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    投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的差異對(duì)比分析

    2016-08-12 06:23:09安徽水利開(kāi)發(fā)股份有限公司安徽蚌埠233000
    低碳世界 2016年16期
    關(guān)鍵詞:投資性公允會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

    成 舉(安徽水利開(kāi)發(fā)股份有限公司,安徽 蚌埠 233000)

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    投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的差異對(duì)比分析

    成舉(安徽水利開(kāi)發(fā)股份有限公司,安徽 蚌埠 233000)

    隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展步伐的加快,較多房地產(chǎn)企業(yè)也利用其中的機(jī)遇挖掘更多新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn),由此產(chǎn)生投資行為。然而企業(yè)實(shí)際投資過(guò)程中,極大程度會(huì)受會(huì)計(jì)準(zhǔn)則內(nèi)容的制約,盡管在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中《投資性房地產(chǎn)》內(nèi)已明確相關(guān)的房地產(chǎn)內(nèi)容,但從整體上看,與國(guó)際投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相比仍表現(xiàn)出一定的滯后性。本文將對(duì)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)概述、投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則差異對(duì)比以及投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施建議進(jìn)行探析。

    會(huì)計(jì)準(zhǔn)則;投資性房地產(chǎn);差異對(duì)比

    前言

    自《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則實(shí)施起,較多企業(yè)實(shí)施新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中都會(huì)涉及到“投資性房地產(chǎn)”內(nèi)容。從該準(zhǔn)則實(shí)施的意義看,不僅可使會(huì)計(jì)信息可比性增強(qiáng),而且可推動(dòng)我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的趨同。但實(shí)際實(shí)施會(huì)計(jì)準(zhǔn)則內(nèi)容中,應(yīng)正確認(rèn)識(shí)當(dāng)前我國(guó)與國(guó)際投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則存在的差異。因此,本文對(duì)這種差異對(duì)比進(jìn)行研究,具有十分重要的意義。

    1 投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相關(guān)概述

    1.1投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則理論

    關(guān)于投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,其涉及的理論內(nèi)容集中表現(xiàn)在會(huì)計(jì)目標(biāo)、可比性原則、相關(guān)性原則以及重要性原則等層面。以會(huì)計(jì)目標(biāo)理論為例,由于經(jīng)濟(jì)生活中投資性房地產(chǎn)在高增長(zhǎng)性特性上較為明顯,傳統(tǒng)對(duì)其處理過(guò)程中多從固定資產(chǎn)、存貨等方面著手。此時(shí),在會(huì)計(jì)目標(biāo)決策有用情況下,將會(huì)計(jì)系統(tǒng)引入其中,可將資產(chǎn)與收益情況反映出來(lái),對(duì)信息使用者的決策起到一定參考作用。所以對(duì)于投資性房地產(chǎn),為使整體管理業(yè)績(jī)得以提高,需以會(huì)計(jì)目標(biāo)理論作為指導(dǎo)。再如相關(guān)性原則理論,以往會(huì)計(jì)處理工作中,投資性房地產(chǎn)在盈利能力、真實(shí)價(jià)值等方面都難以被反映出來(lái),這樣無(wú)論在任意一項(xiàng)資產(chǎn)中計(jì)入投資性房地產(chǎn),都難以全面了解財(cái)務(wù)信息情況,不利于會(huì)計(jì)信息使用者對(duì)信息的使用。此時(shí),新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用下,要求利用公允價(jià)值、成本模式處理投資性房地產(chǎn)內(nèi)容,相關(guān)性較為明顯。由此可見(jiàn),投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施有相應(yīng)的理論作為指導(dǎo)。

    1.2我國(guó)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則特點(diǎn)

    從當(dāng)前會(huì)計(jì)準(zhǔn)則落實(shí)現(xiàn)狀看,其特點(diǎn)主要表現(xiàn)在:①對(duì)于投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目,需單獨(dú)核算、單獨(dú)反映。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施下,都強(qiáng)調(diào)單獨(dú)反映投資性房地產(chǎn),使其與無(wú)形資產(chǎn)、固定資產(chǎn)等進(jìn)行區(qū)分,會(huì)計(jì)信息可比性較為明顯。②計(jì)量模式中引入公允價(jià)值內(nèi)容。以往投資性房產(chǎn)中采用的會(huì)計(jì)方式,主要以“成本入賬+折舊”方式為主,完全將投資性房地產(chǎn)等同于固定資產(chǎn),需注意的是賬面價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值在房地產(chǎn)行業(yè)變化情況下也會(huì)出現(xiàn)一定的改變。此時(shí),計(jì)量過(guò)程中將公允價(jià)值引入其中,可使問(wèn)題得到解決。③會(huì)計(jì)準(zhǔn)則行文適用性增強(qiáng)。作為我國(guó)法律法規(guī)中的主要部分,新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在行文上強(qiáng)調(diào)以 “條款”、“章節(jié)”為主,通俗化、規(guī)范化特征較為明顯[1]。

