王 丹(北京京誠華宇建筑設計研究院有限公司)
淺析保險企業(yè)開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)面對的問題
——以北京泰康之家·燕園為例
王 丹
(北京京誠華宇建筑設計研究院有限公司)
當今我國已經(jīng)步入老齡化社會,隨著老齡化人口的迅速增加,居民養(yǎng)老問題已經(jīng)成為社會普遍關注的焦點。2009年保監(jiān)會通過了《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》,開啟了保險企業(yè)投資不動產(chǎn)的大門。由于多年保險公司現(xiàn)有投資渠道收益率低,而養(yǎng)老地產(chǎn)的投資期與保險公司負債的周期契合度高,因此國內(nèi)保險企業(yè)紛紛開始通過開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)來拓展投資渠道。本文通過對泰康之家·燕園的調(diào)研,分析總結險企開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)面對的問題,希望保險企業(yè)通過其先天的資金優(yōu)勢在解決社會養(yǎng)老問題中發(fā)揮重要作用。
保險企業(yè);養(yǎng)老地產(chǎn);老年社區(qū);養(yǎng)老服務
1.1 養(yǎng)老社會問題突出
2000年,我國60歲以上老年人比例已經(jīng)達到10%,根據(jù)國際公認標準,這標志著我國已經(jīng)正式步入了老齡化社會。
2012年6月5日,人社部就社會保險關系轉續(xù)及醫(yī)藥衛(wèi)生體制改革等問題集中答復人民網(wǎng)網(wǎng)友時明確表示,相應推遲退休年齡已是一種必然趨勢,人社部將適時提出彈性延遲領取基本養(yǎng)老金年齡的政策建議。此言一出再次引發(fā)網(wǎng)民震動,而關于延遲退休年齡近年來也一直為社會各界廣泛關注。
當社會各界對養(yǎng)老問題廣泛關注時,保險企業(yè)們紛紛推出了自己的商業(yè)養(yǎng)老保險產(chǎn)品,比如泰康人壽開發(fā)了分紅型、投資型、醫(yī)療責任、保障型四種類型八種產(chǎn)品。然而保險企業(yè)并不滿足于保費的收入,他們把眼光投到了開發(fā)運營養(yǎng)老地產(chǎn)上來。
1.2 保監(jiān)會允許險企投資不動產(chǎn)
2009年10月1日實施的新《保險法》,首次將“可投資不動產(chǎn)”納入保險投資范圍,這意味著保險資金投資養(yǎng)老實體等不動產(chǎn)內(nèi)容也得到保監(jiān)會的認可,購買辦公用房、投資廉租房、養(yǎng)老實體和商業(yè)物業(yè)這4項保險資金不動產(chǎn)投資內(nèi)容已經(jīng)得到保監(jiān)會的認可,保險資金有可能成為投資養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的潛在主力。
2.1 國內(nèi)保險企業(yè)年收益概況
2013年保險資金運用監(jiān)管政策通報暨培訓會議上透露的信息顯示,2008年至2012年,行業(yè)投資收益率分別為1.89%、6.41%、4.84%、3.49%和3.39%(圖2-1),保監(jiān)會副主席陳文輝在會議上指出,“大部分年度的收益率都低于五年期定期存款利率(4.75%)?!?/p>
圖2-1 2008-2012中國保險企業(yè)年收益率(資料來源:筆者自繪)
由此可看出保險業(yè)的年收益率一直還在低位徘徊, 根據(jù)國外統(tǒng)計資料顯示,只有當保險公司的資金年收益率在7%以上時,其經(jīng)營才能進入良性發(fā)展軌道。因此,尋找7%以上或者至少相當于貸款利率的投資品種或渠道,是國內(nèi)保險公司的重要工作。
2.2 險企資金投資渠道急需拓展
2.2.1 尋找新的增長點的需求強烈
圖2-2 保險資金運用的渠道及其比例(資料來源:《中國保險年鑒》,2007-2012;中國保監(jiān)會網(wǎng)站)
我國保險公司投資渠道主要有固定收益類銀行存款、國債及基金等(圖 2-2),與美國等發(fā)達國家的投資渠道相比過于單一。單一的投資渠道,導致較低的投資收益率。因此,保險資金急需拓寬投資渠道,提高收益率。
2.2.2 養(yǎng)老地產(chǎn)與險企資金屬性相匹配
一方面中國正在經(jīng)歷史上速度最快的老齡化進程;另一方面保險公司現(xiàn)有投資渠道收益率低,養(yǎng)老地產(chǎn)的投資期長,與保險公司負債的久期契合度高。此外,保監(jiān)會對險資投資不動產(chǎn)領域的政策也鼓勵險企投資于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。
