TOD模式下土地開發(fā)整理項目綜合效益評價體系建立及應用

肖　煥（成都地鐵有限責任公司，成都　610000）

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TOD模式下土地開發(fā)整理項目綜合效益評價體系建立及應用

肖煥（成都地鐵有限責任公司，成都610000）

土地開發(fā)整理項目是處理人和土地之間的矛盾的有效方式，是提升土地利用率以及生產率的重要活動，是保證土地資源可持續(xù)開發(fā)利用的主要手段。土地開發(fā)整理項目的可行性主要取決于其所具有的綜合效益，建立起土地開發(fā)整理項目的綜合效益評價模型能夠很好的指導土地開發(fā)整理項目的實際應用。本文主要以TOD模式為背景研究軌道交通沿線土地開發(fā)利用活動，探尋軌道交通周邊土地資源的最大價值，促進城市軌道交通沿線土地的綜合開發(fā)利用。

TOD模式；土地開發(fā)整理；綜合效益評價

引言

隨著我國改革開發(fā)的不斷深入，我國的經(jīng)濟建設得到了較大的發(fā)展。很多城市的規(guī)劃建設都進入了全新的時期，特別是對于那些經(jīng)濟較為發(fā)達的地區(qū)來說更是如此。為了符合現(xiàn)代城市發(fā)展要求，城市的軌道交通建設已經(jīng)成為了現(xiàn)代城市發(fā)展的重要組成部分，隨著城市的發(fā)展，其必然會帶來巨大的經(jīng)濟效益以及良好的社會效益。城市的軌道交通規(guī)劃建設所產生的影響不單單局限在交通運輸層面，其對周邊土地以及沿線區(qū)域都帶來了巨大的增值效應，也促進了沿線土地利用方式的改變，推動了城市的區(qū)域擴展。所以要建立起TOD模式下土地開發(fā)整理項目綜合評價體系，對現(xiàn)代城市的土地利用規(guī)劃進行指導，促進城市的發(fā)展。

1　TOD模式簡介

所謂的TOD模式就是指“以公共交通為導向”的開發(fā)模式，其中公共交通主要包括的內容有軌道交通、公共巴士等等。將公交站點作為中心樞紐，以400～800m作為半徑形成綜合性的城區(qū)，在此區(qū)域內可以進行居住、工作、娛樂、文化教育等等，從而在城市內形成區(qū)域組團型的開發(fā)模式。TOD開發(fā)模式屬于世界上比較先進的城市開發(fā)模式，是目前最有代表性的城市開發(fā)模式，在現(xiàn)階段的城市開發(fā)中被廣泛采用。在某些沒有被深度開發(fā)的城市區(qū)域，可以先期通過比較低的土地價格進行規(guī)劃發(fā)展，之后引入公共交通，對土地進一步開發(fā)，增加其附加值，之后將相對完善的土地通過增值后的價格出售來回收前期的投入。TOD的主要方式是通過土地使用和交通政策來協(xié)調城市發(fā)展過程中產生的交通擁堵和用地不足的矛盾，TOD模式可以用圖1來表示。

圖1　城市開發(fā)TO D模式圖

城市軌道交通的發(fā)展對于沿線的土地利用情況產生了重要的影響，很大程度上改變了土地利用的方式，使土地資源更加的傾向于和軌道交通發(fā)展相匹配，這就形成了所謂的廊道效應，實質上就是以軌道交通線路作為中心線，逐漸的向周邊進行梯度遞減，形成一定范圍的梯度場，直到衰減到零為止。

2　TOD模式下土地開發(fā)整理項目綜合效益評價體系的建立

從理論層面分析，因為不能采用標準定量的方式對可持續(xù)發(fā)展的事物進行判斷，所以對于可持續(xù)發(fā)展的領域進行評價不能采用標準的評價模式。TOD模式下土地開發(fā)整理項目綜合效益評價就屬于此種問題，所以要求評價體系要在定性、定量評價的基礎上，能夠反映出評價指標間的聯(lián)系和土地開發(fā)整理的綜合效益。本文主要通過層次分析法（AHP）來建立土地開發(fā)整理項目綜合效益評價體系。

2.1建立遞階層次

采用AHP進行分析時首要的就是要建立起有層次的結構模型。層次可以分成三類：

（1）最高層：主要元素，主要指問題的預設目標；

（2）中間層：實現(xiàn)目標的全部環(huán)節(jié)；

（3）最底層：實現(xiàn)目標的措施和方案。

對于土地開發(fā)整理項目綜合效益，其層次如表1所示。

表1　土地開發(fā)整理項目綜合效益的遞階層次表

2.2建立判斷矩陣并確定指標權重

建立起遞階層次之后就明確了上下層元素之間的關系，之后就是怎樣明確各層次元素的權重系數(shù)。AHP主要是通過決策人員給出判斷矩陣的方式導出權重。主要的方法為：中間層的元素記為C，所屬下層元素記為U1，U2，…，Un。對于中間層來說，決策人員要對Ui和Uj兩個元素進行對比來判斷元素的重要性，從而形成判斷矩陣，其中的a表示的就是元素U相對于C來說的重要性比例標度。