    2 投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則差異對(duì)比

    2.1從投資性房地產(chǎn)定義角度

    以投資性房地產(chǎn)定義為基點(diǎn),在比較過(guò)程中首先可從我國(guó)投資性房地產(chǎn)、IAS40規(guī)定二者進(jìn)行比較。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則內(nèi)容中盡管明確規(guī)定投資性房地產(chǎn)應(yīng)用指南,但相比IAS40仍較為簡(jiǎn)單,IAS40中囊括更多示例內(nèi)容,如經(jīng)營(yíng)性租賃環(huán)境下處理投資性房地產(chǎn)的內(nèi)容、融資租賃下投資性房地產(chǎn)確認(rèn)問(wèn)題,這些在我國(guó)投資性房地產(chǎn)內(nèi)容中都未體現(xiàn)出來(lái)。但新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則內(nèi)容中將單獨(dú)計(jì)量與出售投資性房地產(chǎn)內(nèi)容納入其中,這在較多國(guó)家如澳大利亞AASB140、英國(guó)SSAP19中都未能體現(xiàn)。

    2.2從投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則內(nèi)容角度

    若以新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則內(nèi)容角度出發(fā),IAS40內(nèi)容與我國(guó)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)比,差異性也較為明顯。①關(guān)于土地所有權(quán)、土地使用權(quán)內(nèi)容。我國(guó)相關(guān)法律內(nèi)容中明確指出,堅(jiān)持土地社會(huì)主義公有制,禁止對(duì)土地私自買(mǎi)賣(mài)或侵占等,個(gè)人或企業(yè)僅有土地使用權(quán),此時(shí)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的投資性房地產(chǎn)也主要以土地使用權(quán)為主。但在IAS40內(nèi)容中,其提及的為土地所有權(quán)。②租賃資產(chǎn)劃分差異。我國(guó)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中,對(duì)于轉(zhuǎn)租房地產(chǎn)、融資租賃下的房地產(chǎn)僅被作為準(zhǔn)則內(nèi)容之一,但I(xiàn)AS40中卻將其全部以投資性房地產(chǎn)范疇為主。③土地歸屬問(wèn)題。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則內(nèi)容中對(duì)于閑置土地,若其在用途上并未被確定,不會(huì)被納入到投資性房地產(chǎn)中。但在國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中,即使土地用途未被確定,但可以資本增值角度看待,能夠納入到投資性房地產(chǎn)范疇中。④資產(chǎn)轉(zhuǎn)換差異。IAS40規(guī)定中,若涉及到公允價(jià)值問(wèn)題,可對(duì)其與賬面金額的差額進(jìn)行判斷,并計(jì)入當(dāng)期損益中,該投資性房地產(chǎn)主要由存貨轉(zhuǎn)換而來(lái)。相比之下,我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中,與賬面價(jià)值對(duì)比,若公允價(jià)值較小,可在當(dāng)期損益中計(jì)入。而且我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則內(nèi)容中,也未明確指出自建性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換問(wèn)題。

    表1 投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則內(nèi)容差異

    2.3從投資性房地產(chǎn)披露角度

    從會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相關(guān)規(guī)定看,關(guān)于投資性房地產(chǎn)披露內(nèi)容,主要表現(xiàn)為:①投資性房地產(chǎn)若為當(dāng)期處置,需進(jìn)行披露,并分析其帶來(lái)的損益情況;②房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換相關(guān)信息應(yīng)被披露,并將其帶來(lái)的損益影響進(jìn)行說(shuō)明;③公允價(jià)值依據(jù)與方法應(yīng)被披露出來(lái),并闡明其帶來(lái)的損益情況;④成本模式下,對(duì)于投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備計(jì)提、攤銷(xiāo)以及折舊等需進(jìn)行披露;⑤對(duì)于房地產(chǎn)計(jì)量模式、金額以及種類(lèi)進(jìn)行披露。盡管這些披露內(nèi)容較為詳細(xì),但相比國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,仍有缺失內(nèi)容。如IAS40中提及的成本模式條件下公允價(jià)值問(wèn)題以及收益表金額等。

