我國房地產(chǎn)信托現(xiàn)狀、問題及對策研究

億會欣　溫凱

摘 要：改革開放之后，我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展明顯加快。在2004年8月，國務(wù)院8號文件把房地產(chǎn)業(yè)定成促進我國經(jīng)濟發(fā)展的重要保障，有利于本國宏觀經(jīng)濟走勢。這篇文章以基本概念為出發(fā)點，運用最新的數(shù)據(jù)對該行業(yè)的現(xiàn)況展開了研究，接著對房地產(chǎn)信托發(fā)現(xiàn)的問題進行歸納和總結(jié)，列示了幾條建議，結(jié)尾部分對我國房地產(chǎn)信托業(yè)預(yù)測，主要針對以后的發(fā)展趨勢，希望能夠有利于我國房地產(chǎn)信托行業(yè)的繼續(xù)進步。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；信托；發(fā)展趨勢

一、房地產(chǎn)信托概況

房地產(chǎn)信托，也被叫做不動產(chǎn)信托。它指的是出于對信托公司的認可，委托人用自己的資金當做標的物，然后信托公司根據(jù)委托人的想法，按自己的名義，為了委托人的權(quán)利或某些要求，把資金運用到房地產(chǎn)業(yè)，并對其管理和處分的行為。房地產(chǎn)信托又分為財產(chǎn)信托和資金信托。房地產(chǎn)信托的組織結(jié)構(gòu)大體上包括以下幾方面內(nèi)容。分別是投資人也稱作信托委托人、受托人也稱作信托公司和保管人。他們在這個關(guān)系中可以行使的好處和履行的責任。

二、房地產(chǎn)信托的特點及優(yōu)勢

（一）房地產(chǎn)信托的特點

1、投資參與者普遍化。由于投資于房地產(chǎn)行業(yè)需要耗費大額資金，投資門檻比較高，資金一旦投入占用時間比較長，對于散戶來說，直接對房地產(chǎn)行業(yè)進行投資變得十分不切實際。但是引入房地產(chǎn)信托后，間接降低了該行業(yè)的投資門檻，因此使得房地產(chǎn)信托的投資參與者慢慢普遍化。

2、投資收益率穩(wěn)定且較高，風險相對較低。房地產(chǎn)行業(yè)因其具有的特殊性，利潤空間很大，和資本市場上的金融產(chǎn)品相比，房地產(chǎn)行業(yè)風險低而且收益穩(wěn)定。這是因為股價的高低跟公司的績效掛鉤，一旦公司經(jīng)營不當，投資者就會跟著虧損；而地產(chǎn)卻不同，而且信托公司一般會設(shè)置土地典質(zhì)進行信用增級，一旦房地產(chǎn)走勢下降，就會進行土地拍賣，以便把風險降到最低，除此之外信托公司采用‘剛性兌付”原則，總體來說房地產(chǎn)信托的風險很小。

（二）房地產(chǎn)信托的優(yōu)勢

1、發(fā)行個性化產(chǎn)品。按照房地產(chǎn)企業(yè)的要求，信托公司會專門制作，設(shè)計個性化的產(chǎn)品，讓房地產(chǎn)企業(yè)去抉擇，另一方面也擴寬了市場上投資者的選擇范圍。

2、具有風險隔離的功能。房地產(chǎn)信托可以把風險隔離，這是由其獨立性決定。一般說來樂意看成是：受托資產(chǎn)和自有資產(chǎn)，兩者相互分開，分別運行。

3、融資速度快。一般來說，傳統(tǒng)的融資方式是銀行貸款，但是銀行貸款的辦理程序嚴謹、步驟繁多而且約束條件也比較多。而房地產(chǎn)信托產(chǎn)品因其自身收益高風險低，能夠很快在短時間內(nèi)籌集到大量資金。

三、我國房地產(chǎn)信托的現(xiàn)狀

（一）產(chǎn)品發(fā)行數(shù)量及規(guī)模

在2002年，第一只房地產(chǎn)信托產(chǎn)品開始發(fā)行，至2013年12月，一共發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品4085個，發(fā)行總規(guī)模達到11041.65萬元。

（二）發(fā)行與投資方式

我國房地產(chǎn)信托的發(fā)行方式主要有以下兩個，分別為集合資金房地產(chǎn)信托和單一資金房地產(chǎn)信托。而它的投資方式，包括以下四個類別：股權(quán)投資型；貸款型；權(quán)益投資型和前述幾種的加以整合整理。

（三）風險控制方式

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)資金信托的風險控制措施大體上包含以下幾種。擔保、土地質(zhì)押、資產(chǎn)抵押等。資金一般通過貸款的方法發(fā)下去。擔保和資產(chǎn)抵押作為的方式居多。房地產(chǎn)公司一方面可以將土地或其他資產(chǎn)抵押給信托公司，另一方面還可以把這些抵押給銀行，進行貸款。

