山東高速地產“減速”？

王欣芳++陸洋++秦夢琪

6月18日，山東高速發(fā)布公告稱，將通過山東產權交易中心公開掛牌轉讓青島綠城華景置業(yè)有限公司60%股權、山東財富縱橫置業(yè)有限公司51%股權及山東高速綠城萊蕪雪野湖開發(fā)有限公司41%股權，評估作價大約13億元。

這次掛牌轉讓的三家地產公司，分別對應青島、濟南、萊蕪的三個項目：青島深藍中心、濟南中心、雪野湖國際度假區(qū)。本刊記者對涉及于此的項目進行了實地采訪。

探訪濟、青、萊三項目

7月20日上午，濟南朋友圈已經(jīng)開始藍天白云攝影大賽，40公里外的萊蕪雪野湖處于暴雨中。在雪野湖東岸，許多未完成的高樓、別墅與吊塔清冷作伴。

山東高速綠城·雪野湖桃花源是唯一在建的項目。天氣惡劣，銷售中心門外只停放少許車輛。據(jù)別墅區(qū)的保安透露，夏季周末是銷售中心比較熱鬧的時候，在雪野湖度假的人往往順便來看下房。

桃花源宣傳資料顯示，整個項目占地4200畝，規(guī)劃戶數(shù)2000戶，房子占地面積1300畝左右，其余均為配套建設，整個項目要以打造一個最美生活小鎮(zhèn)模式為理念。擁有獨棟別墅和微別墅兩種產品，目前正在售賣的是云錦園西區(qū)100-200平方米的微別墅，百平價格150萬左右。

“我哥哥在這里預訂過一套，沒幾天就退了。這里沒有配套設施，購物得開車二十分鐘到市區(qū)，不太方便?！蓖械睦侠钍侨R蕪當?shù)厝?，在濟南鳳凰南路買了房。他告訴記者，雪野湖周邊別墅里，恒大某項目入住者較多，但如果真花一千萬買獨棟，不如在自己老家包個山頭，50萬蓋一套。另一位同行者表示，相關部門早已停止別墅類土地供應，而雪野湖是萊蕪和濟南南部飲用水水源地，附近別墅的建設被認為對水質有影響，因此常被當?shù)厝伺e報違規(guī)。目前許多項目已經(jīng)停建，仍然在建的只有桃花源一家。

“目前一共交了80多戶，有30戶入住。從去年7月交房開始，入住率在20%到30%左右。”營銷中心某張姓工作人員介紹，“現(xiàn)在只有云錦園西區(qū)在售，環(huán)湖路東邊也就是沙盤右半部分，預計明年七月份開盤?！?據(jù)其介紹，這部分購房者70%來自濟南，20%來自萊蕪。而原本配套規(guī)劃的高爾夫球場歷經(jīng)各種審查、名稱變更，如今被當做山地運動場，“規(guī)劃時18洞的面積，只建了8洞”。

對于高速股份轉讓事宜，工作人員告訴記者，原本地塊歸山東高速所有，綠城目前全面接手?！白詈笠粋€地塊-1號地塊，也就是配套地塊，綠城已完成股權收購。7月1日開始挖盤，近期開始摘盤，摘盤后綠城就是大股東，高速占有一小部分股權，只是分股東而已?！?/p>

在樣板間附近，記者看到幾棟未建成房屋，鋼筋嶙峋，門窗外露，據(jù)這位工作人員介紹，這是綠城接手前高速建造的房屋，因理念不符，綠城將對其進行爆破。

同一天，位于青島香港中路的“深藍中心”項目正被高大的圍擋遮蔽得嚴嚴實實。

深藍中心因其超高端城市綜合體的項目規(guī)劃而備受關注，包括一棟 328米高的商業(yè)主塔樓，兩棟40多層的住宅塔樓。

負責深藍中心的青島綠城華景置業(yè)有限公司成立于2007年4月，注冊資本為20億元，目前主要開發(fā)項目為青島深藍中心項目。據(jù)公司相關負責人介紹，深藍中心住宅項目的1、2號樓正在收尾玻璃幕墻；第二期的塔樓也馬上要開工。

這位負責人透露此次股權轉讓并非意外：“為了提高項目品質，綠城集團一次性收回所有股權。股權交割將在八月的上旬完成?！?/p>

值得注意的是，2010年初，該地塊由綠城集團以逾40億元總價拿下，獲封“地王”稱號。2012年8月，山東高速以28億元自有資金投資深藍中心，當時正值全國房企資金問題集中時期，對山東高速的股權轉讓被認為是綠城集團緩解資金壓力之舉。

實際上，山東高速此次轉讓的三個項目均為其與綠城集團的合作，后者在此間持股在39%到49%之間，且均以“綠城”冠名。

位于濟南濼源大街的“綠城·濟南中心”東鄰山東新聞大廈、西鄰中銀大廈。7月20日記者前往采訪，其銷售人員也不斷重復“地段優(yōu)勢”，據(jù)其介紹，寫字樓僅九層以下散售，目前已有兩家證券公司達成入駐意向，緊鄰的酒店公寓項目正在進行玻璃幕墻的收尾工程，也只剩十幾套房源在售，戶型有57、75、83、94等四種，價格從120萬起步。據(jù)其介紹，酒店公寓多以投資為主，后期將由MX酒店托管，產權40年，投資者每平每天坐收2.9元收益。

