基于存量規(guī)劃視角下的溫泉療養(yǎng)度假區(qū)改造研究
——以半湯溫泉干部療養(yǎng)院地塊概念規(guī)劃為例

張　坤，韋麗華

(合肥市規(guī)劃設計研究院，安徽 合肥　230041)

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基于存量規(guī)劃視角下的溫泉療養(yǎng)度假區(qū)改造研究
——以半湯溫泉干部療養(yǎng)院地塊概念規(guī)劃為例

張坤，韋麗華

(合肥市規(guī)劃設計研究院，安徽 合肥230041)

摘要：文章以半湯溫泉干療及周邊地塊的概念規(guī)劃為例，以“集約發(fā)展、保護本底”為主導思想，結合溫泉產(chǎn)品和溫泉度假旅游的發(fā)展趨勢，探索國有溫泉療養(yǎng)院的存量改造規(guī)劃，對研究國有溫泉療養(yǎng)院面向市場化經(jīng)營發(fā)展模式具有一定的借鑒意義。

關鍵詞：存量用地；改造提升；溫泉療養(yǎng)；保護本底；半湯溫泉

溫泉旅游是近些年伴隨著我國社會經(jīng)濟快速發(fā)展和城鎮(zhèn)化高速推進而逐漸興起的旅游項目。以休閑度假為主要功能的大型溫泉旅游度假區(qū)，在全國特別是南方地區(qū)不斷涌現(xiàn)[1]，溫泉旅游開發(fā)成為一種熱潮，但單一的開發(fā)模式、同質(zhì)化的功能業(yè)態(tài)和跟風的開發(fā)模式帶來了土地利用的粗放建設與浪費[2]。

隨著國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃和經(jīng)濟發(fā)展新常態(tài)的提出，城市建設更加強調(diào)綠色集約發(fā)展，盤活存量用地，提高土地利用的綜合效益。從“增量擴張”向“存量盤活”的轉型發(fā)展，既是資源約束的客觀現(xiàn)實條件作用下的必然結果，也是落實國家科學發(fā)展要求、主動轉變發(fā)展理念的積極對策[3]。

1半湯溫泉干療地塊改造必要性

伴隨著區(qū)劃調(diào)整，合肥正式步入近江環(huán)湖時代，半湯溫泉已成為一湖兩泉的組成部分。

安徽省半湯溫泉干部療養(yǎng)院地塊，區(qū)位條件優(yōu)越，位于半湯國際溫泉度假區(qū)的門戶區(qū)和溫泉中心地帶，作為巢湖半湯溫泉的核心品牌，肩負著統(tǒng)籌整合資源和轉型發(fā)展，使之成為半湯國際溫泉度假區(qū)的引爆點和先行區(qū)的重要使命。但現(xiàn)狀區(qū)域涉及多家國有用地以及半湯鎮(zhèn)的部分村莊建設用地，統(tǒng)籌多方的發(fā)展訴求和功能安置，合理改造利用現(xiàn)狀的存量用地，保留現(xiàn)狀優(yōu)越的生態(tài)本底條件顯得尤為關鍵。基于此考慮，通過干部療養(yǎng)院及周邊地塊的統(tǒng)一規(guī)劃，對于盤活現(xiàn)狀存量用地，研究國有溫泉療養(yǎng)院面向市場化經(jīng)營的改造發(fā)展模式起到良好的示范作用。

2干療地塊存量用地現(xiàn)狀分析

2.1現(xiàn)狀土地權屬分析

基地內(nèi)現(xiàn)狀土地權屬主要為國有土地和集體土地，其中國有土地總面積為57.7 hm2，集體土地為27.8 hm2。基地內(nèi)國有土地包括安徽省干部療養(yǎng)院、安徽省工人半湯溫泉療養(yǎng)院、財務局招待中心、糧食局招待中心、國稅培訓中心、地震臺、姚崗安置區(qū)、在建溫泉公園、大閘河公園及巢湖京港飯店等，集體土地包括半湯行政村及姚崗村等。

2.2現(xiàn)狀建筑環(huán)境分析

基地內(nèi)整體為多層建筑，以4層以下建筑為主，現(xiàn)狀總建筑面積為147 360 m2，住宅總建筑面積為86 228 m2，主要為療養(yǎng)院職工宿舍、安置區(qū)及村莊住宅，辦公及療養(yǎng)設施建筑面積為61 132 m2。

