羅定市住宅價格影響因素實證研究
——以spss回歸分析為主

梁丹婷

（廣東建設(shè)職業(yè)技術(shù)學院）

羅定市住宅價格影響因素實證研究
——以spss回歸分析為主

梁丹婷

（廣東建設(shè)職業(yè)技術(shù)學院）

本文以粵西小城市羅定為研究對象，運用相關(guān)理論進行分析，探討在現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)市場環(huán)境下，影響中小城市房地產(chǎn)住宅價格產(chǎn)生的主要因素人均收入和次要因素住宅地價，揭示小城市房地產(chǎn)內(nèi)在的運行機制。為當?shù)卣M行宏觀調(diào)控提供依據(jù)，為消費者提供信息支持，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目運作和銀行信貸管理提供參考。

住宅價格；影響因素；中小城市

1 羅定市房地產(chǎn)現(xiàn)狀

根據(jù)統(tǒng)計，羅定市現(xiàn)階段商業(yè)住宅共有17個，包括有占地面積60000m2的較大樓盤南江帝景以及占地面積4600m2的較小樓盤僑都豪庭，據(jù)羅定現(xiàn)階段最大的投資房地產(chǎn)商合生創(chuàng)展的可行報告可知羅定市商業(yè)住宅的設(shè)計是根據(jù)羅定市民的居住習慣、現(xiàn)代居住要求和購物環(huán)境理念以及生活消費水平而定，一般商場（商鋪）以中高檔次、住宅以中小套（戶）型和中價房為主，中高低套型結(jié)構(gòu)并舉。而面向的消費群體為：招商引資的投資置業(yè)者、民營和個體企業(yè)主；進城和回鄉(xiāng)經(jīng)商置業(yè)人士；城區(qū)數(shù)百戶的拆遷或換房戶；國家公務(wù)員、教師和企事業(yè)的中、高層管理人員；組建新家筑“愛巢”的年輕人。受人均收入及住宅價格的影響，羅定市的住宅銷售處于發(fā)展狀態(tài)，2008～2009年5月現(xiàn)房成交套數(shù)只占銷售套數(shù)的二成半。

2 回歸分析與簡介

2.1 SPSS簡介

20世紀60年代末，美國斯坦福大學的三位研究生研制開發(fā)了最早的統(tǒng)計分析軟件spss。spss for Windows是一個組合式軟件包，它集數(shù)據(jù)整理、分析功能于一身。spss的基本功能包括數(shù)據(jù)管理、統(tǒng)計分析、圖表分析、輸出管理等等。

2.2 數(shù)據(jù)收集

根據(jù)本文統(tǒng)計分析的需要和數(shù)據(jù)的易得性，我們確定并搜集的影響房地產(chǎn)價格的主要因素有：影響房地產(chǎn)需求的因素：城市人口數(shù)量、人均年收入、GDP。

影響房地產(chǎn)供給的因素：住宅用地均價、年銷售面積、年竣工面積。

搜集的渠道主要是羅定市相關(guān)的房地產(chǎn)網(wǎng)站，以及有羅定市統(tǒng)計局網(wǎng)站、云浮統(tǒng)計年鑒、羅定市統(tǒng)計年鑒，另外還走訪了羅定市規(guī)劃局，羅定市房產(chǎn)局，羅定市國土局等相關(guān)部門取得相關(guān)資料。

2.3 數(shù)據(jù)分析

首先對這些數(shù)據(jù)進行Pearson相關(guān)分析，根據(jù)Pearson分析的結(jié)果，發(fā)現(xiàn)除去每年竣工面積外，住宅銷售價格和其他因素的相關(guān)程度都很高，可以建立住宅銷售價格和其他因素的回歸方程。而年竣工面積和住宅售價的相關(guān)系數(shù)僅為-0.085，所以先剔除每年竣工面積這一變量，然后對剩余的變量繼續(xù)分析。

2.4 回歸分析結(jié)果

在利用SPSS建立回歸方程時，并不一定是前面分析的影響因素都進入回歸方程作為解釋價格的解釋變量。選擇變量的方法有強制進入法、前進法、后退法、逐步進入法等。我們使用逐步進入法來選擇進入模型的自變量。