    2.4從投資性房地產(chǎn)計(jì)量角度

    關(guān)于投資性房地產(chǎn)計(jì)量,我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中指出對(duì)于資產(chǎn)負(fù)債表,在后續(xù)計(jì)量過(guò)程中可選擇成本模式,但若可確定房地產(chǎn)公允價(jià)值,則要求后續(xù)計(jì)量中以公允價(jià)值為主。能夠發(fā)現(xiàn),成本法計(jì)量為會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中提及的主要方式。相比之下,國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中,對(duì)于利用成本模式取代公允價(jià)值模式,持有一定的否定態(tài)度。在計(jì)量?jī)?nèi)容中,IAS40給定的內(nèi)容更為全面,但我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中提出的較為嚴(yán)格的公允價(jià)值模式,也具有一定的優(yōu)勢(shì)[2]。如圖1所示,為我國(guó)當(dāng)前公允價(jià)值模式、成本模式轉(zhuǎn)換變更示意圖。

    圖1 我國(guó)投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式

    3 投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施建議

    綜合我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)對(duì)比,可發(fā)現(xiàn)盡管我國(guó)在投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則上逐步完善,但其中仍有較多不完善之處,其實(shí)施后也帶來(lái)一系列效應(yīng)。如在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則落實(shí)之處,在滬深證券交易所中的上市公司,有40.13%為投資性房地產(chǎn),充分說(shuō)明上市公司中投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)比重過(guò)大。再如公允價(jià)值模式應(yīng)用下,較多投資性房地產(chǎn)更忌憚利用其完成后續(xù)計(jì)量活動(dòng),而且在披露、公允價(jià)值獲取等方面都有較多成本問(wèn)題伴隨。對(duì)于這些問(wèn)題,實(shí)際完善過(guò)程中,首先可考慮準(zhǔn)確界定投資性房地產(chǎn)內(nèi)容、范圍,如增值或出租房地產(chǎn)等。同時(shí),應(yīng)正確認(rèn)識(shí)公允價(jià)值計(jì)量屬性,可考慮對(duì)國(guó)際公允價(jià)值計(jì)量進(jìn)行借鑒。如對(duì)于公允價(jià)值無(wú)法確定的情況,將成本模式引入其中。再如公允價(jià)值估價(jià)過(guò)程中,可將FASB公允價(jià)值計(jì)量方式引入。該會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的估價(jià)等級(jí)系統(tǒng),其強(qiáng)調(diào)將公允價(jià)值信息細(xì)化為三個(gè)等級(jí),包括:以相同負(fù)債或資產(chǎn)報(bào)價(jià)為估價(jià)參照信息時(shí)禁止調(diào)整報(bào)價(jià);以相似負(fù)債或資產(chǎn)為估價(jià)參照信息時(shí)可按照標(biāo)底差異適度改變;將所有成本、收益與市場(chǎng)途徑納入到估價(jià)過(guò)程中。這種估價(jià)系統(tǒng)的應(yīng)用,對(duì)于彌補(bǔ)我國(guó)現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定操作性差等問(wèn)題可起到明顯作用[3]。

    4 結(jié)論

    投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施是推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵性保證。但現(xiàn)行我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則內(nèi)容中,仍有較多不完善之處,尤其與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相比,在較多如信息披露、計(jì)量方式等方面都不全面,這就要求正確認(rèn)識(shí)當(dāng)前會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施的現(xiàn)狀,采取相關(guān)的完善策略,如投資性房地產(chǎn)范疇的進(jìn)一步明確以及公允價(jià)值計(jì)量方式等,以此為投資性房地產(chǎn)發(fā)展保駕護(hù)航。

    [1]李同帥.中國(guó)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則研究[D].財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所,2014.

    [2]向 往.中外投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則差異比較研究[J].商業(yè)會(huì)計(jì),2013,08:82~83.

    [3]吳飛飛.新準(zhǔn)則下上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的選擇研究[D].北京交通大學(xué),2011.

    2016-5-20

    F233

    A

    2095-2066(2016)16-0220-02

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