房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)分析及防控措施探討

王駿

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)分析及防控措施探討

王駿

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速的發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，能不能得到巨大的融資就成為了房地產(chǎn)商所考慮的首要問(wèn)題。在融資的過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)各式各樣的風(fēng)險(xiǎn)，如何防范這些風(fēng)險(xiǎn)就是本文所需要探討的問(wèn)題。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；企業(yè)融資；風(fēng)險(xiǎn)防范；建議措施

一、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)融資所存在的問(wèn)題

（1）國(guó)家有過(guò)多的政策限制

眾所周知，資金鏈?zhǔn)欠康禺a(chǎn)行業(yè)最為重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，沒(méi)有資金，房地產(chǎn)項(xiàng)目就會(huì)無(wú)法落實(shí)。但是在我國(guó)，無(wú)論是銀行融資還是股票融資，房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)一例外都被嚴(yán)格的限制著，這兩條主要的融資渠道受到阻撓，促使房地產(chǎn)企業(yè)的融資比其它行業(yè)的要困難得多。此外，央行對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)融資的管控也非常的嚴(yán)格，并從國(guó)家層面加大了房地產(chǎn)企業(yè)的融資限制，尤其是信貸規(guī)模。其中最為突出的是高檔建筑和個(gè)人商用建筑的融資限制，促使企業(yè)無(wú)法得到建設(shè)資金。最后，一般而言，房地產(chǎn)是不允許上市的，所以和上市公司相比，房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法得到更多的特權(quán)。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)的融資體系不夠完善

在我國(guó)，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)不勝數(shù)，有些房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模很小，注冊(cè)資本也不多，這些就是所謂的僵尸房地產(chǎn)企業(yè)。它們都是為了分房地產(chǎn)市場(chǎng)的一杯羹，從而造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的亂象。規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)一般而言融資體系會(huì)比較健全，融資渠道也比較廣泛，但是大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有一套可行的融資體系，融資相對(duì)比較困難，渠道也比較狹窄。目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資還處在單一的股權(quán)融資和債券融資這一初級(jí)階段，相比歐美國(guó)家成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我國(guó)缺少的正是更高一級(jí)的金融體系，包括銀行貸款、民間融資、股權(quán)融資、證券融資等等。就現(xiàn)在而言，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不成熟，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈還缺少諸如房產(chǎn)抵押、房產(chǎn)投資、房產(chǎn)融資等機(jī)構(gòu)。當(dāng)下，房地產(chǎn)跟風(fēng)投資的現(xiàn)象層出不窮，這種投資極其容易帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重的可威脅到企業(yè)的生存，這些都是融資體系不完善所造成的。

（3）房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道過(guò)于狹窄

從現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況來(lái)看，幾乎所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都是通過(guò)銀行信貸的方式進(jìn)行融資的，但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)幾十年的持續(xù)發(fā)展之后，幾乎已經(jīng)達(dá)到了瓶頸。所以，銀行加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸審核，對(duì)于一些小型的房地產(chǎn)企業(yè)，現(xiàn)在幾乎已經(jīng)很難從銀行那里獲得借貸，銀行對(duì)小型房地產(chǎn)企業(yè)的貸款更加的嚴(yán)格，一方面，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)較大，庫(kù)存量居高不下，是房地產(chǎn)史上最大的泡沫，所以小型房地產(chǎn)企業(yè)在今后將會(huì)難以生存。因?yàn)槲覈?guó)法律制度對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資有很大的限制，所以，房地產(chǎn)企業(yè)的融資來(lái)源幾乎只限于銀行，房地產(chǎn)融資受到銀行和國(guó)家這只看不見(jiàn)的手進(jìn)行干預(yù)，這會(huì)隨著國(guó)家信貸政策的變動(dòng)而變動(dòng)。除了銀行融資這一單一渠道之外，民間融資也是房地產(chǎn)企業(yè)所看重的，但是民間資本往往不受法律保護(hù)，融資風(fēng)險(xiǎn)巨大，所以也容易使房地產(chǎn)項(xiàng)目打水漂，而銀行信貸又受到限制。

（4）沒(méi)有建立完善的房地產(chǎn)融資決策制度

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行融資的時(shí)候，首先要做的就是市場(chǎng)調(diào)查，從而讓融資決策能夠相對(duì)科學(xué)。但是從目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況來(lái)看，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行融資決策的時(shí)候，均是以經(jīng)濟(jì)利益為首要出發(fā)點(diǎn)，從而忽視了其它方面的問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)存在的問(wèn)題，不僅僅是決策者的問(wèn)題，還是融資決策制度的問(wèn)題，該怎么決策？如何決策？何時(shí)融資？通過(guò)什么樣的方式融資？誰(shuí)來(lái)?yè)?dān)任決策者等等。可是，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有重視融資決策的制度，而是把重心放在了房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房產(chǎn)建設(shè)、房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)、房產(chǎn)設(shè)計(jì)、房產(chǎn)監(jiān)管等上面去了，而對(duì)于項(xiàng)目的融資卻沒(méi)有放在首要位置。但是，房地產(chǎn)項(xiàng)目能否順利進(jìn)行，該項(xiàng)目的融資是否科學(xué)、是否有什么問(wèn)題、是否存在不足等等都是依靠融資決策來(lái)決定的。如果沒(méi)有建立好房地產(chǎn)的融資決策制度，勢(shì)必為增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)以及提高房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本。

