基于FA-PC-LU模型的城鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)宗地布設(shè)研究

葉尚鈺,伍世代，王佳韡，胥向陽

(福建師范大學(xué)旅游學(xué)院，福建 福州 350117)

我國地價(jià)公示體系以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和監(jiān)測(cè)地價(jià)為基礎(chǔ)[1]，并長(zhǎng)期以基準(zhǔn)地價(jià)體系為核心．但是由于基準(zhǔn)地價(jià)存在更新周期相對(duì)較長(zhǎng)[2]，主觀性較強(qiáng)，評(píng)估單元較大且精度不高[3]等問題，逐漸無法適應(yīng)新時(shí)期對(duì)高時(shí)效、高精度地價(jià)體系的社會(huì)需求，亟須進(jìn)行補(bǔ)充和完善．而每年(或每期)更新、依托標(biāo)準(zhǔn)宗地單元的標(biāo)定地價(jià)，不僅具有現(xiàn)勢(shì)性、準(zhǔn)確性、穩(wěn)定性，能及時(shí)反映城市建成區(qū)土地市場(chǎng)的發(fā)展情況，而且其輻射影響范圍已經(jīng)擴(kuò)展至城市邊緣的開發(fā)區(qū)[4]，并在很大程度上考慮到更多市場(chǎng)等因素，是土地市場(chǎng)交易及土地價(jià)格評(píng)估和征地工作的有力補(bǔ)充[2]．基于標(biāo)定地價(jià)對(duì)于土地價(jià)格市場(chǎng)化改革的重要作用，標(biāo)定地價(jià)的評(píng)估方法研究受到學(xué)界廣泛的關(guān)注．

標(biāo)定地價(jià)的評(píng)估工作主要是在土地級(jí)別或者均質(zhì)區(qū)域的基礎(chǔ)上劃分的標(biāo)定區(qū)域，設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)宗地，跟蹤標(biāo)準(zhǔn)宗地及其所在區(qū)域內(nèi)的因素變化，定期評(píng)估并向社會(huì)公示，形成區(qū)內(nèi)土地市場(chǎng)的正常價(jià)值[5]．目前關(guān)于標(biāo)定地價(jià)的研究大致上可分為兩類．一類是標(biāo)定地價(jià)的方法體系的研究，包括標(biāo)定地價(jià)的修正體系[6]、標(biāo)定地價(jià)的公示制度[2]以及采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法對(duì)于標(biāo)定地價(jià)的測(cè)算等方面的探討．而在土地市場(chǎng)化的改革背景下[7]，相關(guān)市場(chǎng)因素對(duì)于標(biāo)定地價(jià)的影響的研究較少，以及多數(shù)研究以理論構(gòu)建為主，具有較大的主觀性與不確定性．第二類是在標(biāo)準(zhǔn)宗地的布設(shè)研究，包括配置標(biāo)準(zhǔn)宗地的數(shù)量[8]，標(biāo)準(zhǔn)宗地布設(shè)的方法[9]、標(biāo)準(zhǔn)宗地配置的方法和流程[10]．相關(guān)研究對(duì)于配置標(biāo)準(zhǔn)宗地的數(shù)量和標(biāo)準(zhǔn)宗地設(shè)置條件進(jìn)行了初步的探討，但是沒有考慮到城市規(guī)劃對(duì)于標(biāo)定區(qū)域劃分的影響，以及用途類型和土地利用情況對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)宗地布設(shè)的影響．