對保險企業(yè)來說,產(chǎn)品端與投資端的資金對接通道,可以實現(xiàn)社區(qū)開發(fā)資金的早期回籠。地產(chǎn)商做房地產(chǎn)開發(fā)的預售時間也只有2年左右,而保險公司將產(chǎn)品與社區(qū)居住權相結合,則是把地產(chǎn)項目銷售再度提前,即項目還沒有開工就已經(jīng)通過賣保險產(chǎn)品實現(xiàn)銷售資金回籠,同時也鎖定了后期購買項目的現(xiàn)金流,大大提高了經(jīng)營穩(wěn)定性,實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)端與投資端的直接對接。
3.1 項目概況
圖3-1 泰康之家·燕園區(qū)位圖(圖片來源:筆者拍攝)
泰康之家·燕園位于北京昌平新城的中心區(qū)域,西側為白浮泉公園,東北側500m左右為南邵地鐵站(圖3-1)。社區(qū)規(guī)劃建設規(guī)模308589平方米(地上建筑面積),其中:普通商品房住宅建筑規(guī)模為210514.3平方米,非配套商業(yè)用房規(guī)模為91150.7平方米,容積率1.79。 一期建筑面積大約9.1萬平方米,預計可容納600余戶,將于2015年開業(yè)運營。
社區(qū)內(nèi)共17棟高層住宅樓,1棟幼兒園及相應的商業(yè)服務用房(圖3-2)。社區(qū)規(guī)劃以中央景觀帶為主軸線,周邊布置圍合型的高層老年公寓,每個圍合的院落都成為一個特色組團,在未來運營管理時,每個組團都承擔了不同的功能。
圖3-2 泰康之家·燕園沙盤照片(圖片來源:筆者拍攝)
3.2 銷售方式
泰康燕園采用兩種銷售方式,方式一,和相應保險產(chǎn)品掛鉤。方式二,直接面對老年客戶銷售。
方式一是泰康人壽推出的國內(nèi)第一款保險產(chǎn)品與養(yǎng)老社區(qū)相結合的綜合養(yǎng)老計劃——“幸福有約”終身養(yǎng)老計劃。 這是國內(nèi)第一款與養(yǎng)老社區(qū)相結合的綜合性養(yǎng)老保險計劃,產(chǎn)品由泰康人壽的“樂享新生活養(yǎng)老年金保險(分紅型)”和泰康之家的“入住養(yǎng)老社區(qū)確認函”共同組成,繳費起點為 200 萬元,保險合同產(chǎn)生的利益可用來支付社區(qū)每月的房屋租金和居家費用。此外,客戶也可以到了保單約定的時間,不選擇入住,選擇拿分紅。“幸福有約”通過將傳統(tǒng)的養(yǎng)老保險與現(xiàn)代的養(yǎng)老社區(qū)相結合,使虛擬金融產(chǎn)品與實體養(yǎng)老服務相結合。
方式二是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售方式,由泰康之家的銷售人員直接向客戶銷售現(xiàn)房的老年住宅。由于保險客戶的入住時間往往在多年以后,屬于“期貨”,而養(yǎng)老社區(qū)屬于實體,需要即時的客戶。為了保證養(yǎng)老設施正常運營,減少運營中人力及資源的浪費,泰康也需要補充非保險客戶的入住來源。
與保險掛鉤的銷售方式為客戶提供了新的選擇體驗,在確保未來客源的同時保證了資金的回籠。而方式二是傳統(tǒng)的銷售方式并沒有區(qū)別開其他老年地產(chǎn)或一般房地產(chǎn)的模式,因此在吸引客戶方面缺乏創(chuàng)新點,較其他項目不存在優(yōu)勢。
3.3 項目總結
通過對泰康之家·燕園的調(diào)研,筆者認為保險企業(yè)進軍養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)取得了一個階段性的成果。由于資金特性的匹配,使越來越多的險企都投入到其中。然而,我國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還屬于初級階段,很多相關政策和相關行業(yè)都還不夠成熟,因此現(xiàn)階段險企開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)還是存在一些亟待解決的問題。
4.1 配套政策亟待落實
配套政策解決方案缺失是目前火熱的養(yǎng)老地產(chǎn)市場所面臨的問題。養(yǎng)老屬于民政部門主管,土地屬于國土部門主管,而規(guī)劃又屬于規(guī)劃部門主管,相互協(xié)調(diào)比較困難。無論自建還是與專業(yè)機構合作,都面臨著養(yǎng)老社區(qū)建設規(guī)劃標準缺位、退休人員醫(yī)保能否異地轉移等系列政策壁壘,相關配套政策還不能得到盡快解決。
4.2 開發(fā)模式不夠成熟
