政企合作投資BT項(xiàng)目財(cái)務(wù)方案研究

杜向榮，渡邊法美（. 莆田學(xué)院工程管理系，福建莆田 3500；. 高知工科大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)群，日本高知 780855）

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政企合作投資BT項(xiàng)目財(cái)務(wù)方案研究

杜向榮1，渡邊法美2
（1. 莆田學(xué)院工程管理系，福建莆田 351100；2. 高知工科大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)群，日本高知 7808515）

摘 要：對(duì)于政企合作投資BT項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告而言，現(xiàn)行法規(guī)尚未明確其財(cái)務(wù)分析內(nèi)容。本文通過(guò)研究現(xiàn)有政府投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析規(guī)定，根據(jù)政企合作投資的特點(diǎn)，提出應(yīng)先擬定政企財(cái)務(wù)投入金額，再計(jì)算項(xiàng)目累計(jì)凈現(xiàn)金流 ANC、項(xiàng)目整體財(cái)務(wù)指標(biāo) ICR、DSCR、LOAR和項(xiàng)目企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)FIRR的方案；并指出應(yīng)確保各項(xiàng)指標(biāo)處于合理范圍，否則應(yīng)調(diào)整政企財(cái)務(wù)投入比例。本文以學(xué)生公寓項(xiàng)目為例，具體介紹了政企合作BT項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析過(guò)程，對(duì)可行性研究報(bào)告的編制和審批具有借鑒意義。

關(guān)鍵詞：BT項(xiàng)目；財(cái)務(wù)方案；合作投資；可行性研究；學(xué)生公寓項(xiàng)目

1　引言

1.1 民間企業(yè)投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目審核依據(jù)

1994年，中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)項(xiàng)目的投資和運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)開始向外國(guó)企業(yè)開放；2001年開始向民營(yíng)企業(yè)開放。項(xiàng)目的投資來(lái)源由單一的政府投資逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)檎兔耖g投資并行［1］。項(xiàng)目管理主體由一類調(diào)整為三類，即由單一的政府投資企業(yè)調(diào)整為既有政府投資企業(yè)，也有民間投資企業(yè)，還有政府和民間共同投資（簡(jiǎn)稱 PPP）的企業(yè)。其中 PPP模式包含了合資或合作 BOT、BT等模式［2］。

為有效監(jiān)督民間投資基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)，立法機(jī)關(guān)對(duì)涉及民間投資的項(xiàng)目計(jì)劃、實(shí)施和運(yùn)營(yíng)的一系列法律、法規(guī)和政策（后文簡(jiǎn)稱法規(guī)）等進(jìn)行了修訂和補(bǔ)充。對(duì)于擬采用民間投資項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告，項(xiàng)目主辦機(jī)關(guān)應(yīng)明確其適用的法規(guī)，為項(xiàng)目審批和監(jiān)管提供依據(jù)。然而，現(xiàn)有法規(guī)沒(méi)有明確項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中用于選擇投資者的招標(biāo)方案或內(nèi)容應(yīng)包括哪些事項(xiàng)［1］。2013年4月 21日，財(cái)政部頒布實(shí)施了“預(yù)算績(jī)效評(píng)價(jià)共性指標(biāo)體系框架（財(cái)預(yù)［2013］53號(hào)）”，依據(jù)該框架對(duì)項(xiàng)目立項(xiàng)績(jī)效指標(biāo)的明確性要求，項(xiàng)目財(cái)務(wù)績(jī)效目標(biāo)應(yīng)細(xì)化分解為具體的指標(biāo)。參照選擇施工承包商的招標(biāo)內(nèi)容，選擇投資承包商的招標(biāo)方案也應(yīng)包括財(cái)務(wù)方案，因此，投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中應(yīng)明確財(cái)務(wù)方案內(nèi)容和具體指標(biāo)。

1.2 政企合作投資BT（Build Transfer）項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析研究現(xiàn)狀