總體來看學(xué)界對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)宗地布設(shè)的方法有了一個(gè)初步的構(gòu)建，但在關(guān)于《標(biāo)定地價(jià)規(guī)程》中標(biāo)準(zhǔn)宗地的代表性、確定性和標(biāo)示性[5]等標(biāo)準(zhǔn)宗地設(shè)立的基本原則，當(dāng)前研究還沒有提出較為明確的定量布設(shè)標(biāo)準(zhǔn)．在標(biāo)準(zhǔn)宗地的設(shè)立方面，會(huì)出現(xiàn)一些主觀因素的偏差．鑒于此，本文以漳州開發(fā)區(qū)為案例地，首先使用要素空間分析方法(Factor Analysis)對(duì)區(qū)域內(nèi)土地進(jìn)行級(jí)別的劃分，其次在土地定級(jí)的基礎(chǔ)上根據(jù)城市規(guī)劃控制(Planning Control)進(jìn)行了標(biāo)定區(qū)域的劃分，最后在標(biāo)定區(qū)域內(nèi)選擇了土地利用(Land Use)程度最高的出讓宗地作為標(biāo)準(zhǔn)宗地，并將三者進(jìn)行整合構(gòu)建了標(biāo)準(zhǔn)宗地布設(shè)的三維模型(FA-PC-LU模型)，提出標(biāo)準(zhǔn)宗地定量布設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)，以期能夠?yàn)槌鞘械臉?biāo)定地價(jià)核定工作提供理論和實(shí)踐的支持．

1 研究區(qū)概況與數(shù)據(jù)來源

1.1 研究區(qū)概況

漳州招商局經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為國家級(jí)開發(fā)區(qū)，始于1992年12月28日，目前轄區(qū)面積56.17 km2．地處于漳州市東部沿海地域，與廈門島隔海相望．區(qū)域內(nèi)建有廈門大學(xué)(漳州校區(qū))、雙魚島等最具代表性的地標(biāo)建筑．依托與廈門島的距離優(yōu)勢(shì)、港口的基礎(chǔ)設(shè)施條件，規(guī)劃建成一個(gè)以發(fā)展港航物流業(yè)、臨港工業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)配套、功能完善的現(xiàn)代化濱海城鎮(zhèn)．

1.2 數(shù)據(jù)來源

本文主要來源于2020年漳州開發(fā)區(qū)國有建設(shè)用地的標(biāo)定地價(jià)核定工作所收集的信息，具體包含:(1)土地定級(jí)因子信息：個(gè)體戶商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、人口、醫(yī)院、學(xué)校、道路、對(duì)外交通、公交站點(diǎn)、管道基礎(chǔ)設(shè)施、衛(wèi)星影像圖等；(2)《招商局漳州開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃(2010—2030年》；(3)區(qū)域內(nèi)土地利用代表性信息：漳州開發(fā)區(qū)2017—2019年3年10 161條二手房交易地址、單價(jià)、成交價(jià)等方面信息、573個(gè)個(gè)體戶商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的地址和經(jīng)營信息、308家制造業(yè)和物流倉儲(chǔ)企業(yè)的地址和注冊(cè)資本等信息；(4)2005—2020年漳州開發(fā)區(qū)出讓的217個(gè)宗地信息．

2 研究思路與研究方法

2.1 標(biāo)準(zhǔn)宗地布設(shè)的思路

2.1.1 FA維度：土地定級(jí)

為了能夠?qū)^(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)條件相似的土地，即處于一個(gè)均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的土地進(jìn)行歸類，劃分了一個(gè)標(biāo)定區(qū)域，即需要對(duì)于區(qū)域內(nèi)的土地進(jìn)行級(jí)別的劃分．土地定級(jí)是在對(duì)土地的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)條件等進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，分析土地的使用價(jià)值和空間差異，評(píng)定土地級(jí)別的過程[11]．當(dāng)前土地定級(jí)研究普遍常用多因素綜合評(píng)價(jià)方法[12]，運(yùn)用歐式距離衰減來計(jì)算定級(jí)因素對(duì)于土地的影響力[13-14]，這種方法可以系統(tǒng)的分析各項(xiàng)影響因素對(duì)于土地的作用強(qiáng)度．本文主要是評(píng)估單元?jiǎng)澐值幕A(chǔ)上，根據(jù)各因子的權(quán)重和計(jì)算公式，利用多因素綜合評(píng)價(jià)方法，構(gòu)建要素空間分析維度(Factor Analysis維度)，對(duì)空間上影響城鎮(zhèn)土地定級(jí)的各種自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)因素進(jìn)行分析，并按照其差異進(jìn)行綜合劃分土地級(jí)別．

