基于層次分析法的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析

江　峰（安徽水利開(kāi)發(fā)股份有限公司，安徽 蚌埠 233000）

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基于層次分析法的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析

江峰（安徽水利開(kāi)發(fā)股份有限公司，安徽 蚌埠 233000）

基于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的長(zhǎng)期束縛下，我國(guó)在房地產(chǎn)投資上的踐行時(shí)間尚短，因此，相應(yīng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)模式尚不完善，而房地產(chǎn)投資因投資金額較大，因此相應(yīng)投資風(fēng)險(xiǎn)隨之加大，在實(shí)際進(jìn)行投資的過(guò)程中，要想實(shí)現(xiàn)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的有效規(guī)避，則需要實(shí)現(xiàn)投資決策的科學(xué)生成。在此過(guò)程中，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)需要運(yùn)用到相應(yīng)評(píng)方法與指標(biāo)，而將層次分析法進(jìn)行應(yīng)用，則能夠以綜合評(píng)價(jià)模型的搭建來(lái)提升財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)構(gòu)的準(zhǔn)確性。本文針對(duì)如何以層次分析法來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析模型的搭建進(jìn)行了研究，以供參考。

層次分析法；房地產(chǎn)投資項(xiàng)目；財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)；分析

前言

對(duì)于任何企業(yè)而言，在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的過(guò)程中，其根本目的在于以投來(lái)獲取相應(yīng)的利益，進(jìn)而才能夠?yàn)槠髽I(yè)不斷充分自身的財(cái)富積累來(lái)促進(jìn)自身的穩(wěn)健發(fā)展奠定基礎(chǔ)。在此過(guò)程中，需要對(duì)財(cái)務(wù)的可行性進(jìn)行分析，進(jìn)而來(lái)實(shí)現(xiàn)投資決策的科學(xué)生成，而進(jìn)行投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)決策時(shí)，基于影響因素較多且復(fù)雜，則需要在深入研究相關(guān)資料信息的同時(shí)，針對(duì)財(cái)務(wù)決策指標(biāo)與方法所存在的局限性進(jìn)行分析。而要想實(shí)現(xiàn)綜合性評(píng)價(jià)，則需兼顧多個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)，以從不同角度下進(jìn)行深入分析，明確各指標(biāo)間的關(guān)聯(lián)系以提升決策結(jié)果的科學(xué)性。

1　房地產(chǎn)投資特點(diǎn)

主要表現(xiàn)在：①投資金額較大且回收期較長(zhǎng)。一方面，基于房地產(chǎn)行業(yè)本身屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，所以相應(yīng)投資金額也就相對(duì)較大，一般情況下，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目難以單純憑借個(gè)人或是單個(gè)企業(yè)就能夠?qū)崿F(xiàn)的；另一方面，在整個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中，投資收回期較長(zhǎng)，通常至少要3～5年，甚至更長(zhǎng)，所以在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，相應(yīng)的投資風(fēng)險(xiǎn)也就隨之加大，需要謹(jǐn)慎投資，在進(jìn)行投資之前實(shí)現(xiàn)科學(xué)分析以確保投資的成功性。②流動(dòng)性差，但卻可在某種程度上應(yīng)對(duì)通膨所帶來(lái)的影響。房地長(zhǎng)投資過(guò)程中，從投入資金到收回投資這一過(guò)程較長(zhǎng)，流動(dòng)性較差，在此過(guò)程中要想套現(xiàn)，對(duì)于投資者而言則會(huì)遭受一定的經(jīng)濟(jì)損失；但從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度看，這一投資則具備了保值的特點(diǎn)，在市場(chǎng)通膨影響下，房地產(chǎn)投資則能夠?qū)崿F(xiàn)有效應(yīng)對(duì)。③易受政策影響且投資風(fēng)險(xiǎn)較大。房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中受到政府一系列政策的影響，比如金融政策以及土地政策等，這些政策的變化會(huì)對(duì)相應(yīng)投資帶來(lái)很大影響；同時(shí)該項(xiàng)投資因投資金額大且投資回收周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，致使其受到諸多因素的影響，進(jìn)而促使該項(xiàng)投資風(fēng)險(xiǎn)隨之加大。

2　房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)分析

2.1常用財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)

