六口之家5年內(nèi)實(shí)現(xiàn)別墅夢(mèng)的規(guī)劃

文熙

中產(chǎn)階級(jí)家庭的夏夫婦，為了提高養(yǎng)老生活品質(zhì)，未來(lái)5至10年內(nèi)決定在空氣質(zhì)量好的郊區(qū)購(gòu)買(mǎi)公司福利別墅房，為此，他們?cè)撊绾伟卜乓延械馁Y產(chǎn)呢？

夏先生是鄭州一位高校數(shù)學(xué)系的教授，稅后年薪18萬(wàn)元，有五險(xiǎn)一金。妻子陳女士是國(guó)企工程科的辦公室主任，稅后年薪20萬(wàn)元，有五險(xiǎn)一金。兩人都已到不惑之年，目前育有一子一女，女兒已經(jīng)10歲，在上小學(xué)五年級(jí)，兒子才2歲，目前由爺爺奶奶帶著。一家六口居住在學(xué)校分的福利房?jī)?nèi)，平時(shí)生活開(kāi)銷(xiāo)需8000元。

家有銀行存款60萬(wàn)元，基金賬戶20萬(wàn)元，投資房產(chǎn)一套，市值160萬(wàn)元，無(wú)負(fù)債。夫妻兩人有一輛市值20萬(wàn)元的代步車(chē)，平時(shí)由妻子開(kāi)到市區(qū)上班，而夏先生則步行上班。

今年，由于政府規(guī)劃創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園需要，妻子的單位可能將搬遷至大東區(qū)，并且計(jì)劃在那買(mǎi)地建辦公樓和居民樓。作為正式員工，妻子有名額在那以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)一套聯(lián)排別墅。不過(guò)，由于現(xiàn)在正處于規(guī)劃階段，未來(lái)入住可能還需5至10年。

據(jù)悉，目前大東區(qū)的別墅，市場(chǎng)均價(jià)在2.5萬(wàn)元，面積在300平方米左右。而妻子則可以不到1.5萬(wàn)元/平方米的價(jià)格買(mǎi)到一套別墅，并可用公積金貸款。夏先生和妻子都覺(jué)得相當(dāng)劃算，打算把它作為父母和自己的養(yǎng)老地。

在負(fù)利率時(shí)代，物價(jià)指數(shù)（CPI）快速攀升導(dǎo)致銀行存款利率實(shí)際為負(fù)，錢(qián)存在銀行越存越少，如果還是一如既往把資金過(guò)多地存在銀行將導(dǎo)致個(gè)人資產(chǎn)莫名地被蠶食。我們需要進(jìn)行多元化的投資理財(cái)，讓自己的資產(chǎn)增值勢(shì)在必行。實(shí)踐中應(yīng)盡量減少銀行存款，增加不動(dòng)產(chǎn)投資，增加各類(lèi)金融資產(chǎn)投資，爭(zhēng)取跑贏通貨膨脹。

夏先生家庭情況：不惑之年的夫妻上有父母下有倆孩子，女兒10歲，兒子2歲，由爺爺奶奶帶，六口之家住學(xué)校福利房，未來(lái)還要換大別墅，隨著孩子的成長(zhǎng)、父母的漸老，未來(lái)家庭的開(kāi)銷(xiāo)會(huì)逐漸變大，而夫妻倆已到中年，在事業(yè)單位體制下未來(lái)加薪晉升的空間已不大，這樣的家庭壓力其實(shí)挺大，用有限的資源做合理的資產(chǎn)配置是當(dāng)務(wù)之急。

分析現(xiàn)在的資產(chǎn)配置情況，在負(fù)利率時(shí)代投資房產(chǎn)算是合理，但可以充分利用資源把投資房產(chǎn)出租換一筆租金，不管是毛坯還是簡(jiǎn)裝出租，平均每年3萬(wàn)租金算是可行。現(xiàn)行利率極低，銀行存款比例太高，可作適當(dāng)調(diào)整；基金比例太低，可以增加投資規(guī)模，豐富投資品種；代步車(chē)是必需，為了出行方便，也是陳女士上下班的交通工具。在收支上則每年有28.4萬(wàn)的結(jié)余可以充分利用，合理做好配置，10年內(nèi)別墅夢(mèng)可行。