2.1.2 PC維度：標(biāo)定區(qū)域劃分

由于地價(jià)對(duì)于城鎮(zhèn)區(qū)位比較敏感，與規(guī)劃的聯(lián)系更為密切，城市規(guī)劃能夠通過協(xié)調(diào)城市空間布局和城市建設(shè)，從而影響土地價(jià)值的空間分布及變化[15]，因此在標(biāo)定區(qū)域的劃分中，也應(yīng)該更多的結(jié)合城鎮(zhèn)規(guī)劃．本文基于地塊單元分值的基礎(chǔ)上，構(gòu)建規(guī)劃控制維度(Planning Control維度)，利用城鎮(zhèn)土地用途的規(guī)劃圖等因素相疊加，綜合劃定不同用地類型的標(biāo)定區(qū)域．

2.1.3 LU維度：標(biāo)準(zhǔn)宗地布設(shè)

《標(biāo)定地價(jià)規(guī)程》中有提到，標(biāo)準(zhǔn)宗地布設(shè)必須具有代表性、確定性和標(biāo)示性等基本原則[5]，以及強(qiáng)調(diào)了標(biāo)準(zhǔn)宗地須與土地實(shí)際用途、主導(dǎo)用途保持一致．因此所選的標(biāo)準(zhǔn)宗地必須考慮土地利用的實(shí)際情況，以土地利用程度最高，最具代表性的宗地作為標(biāo)準(zhǔn)宗地．本文使用商服用地的個(gè)體戶工商注冊(cè)信息、住宅用地的二手房交易信息、工業(yè)用地的工業(yè)企業(yè)信息等具有土地利用的實(shí)際用途的空間位置信息，構(gòu)建土地利用維度(Land Use維度)，進(jìn)行ArcGIS核密度分析(KDE)，得出所選信息的空間聚集地．此外，在對(duì)比歷年出讓宗地信息和對(duì)宗地形狀大小規(guī)則等篩選的基礎(chǔ)上，確定標(biāo)準(zhǔn)宗地，相關(guān)研究思路見圖1．

圖1 標(biāo)準(zhǔn)宗地布設(shè)的研究思路Fig.1 Research ideas for the layout of standard lots

2.2 研究方法

2.2.1 多因素綜合分析法

多因素綜合分析法是指通過對(duì)影響土地質(zhì)量的各種要素在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的表現(xiàn)進(jìn)行綜合分析，揭示土地空間差異，劃出土地級(jí)別[16]．其一般流程包括確定土地定級(jí)因素因子、權(quán)重確定、建立評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、分值計(jì)算和土地級(jí)別劃分[17]．通過用德爾菲法對(duì)商服、住宅和工業(yè)用地等土地定級(jí)因素進(jìn)行打分，并根據(jù)得分結(jié)果用均值公式和方差公式分別得出住宅、商服、工業(yè)用地的權(quán)重值，具體見表1.

表1 土地定級(jí)因子權(quán)重表Tab.1 Weight table of land grading factors %

在路網(wǎng)信息所劃分的地塊的基礎(chǔ)上，進(jìn)行因子分值計(jì)算．定級(jí)因素因子的衰減方式主要有指數(shù)衰減、線性衰減、無衰減3種類型[18]．漳州開發(fā)區(qū)的指數(shù)衰減因子主要包含了點(diǎn)狀要素，包括商業(yè)繁華度、對(duì)外汽車站、學(xué)校、醫(yī)院等；線性衰減主要包含了線狀要素，包括道路、供給水管、排水管、燃?xì)夤艿赖?無衰減主要包含了一些面要素，包括人口密度等，面狀要素按多邊形計(jì)算，無衰減模型，直接在地塊上計(jì)算其作用分[19]，具體公式可查看相應(yīng)文獻(xiàn)．

2.2.2 核密度分析方法(KDE)

核密度分析方法(KDE)是一種通過移動(dòng)的窗口估計(jì)點(diǎn)或線要素在區(qū)域范圍內(nèi)的密度的非參數(shù)的估計(jì)方法[20]．該方法基于固定的搜索半徑和輸出單元大小，通過核密度函數(shù)計(jì)算每個(gè)點(diǎn)對(duì)于園域范圍內(nèi)的每個(gè)柵格的貢獻(xiàn)值．其計(jì)算的公式為