對(duì)于項(xiàng)目評(píng)價(jià)工作的開(kāi)展而言，相應(yīng)評(píng)價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性則要依賴(lài)于項(xiàng)目評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)的真實(shí)與完整性，以及所選取指標(biāo)的科學(xué)合理性，而其中財(cái)務(wù)效益指標(biāo)的運(yùn)用，則能夠通過(guò)對(duì)比分析來(lái)明確項(xiàng)目的可行性，在實(shí)際運(yùn)用這一指標(biāo)的過(guò)程中，因結(jié)合標(biāo)準(zhǔn)的不同使得相應(yīng)分類(lèi)不同，具體而言，基于時(shí)間價(jià)值因素下，可分為動(dòng)態(tài)與靜態(tài)指標(biāo)；基于指標(biāo)性質(zhì)角度下，則非為時(shí)間性、價(jià)值性以及比率這三類(lèi)指標(biāo)；而基于財(cái)務(wù)效益角度下，則分為反應(yīng)盈利能力、清償能力以及外部平衡這三類(lèi)指標(biāo)。

具體常用的評(píng)價(jià)指標(biāo)為：基于項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)下，以房地產(chǎn)投資項(xiàng)目未來(lái)獲取收益的方式為劃分標(biāo)準(zhǔn)，該項(xiàng)目可被劃分為如下幾種類(lèi)型：出售型、出租型、經(jīng)營(yíng)型以及混合型。而基于房地長(zhǎng)項(xiàng)目本身能夠作為商品進(jìn)行交易，進(jìn)而使得項(xiàng)目資金流呈現(xiàn)出了自身的特點(diǎn)，因此，在進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析的過(guò)程中，相應(yīng)評(píng)價(jià)指標(biāo)與方法則具備了自身的特點(diǎn)。在進(jìn)行分析的過(guò)程中，主要以盈利能力與清償能力這兩個(gè)指標(biāo)進(jìn)行具體分析。

2.2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)系統(tǒng)現(xiàn)存不足之處

①在評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)的具體選擇上，存在武斷的現(xiàn)象，致使評(píng)價(jià)結(jié)果有失科學(xué)性。在當(dāng)前進(jìn)行項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的過(guò)程中，所選取的指標(biāo)較多，且進(jìn)行可行性研究時(shí)，相應(yīng)評(píng)價(jià)依據(jù)一般會(huì)受到評(píng)價(jià)者主觀因素的影響，同時(shí)也偏于理論化，而即使證明在理論上可行也并不意味著這一投資項(xiàng)目具備實(shí)踐的可行性。因此，要求要合理選用評(píng)價(jià)指標(biāo)，在計(jì)算出理論數(shù)值的基礎(chǔ)上，要針對(duì)這些理論上的計(jì)算結(jié)果本身所存在的局限性進(jìn)行分析，以確保其具備實(shí)踐指導(dǎo)意義，進(jìn)而才能夠以客觀且科學(xué)的可行性評(píng)價(jià)結(jié)構(gòu)來(lái)保證實(shí)現(xiàn)成功投資。②對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)所存在的互斥性分析不足。不論是任何一個(gè)投資項(xiàng)目，其出發(fā)點(diǎn)與歸宿都是為了實(shí)現(xiàn)投資利益的最大化，以實(shí)現(xiàn)既定投資目標(biāo)，但是，在實(shí)際進(jìn)行投資項(xiàng)目分析的過(guò)程中，由于對(duì)于互斥性投資項(xiàng)目并未進(jìn)行深入對(duì)比分析，致使所做出的投資決策有失科學(xué)性。③尚未實(shí)現(xiàn)綜合性評(píng)價(jià)指標(biāo)的有效運(yùn)用?；诓煌?cái)務(wù)指標(biāo)所呈遞出的信息不同，所以以財(cái)務(wù)指標(biāo)的應(yīng)用來(lái)生成決策的過(guò)程中，因選取指標(biāo)的不同使得相應(yīng)評(píng)價(jià)結(jié)果有失準(zhǔn)確性，而由于缺乏綜合性評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建，難以為財(cái)務(wù)決策評(píng)價(jià)提供完善的評(píng)價(jià)模型。

3　基于層次分析法下房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析模式的構(gòu)建

3.1層次分析法概述

（1）相關(guān)原理。在針對(duì)復(fù)雜性問(wèn)題進(jìn)行分析的過(guò)程中，如果采用定量模型進(jìn)行分析，其會(huì)因相應(yīng)定性因素較多，在實(shí)際選用的過(guò)程中會(huì)受到?jīng)Q策者主觀因素的影響，比如個(gè)人的知識(shí)結(jié)構(gòu)以及經(jīng)驗(yàn)等。而基于層次分析法下，則是以判斷矩陣這一搭建過(guò)程來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)各個(gè)層次下相應(yīng)因素的分析，并結(jié)合決策者自身的傾向，運(yùn)用邏輯思維來(lái)實(shí)現(xiàn)定量表示，為實(shí)現(xiàn)科學(xué)決策的生成奠定基礎(chǔ)。