杜向榮等分析了高校學(xué)生公寓采用PPP模式的財(cái)務(wù)優(yōu)惠政策［3］，指出PPP項(xiàng)目中政府財(cái)務(wù)責(zé)任有投資、年度補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠等［4］。高華等分析了依據(jù)資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回報(bào)期、投資本金和利息的支付方式等參數(shù)，計(jì)算單獨(dú)由企業(yè)投資的BT項(xiàng)目的投資內(nèi)部收益率的案例［5］。張效巍分析了企業(yè)投資 BT項(xiàng)目的資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響因素［6］。目前，對(duì)于擬采用政企合作投資的 BT項(xiàng)目而言，還沒(méi)有涉及財(cái)務(wù)方案應(yīng)包含內(nèi)容的研究。

1.3 本研究的目的和方法

首先，本文擬通過(guò)研究現(xiàn)行的政府投資項(xiàng)目審批和民間投資項(xiàng)目核準(zhǔn)所依據(jù)的財(cái)務(wù)分析規(guī)定，從理論上為政府和民間合作投資 BT項(xiàng)目的審核提出合理的財(cái)務(wù)分析內(nèi)容和指標(biāo)，明確項(xiàng)目主辦單位和企業(yè)投資者的財(cái)務(wù)責(zé)任，制定合理的財(cái)務(wù)方案。其次，本文擬通過(guò)編制E大學(xué)學(xué)生公寓的財(cái)務(wù)方案，分析合作 BT項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況特點(diǎn)，為工程項(xiàng)目管理人員提供借鑒。

2　政府投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析類別判定依據(jù)

投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)能力分為三類：財(cái)務(wù)生存能力、償債能力、盈利能力。

按照項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)收入、政府補(bǔ)貼收入和建設(shè)投資借款的有無(wú)、項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大小，由政府投資的非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析內(nèi)容應(yīng)包含的類別有所不同［7］，詳見表1。

表1　非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析判定依據(jù)及參數(shù)

鑒于財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）是絕對(duì)值或差值指標(biāo)，無(wú)法表示收入彌補(bǔ)支出的比值，本文引入了相對(duì)值指標(biāo)——項(xiàng)目自償率（SRR）［4］。FNPV和SRR均依據(jù)項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表計(jì)算而得。

2.1 SRR=0項(xiàng)目

如表1第2、3行所示，對(duì)于無(wú)營(yíng)業(yè)收入、即SRR=0的項(xiàng)目，完全需要政府投資和長(zhǎng)期補(bǔ)貼來(lái)維持運(yùn)行。

2.2 SRR≥1項(xiàng)目

如表 1第 3、4行所示，對(duì)于有營(yíng)業(yè)收入且SRR≥1的項(xiàng)目，盡管目前仍大多由政府投資，但這類項(xiàng)目完全可以委托民間企業(yè)投資運(yùn)行。對(duì)于第 3行所示有前期補(bǔ)貼的項(xiàng)目，由于運(yùn)營(yíng)期間SRR≥1，在項(xiàng)目后期，應(yīng)該由政府向民間企業(yè)收回這些補(bǔ)貼。建議政府將補(bǔ)貼改為中短期借款，由民間企業(yè)自籌還款。

2.3 0＜SRR＜1項(xiàng)目

對(duì)于0＜SRR＜1的項(xiàng)目而言，公共建設(shè)項(xiàng)目中的科技、教育、文化、體育、旅游、衛(wèi)生項(xiàng)目均屬于此類。該類政府投資項(xiàng)目雖然有收入，但收入不足以彌補(bǔ)支出，不具備完全自償能力，需要政府補(bǔ)貼才可行。如果由政府投資，只需要進(jìn)行項(xiàng)目財(cái)務(wù)生存能力分析和償債能力分析（后者僅針對(duì)有借款的項(xiàng)目），而不需作盈利能力分析。政府補(bǔ)貼可采用年度運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼或資本金投入補(bǔ)貼的方式。