四、我國房地產(chǎn)信托存在的問題及對策

（一）問題

1、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有漏洞。我國的房地產(chǎn)信托主要是股權(quán)投資型信托和貸款型信托，形式主要是集合資金，投資品種比較少。由信托公司從散戶手中得到的資金，一旦當經(jīng)濟走下坡路的時候，資金的還款風險也會變大，不利于之后的錢貨兌付。

2、法律法規(guī)不完善。我國還沒有出臺關(guān)于房地產(chǎn)信托的專門的法規(guī)，產(chǎn)品公開募集的情況不是很多，流通不是特別好。在稅收優(yōu)惠和會計方面，缺乏相應(yīng)的配套設(shè)施和；監(jiān)管也不夠嚴謹。要想解決好這些問題，需要建立健全法律法規(guī)，解決投向的具體產(chǎn)業(yè)。

3、信息披露不充分。房地產(chǎn)信托投資時還是存在著一定的風險。但我國現(xiàn)在的情況是，在信息披露的頻率和完整性這兩方面，存在很大的漏洞，最終導致的后果是，暗箱操作，使得投資者的利益受到很大的損害。

（二）我國房地產(chǎn)信托健康發(fā)展的對策

1、完善法規(guī)和監(jiān)管系統(tǒng)。在全球范圍內(nèi)，房地產(chǎn)信托的法律結(jié)構(gòu)主要有信托型和投資公司型兩類。而我國也執(zhí)行了“一法兩規(guī)”，在信托業(yè)務(wù)操作層面沒有實質(zhì)性的實施，在其他的各個方面也都沒有明確行的規(guī)定。

2、建立合理的稅收制度。我國實行的稅收規(guī)定，不利于房地產(chǎn)信托的非交易過戶，同時也加大了稅收的負擔。除此之外，在房地產(chǎn)信托中涉及的，例如房地產(chǎn)的開發(fā)和股權(quán)收購中，所得稅、流轉(zhuǎn)稅等各種各樣的稅收，也會導致稅收負擔巨大。

3、產(chǎn)品創(chuàng)新，增強流通性。由于二級市場還不多見，這樣一來通過風險變化來確定房地產(chǎn)信托的內(nèi)在值變得不確定，持有標的物露的人也無法實現(xiàn)按自己的意愿進行買賣。現(xiàn)階段主要任務(wù)是研發(fā)標準化的信托產(chǎn)品，促進我國的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品逐步實現(xiàn)標準化、組合投資、基金化、REITS方向發(fā)展；同時還應(yīng)健全房地產(chǎn)信托的二級流通市場。放眼長遠來看，我們可以發(fā)現(xiàn)大力推動內(nèi)部管理型的REITS是眾望所歸。

五、我國房地產(chǎn)信托的發(fā)展趨勢

（一）我國房地產(chǎn)信托仍具發(fā)展?jié)摿?/p>

大多數(shù)投資者對房地產(chǎn)市場也十分看好，主要由以下原因：首先是因為國家綜合國力在增強，居民生活水平提高，人們有了實力和意愿去買房；其次是對于許多大城市而言，總是不斷地有外來人進入，對房子的需求不會減少。會看以往的情形我們可以發(fā)現(xiàn)，即使在淡季，房地產(chǎn)企業(yè)收入也依舊可觀。許多上市房地產(chǎn)企業(yè)對樓市的未來還是很看好的，并且愿意主調(diào)高銷售業(yè)績。

（二）我國房地產(chǎn)信托融資通道監(jiān)管將升級

投資者認為發(fā)行方和銷售機構(gòu)對這些產(chǎn)品一定付出了一些看不見的擔保，所以業(yè)務(wù)量會出現(xiàn)急速的增長?！皠傂詢陡丁笔切磐行袠I(yè)的看不見的規(guī)則，這也是造成中國信托業(yè)的“非理性繁榮”的原因。之前發(fā)生的中誠信托兌付危機，和在他之前的信托產(chǎn)品不按約定履行的事例，通過各個渠道得到了解決。

（三）房地產(chǎn)信托將轉(zhuǎn)型

放眼全球，我們可以發(fā)現(xiàn)，信托產(chǎn)品的發(fā)展大多經(jīng)歷了三個階段，從產(chǎn)品營銷到資產(chǎn)管理再到財富管理。對于我國而言，我國信托行業(yè)，現(xiàn)在還是處于營銷和資金管理的初步的發(fā)展時期。由于很多的這個行業(yè)的項目投資基本上屬于針對單個對單個的，這會造成投資風險相對讓人難以承受?？v觀近幾年來發(fā)生的違規(guī)事件，也證明了房地產(chǎn)信托急需轉(zhuǎn)型。

（作者單位：河北經(jīng)貿(mào)大學）

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