（2）該分析方法的形狀、思路以及特點(diǎn)。①在形狀上，基于層次分析法下，其形狀與樹(shù)形結(jié)構(gòu)較為相似，而不同之處在于層次結(jié)構(gòu)本身包含了樹(shù)形結(jié)構(gòu)這一形式；②在分析思路上，運(yùn)用層次分析法則是在進(jìn)行分析的過(guò)程中，明確各因素間的關(guān)聯(lián)性，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)層次的有序生成，然后結(jié)合對(duì)現(xiàn)實(shí)情況的判斷，以定量形式來(lái)表現(xiàn)出每一層次下的重要因素；在此基礎(chǔ)上，以數(shù)學(xué)方式來(lái)進(jìn)行權(quán)值表示并進(jìn)行結(jié)果的排序，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)問(wèn)題的分析與解決；③層次分析法所呈現(xiàn)出的特點(diǎn)主要表現(xiàn)為靈活、簡(jiǎn)潔且實(shí)用。

3.2層次分析法的具體步驟以及綜合評(píng)價(jià)模型的搭建

3.2.1具體步驟

①要在明確問(wèn)題的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)層次化結(jié)構(gòu)的搭建，然后，實(shí)現(xiàn)判斷矩陣的搭建，并運(yùn)用數(shù)學(xué)方法進(jìn)行計(jì)算后來(lái)排除次序，一般以近似的方法，實(shí)現(xiàn)對(duì)矩陣最大特征值與向量的判斷。其中在進(jìn)行層次分析過(guò)程匯總，要想實(shí)現(xiàn)決策判斷的定量化，以實(shí)現(xiàn)數(shù)值判斷矩陣的搭建，則可采用A.L.Saaty建議的1～9刻度法（如表1所示）；②以集合平均法以及規(guī)范幾何法來(lái)進(jìn)行計(jì)算，并實(shí)現(xiàn)對(duì)矩陣一致性的判斷；③實(shí)現(xiàn)層次的總排序。

表1　判斷矩陣標(biāo)度及含義

3.2.2綜合評(píng)價(jià)模型的搭建

①對(duì)項(xiàng)目層次結(jié)構(gòu)的分析。需要先搭建出基于研究問(wèn)題下的遞階層次結(jié)構(gòu)的搭建，然后，以此為基礎(chǔ)來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)層次結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，相應(yīng)分析模型如圖1所示。②要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)蓛膳袛嗑仃嚨拇罱?，在此基礎(chǔ)上，進(jìn)行層次單排序與層次總排序，并要對(duì)相應(yīng)判斷矩陣的一致性進(jìn)行檢驗(yàn)。③進(jìn)行結(jié)果分析。當(dāng)一致性滿(mǎn)足要求時(shí)，則根據(jù)單排序與總排序的結(jié)果來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)問(wèn)題的定量分析，進(jìn)而通過(guò)對(duì)比后來(lái)實(shí)現(xiàn)投資最佳方案的制定，以科學(xué)決策的生成來(lái)保證實(shí)現(xiàn)投資目標(biāo)。

圖1　目標(biāo)層次分析模型圖

4　總結(jié)

綜上，在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中，基于該投資項(xiàng)目所具有的特點(diǎn)，要想實(shí)現(xiàn)投資預(yù)期目標(biāo)，則就需要以科學(xué)投資方案的生成為基礎(chǔ)。而基于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析下，以層次分析法來(lái)實(shí)現(xiàn)綜合評(píng)價(jià)模型的搭建，能夠以完善指標(biāo)體系為基礎(chǔ)來(lái)實(shí)現(xiàn)科學(xué)的分析與計(jì)算，進(jìn)而通過(guò)判斷矩陣的搭建來(lái)得到層次單排序與層次總排序，并以相應(yīng)計(jì)算結(jié)構(gòu)來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)問(wèn)題的分析，為房地產(chǎn)投資實(shí)現(xiàn)科學(xué)投資方案的生成提供了保障，進(jìn)而在規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，為實(shí)現(xiàn)投資效益的獲取以促進(jìn)企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

［1］江 斌.基于層次分析法的房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)綜合評(píng)價(jià)問(wèn)題研究［D］.西安建筑科技大學(xué)，2011.

［2］陳 樺.基于層次分析法（AHP）的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與評(píng)價(jià)［J］.企業(yè)導(dǎo)報(bào)，2012，16：33～34.

［3］陳亞軍.基于層次分析法的房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)［J］.河北企業(yè)，2015，12：17～18.

2016-5-20

F293.3

A

2095-2066（2016）16-0208-02