淺談房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)

胡文靜

淺談房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)

胡文靜

隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，為了使稅收變得更加合理，盡量降低和避免重復(fù)繳稅現(xiàn)象的出現(xiàn)，我國(guó)推出了營(yíng)改增政策。本文就營(yíng)改增政策的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所產(chǎn)生的影響進(jìn)行分析，并闡述其給企業(yè)所帶來(lái)的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)；營(yíng)改增；財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)

前言：隨著房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展，我國(guó)目前實(shí)行的稅務(wù)政策的局限性也逐漸顯現(xiàn)出來(lái)。所以，在今年5月1日，我國(guó)正式全面實(shí)施營(yíng)改增政策。這項(xiàng)政策的實(shí)施將會(huì)給我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生重大的影響。雖然該項(xiàng)政策實(shí)施的最初目的是為了能夠改善我國(guó)目前的稅收政制度，降低企業(yè)的稅負(fù)。但是，營(yíng)改增政策在具體實(shí)施過程中存在很多問題，制約了企業(yè)的發(fā)展。其中，財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)便是眾多問題當(dāng)中對(duì)企業(yè)產(chǎn)生影響最大的，需要我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)工作人員積極采取措施以避免財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

一、營(yíng)改增政策的概述

所謂營(yíng)改增是一項(xiàng)將企業(yè)所繳納的稅務(wù)從營(yíng)業(yè)稅改成增值稅的政策變化。這項(xiàng)政策的實(shí)施是為了避免上下游企業(yè)重復(fù)交稅現(xiàn)象的出現(xiàn)，有效降低企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，提高企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中的競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，該政策的實(shí)施所涉及方面較廣，不僅與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)，還會(huì)在一定程度上涉及到房地產(chǎn)的銷售企業(yè)、生產(chǎn)商、物業(yè)公司等。與此同時(shí)，該政策的實(shí)施使計(jì)稅方法及征稅程序也變得更加復(fù)雜，增加了該政策的實(shí)施難度。如果該政策在實(shí)施過程中沒有處理好相關(guān)事宜，將會(huì)嚴(yán)重影響到企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)。

二、營(yíng)改增政策實(shí)施的重要性

通過筆者對(duì)營(yíng)改增政策的分析和研究，了解到了營(yíng)改增政策實(shí)施的重要性，其具體表現(xiàn)為：（1）營(yíng)改增政策的實(shí)施能夠有效避免企業(yè)重復(fù)征稅現(xiàn)象的出現(xiàn)。營(yíng)改增政策的實(shí)施雖然提高了房地產(chǎn)行業(yè)的征收稅率，但由于新政策的實(shí)施和其本身的特性，會(huì)在一定程度上有效降低企業(yè)的稅負(fù)。營(yíng)改增政策的實(shí)施所降低企業(yè)成本的幅度不大，但是總體來(lái)說(shuō)還是降低了企業(yè)的運(yùn)行成本；（2）營(yíng)改增政策的實(shí)施能夠增加企業(yè)的效益。當(dāng)一個(gè)企業(yè)的業(yè)務(wù)量不變時(shí)，企業(yè)相較于政策改革之前所需要繳納的稅負(fù)將會(huì)降低，這在一定程度上降低了企業(yè)資金的壓力，增加了企業(yè)的利潤(rùn)和效益，從而提高了企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中的競(jìng)爭(zhēng)力。

三、營(yíng)改增政策實(shí)施的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)

營(yíng)改增政策的實(shí)施，從行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展角度來(lái)看具有積極的意義。然而，在具體實(shí)施過程中，難免會(huì)遇見財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)，其具體表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：（1）在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中，會(huì)使用到很多材料、設(shè)施，其所產(chǎn)生的費(fèi)用是開發(fā)房地產(chǎn)所產(chǎn)生的重要成本。但是，由于各項(xiàng)材料和設(shè)施的購(gòu)入途徑不同，會(huì)使其難以獲得正規(guī)的發(fā)票，從而無(wú)法完成正常的稅務(wù)抵扣。所以，營(yíng)改增政策實(shí)施也會(huì)給企業(yè)帶來(lái)嚴(yán)重的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)，甚至?xí)霈F(xiàn)增值稅快速增長(zhǎng)現(xiàn)象的產(chǎn)生。（2）在營(yíng)改增政策實(shí)施過渡時(shí)期，企業(yè)中的某一個(gè)項(xiàng)目在政策實(shí)施前后所采用的處理方式不同，使企業(yè)在交稅過程中出現(xiàn)前期漏稅、后期重復(fù)交稅現(xiàn)象的產(chǎn)生。這便要求企業(yè)中的財(cái)務(wù)人員不僅要具有較高的專業(yè)素質(zhì)和能力，還需要其對(duì)政策實(shí)施前后稅務(wù)的核算方法和原則有充足的了解和掌握。否則，將會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)中的相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表出現(xiàn)核算不準(zhǔn)確等情況的發(fā)生。（3）營(yíng)改增政策實(shí)施前，很多房地產(chǎn)企業(yè)存在虛開甲供材的現(xiàn)象，而新政策的實(shí)施則改善了這一現(xiàn)象的發(fā)生。在營(yíng)改增政策實(shí)施下，購(gòu)入的材料需要雙方相互印證，使房地產(chǎn)企業(yè)不在能夠開具虛假發(fā)票。