如果委托民間投資，政府關(guān)于財(cái)務(wù)分析的規(guī)定缺乏相關(guān)條文。建議參照一般項(xiàng)目投資規(guī)定對(duì)財(cái)務(wù)生存能力、償債能力進(jìn)行分析；并增加民間企業(yè)盈利能力分析的內(nèi)容。

3　政企合作投資BT項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析

3.1 政策研究

“公共建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制大綱”提出，項(xiàng)目資金可來(lái)源于社會(huì)集資和個(gè)人出資，但其財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)只提及了單位功能投資、單位功能運(yùn)營(yíng)成本和借款償還期［8］，未考慮社會(huì)或個(gè)人資本的盈利能力指標(biāo)和其他償債能力指標(biāo)，存在明顯不足。

對(duì)于已初步擬定財(cái)務(wù)方案，且0＜SRR＜1的項(xiàng)目，如果擬采用 BT模式，引進(jìn)企業(yè)資金參與投資建設(shè)，首先，應(yīng)明確政府補(bǔ)貼的方式和金額。其次，應(yīng)分析政府和企業(yè)的聯(lián)合投資方式，即采用合資還是合作方式。如采用合作方式，應(yīng)明確各方的投融資金額、民間企業(yè)的年度收益及收益期，并進(jìn)行投資各方現(xiàn)金流量的分析。再次，應(yīng)分析項(xiàng)目的財(cái)務(wù)生存能力（各期累計(jì)盈余資金）及償債能力（ICR、DSCR、LOAR）。最后，應(yīng)分析企業(yè)的投資盈利能力（FIRR）。

當(dāng)采用合作BT模式時(shí)，企業(yè)盈利應(yīng)適度，盈利過(guò)少則無(wú)法吸引企業(yè)參與投資建設(shè)，過(guò)多則會(huì)造成國(guó)有資產(chǎn)流失。

如果某一項(xiàng)目按照財(cái)務(wù)方案計(jì)算出的 ICR、DSCR、LOAR均滿足要求，但民間企業(yè)FIRR超出該類項(xiàng)目的財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率，則該項(xiàng)目應(yīng)適度增加民間企業(yè)投資金額，同時(shí)減少政府投資金額，以將IFRR降至合理范圍；如計(jì)算出的ICR、DSCR、LOAR均滿足要求，但民間企業(yè)FIRR低于該類項(xiàng)目的財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率，則應(yīng)適度較少民間企業(yè)投資金額，同時(shí)增加政府投資金額，以提高 IFRR至合理水平，吸引民間企業(yè)參與；如果按照財(cái)務(wù)方案計(jì)算出的ICR、DSCR、LOAR有一項(xiàng)不滿足要求，則應(yīng)適度提高該項(xiàng)目的年度政府補(bǔ)貼，以滿足償債能力要求。財(cái)務(wù)方案一般需要進(jìn)行多次調(diào)整。

3.2 案例研究

3.2.1 項(xiàng)目概況

E大學(xué)學(xué)生公寓建筑面積8.1萬(wàn)m2，計(jì)劃建設(shè)期1年、正常使用50年；總投資3.0132億元，其中包括土地使用費(fèi) 1.62億元，勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理和招標(biāo)等費(fèi)用1932萬(wàn)元，工程費(fèi)用1.2億元；預(yù)計(jì)建成后每年年初可獲得1200萬(wàn)元凈收入［5］［9］。

該公寓項(xiàng)目擬采用校企合作 BT項(xiàng)目管理模式：E大學(xué)投入總費(fèi)用為2.2632億元；具備施工資質(zhì)的D公司投入7500萬(wàn)元工程費(fèi)用和負(fù)責(zé)項(xiàng)目施工，預(yù)計(jì)交付使用后連續(xù)20年每年年初可獲得750萬(wàn)元收益。