目前在建或規(guī)劃項目來看,保險公司開發(fā)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)主要有三種種模式:
一是建設與運營為同一主體。如泰康人壽通過組建的“泰康之家”全資子公司進行養(yǎng)老社區(qū)的建設和運營。該模式的優(yōu)勢是可控性強、便于保險公司的戰(zhàn)略制定和執(zhí)行,劣勢在于險企缺乏房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗,資金投入規(guī)模大、周期長。
二是與房地產(chǎn)開發(fā)商合作模式。如中國人壽開發(fā)的河北廊坊養(yǎng)老社區(qū)項目,由國壽投資與中冶置業(yè)合作。投資商、運營商、開發(fā)商成為合作體,共擔風險、共享利潤,有利干發(fā)揮房地產(chǎn)開發(fā)商和保險公司各自的優(yōu)勢。劣勢在于由于合作方增多,因此利潤降低。而且公司文化不同,執(zhí)行力將會受到一定影響。
三是保險公司采取股權投資的模式進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。通過戰(zhàn)略性或財務性方式投資已運營較成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè),以獲得投資回報,并與自身保險業(yè)務形成協(xié)同效應。此種模式的劣勢在于投資規(guī)模往往較小,雖然風險不高,但投資收益利潤也同樣不高。
4.3 無產(chǎn)權住房與養(yǎng)老服務打包的劣勢
由于保監(jiān)會禁止險企直接進行地產(chǎn)開發(fā),因此現(xiàn)階段險企所開發(fā)的養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)品基本以租賃為主。險企通過承諾的養(yǎng)老服務與其租賃的老年住宅打包成一個產(chǎn)品,產(chǎn)品通過保險進行銷售。據(jù)泰康之家運營總監(jiān)介紹,養(yǎng)老社區(qū)除了通過保險產(chǎn)品銷售獲得的資金,此外養(yǎng)老社區(qū)自己的運營也要盈利。
如何在老年社區(qū)中實現(xiàn)盈利呢?無非是房屋租金、物業(yè)生活費和護理費三大方面。房屋租金基本上以由客戶的保險金返回得以支付,因此生活物業(yè)費和護理費將在運營中可能實現(xiàn)盈利。生活物業(yè)費及護理費都涵蓋在養(yǎng)老服務這個概念之下,當客戶通過保險產(chǎn)品的購入從而獲得了養(yǎng)老社區(qū)入住的門檻后,真正試金石則是險企提供的養(yǎng)老服務。
客戶入住養(yǎng)老社區(qū)后,如果社區(qū)給予養(yǎng)老服務并未達到客戶需求,或者與社區(qū)的管理運營方產(chǎn)生分歧(如客戶難以接受社區(qū)提供的較昂貴的生活物業(yè)費及護理費)后,客戶也將無法根據(jù)自己的選擇來更換日常養(yǎng)老居家服務。當險企將居住需求與服務需求進行打包之后,這種不靈活性就隨之而來。傳統(tǒng)銷售型老年社區(qū)雖然存在種種弊端,但產(chǎn)權與服務相分離的方式,將給予居住的老人足夠的靈活性進行居家生活類服務的選擇。
4.4 建筑實體與客戶居住預期能否一致
與保險產(chǎn)品掛鉤的養(yǎng)老社區(qū)是一種“期貨”。如果投保人在購買時年齡與允許領取年齡相差較大,原有養(yǎng)老社區(qū)是否能滿足5年、10 年乃至更長時間之后人們的居住預期是存在一定疑問的。在保險生效的這多年時間內(nèi),各種技術和產(chǎn)品都在繼續(xù)發(fā)展,原有的老年社區(qū)如果依然停留在以前的配置水平上,那將很難滿足客戶的實際需求。因此老年社區(qū)的設計應該為未來的發(fā)展提供“可升級性”。這種級別的提升體現(xiàn)在規(guī)劃設計、建筑設計、老年產(chǎn)品、家具建材等多個方面。
保險企業(yè)投資養(yǎng)老地產(chǎn),一方面可以為集團吸收養(yǎng)老保險客戶;另一方面,也找到了保險資金投資的出口,獲得可觀的投資利潤,當前投資建設各類民辦養(yǎng)老機構正在形成風潮。與此同時,我國的相關產(chǎn)業(yè)政策規(guī)范也需要完善。在中國養(yǎng)老市場發(fā)展模式還處在不成熟的階段,險企開發(fā)運營養(yǎng)老社區(qū)還存在許多主、客觀上的問題。但毋庸置疑,隨著我國政策的不斷完善,保險企業(yè)已經(jīng)是整個行業(yè)中開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的重要力量。
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