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    淺析新會計(jì)準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)會計(jì)政策的影響

    2016-08-12 05:42:34安徽水利開發(fā)股份有限公司安徽蚌埠233000
    低碳世界 2016年19期
    關(guān)鍵詞:投資性公允會計(jì)準(zhǔn)則

    高 娟(安徽水利開發(fā)股份有限公司,安徽 蚌埠 233000)

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    淺析新會計(jì)準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)會計(jì)政策的影響

    高娟(安徽水利開發(fā)股份有限公司,安徽蚌埠233000)

    房地產(chǎn)行業(yè)是我國的熱門市場,尤其是投資性房地產(chǎn),近年來備受人們的關(guān)注。會計(jì)工作是投資性房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展中的重要部分,新會計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施,對其會計(jì)政策產(chǎn)生了一定的影響。為促進(jìn)投資性房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展,企業(yè)還需加強(qiáng)對新會計(jì)準(zhǔn)則及其對會計(jì)政策影響的認(rèn)識,為自身發(fā)展創(chuàng)造更有利的條件。本文就新會計(jì)準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)會計(jì)政策的影響進(jìn)行了研究。

    新會計(jì)準(zhǔn)則;投資性房地產(chǎn);會計(jì)政策;影響

    前言

    為滿足我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求,國家制定并實(shí)施了新會計(jì)準(zhǔn)則。這一準(zhǔn)則的推行,在我國各領(lǐng)域產(chǎn)生了巨大的影響,投資性房地產(chǎn)行業(yè)因自身會計(jì)政策的特殊性,也受其影響較深。投資性房地產(chǎn)在社會經(jīng)濟(jì)活動中具有重要作用,能夠帶動商業(yè)投資,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,因而,新會計(jì)準(zhǔn)則對其會計(jì)政策影響方面的研究至關(guān)重要。

    1 投資性房地產(chǎn)相關(guān)概述

    投資性房地產(chǎn)是指地產(chǎn)商為了獲取房屋租金及房屋固定資產(chǎn)增值所持有的房地產(chǎn)[1]。投資性房地產(chǎn)主要包括已經(jīng)出租或是準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的建筑及土地使用權(quán)。一般來說,企業(yè)所擁有的準(zhǔn)備用于經(jīng)營和出租的建筑物,經(jīng)過董事會書面決議,明確其短期內(nèi)持有意圖不變的房產(chǎn),即使并未簽訂租賃協(xié)議,也可以認(rèn)為其是投資性房產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)具有三方面特征(如圖1)。

    圖1 投資性房地產(chǎn)特征

    ①投資性房地產(chǎn)屬于企業(yè)的經(jīng)營活動,會計(jì)核算中,需要通過“其他業(yè)務(wù)收入”、“其他業(yè)務(wù)成本”實(shí)現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的租金及處置核算。②其用途、目的等與一般的房地產(chǎn)并不相同,具有一定的特殊性。③投資性房地產(chǎn)的主要持有目的是為了獲取租金和資本增值,具有可以單獨(dú)計(jì)量和出售的特征。

    2 新會計(jì)準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)會計(jì)政策的影響

    2.1在會計(jì)計(jì)量方面的影響

    新會計(jì)準(zhǔn)則中對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量進(jìn)行了明確規(guī)定[2]。尤其針對公允價(jià)值計(jì)量模式,提出了更高的要求,規(guī)定只有在保證投資性房地產(chǎn)符合新會計(jì)準(zhǔn)則兩大條件的情況下,才能夠在后續(xù)計(jì)量中運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式。第一個條件,是要求這一投資性房地產(chǎn),能夠擁有相對活躍的交易市場。第二個條件是能夠獲得即時市場信息,以供及時調(diào)整相應(yīng)策略。