與以上兩個項目相同，綠城集團將接手濟南中心的轉讓股權，山東高速不再是第一大股東，但仍是合作方。

被“拋棄”的地產板塊

6月30日，山東高速股份有限公司在山東產權交易中心公示，掛牌轉讓所持有的青島綠城華景置業(yè)有限公司（以下簡稱“青島華景置業(yè)”）60%國有股權、山東財富縱橫置業(yè)有限公司（以下簡稱“山東財富縱橫”）51%國有股權、山東高速綠城萊蕪雪野湖開發(fā)有限公司（以下簡稱 “山東高速綠城萊蕪”）41%國有股權。公示內容顯示，山東高速股份均為上述3家公司大股東，三個項目總資產規(guī)模超過84億元，轉讓標的評估總價大約13億元。

來自長江證券分析師韓軼超、呂達明的公開評論稱，青島華景置業(yè)2014年至2015年連續(xù)虧損，山東財富縱橫和山東高速綠城萊蕪2013年至2015年連續(xù)虧損。這被業(yè)界認為是高速股權轉讓的主要原因之一。

實際上，山東高速在地產領域的“減法”并非首次。

2013年4月，山東高速盛軒房地產開發(fā)有限公司（簡稱“盛軒地產”）以5.091億的價格拍得位于濟南花園路南、華信路西的原東風陶瓷廠三處捆綁地塊，擬開發(fā)山東高速盛華國際地產項目，但一直擱置。2014年底，山東高速將所持82%盛軒地產股份作價8636萬元轉讓，作為鑫苑（中國）置業(yè)有限公司子公司的山東鑫苑接手上述股份，連同支付借款共耗資6.98億元。其后，盛軒地產18%的股份在山東產權交易中心掛牌轉讓，轉讓方為濟南舊城開發(fā)投資集團有限公司。

2015年底，山東高速集團旗下的盛雪置業(yè)在濟南東部的雪山片區(qū)豪擲24.4億，拿下山東體育學院東側兩塊居住用地，總面積約400畝，規(guī)劃建筑面積約85萬平方米。此后不久，山東高速集團便通過山東產權交易中心掛牌轉讓濟南盛雪置業(yè)有限公司，兩塊土地一同打包，最終其由重慶的龍湖地產接盤。

同樣，坊間傳言山東高速有意退出位于西客站片區(qū)的山東高速廣場項目。

作為省會文化藝術中心的配套，山東高速廣場由3座塔樓構成，總建筑面積接近40萬平方米，主要包括5A甲級寫字樓、超五星級國際酒店、SOHO辦公以及商業(yè)等，是山東高速進軍地產行業(yè)后的重點項目之一。但由于濟南的商業(yè)和寫字樓市場庫存壓力仍然很大，山東高速廣場也頗受影響。

“去庫存”里的敏感轉向

2008年6月，山東高速投資發(fā)展有限公司成立。這個注冊資本2億元的山東高速股份全資子公司被視為山東高速集團進軍房地產行業(yè)的標志性事件。此后，山東高速在地產業(yè)跑馬圈地。

對于進軍地產行業(yè)，山東高速董事長孫亮多次在公開場合表示，受困于之前投資大、回收周期長的苦惱，山東高速在投資方式上，拋棄了原來的長期投資，而是向長中短相結合的方向轉變，由投資建設向直接收購轉變?！岸唐娇臁表椖砍闪怂麄冏钕矚g的方式。

“以三年工期為限，以凈資產收益率作為投資取舍標準，低于10%的項目不做，10%-20%的項目采用合資合作方式，高于20%的項目獨資做?！睂O亮對媒體這樣表述。

實際上，除了山東高速廣場為獨資外，其他項目均采取合作合資方式經(jīng)營。業(yè)內認為，這與其專業(yè)團隊的儲備不足和投資化為主的經(jīng)營理念不無關系。

而山東高速地產項目土地大多在2011年到2013年期間拿到，當時預計交付時間在2015到2018期間。然而自2014年起，國內房地產市場面臨需求低迷之勢，二三線城市的庫存壓力尤甚。曾有媒體報道，山東高速地產項目多數(shù)面臨虧損境地。

事實上，對于山東高速的敏感“轉向”，投資者不難從其2015年年報中嗅出端倪。在報告中，山東高速將房地產行業(yè)供過于求、去庫存等，列入了“可能面對的風險”部分，認為2016年去庫存是房地產業(yè)主旋律?；谶@一判斷，通過委托管理、存量盤活等方式積極調整，降低庫存，預防和化解市場風險。

山東高速股份此舉，是否意味著其將“逃離”地產業(yè)？對此，山東高速股份有關人士接受《中國經(jīng)營報》采訪時，并未予以否定，而是委婉地表示，山東高速在2008年抓住機遇開始進軍房地產行業(yè)，但近年來受宏觀經(jīng)濟下行影響，地產作為副業(yè)，投資收益在下降，去庫存仍是整個行業(yè)的主旋律，因此積極調整城市運營板塊的發(fā)展戰(zhàn)略，加快地產項目資金回收。將來地產行業(yè)向好，山東高速仍將擇機進入。

申萬宏源的觀點認為，置出三家地產企業(yè)對公司兩個層面的利好：一方面，由于三個地產項目均處于建設期，15年合計虧損約3000萬元，正式銷售前仍將對現(xiàn)金流產生負面影響，置出將小幅提升公司業(yè)績；另一方面，置出與高速經(jīng)營主業(yè)相關性不強的業(yè)務，獲得資金支持有利于公司向主業(yè)相關的新業(yè)務（如ETC、車貨匹配等方向）轉型。

另外，山東高速董事長孫亮近期隨習主席訪問塞爾維亞，表示“十三五”期間希望將海外業(yè)務比重由原來的8%提升到35%以上，山東高速投資發(fā)展有限公司作為山東高速旗下資產運營的子公司，可以預期未來將隨著集團母公司逐步邁出國際化道路。