二、降低我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)融資風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策和建議

（1）通過(guò)房產(chǎn)預(yù)售的方式進(jìn)行融資

由于銀行貸款會(huì)有較大的限制，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)房產(chǎn)預(yù)售的方式來(lái)進(jìn)行融資，這種方式可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)增加建設(shè)資金，通過(guò)一邊建設(shè)一邊融資的方式來(lái)達(dá)到融資平衡，最終達(dá)到盈利的目的。這種方式相對(duì)其它方式而言，不僅成本低，而且融資的風(fēng)險(xiǎn)小，是比較好的融資方式之一。但是，由于有一些不確定因素，有可能房產(chǎn)項(xiàng)目沒(méi)有如期建成，或者爛尾，這些損失都要由房產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行承擔(dān)，但是違約和爛尾的情況一般都比較少，房產(chǎn)企業(yè)一般都不會(huì)蒙受損失，風(fēng)險(xiǎn)和成本均比較低。

（2）把股權(quán)融資納入到房產(chǎn)企業(yè)的融資體系中來(lái)

吸引股權(quán)融資，通過(guò)發(fā)行股票，房地產(chǎn)企業(yè)可以募集大量的原始資金，股票發(fā)行的價(jià)格，所需要募集的資金都是通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)本身得到的，這樣一來(lái)，不僅免除了高昂的貸款利息，也使房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本得到了控制。雖然股權(quán)融資可以通過(guò)股權(quán)投資來(lái)吸納股權(quán)人的資金，但是，只有優(yōu)質(zhì)的企業(yè)和聲譽(yù)良好的房產(chǎn)企業(yè)才能夠得到社會(huì)資本的青睞。所以，在進(jìn)行股權(quán)融資的時(shí)候，必須確保企業(yè)本身的信譽(yù)和發(fā)展?fàn)顩r。通過(guò)良好的信譽(yù)體系以及資本運(yùn)作，逐步積累資本，然后把企業(yè)做強(qiáng)做大。此外，也可以吸引海外資本，因?yàn)槲覈?guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的投資前景巨大，只要房地產(chǎn)企業(yè)能夠健康的發(fā)展，很容易受到海外資本的青睞，從而注入資本，助力房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壯大。

（3）充分利用信托投資公司來(lái)為房地產(chǎn)企業(yè)注入資本

信托投資公司一般而言都會(huì)有比較雄厚的資本，所以，房地產(chǎn)企業(yè)還可以尋求和信托投資公司的合作。和信托投資公司合作有兩個(gè)優(yōu)點(diǎn)，首先，信托公司的信貸時(shí)間較長(zhǎng)，并且利率低。這樣以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)就有比較長(zhǎng)的時(shí)候回籠資金，不必忙于還貸，同時(shí)，信托投資公司比銀行的信貸利率低，同時(shí)其自身也承擔(dān)著投資這一重要的角色。房地產(chǎn)企業(yè)和信托投資公司可以達(dá)成雙方協(xié)議，為房地產(chǎn)企業(yè)注入資本，從而達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)與信托投資公司實(shí)現(xiàn)雙贏的局面。通過(guò)信托投資公司的融資，信托公司間接參與了房地產(chǎn)投資，而房地產(chǎn)企業(yè)又拿到了融資，兩者相輔相成，但究其本質(zhì)，都是為了實(shí)現(xiàn)自身的利益，很容易調(diào)動(dòng)雙方的積極參與。

三、結(jié)語(yǔ)

從上文可以得知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需要解決的首要問(wèn)題就是融資問(wèn)題，融資是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中不可或缺的一個(gè)環(huán)節(jié)，決定著房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗。但是，大多數(shù)房地產(chǎn)的融資渠道都太過(guò)于單一，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，再加上融資制度還不夠健全，融資還存在著諸多的缺陷，此外，許多房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)槌杀驹颍⑽唇⑵鹩行У姆康禺a(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估機(jī)制，這也是房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)大的原因之一。要想使房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)降到最低，就必須解決好上述這些問(wèn)題，從而使房地產(chǎn)企業(yè)能夠長(zhǎng)遠(yuǎn)健康的發(fā)展。

[1]高俊芳.新“國(guó)五條”背景下房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題探討[D].江西財(cái)經(jīng)大學(xué)碩士學(xué)位論文，2014.

[2]王曉慧.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資成本及風(fēng)險(xiǎn)防范[J].行政事業(yè)資產(chǎn)與財(cái)務(wù)，2014.

[3]李靜.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資風(fēng)險(xiǎn)與防范對(duì)策[J].中外企業(yè)家，2014.

（作者單位:重慶首地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）