綜上，假設(shè)5年內(nèi)規(guī)劃的職工居民樓還沒(méi)有進(jìn)入款項(xiàng)繳納階段，保持現(xiàn)行房產(chǎn)投資不變，但進(jìn)行出租?，F(xiàn)夫婦倆可投5萬(wàn)活期存款保持家庭的日常開(kāi)銷(xiāo)，剩下40萬(wàn)存款可做銀行短期理財(cái)循環(huán)投資，這類(lèi)理財(cái)收益大多在3%到4%左右，一為保持流動(dòng)性，二為盡量避免負(fù)利率帶來(lái)的貨幣貶值壓力?；鹜顿Y20萬(wàn)元保持不變，增加15萬(wàn)的比例，后續(xù)5年可加大基金的投資，做基金定投或債券型基金等，未來(lái)市場(chǎng)不乏機(jī)會(huì)，可根據(jù)債券、股市行情做適當(dāng)?shù)谋壤{(diào)整。保守估計(jì)未來(lái)5年夫婦倆工資收入有142萬(wàn)元左右，再加上投資房產(chǎn)租金收入15萬(wàn)元，即使考慮到孩子、父母等開(kāi)銷(xiāo)的增大，可投資金也有120萬(wàn)元以上。分析市場(chǎng)上各類(lèi)投資工具，200萬(wàn)元左右的可投資金還不太適合高門(mén)檻的信托資管類(lèi)配置，在保證流動(dòng)性的同時(shí)做好均衡配置，建議后續(xù)收入陸續(xù)定投到各類(lèi)基金里面去，根據(jù)現(xiàn)行市場(chǎng)行情拉長(zhǎng)時(shí)間來(lái)看，這類(lèi)投資可以獲得一個(gè)不錯(cuò)的收益。

如5年后陳女士作為國(guó)企職工可低價(jià)購(gòu)買(mǎi)聯(lián)排別墅，建議當(dāng)下立馬入手以投資房產(chǎn)置換別墅付首付。不考慮投資型房產(chǎn)和別墅的市價(jià)波動(dòng)差別，大東區(qū)別墅均價(jià)300平方米×2.5萬(wàn)元/平方米=750萬(wàn)元/套，員工價(jià)300平方米×1.5萬(wàn)元/平方米=450萬(wàn)元/套，按三成首付計(jì)算，首付135萬(wàn)元貸款315萬(wàn)元。鑒于現(xiàn)行貸款利息極低，按20年期限的組合貸款測(cè)算，每月房貸也才2萬(wàn)元左右，完全可以充分利用公積金還房貸，再加上200多萬(wàn)元的綜合投資回報(bào)，月供還款完全沒(méi)有壓力。

負(fù)利率時(shí)代安置好資產(chǎn)，爭(zhēng)取在穩(wěn)健的前提下跑贏通貨膨脹。夏先生可按上述建議合理配置資產(chǎn)，10年內(nèi)必然可以買(mǎi)下別墅。

的確，就如案例中提到的，目前除美國(guó)剛剛開(kāi)啟升息外，全球絕大部分市場(chǎng)均處在降息或?qū)捤烧叩倪吘墸瑲W洲日本已開(kāi)始實(shí)施負(fù)利率，資產(chǎn)收益不斷下降，且全球股票市場(chǎng)動(dòng)蕩不斷。家庭資產(chǎn)該如何投放？似乎身邊很多人都在問(wèn)，家里的閑余資金該投向何方？

一、家庭財(cái)務(wù)狀況梳理

在給出具體的建議之前，先來(lái)梳理一下夏夫婦的家庭財(cái)務(wù)狀況，以使理財(cái)建議能有的放矢。

從以上圖表可以看出，夏夫婦財(cái)務(wù)狀況有以下特點(diǎn)：

1.優(yōu)點(diǎn)：在家庭資產(chǎn)上，除房產(chǎn)和汽車(chē)外，尚有流動(dòng)資產(chǎn)近百萬(wàn)，沒(méi)有負(fù)債，資產(chǎn)負(fù)債表相當(dāng)健康；且夏夫婦分別在高校和國(guó)企工作，收入優(yōu)越且穩(wěn)定，每年結(jié)余28萬(wàn)，家庭財(cái)富的積累速度較快。

2.缺點(diǎn)：家庭資產(chǎn)配置較為單一。從上圖可以看出，家庭資產(chǎn)中，除房產(chǎn)外，僅銀行存款和基金，且銀行存款占比較大。在目前中國(guó)已連續(xù)降息5次的背景下，1年期定期存款利率僅1.5%，活期收益則更低，因此家庭資產(chǎn)的回報(bào)較低，且品種過(guò)于單一。

二、理財(cái)目標(biāo)如何實(shí)現(xiàn)？

首先，善用優(yōu)勢(shì)，攻下別墅

夏夫婦的規(guī)劃目標(biāo)是10年內(nèi)買(mǎi)下別墅，目標(biāo)完全可以實(shí)現(xiàn)。

我們來(lái)粗略算一筆賬：目前夏夫婦擁有投資房產(chǎn)160萬(wàn)元、銀行存款和基金共80萬(wàn)元，共240萬(wàn)元資產(chǎn)；按每年結(jié)余28萬(wàn)元計(jì)，10年結(jié)余280萬(wàn)元。也就是說(shuō)，10年后，若不考慮投資房產(chǎn)的升值和夏夫婦工資的增長(zhǎng)，家庭資產(chǎn)達(dá)520萬(wàn)元，已足夠全額支付別墅的價(jià)格450萬(wàn)元。因此，10年之內(nèi)，夏夫婦完全有能力購(gòu)買(mǎi)別墅。當(dāng)然，別墅也可能漲價(jià)，我們暫且不計(jì)。