D公司擬借款5489萬(wàn)元，借款利率為6.12%，借款期為10年，每年等額還本付息750萬(wàn)元。所有借款在建設(shè)期期初獲得，運(yùn)營(yíng)期期初開始償還等額支付系列貸款的第一筆貸款本息。D公司收益優(yōu)先償還借款。項(xiàng)目的折現(xiàn)率以 6.12%計(jì)。D公司的施工利潤(rùn)以項(xiàng)目總工程費(fèi)用的 10%，即1200萬(wàn)元計(jì)。

3.2.2 項(xiàng)目費(fèi)用效果

學(xué)生公寓單位面積投資為 3720元/m2，低于當(dāng)?shù)叵嗤瑓^(qū)位公寓單位面積投資值 3801元/m2。單位面積物業(yè)管理費(fèi)用為 0.25元/m2/年，低于當(dāng)?shù)刈≌飿I(yè)管理費(fèi)用 0.55元/m2/年?；诖耍擁?xiàng)目費(fèi)用效果良好。

3.2.3 項(xiàng)目自償能力

本文以建設(shè)期期初為項(xiàng)目年度起點(diǎn)，對(duì)該學(xué)生公寓項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)分析。

依據(jù)項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表計(jì)算SRR，見下式。

計(jì)算結(jié)果表明，該項(xiàng)目不具備完全自償能力，需要政府補(bǔ)貼項(xiàng)目支出的38.27%，即1.153億元。項(xiàng)目用地由政府無(wú)償劃撥，學(xué)校只繳納征地費(fèi)2964萬(wàn)元，而土地使用費(fèi)實(shí)際為1.62億元，超過(guò)需政府補(bǔ)貼的1.3236億元，說(shuō)明該項(xiàng)目獲得政府補(bǔ)貼后已具備完全自償能力，因此，只需要分析其財(cái)務(wù)生存能力和償債能力。

3.2.4 項(xiàng)目財(cái)務(wù)生存能力

依據(jù)財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表，對(duì)學(xué)生公寓項(xiàng)目的財(cái)務(wù)生存能力分析如下：

第1年投資現(xiàn)金流出3.0132億元；政府補(bǔ)貼1.3236億元，大學(xué)出資9396萬(wàn)元，公司出資2011萬(wàn)元，借款5489萬(wàn)元，第1年籌資現(xiàn)金流入3.0132億元。第1年累計(jì)凈現(xiàn)金流ANC為0元。

第2年至第21年每年年初經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入1200萬(wàn)元，籌資活動(dòng)現(xiàn)金流出750萬(wàn)元（其中第2年至第 11年用于支付銀行借款，第 12年至第21年用于支付 D公司資金的利潤(rùn)和本金）；每年盈余450萬(wàn)元，每年累計(jì)凈現(xiàn)金流ANC（折現(xiàn)到建設(shè)期期初）由第2年年初的424萬(wàn)元增加至第21年年初的5112萬(wàn)元。

第22年至第51年每年盈余1200萬(wàn)元，每年累計(jì)凈現(xiàn)金流 ANC（折現(xiàn)到建設(shè)期期初）由第 22年初的 5457萬(wàn)元增加至第 51年初的1.0083億元。

項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期每年的累計(jì)盈余資金均大于零，證明本方案具備良好的財(cái)務(wù)生存能力。

3.2.5 項(xiàng)目?jī)攤芰?/p>

本文依據(jù)借款還本付息計(jì)劃表計(jì)算 ICR和DSCR，依據(jù)資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)算 LOAR，計(jì)算過(guò)程如下：