設定w=（w1，w2，......wn）為n階判斷矩陣A的排序權重向量，若A表示的是一致性判斷矩陣，那么：

式中：w為A的特征向量，如果A是一致的互反矩陣，那么就有：ajajk=aik

從表1可知，社會效益、經(jīng)濟效益以及生態(tài)效益屬于一級指標，對其進行對比可以得出判斷矩陣為：

對一級指標的各個子項的二級指標建立判斷矩陣得：

2.3一致性的判斷

AHP中最為核心的問題就是判斷矩陣的一致性問題。如果判斷矩陣沒有一致性，就無法保證判斷矩陣導出權重作為決策依據(jù)的可靠性。從現(xiàn)階段來看，采用最為廣泛的就是通過一致性比例CR來判斷矩陣的一致性。其中：

那么，這里可以求得矩陣A、A1、A2、A3所對應的CR值分別為：CR=0.008、CR1=0.0079、CR2=0、CR3=0.一般而言，如果CR≤0.1，那么判斷矩陣就具有比較好的一致性，否則判斷矩陣的一致性較差。這里求得的CR、CR1、CR2、CR3都小于0.1，所以矩陣滿足一致性要求。

2.4明確評定指標的最終優(yōu)先級和評價指標的分值

就是指層次的總排序，主要表示的是同一層次的全部因素相對于最高層重要性的排序權值，此過程是通過高層次到低層次來逐漸進行的。設定上層次A含有m個元素，其層次總排序權值為a1，a2，...am，下層次B含有n個元素，其相對A的單排序權值為b1j，b2j，...bnj。若B層元素對于A的一致性指標為CIj，對應平均隨機一致性指標為RIj，那么B層主排序一致性比例為：

在指標的最終優(yōu)先級排序完成之后，就代表著完成了評價模型的建立。若想將模型應用到土地開發(fā)整理項目綜合效益評價中，就需要計算全部二級評價指標的最終分值，其按照如下形式來計算：

指標最終分值=指標的最終優(yōu)先級×該指標的得分

依照此種方法，最后綜合權重得出土地開發(fā)整理項目綜合效益排序如表2所示。

3　土地開發(fā)整理項目綜合效益評價體系的應用

在建立起TOD模式下土地開發(fā)整理項目綜合效益評價體系之后，對表2中的數(shù)據(jù)進行分析，可以得出以下結論：

（1）社會效益屬于最為重要的效益指標。在一級指標中，從社會效益的權重（0.5396）就可以知道其屬于最為重要的指標，在其二級指標中交通用地以及城鎮(zhèn)化率權重值都是比較大的，都在0.1以上。在TOD模式下土地開發(fā)的社會效益是最為主要的因素，在一定限度的土地上提升城鎮(zhèn)化率以及交通用地比例對于土地的開發(fā)整理項目綜合效益來說是最重要的。所以在以軌道交通為軸心的區(qū)域建設中要增加城市的基礎設施建設，提升城鎮(zhèn)化率，改善人們的居住環(huán)境。

（2）經(jīng)濟效益屬于比較關鍵的指標。在一級指標中，經(jīng)濟效益的權重達到了0.2970，但是在二級指標中唯有土地平均國內生產總值的權重大于0.1，并且超出的限度較小。所謂的經(jīng)濟效益就是指土地的投入產出比，對于“土地平均國內生產總值”這種指標來說，要充分實行土地的集約利用，對于土地資源的利用進行優(yōu)化完善，充分利用軌道交通所帶來的便利發(fā)展周邊服務經(jīng)濟，壯大第三產業(yè)規(guī)模，促進經(jīng)濟發(fā)展。

表2　土地開發(fā)整理項目綜合效益評價權重

（3）生態(tài)效益也不能忽視。在一級指標中，經(jīng)濟效益的權重為0.1634，但是其二級指標中的權重都比較小。雖然指標的權重值較小，但是對于土地的總體效益評價也不能忽視。土地開發(fā)的生態(tài)效益指的就是土地的利用過程中適合滿足生態(tài)平衡的規(guī)律。所有的土地利用方式都要和人們的生態(tài)環(huán)境相互影響、相互交流，從而維持可持續(xù)發(fā)展的需要。以軌道交通為中心的城市化建設中，要加快服務、旅游產業(yè)的發(fā)展，最大程度降低三廢排放量。對于農業(yè)土地來說，要積極發(fā)展休閑農業(yè)，降低農藥的使用量，形成生態(tài)農業(yè)、健康農業(yè)的產業(yè)鏈。在提升社會經(jīng)濟效益的同時也很好的解決土地開發(fā)生態(tài)效益的問題。

4　結束語

隨著城市的發(fā)展，軌道交通建設已經(jīng)影響到城市的整體規(guī)劃和設計，對于沿線土地的開發(fā)利用具有非常大的影響，直接關系到城市建設的社會效益、經(jīng)濟效益以及生態(tài)效益問題。因此通過建立TOD模式下土地開發(fā)整理項目綜合評價體系來指導現(xiàn)代城市建設具有非常重要的意義，可以充分開發(fā)利用土地的綜合效益，進一步促進城市更好發(fā)展。

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肖 煥（1982-），男，經(jīng)濟師，本科，主要從事土地一級開發(fā)整理工作。

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2095-2066（2016）19-0237-02

2016-6-20