為了探討房價各影響因素對住宅銷售均價的預(yù)測力，以下進行逐步回歸分析，結(jié)果從房價各影響因素間的Pearson相關(guān)系數(shù)表中取得的數(shù)據(jù)代入spss中，得到的回歸分析結(jié)果為：

根據(jù)模型描述表可以知道，模型2中的相關(guān)系數(shù)為0.991，說明因變量與自變量之間存在顯著性的相關(guān)，R2=0.981，表明這2個自變量一起可以解釋因變量98.1%的變異性。

從方差分析表可以看出，F(xiàn)分布的顯著性概率為0.000，說明因變量和自變量的線性關(guān)系是顯著的，可以建立線性模型，最終的非標準化回歸方程為：

住宅銷售均價=-174.572+0.212×人均年收入+0.312×住宅用地均價

回歸方程為：住宅銷售均價=0.661×人均年收入+0.338×住宅用地均價

2.5 回歸結(jié)果分析

通過以上回歸分析，我們發(fā)現(xiàn)在羅定市住宅銷售均價受到人均年收入以及住宅用地均價的影響，而其他因素的影響不顯著，這與大中城市的房價變化影響規(guī)律明顯不同，這可能是發(fā)展中國家中小城市房價變化的普遍規(guī)律，特別是小城市的房價變化更顯得需求的剛性。

2.5.1 人均年收入對房價的影響分析

住宅需求價格是指在特定時間內(nèi)需求者對住宅有需求且有能力支付的價格，是購買欲望和支付能力的統(tǒng)一，如果人均年收入沒有達到需要的水平，人們沒有購買的能力，住宅的需求價格不能形成。

可見，在住宅價格的諸多影響因素中，人均年收入是重要的影響因素，特別是在中小城市，由于中小城市處在城鎮(zhèn)化的開始階段，農(nóng)村人口開始往城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移。而中小城市的經(jīng)濟發(fā)展程度偏低，在人均工資比較低的情況下，人均可支配收入的多少很大程度上影響人們對購買住宅的想法，因為購房者購房時需要有足夠的收入去支付購房所需的款項。盡管，近年隨著房地產(chǎn)金融的發(fā)展，很多購房者采取了銀行按揭付款的形式購買住房。但是銀行也是首先要考察該購買者的住宅支付能力后才給予核準貸款的。因而，目前人均年收入仍然是最重要的住宅價格影響因素。

2.5.2 住宅用地均價對房價的影響分析

土地的總量是一定的，供給缺乏彈性。隨著土地用量的減少，住宅用地的價格也在不斷飚升。地價對房價的影響主要通過兩個方體現(xiàn)：土地成本是房價的重要組成部分；地價提高對房價的預(yù)期影響。這是住宅用地價格對于土地影響的普遍規(guī)律。但是住宅用地均價對房價的影響在中小城市里應(yīng)該融合政府政策因素，那是由于中小城市經(jīng)濟發(fā)展程度有限，招商引資的能力有限，所以如果投資者選擇在中小城市進行投資，該城市會出臺相關(guān)的優(yōu)惠政策，例如羅定市在2003年引入第一個商品房投資者，對于地價優(yōu)惠十分明顯，投資者只用了400萬購置了31000m2的土地進行開發(fā)，所以對于中小城市由于存在一定的開發(fā)空間，所以地價對于房價的影響性比大城市要小。

2.5.3 其他因素對房價的影響分析

其他因素包括中小城市的城鎮(zhèn)化速度、城市住宅用地的規(guī)劃、人口發(fā)展速度、經(jīng)濟發(fā)展速度等對房價的影響。生產(chǎn)力提高，經(jīng)濟發(fā)展，人口增加都會拉動住宅的需求影響房價。

[1]謝經(jīng)榮.房地產(chǎn)經(jīng)濟學[M].北京：中國人民大學出版社，2003.

[2]房地產(chǎn)投資分析[M].大連：大連理工大學出版社，2009.

[3]羅定市統(tǒng)計年鑒.

[4]云浮市統(tǒng)計年鑒.

F299.23

A

1004-7344（2016）14-0311-01

2016-4-28