    公允價(jià)值計(jì)量模式能夠?qū)⑼顿Y性房地產(chǎn)的真實(shí)盈利能力、資本情況以及企業(yè)的綜合競爭水平充分反映出來,有利于企業(yè)根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)優(yōu)化自身發(fā)展策略。在實(shí)際應(yīng)用中這一計(jì)量模式也存在一定的困難,主要是由于我國市場體系并不完善,能夠從市場上獲取到的同行業(yè)企業(yè)交易信息較少,且一些企業(yè)為了能夠在市場中占有一定地位,不愿意將自身信息公開,導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)市場的交易信息量難以滿足公允價(jià)值實(shí)現(xiàn)條件。新會計(jì)準(zhǔn)則中對投資性房地產(chǎn)會計(jì)計(jì)量模式應(yīng)用條件方面的規(guī)定,要求其能夠獲得更加可靠的市場交易信息,這就會使房地產(chǎn)企業(yè)能夠更加客觀的分析自身情況,準(zhǔn)確定位自身所處市場地位,并對公允價(jià)值進(jìn)行更加科學(xué)的評價(jià)和估算。在現(xiàn)有市場環(huán)境中,新會計(jì)準(zhǔn)則中的這一規(guī)定還較為難以實(shí)現(xiàn),無法滿足公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用要求,因而,目前急需針對投資性房地產(chǎn)的會計(jì)政策中的會計(jì)核算模式展開研究,積極尋找更加適合目前市場環(huán)境以及新會計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施下投資性房地產(chǎn)會計(jì)核算要求的會計(jì)核算模式。

    2.2在稅收方面的影響

    新會計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施,也在投資性房地產(chǎn)稅收方面產(chǎn)生了影響。成本價(jià)值核算下,稅收對企業(yè)價(jià)值的關(guān)系發(fā)生了變化[3]。雖然從表面上看,僅僅是兩者聯(lián)系出現(xiàn)了變動,但是實(shí)質(zhì)上,企業(yè)整個經(jīng)濟(jì)鏈都已經(jīng)被改變。例如在新會計(jì)準(zhǔn)則還沒有正式實(shí)施前,投資性房地產(chǎn)企業(yè)主要運(yùn)用傳統(tǒng)成本計(jì)量模式,每期需要對固定資產(chǎn)折舊費(fèi)及必要資產(chǎn)損失費(fèi)進(jìn)行提取和攤銷,以達(dá)到抵消稅收的目的。這一工作只需在本企交稅之前完成即可。而新會計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施之后,推行公允價(jià)值計(jì)量模式,要求投資性房地產(chǎn)企業(yè)能夠具有持續(xù)可靠的支撐資金,不再支持固定資產(chǎn)折舊以及必要資產(chǎn)損失費(fèi)的攤銷,企業(yè)失去了大量的抵消稅項(xiàng),一定程度上,提升了其稅收壓力,導(dǎo)致企業(yè)價(jià)值降低,經(jīng)濟(jì)效益減少。但若是依舊采用原有的成本計(jì)量模式,又無法落實(shí)國家實(shí)施的新會計(jì)準(zhǔn)則,因而還需要企業(yè)在發(fā)展過程中,盡可能的優(yōu)化稅收與企業(yè)關(guān)系,保證企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)。

    2.3在企業(yè)業(yè)績方面的影響

    新會計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施,在投資性房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績方面產(chǎn)生了一定影響。在這一準(zhǔn)則未實(shí)施之前,企業(yè)采用傳統(tǒng)成本計(jì)量模式,只需考慮企業(yè)成本,不需要關(guān)注房地產(chǎn)市場中的房價(jià)變動情況。無論房價(jià)變動情況如何,都不會對企業(yè)的實(shí)際成本和業(yè)績產(chǎn)生較大影響。而新會計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施后,要求企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量模式,雖然這一模式的運(yùn)用對企業(yè)報(bào)表的科學(xué)性進(jìn)行了優(yōu)化,但實(shí)質(zhì)上,企業(yè)內(nèi)在價(jià)值并未發(fā)生任何變化,再加上房地產(chǎn)市場中房價(jià)的變動對公允值的影響較大,因而企業(yè)業(yè)績也會受到房價(jià)影響,產(chǎn)生一定的變化。例如在房地產(chǎn)市場中房價(jià)上漲,則在新會計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施中,投資性房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)和利潤會得以上升,若是房地產(chǎn)市場中房價(jià)下降,則在新會計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施下,投資性房地產(chǎn)企業(yè)則會出現(xiàn)賬面損失,致使資金鏈處于不斷的變動中,增加資本變動,企業(yè)資產(chǎn)和利潤會受其影響,并導(dǎo)致企業(yè)業(yè)績下降。因而,為保證投資性房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展,在新會計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施的情況下,企業(yè)應(yīng)采取相應(yīng)措施,盡可能的避免這一準(zhǔn)則實(shí)施中對企業(yè)業(yè)績的消極影響因素。

    3 投資性房地產(chǎn)對新會計(jì)準(zhǔn)則影響的應(yīng)對措施

    3.1發(fā)揮新會計(jì)準(zhǔn)則積極影響

    新會計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施對于我國各領(lǐng)域發(fā)展都具有重要意義,對投資性房地產(chǎn)行業(yè)也是如此。投資性房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中,應(yīng)充分發(fā)揮新會計(jì)準(zhǔn)則的積極作用,根據(jù)實(shí)際情況,對企業(yè)會計(jì)政策進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。