基地內(nèi)現(xiàn)狀建筑建設年代以20世紀90年代以后為主，部分為70、80年代仿古建筑，建筑結構多為磚結構。通過結合建筑年代、建筑質(zhì)量及歷史藝術價值，規(guī)劃將項目基地內(nèi)建筑評定為一級建筑、二級建筑和三級建筑。

(1) 保留建筑。主要為評定的部分一級建筑，即姚崗村安置樓，建筑總面積為6 800 m2。

(2) 改造建筑。主要為評定的部分一級建筑和二級建筑。此類建筑于20世紀70、80年代建設，有一定的歷史及藝術價值，規(guī)劃在此基礎上對整體或局部建筑加以立面改造，使建筑更加融于整個環(huán)境，予以改造利用，總建筑面積為12 090 m2，包括干療的頤養(yǎng)樓、元帥樓、尿素塔及工療的溫泉樓，頤養(yǎng)樓為典型的有著傳統(tǒng)元素的仿古建筑。

(3) 拆除建筑。主要為評定的三級建筑，此類建筑構造簡單，立面造型單一，且與環(huán)境不相融，建議拆除，總建筑面積為128 470 m2、住宅為79 428 m2。

2.3現(xiàn)狀綠化植被分析

基地內(nèi)現(xiàn)狀綠化資源豐富，干療、工療地塊內(nèi)部環(huán)境優(yōu)美，綠樹成蔭，風景秀麗，多種名貴樹木生長完好，頗具保護價值，沿涌泉路、半湯路均為水塘、農(nóng)田等。現(xiàn)狀綠化植被總用地面積約為44.4 hm2，占規(guī)劃地塊總用地面積的52%。

現(xiàn)狀綠化評價統(tǒng)計結果見表1所列。

表1　現(xiàn)狀綠化評價統(tǒng)計表

3規(guī)劃定位與策略

3.1功能定位

溫泉旅游開發(fā)從第一代溫泉洗浴、第二代溫泉療養(yǎng)、第三代溫泉娛樂、第四代溫泉娛樂，到現(xiàn)在第五代溫泉度假，正逐步經(jīng)歷單純溫泉利用-硬件設施提升-文化體驗注重-相關產(chǎn)業(yè)聯(lián)動的階段演變[4-5]，溫泉旅游生態(tài)系統(tǒng)日趨完善。

基地范圍內(nèi)現(xiàn)狀的干療、工療地塊由于其國營事業(yè)單位的身份，目前主要承擔著省、市機關員工的康復療養(yǎng)職能，更多體現(xiàn)著第二代和第三代溫泉產(chǎn)品的特征，與溫泉旅游的市場環(huán)境和發(fā)展趨勢相差甚遠[6]。通過對其現(xiàn)狀資源稟賦和發(fā)展條件的研判，基于存量用地改造更新的理念，以“保護本底，集約發(fā)展、品質(zhì)提升、凸顯特色”為主導思想，提出干療及周邊地塊要從現(xiàn)狀第二代溫泉產(chǎn)品向第五代溫泉度假產(chǎn)品發(fā)展。功能定位為以體檢康療、溫泉養(yǎng)生、休閑度假及旅游服務4大功能為主導的半湯國際溫泉度假城的啟動區(qū)。其中，干療地塊基于現(xiàn)狀的發(fā)展基礎，將其作為高端體檢中心、康復中心及療養(yǎng)中心。

3.2發(fā)展策略

(1) 整體發(fā)展策略。多元融合、片區(qū)聯(lián)動，從單一走向多元，如圖1所示。

整合基地內(nèi)現(xiàn)有的資源要素，考慮將溫泉體驗、溫泉文化展示與體檢康復、休閑度假及旅游服務等主要功能串聯(lián)起來，形成包括旅游接待、商業(yè)購物、特色美食、溫泉體驗、綜合體檢、康復療養(yǎng)及SPA療養(yǎng)等眾多子功能類型，以健康養(yǎng)生+溫泉度假+家庭體驗的模式實現(xiàn)子功能之間相互穿插、交織[7-8]，形成片區(qū)聯(lián)動、多元融合的整體發(fā)展格局，以此帶動半湯的旅游服務業(yè)發(fā)展。