利息備付率ICR分析

房屋折舊采用年限平均法，折舊年限取45年，凈殘值率取 0，年折舊率為 5.71%，年折舊額為669.6萬(wàn)元。

第1年年末（相當(dāng)于第2年年初，后文依次類推）

第5年至第11年EBITi所以第i年年末ICRi＞ICR4≥2。

按照規(guī)定，ICR應(yīng)大于1，不宜低于2［7］［8］。

從利息備付率角度分析，該項(xiàng)目具有良好的償債能力。

償債備付率DSCR分析

第1年至第10年各年年末

按照規(guī)定，DSCR應(yīng)大于1，不宜低于1.3［7］［8］。

還款期各年的 DSCR指標(biāo)表明本方案具備良好的償債能力。

資產(chǎn)負(fù)債率LOAR分析

第1年年末

商業(yè)性教育項(xiàng)目的LOAR應(yīng)在20%-50%之間［7］。LOAR指標(biāo)表明該方案具備良好的償債能力。

3.2.6 公司財(cái)務(wù)盈利能力

依據(jù)合作投資者的現(xiàn)金流量表計(jì)算該項(xiàng)目中D公司的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。

對(duì)有項(xiàng)目施工承包資質(zhì)和無(wú)承包資質(zhì)的合作投資者，分別計(jì)算其財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：

方案1：合作投資者不具有該項(xiàng)目施工承包資質(zhì)時(shí)，需另發(fā)包該項(xiàng)目的施工，因而須支出7500萬(wàn)元作為投資，其中包括支出資本金2011萬(wàn)元。

方案2：合作投資者具有該項(xiàng)目施工承包資質(zhì)時(shí)，可直接施工該項(xiàng)目，施工利潤(rùn)1200萬(wàn)元，不計(jì)入資本金，合作投資者只需支出 6300萬(wàn)元投資，其中包括支出資本金811萬(wàn)元。

商業(yè)性教育項(xiàng)目的財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率（項(xiàng)目資本金稅后）為12%［7］。

通過(guò)兩方案的比較可以發(fā)現(xiàn)，如果合作 BT項(xiàng)目投資者具備該項(xiàng)目的施工承包資質(zhì)，由于其收益中包括了施工利潤(rùn)，投資者將獲得更高的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。在學(xué)生公寓項(xiàng)目中，具備該項(xiàng)目施工資質(zhì)的D公司承包了該項(xiàng)目的投資和施工。

3.2.7 項(xiàng)目財(cái)務(wù)方案評(píng)論

E大學(xué)學(xué)生公寓項(xiàng)目財(cái)務(wù)方案的費(fèi)用效果良好，且具備良好的財(cái)務(wù)生存能力和償債能力，但其LOAR偏低，未能充分利用債務(wù)資金以發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)。由于D公司的收入來(lái)自大學(xué)，是大學(xué)債務(wù)資金，因此D公司資本金的FIRR偏高，等同于該部分大學(xué)債務(wù)資金利率偏高。

為使LOAR和FIRR處于合理范圍，本文建議對(duì)原財(cái)務(wù)方案進(jìn)行調(diào)整：由D公司投入1.2億元工程費(fèi)用，建成后連續(xù)20年每年年初獲1200萬(wàn)元收益，其中前10年收益用于D公司借款的還本付息，后10年收益用于支付D公司的資本金和利潤(rùn)。D公司第一年年初向銀行借款8782萬(wàn)元，借款利率維持在6.12%，借款期維持10年不變，每年年末（相等于第二年年初）等額還本付息1200萬(wàn)元。D公司第一年年初投入資本金2018萬(wàn)元。

對(duì)財(cái)務(wù)方案作出上述調(diào)整后，項(xiàng)目使用期前20年累計(jì)盈余資金為零，后 30年累計(jì)盈余資金大于零，項(xiàng)目財(cái)務(wù)生存能力良好；項(xiàng)目還款期各年DSCR為1，第一年年末LOAR為29.15%，以后每年逐漸減少，處于合理范圍；項(xiàng)目 FIRR為12.61，略高于財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率12%，處于合理水平。