式中：f(x,y)為點(diǎn)(x,y)的密度值；n為樣本的數(shù)量；h為搜索半徑(h>0)；d為點(diǎn)(xi,yi)與樣本點(diǎn)之間的距離，k是表征點(diǎn)(xi,yi)的貢獻(xiàn)值隨距離變化的核密度函數(shù)．

3 實(shí)證研究

3.1 土地定級(jí)

3.1.1 土地定級(jí)要素計(jì)算

首先是根據(jù)招商局漳州開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃(2010—2030年)圖中范圍作為本次評(píng)估區(qū)域，然后根據(jù)道路網(wǎng)、歷年出讓宗地樣點(diǎn)信息進(jìn)行疊加，劃分出236個(gè)評(píng)估地塊．根據(jù)因子權(quán)重和計(jì)算公式，分別計(jì)算每個(gè)地塊單元的分值．

在ArcGIS中，點(diǎn)狀和現(xiàn)狀要素對(duì)周圍土地的影響力隨著距離的增加而呈現(xiàn)指數(shù)規(guī)律衰減[18]．在實(shí)際調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，漳州開發(fā)區(qū)有兩個(gè)商業(yè)中心，分別位于招商大道和湘江路一帶．因此使用ArcGIS核密度分析法，將5 718個(gè)個(gè)體工商戶信息做核密度分析，并將所有點(diǎn)位分為三級(jí)，其中位于Ⅰ 級(jí)區(qū)域賦值100分，Ⅱ 級(jí)區(qū)域賦值80分，Ⅲ 級(jí)區(qū)域賦值60分，如圖2所示．并根據(jù)商業(yè)繁華度作用分計(jì)算公式和指數(shù)衰減方法計(jì)算公式，計(jì)算每個(gè)地塊的分值結(jié)果如圖3所示.

圖2 商業(yè)點(diǎn)核密度分析圖Fig.2 Commercial point spatial analyst

圖3 商業(yè)繁華度計(jì)算結(jié)果Fig.3 Calculation results of commercial prosperity

從圖3可以看出，漳州開發(fā)區(qū)的商業(yè)繁華度高低分布與商業(yè)點(diǎn)位分布類似，同樣呈現(xiàn)了以招商大道和湘江路為中心的雙核心分布．這兩個(gè)區(qū)域開發(fā)歷史較早，且位于主干道上，交通發(fā)達(dá)．漳州客運(yùn)站和廈漳輪渡在招商路一帶，廈門大學(xué)嘉庚學(xué)院在位于湘江路附近，這為兩個(gè)商業(yè)中心帶來了豐富的人流量，促進(jìn)了商業(yè)的繁榮．其他點(diǎn)狀、線狀要素計(jì)算過程類似．

3.1.2 地塊單元總分值計(jì)算

將商業(yè)繁華度、道路通達(dá)度、對(duì)外交通便捷度、公交便捷度、公交站點(diǎn)、排水設(shè)施、供水設(shè)施、學(xué)校、醫(yī)院、人口密度等每個(gè)地塊的定級(jí)因子分值與住宅、商業(yè)、工業(yè)權(quán)重相乘之后，得出相應(yīng)的地塊單元總分值．計(jì)算結(jié)果使用ArcGIS中的自然斷點(diǎn)法進(jìn)行分級(jí)，分為8級(jí)，結(jié)果如圖4所示.

從圖4可以看出，漳州開發(fā)區(qū)的定級(jí)單元分值3個(gè)圖呈現(xiàn)以招商大道、湘江路為雙中心的帶狀分布模式．在興港大道附近以工業(yè)區(qū)為主，離市中心較遠(yuǎn)，相對(duì)的基礎(chǔ)設(shè)施較少且屬于飛地，總分值較低．昆山路附近主要以綠化山地為主，商業(yè)點(diǎn)位較少，總分值較低．雙魚島尚處于開發(fā)狀態(tài)，基礎(chǔ)設(shè)施仍處于修建狀態(tài)，總分值較低．

圖4 住宅、商業(yè)和工業(yè)地塊單元總分值Fig.4 Total score of residential，commercial and industrial plot units