圖1　整體空間結構圖

(2) 功能布局策略。南華北幽、動靜相宜，從封閉走向開放，如圖2所示。

圖2　功能分區(qū)圖

作為半湯溫泉國際度假區(qū)的入口門戶區(qū)及啟動區(qū)，在基地南側規(guī)劃布置旅游集散中心、入口廣場、青年驛站、商業(yè)購物和美食餐飲等項目，以旅游接待、休閑娛樂功能為主，形成聚集人氣的繁華片區(qū)。

依托干療、工療的現(xiàn)狀基礎和生態(tài)景觀資源，以國有療養(yǎng)院的改造利用為切入點，在基地北側布置康復療養(yǎng)、綜合體檢、溫泉養(yǎng)生及休閑度假等功能，形成幽靜愜意的半私密片區(qū)。

對于南北片區(qū)，一動一靜，構成南華北幽的功能格局，打破基地內(nèi)現(xiàn)有的國有療養(yǎng)院各自為政、封閉發(fā)展的情況。

(3) 生態(tài)景觀策略。理水留綠、山水相融，從分割走向系統(tǒng)，如圖3所示。

圖3　生態(tài)景觀圖

基地北依湯山，西、南兩側環(huán)繞大閘河水系，山水資源豐富，梳理基地內(nèi)水系和自然資源，保留現(xiàn)狀良好的水綠本底環(huán)境，將現(xiàn)狀相對獨立的生態(tài)資源統(tǒng)籌規(guī)劃和布局，打通景觀廊道，布置公園廣場等開敞空間節(jié)點，強調(diào)沿街景觀界面的滲透，打造水綠融合的生態(tài)景觀格局。

(4) 改造提升策略。保護利用，延續(xù)肌理，從增量走向存量，如圖4所示。

圖4　總體規(guī)劃設計圖

對基地現(xiàn)存元帥樓、水塔等人文資源，頤養(yǎng)樓所保存的傳統(tǒng)元素的仿古建筑予以保留，傳承歷史文脈；重點保護干療北部5.3 hm2生態(tài)林木及石楠等名木古樹、工療竹林等優(yōu)質(zhì)自然資源。

改造建筑界面，提升空間形象。對干療地塊內(nèi)部的元帥樓、門診樓等有一定標志性、景觀性的舊建筑，在不破壞區(qū)域文脈和環(huán)境肌理的條件下，采取改造更新，重新組合外部形態(tài)開口方式，使形式反映功能。

統(tǒng)籌考慮半湯街道、巢湖經(jīng)開區(qū)、省干療等各單位的安置要求，合理安排用地功能，對存量用地的更新安置進行統(tǒng)籌安排，保障規(guī)劃具有較強的實施性和可操作性。

4結束語

在“集約發(fā)展、存量規(guī)劃”的大背景下，半湯溫泉度假區(qū)干療及周邊地塊概念性規(guī)劃以“保護本底，存量改造”的生態(tài)集約理念為指導，它所倡導的是一種規(guī)劃意識和理念方法上的積極嘗試[9]。即一方面積極保護現(xiàn)狀良好的生態(tài)本底和空間肌理，通過尺度宜人的自然空間，結合景觀通廊，構建區(qū)域生態(tài)框架；另一方面在保留地塊現(xiàn)狀空間肌理的前提下，對存量用地進行評判，選擇性地保留和改造更新，協(xié)調(diào)新建區(qū)域與存量更新改造區(qū)域的建設風格與生態(tài)環(huán)境，探索高品質(zhì)、低密度、健康養(yǎng)生的溫泉旅游開發(fā)模式與存量更新改造發(fā)展模式之間的契合發(fā)展路徑，實現(xiàn)土地利用的綠色集約高效發(fā)展[10]，為加快建設半湯國際溫泉度假區(qū)起到示范作用。

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收稿日期：2016-03-21；修改日期：2016-04-01

作者簡介：張坤(1985-)，男，安徽淮北人，碩士，合肥市規(guī)劃設計研究院工程師．

中圖分類號：F590.1

文獻標識碼：A

文章編號：1673-5781(2016)02-0158-03