調(diào)整后的債務(wù)資金和資本金的加權(quán)平均資金成本為 7.33%，只比債務(wù)資金利率 6.12%高1.21%，但由于D公司投資收益直到項(xiàng)目使用20年后才得以付清，如果在合同中增加有關(guān)付款和質(zhì)量關(guān)聯(lián)的條款，則更能在實(shí)踐中促使D公司確保工程質(zhì)量。

4　結(jié)語(yǔ)

本文首先指出目前政府投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析判定依據(jù)僅為項(xiàng)目自償率，未考慮項(xiàng)目自償率小于 1的項(xiàng)目類別。其次，本文提出政企合作 BT項(xiàng)目的財(cái)務(wù)方案內(nèi)容應(yīng)包括政府補(bǔ)貼金額、政府和企業(yè)投融資金額、民間企業(yè)收益期等。然后，進(jìn)一步明確了財(cái)務(wù)分析內(nèi)容應(yīng)包括項(xiàng)目財(cái)務(wù)生存能力、償債能力分析、企業(yè)投資盈利能力分析。在ANC、ICR、DSCR、LOAR和FIRR各項(xiàng)指標(biāo)有一項(xiàng)不滿足要求的情況下，需要對(duì)擬定的財(cái)務(wù)方案進(jìn)行調(diào)整，既要確保項(xiàng)目財(cái)務(wù)方案滿足項(xiàng)目財(cái)務(wù)生存能力和償債能力要求，又要確保企業(yè)盈利能力適度。最后，本文舉例說(shuō)明了 BT項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算及調(diào)整過(guò)程。

通過(guò)研究發(fā)現(xiàn)，選擇具有項(xiàng)目施工資質(zhì)的企業(yè)作為合作 BT項(xiàng)目承包商，有助于減少政府的支出。本研究為確保政府資金的使用效率和防止國(guó)有資產(chǎn)流失、為投資主管機(jī)關(guān)對(duì)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的有效審核、以及為主辦單位對(duì)民間 BT承包商的科學(xué)合理選擇提供了依據(jù)和參考。

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渡邊法美（1960-），男，博士，教授，研究方向?yàn)楣こ坦芾恚L(fēng)險(xiǎn)管理。E-mail： watanabe.tsunemi@kochi-tech.ac.jp

中圖分類號(hào)：F284

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1674-4969（2016）03-0316-06

DOI：10.3724/SP.J.1224.2016.00316

收稿日期：2015-12-13； 修回日期： 2016-01-13

基金項(xiàng)目：莆田學(xué)院引進(jìn)人才科研啟動(dòng)項(xiàng)目2015062；莆田學(xué)院國(guó)家基金預(yù)研項(xiàng)目2016083

作者簡(jiǎn)介：杜向榮（1969-），男，博士，副教授，研究方向?yàn)榻ㄖこ坦芾?。E-mail： 353512033@qq.com

Study on Financial Scheme of BT Project with Joint Investment from Government and Enterprise

Du Xiangrong1， Watanabe Tsunemi2
（1. Department of Construction Management， Putian University， Putian 351100， China；2. School of Economics and Management， Kochi University of Technology， Kochi 7808515， Japan）

Abstract:The current Chinese regulation doesn't state the financial analysis contents of BT project with joint investment from government and enterprise， which shall comprise the feasibility study report of the BT project. In this paper， by investigating the financial analysis rule of government investment and considering the characteristics of joint investment， the respective input amount of government and enterprise in project shall be planned， and then the annual ANC， ICR， DSCR， LOAR and enterprise's FIRR of project shall be calculated. The relevant financial indicators of BT project shall be subject to financial requirement， otherwise， the input amount of government and enterprise shall be adjusted. In the end of this paper， by taking the Student Apartment of E University as an example， the financial analysis process is introduced， by which the preparation， review and approval of feasibility study report of BT project shall be guided in the future.

Keywords:BT project； financial scheme； joint investment； feasibility study； student apartment project