三個(gè)建議：

1.充分利用杠桿購(gòu)買(mǎi)別墅，即申請(qǐng)貸款買(mǎi)房，兩個(gè)原因：

夏夫婦分別在國(guó)企和高校工作，收入相當(dāng)穩(wěn)定，而且不低，完全有能力貸款購(gòu)買(mǎi)，支付月供。

目前利率低企，5年以上貸款利率4.9%，5年以上住房公積金貸款利率僅3.25%，貸款成本較低。

2.可用目前的投資房產(chǎn)來(lái)置換別墅，投資房產(chǎn)的出售資金可用來(lái)支付首付款。若后期鄭州房?jī)r(jià)上漲，那么投資房產(chǎn)也會(huì)跟著上漲，可在一定程度上減輕房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的壓力。

3.根據(jù)實(shí)際需求確定購(gòu)買(mǎi)時(shí)間。實(shí)際上，若貸款購(gòu)買(mǎi)且用投資房產(chǎn)置換，夏夫婦完全不用等到5年甚至10年再購(gòu)買(mǎi)別墅。但由于該別墅用來(lái)給父母和自己養(yǎng)老，且得5～10年才能入住，購(gòu)買(mǎi)后一般也不會(huì)出租，那么若房?jī)r(jià)不會(huì)大幅上漲，可根據(jù)家庭的實(shí)際需求確定購(gòu)買(mǎi)時(shí)間，不用急于購(gòu)買(mǎi)。

其次，負(fù)利率時(shí)代，降低預(yù)期回報(bào)，實(shí)施穩(wěn)健配置

鑒于目前夏夫婦的資產(chǎn)配置較為單一，主要在銀行存款和基金上，且銀行存款比較大。建議夏夫婦逐步放開(kāi)思路，進(jìn)行全球資產(chǎn)配置。在目前國(guó)內(nèi)降息、歐日實(shí)施負(fù)利率的情形下，全球資產(chǎn)收益率下滑，且從去年下半年以來(lái)，全球市場(chǎng)波動(dòng)性上升，因此，現(xiàn)階段，投資宜穩(wěn)健為主，且需降低投資回報(bào)預(yù)期。

具體來(lái)講，以下資產(chǎn)可能會(huì)在目前的市場(chǎng)情形下有相對(duì)較好的表現(xiàn)：

1.高息股/派息類(lèi)基金

在目前低息環(huán)境下，高股息股票會(huì)相對(duì)受到青睞，且波動(dòng)性較普通股票低。彭博數(shù)據(jù)顯示，截至6月2日，MSCI全球高息股總回報(bào)指數(shù)年初至今漲6%，而MSCI全球股指總回報(bào)指數(shù)則僅漲2%，差距為4%。

配置方式：全球派息類(lèi)股票型基金，成熟市場(chǎng)中可選歐洲派息類(lèi)股票型基金。

2.環(huán)球投資級(jí)債券

目前，全球經(jīng)濟(jì)處于低增長(zhǎng)局面，通脹水平仍低，全球除美國(guó)外，仍在降息或量寬，這些都利好債券。且債券波動(dòng)率較低，過(guò)去5年，MSCI全球股指周波動(dòng)率為15%左右，而投資級(jí)債券和高收益?zhèn)牟▌?dòng)性分別為4.8%和5.2%。相比高收益?zhèn)覀兏悠猛顿Y級(jí)債券。

配置方式：以投資級(jí)企業(yè)債為主的債券型基金；或直接投資于QDII投資級(jí)企業(yè)債券，并持有到期。

3.避險(xiǎn)資產(chǎn)——黃金

鑒于目前市場(chǎng)波動(dòng)性較大，黃金作為避險(xiǎn)資產(chǎn)，將受到追捧。而且，目前黃金價(jià)格已在低位，可趁回調(diào)投資黃金。

配置方式：可配置一定比例的黃金ETF基金，有效追蹤黃金漲跌，且投資方便，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)多樣。

當(dāng)然，最重要的，還是要進(jìn)行資產(chǎn)配置，不能把雞蛋全放一個(gè)籃子里，以分散投資風(fēng)險(xiǎn)。具體來(lái)講，在購(gòu)房前，建議夏夫婦選擇相對(duì)保守的配置比例，多配置債券類(lèi)資產(chǎn)；而在購(gòu)房后，可相對(duì)積極一些，可轉(zhuǎn)一部分債券類(lèi)資產(chǎn)到股票類(lèi)資產(chǎn)中。當(dāng)然，最適合的投資比例，還需根據(jù)夏夫婦的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)來(lái)確定。