3.2 標(biāo)定區(qū)域劃定

規(guī)劃控制主要是利用城鎮(zhèn)土地的用途規(guī)劃，結(jié)合土地定級(jí)分值進(jìn)行標(biāo)定區(qū)域的劃分．主要考慮根據(jù)現(xiàn)有的國有建設(shè)用地規(guī)劃用途，按不同用途進(jìn)行土地的劃分．在劃分過程中，必須遵循自然區(qū)劃的相對(duì)一致、空間連續(xù)性等原則，即保證所劃分的標(biāo)定區(qū)域內(nèi)部具有一致性的特征，在空間上是連續(xù)的．在《標(biāo)定地價(jià)規(guī)程》中也明確闡述了標(biāo)定地價(jià)劃分的三大基本原則，均質(zhì)均價(jià)、管理便利、宗地完整[5]．在標(biāo)定區(qū)域劃分時(shí)，應(yīng)保持地域完整、道路完整，考慮城市規(guī)劃和土地利用現(xiàn)狀的情況．

本文主要在住宅、商業(yè)和工業(yè)用地定級(jí)分值的基礎(chǔ)上，結(jié)合漳州開發(fā)區(qū)歷年基準(zhǔn)地價(jià)成果以及《招商局漳州開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃(2010—2030年》規(guī)劃圖等因素使用ArcGIS疊加分析法相疊加，將漳州開發(fā)區(qū)劃分為12個(gè)標(biāo)定區(qū)域，具體如圖5所示：其中住宅標(biāo)定區(qū)域包含Z1、Z2、Z3、Z4、Z5五個(gè)標(biāo)定區(qū)域；商服包含S1、S2、S3、S4四個(gè)標(biāo)定區(qū)域；工業(yè)標(biāo)定區(qū)域包含G1、G2、G3三個(gè)區(qū)域，商業(yè)和住宅混合用地以中部和南部為主，工業(yè)用地主要集中在北部招商大道和興港大道附近．

圖5 住宅、商服和工業(yè)標(biāo)定區(qū)域劃分圖Fig.5 Division map of residential, commercial and industrial calibration areas

3.3 標(biāo)定宗地布設(shè)

標(biāo)準(zhǔn)宗地是在均質(zhì)區(qū)域內(nèi)確定的，其深度、寬度、形狀、用途、開發(fā)利用狀況等特征在該區(qū)域內(nèi)具有代表性，使用狀況相對(duì)穩(wěn)定，能夠起示范及比較標(biāo)準(zhǔn)作用的宗地．標(biāo)準(zhǔn)宗地的布設(shè)必須考慮到土地利用程度最高，與土地實(shí)際用途保持一致的基礎(chǔ)上，最具有表性的土地．土地利用變化是不同時(shí)空尺度下人地相互作用的產(chǎn)物，其中人類社會(huì)的驅(qū)動(dòng)力包括社會(huì)經(jīng)濟(jì)、文化、科技等[21]．土地利用維度主要考慮的是經(jīng)濟(jì)方面的驅(qū)動(dòng)力，包含不同用途土地的開發(fā)使用情況，在考慮土地規(guī)劃用途的劃分基礎(chǔ)上，根據(jù)不同用途土地最具有代表性的信息進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)宗地布設(shè)．二手房交易信息能夠在一定程度對(duì)于城市住宅空間集聚水平測(cè)度[22]，故作為住宅用地的標(biāo)準(zhǔn)宗地布設(shè)的考慮因素之一；個(gè)體戶工商注冊(cè)信息能夠在一定程度反映商業(yè)在空間的聚集程度[23]，故作為商業(yè)用地的標(biāo)準(zhǔn)宗地布設(shè)的考慮因素之一；制造業(yè)企業(yè)的信息能夠在一定程度反映工業(yè)在空間上的集聚程度[24]，故作為工業(yè)用地的標(biāo)準(zhǔn)宗地布設(shè)的考慮因素之一．