四、營(yíng)改增政策財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策

（一）改變企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式

營(yíng)改增政策實(shí)施不僅僅是對(duì)企業(yè)所繳稅務(wù)進(jìn)行簡(jiǎn)化和管理，還會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理產(chǎn)生重大的影響，如企業(yè)的管理模式和流程、供應(yīng)商的選擇、組織機(jī)構(gòu)等。在營(yíng)改增政策實(shí)施的過渡期，還有可能會(huì)使企業(yè)出現(xiàn)資金緊缺的現(xiàn)象。所以，在這一時(shí)期企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的實(shí)際情況調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式，其具體調(diào)整方法包括：（1）降低項(xiàng)目的開發(fā)周期，使項(xiàng)目能夠盡快獲得收益；（2）增加房地產(chǎn)企業(yè)之間的合作，以降低所產(chǎn)生的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)；（3）改變房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向，使其向高質(zhì)量房地產(chǎn)方向發(fā)展，以增加房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中的競(jìng)爭(zhēng)力。

（二）加大對(duì)財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)

營(yíng)改增政策是一項(xiàng)新的財(cái)務(wù)稅收政策，企業(yè)中很多財(cái)務(wù)人員對(duì)該項(xiàng)政策的了解還不夠全面。所以，企業(yè)應(yīng)該對(duì)相關(guān)的財(cái)務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)，使其不僅要對(duì)營(yíng)改增政策中的具體內(nèi)容有充分的了解，還應(yīng)該會(huì)使用相應(yīng)的財(cái)務(wù)核算方法，避免由于財(cái)務(wù)人員專業(yè)知識(shí)和能力的不夠而產(chǎn)生財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)。除了對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)之外，還應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中的其他工作人員進(jìn)行營(yíng)改增政策相關(guān)知識(shí)的宣傳，使整個(gè)企業(yè)的工作人員都能夠快速適應(yīng)較為復(fù)雜的增值稅模式，從而避免出現(xiàn)財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)。

（三）提高對(duì)材料采購(gòu)的管理

以往房地產(chǎn)企業(yè)所使用的采購(gòu)模式，通常只有開具抵扣憑證的各企業(yè)的單位是一致的，才能夠?qū)崿F(xiàn)稅項(xiàng)的抵扣。通過對(duì)不同類型的材料供應(yīng)商進(jìn)行審查，以找出各供應(yīng)商之間的價(jià)格平衡點(diǎn)。房地產(chǎn)在與供應(yīng)商簽訂相關(guān)的采購(gòu)合同時(shí)，還應(yīng)該注意合同中對(duì)產(chǎn)品價(jià)格、發(fā)票時(shí)限等方面，避免采購(gòu)人員掉入供應(yīng)商的合同陷阱，給房地產(chǎn)企業(yè)造成損失。

（四）借助其他行業(yè)營(yíng)改增政策的經(jīng)驗(yàn)

當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)改增政策過度期間，為了避免由于經(jīng)驗(yàn)不足而造成損失，應(yīng)該借鑒其他行業(yè)在面對(duì)營(yíng)改增政策時(shí)的經(jīng)驗(yàn)，以避免房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過程中產(chǎn)生財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)損失。在面對(duì)營(yíng)改增政策時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)當(dāng)下所實(shí)行的財(cái)務(wù)政策進(jìn)行學(xué)習(xí)和了解，并對(duì)企業(yè)中的以往財(cái)務(wù)進(jìn)行梳理，對(duì)實(shí)行簡(jiǎn)易征收的老項(xiàng)目及一般計(jì)稅方法的新項(xiàng)目按不同的政策正確核算，查找出財(cái)務(wù)當(dāng)中存在的風(fēng)險(xiǎn)，并針對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)采取有效措施進(jìn)行解決，避免企業(yè)在營(yíng)改增政策實(shí)施下出現(xiàn)財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)，從而保障房地產(chǎn)企業(yè)能夠安全渡過營(yíng)改增政策的過渡時(shí)期，真正享受到增值稅帶來(lái)的益處

總結(jié)：綜上所述，營(yíng)改增政策的實(shí)施雖然從當(dāng)前來(lái)看會(huì)給我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生一定的阻礙，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來(lái)看，營(yíng)改增政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所產(chǎn)生的影響，將會(huì)是利大于弊。房地產(chǎn)企業(yè)在該制度下，應(yīng)該做好充足的應(yīng)對(duì)措施，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)的控制，避免出現(xiàn)財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)。此外，在政策實(shí)施的過渡時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整經(jīng)營(yíng)管理模式，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)所面對(duì)的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的良好、可持續(xù)發(fā)展。

［1］王本宗.房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)探討［J］.財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2014，11（24）：266.

［2］張玲莉.淺談房地產(chǎn)“營(yíng)改增”對(duì)行業(yè)的影響［J］.中國(guó)商論，2015，09（16）：144-145.

［3］王燕.房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”后的財(cái)稅問題研究［J］.商業(yè)會(huì)計(jì)，2016，04（08）：15-18.

（作者單位：宜興法阿姆工業(yè)電池有限公司）