4月18日,北京市也發(fā)布通知,對(duì)于依然開展或者變相開展“首付貸”類業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu),一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將依據(jù)協(xié)會(huì)章程和行業(yè)自律公約,將相關(guān)線索移交監(jiān)管部門處置。

    針對(duì)幾個(gè)一線城市采取叫停“首付貸”的措施,筆者認(rèn)為,變相的“首付貸”幫購房者放大了杠桿,不僅容易導(dǎo)致投機(jī),人為放大不合理的需求,而且很可能形成房地產(chǎn)業(yè)局部泡沫。更為嚴(yán)重的是,由于在整個(gè)金融體系的資產(chǎn)中,房地產(chǎn)貸款占比較高,樓市如果出現(xiàn)局部泡沫,必將會(huì)對(duì)金融體系帶來極大的危害。

    作者單位(;山東省臨沂市蘭田建設(shè)集團(tuán)市場(chǎng)調(diào)研部)

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