此外，在布設(shè)標(biāo)準(zhǔn)宗地時(shí)，還應(yīng)該選取面積適應(yīng)、形狀規(guī)則、具有地標(biāo)性的典型建筑的宗地，使布設(shè)后的標(biāo)準(zhǔn)宗地具有標(biāo)識(shí)性．選取土地權(quán)屬清晰、規(guī)劃調(diào)整的可能性較小的宗地，適合長(zhǎng)期使用的宗地，使標(biāo)準(zhǔn)宗地具有穩(wěn)定性[5]．此外，應(yīng)該選擇地價(jià)水平能代表區(qū)域整體的水平宗地，并且每個(gè)標(biāo)定區(qū)域有且僅有1宗宗地[5]．然后根據(jù)在標(biāo)準(zhǔn)宗地初步選取的基礎(chǔ)上，仍然需要通過實(shí)地勘察對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)宗地合理性進(jìn)行檢驗(yàn)[10]．

3.3.1 住宅用地的布設(shè)

本文在住宅用地的標(biāo)定區(qū)域內(nèi)，選擇了具有住宅用地的代表性因素，2017—2019年漳州開發(fā)區(qū)二手房交易的地址信息，作為布設(shè)居住用地標(biāo)準(zhǔn)宗地的主要依據(jù)．使用ArcGIS核密度分析法(KDE)，對(duì)2017—2019年漳州開發(fā)區(qū)10 161個(gè)二手房交易地址信息進(jìn)行分析，得出結(jié)果如圖6所示．

從圖6可以看出，二手房交易的密集區(qū)域主要分布在商住混合區(qū)B2、B3區(qū)域．呈現(xiàn)多核心聚集狀態(tài)．將核密度分析圖、城市規(guī)劃和各地塊分值圖做ArcGIS疊加分析，在結(jié)合住宅宗地出讓庫基礎(chǔ)上，得出5個(gè)住宅宗地如下圖7所示.

圖6 二手房交易核密度分析圖Fig.6 Spatial analyst of second-hand housing transactions

圖7 住宅標(biāo)準(zhǔn)宗地示意圖Fig.7 Residential standard lot diagram

3.3.2 商業(yè)用地的布設(shè)

本文主要選取漳州開發(fā)區(qū)5 730家個(gè)體工商戶地址做核密度分析圖(見圖8)．從圖8可以看出，商業(yè)的核密度分析主要呈現(xiàn)三核集聚分布，3個(gè)商業(yè)核心區(qū)主要位于招商大道一帶、綠海學(xué)城小區(qū)和湘江路一帶．將核密度分析圖、地塊分值、城鎮(zhèn)規(guī)劃等信息做疊加分析，在考慮已有的商業(yè)出讓宗地的基礎(chǔ)上，確定了4個(gè)商業(yè)宗地如圖9所示.

圖8 商業(yè)核密度分析圖Fig.8 Commercial spatial analyst

圖9 商服標(biāo)準(zhǔn)宗地示意圖Fig.9 Commercial and service standard lot diagram

3.3.3 工業(yè)用地的布設(shè)

考慮到漳州開發(fā)區(qū)港口的區(qū)位性質(zhì)，故工業(yè)企業(yè)主要選取以制造業(yè)和物流業(yè)為主的企業(yè)信息，共收集了截至2020年12月308家漳州開發(fā)區(qū)工商登記注冊(cè)存續(xù)的企業(yè)．將這些企業(yè)做核密度分析得出結(jié)果如圖10所示．

從圖10可以看出，漳州開發(fā)區(qū)的主要工業(yè)企業(yè)呈現(xiàn)單核心聚聚分布，主要位于招商大道一帶，其他地方零星分布．根據(jù)核密度分析圖，地塊分值以及城鎮(zhèn)規(guī)劃等信息做疊加分析，在考慮已經(jīng)有的工業(yè)出讓宗地的基礎(chǔ)上，確定了3個(gè)工業(yè)宗地如圖11所示．

圖10 工業(yè)核密度分析圖Fig.10 Industrial spatial analyst

圖11 工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)宗地示意圖Fig.11 Industrial standard lot diagram