    (1)轉(zhuǎn)變企業(yè)原有會計(jì)制度,由于新會計(jì)準(zhǔn)則在計(jì)量模式方面進(jìn)行了明確規(guī)定,因而,投資性房地產(chǎn)企業(yè)需要重新考慮會計(jì)計(jì)量、公允值評估等方面的制度規(guī)范,重新制定符合新會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)章制度。例如昆明百貨大樓股份有限公司,某年年初投資性房地產(chǎn)價(jià)值為4623.30萬元,超出賬面價(jià)值3264.75萬元,納稅金額在1077.37萬元,在當(dāng)年年末根據(jù)新會計(jì)準(zhǔn)則要求,對會計(jì)工作相關(guān)規(guī)章制度進(jìn)行完善,并運(yùn)用公允值計(jì)量方式,計(jì)算年末投資房地產(chǎn)公允價(jià)值為64974.80萬元,超出賬面價(jià)值49305.72萬元,納稅金額在12326.43萬元。最終年度報(bào)告顯示,通過這一政策的調(diào)整,搞公司所獲凈利潤增加了34204.54萬元。

    (2)由于新會計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施后,企業(yè)抵消稅項(xiàng)減少,一定程度上影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益,但是公允值計(jì)量模式能夠在企業(yè)資產(chǎn)管理方面發(fā)揮良好效果,因此,企業(yè)需要嚴(yán)格執(zhí)行這一準(zhǔn)則,切忌因小失大。例如沱牌曲酒當(dāng)年年報(bào)顯示,其整體非非常性損益為-2574882.49元,其中,因采用公允值計(jì)量模式而產(chǎn)生的損益為54590.92元,僅占極小部分。而在這一計(jì)量模式運(yùn)用下,其投資性房產(chǎn)期末價(jià)值卻達(dá)到了186446008.63元。

    (3)會計(jì)人員是會計(jì)工作中的重要組成,與新會計(jì)準(zhǔn)則的切實(shí)執(zhí)行和執(zhí)行效果有直接聯(lián)系,投資性房地產(chǎn)企業(yè)還需加強(qiáng)對本企業(yè)會計(jì)人員的培訓(xùn),加強(qiáng)新會計(jì)準(zhǔn)則的學(xué)習(xí),提升其業(yè)務(wù)水平,充分發(fā)揮新會計(jì)準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)的積極影響。

    3.2注重市場交易信息的獲取

    新會計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施面臨的主要困難就是經(jīng)濟(jì)市場體系不完善,能夠獲取的房地產(chǎn)市場交易信息較少。因此,投資性房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對這一方面的重視,建立健全市場交易管理制度,降低市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn),提升市場交易活躍度。同時,借助現(xiàn)代化信息技術(shù)手段,建立投資新房地產(chǎn)行業(yè)信息公共平臺,及時發(fā)布市場交易最新信息,為各企業(yè)提供信息獲取、交流的平臺,方便企業(yè)科學(xué)評價(jià)、估算公允值,充分發(fā)揮公允值計(jì)量模式的作用,提升新會計(jì)準(zhǔn)則的可操作性。

    4 結(jié)論

    新會計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施在會計(jì)計(jì)量、稅收、業(yè)績等方面,對投資性房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)政策產(chǎn)生了一定的影響。要想在新會計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施背景下實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展,企業(yè)還需以積極的態(tài)度主動應(yīng)對這一形勢,充分發(fā)揮新會計(jì)準(zhǔn)則的積極影響,完善企業(yè)會計(jì)制度,加強(qiáng)會計(jì)人員培訓(xùn),注重市場交易信息的獲取,構(gòu)建信息化公共平臺,為企業(yè)健康發(fā)展創(chuàng)造良好條件。

    [1]于云鶴.淺談新會計(jì)準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)會計(jì)政策的影響[J].財(cái)經(jīng)界(學(xué)術(shù)版),2015,12(24):179~180.

    [2]金 雷.新會計(jì)準(zhǔn)則對我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)工作的影響[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計(jì),2012,3(3):21~23.

    [3]張智媛.投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則對地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)處理的影響[J].中國新技術(shù)新產(chǎn)品,2012,11(11):217~218.

    2016-6-21

    F233

    A

    2095-2066(2016)19-0252-02

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