4 結(jié)論與討論

標(biāo)準(zhǔn)宗地的定量布設(shè)是城市標(biāo)定地價(jià)評(píng)估和研究工作的重要一環(huán)．合理布設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)宗地是建立標(biāo)定地價(jià)公示制度的依據(jù)，也將有助于標(biāo)定地價(jià)評(píng)估方法和土地機(jī)制的完善，并直接影響了土地交易市場(chǎng)，成為政府部門宏觀調(diào)控的重要依據(jù)．本文以漳州開發(fā)區(qū)為案例地，基于FA-PC-LU模型的標(biāo)準(zhǔn)宗地布設(shè)方法，使用了要素分析維度(FA維度)將漳州開發(fā)區(qū)土地劃分了8個(gè)級(jí)別，同時(shí)把結(jié)合城市規(guī)劃控制(PC維度)將漳州開發(fā)區(qū)劃分為12個(gè)標(biāo)定區(qū)域，并在標(biāo)定區(qū)域內(nèi)結(jié)合土地利用(LU維度)布設(shè)了5個(gè)住宅宗地、4個(gè)商品宗地，3個(gè)工業(yè)宗地．

基于FA-PC-LU模型的標(biāo)準(zhǔn)宗地布設(shè)方法，改善了定性布設(shè)標(biāo)準(zhǔn)宗地可能存在的主觀因素的偏差，加強(qiáng)了標(biāo)準(zhǔn)宗地布設(shè)的定量化研究，使布設(shè)后的標(biāo)準(zhǔn)宗地在標(biāo)定區(qū)域內(nèi)更具代表性．本文認(rèn)為，標(biāo)準(zhǔn)宗地布設(shè)是要素分析、規(guī)劃控制、土地利用3個(gè)因素共同作用的結(jié)果．其中基于要素空間分析(FA維度)的土地定級(jí)工作，能夠反映城鎮(zhèn)內(nèi)部土地質(zhì)量和利用效益的差異，為土地利用規(guī)劃和標(biāo)定地價(jià)研究工作提供指導(dǎo)，是標(biāo)定區(qū)域劃分的基礎(chǔ)．規(guī)劃控制(PC維度)主要考慮城市現(xiàn)有的土地規(guī)劃類型．城市規(guī)劃決定了區(qū)域了總體的地價(jià)水平和發(fā)展趨勢(shì)，可以作為標(biāo)定區(qū)域劃分的依據(jù)，更能夠凸顯標(biāo)定區(qū)域的土地利用性質(zhì)，是不同用途標(biāo)準(zhǔn)宗地布設(shè)的前提條件．土地利用(LU維度)能夠?qū)τ跇?biāo)定區(qū)域內(nèi)的宗地進(jìn)行綜合分析，有效地鑒別出土地利用程度最高，最具有代表性的宗地作為標(biāo)準(zhǔn)宗地．

此外，本文在住宅宗地布設(shè)的時(shí)候僅考慮了二手房交易的地址信息和成交單價(jià)等住宅用地代表性因素，在未來研究中如果能夠考慮到租房等因素進(jìn)行住宅宗地的布設(shè)，將使布設(shè)后的住宅宗地更具代表性．在商業(yè)宗地的布設(shè)僅考慮了個(gè)體工商戶的在空間的聚集程度，以聚集程度高的區(qū)域作為標(biāo)準(zhǔn)宗地，在未來研究中如果能夠根據(jù)金融、住宿餐飲、批發(fā)零售等不同商業(yè)類型進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)宗地的布設(shè)，將使商業(yè)宗地更具代表性．在工業(yè)宗地布設(shè)時(shí)僅考慮了工業(yè)企業(yè)現(xiàn)有的選址因素，在未來研究可以從企業(yè)的空間范圍，以及企業(yè)規(guī)模、營業(yè)額等因素進(jìn)行綜合考慮．同時(shí)在研究工業(yè)企業(yè)樣本選擇上，僅考慮了漳州開發(fā)區(qū)內(nèi)主要的制造業(yè)、物流企業(yè)．在進(jìn)行工業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)宗地的布設(shè)的時(shí)候，可根據(jù)標(biāo)定區(qū)域內(nèi)主要產(chǎn)業(yè)類型，綜合選擇樣本．