投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的弊端探討

李　靖

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投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的弊端探討

李靖

摘要：2006出臺(tái)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定公允價(jià)值計(jì)量模式可以在投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量中使用，這體現(xiàn)了我國(guó)與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的趨同。但是，從過(guò)去企業(yè)實(shí)踐來(lái)看，公允價(jià)值模式的應(yīng)用程度似乎并不高，值得反思。本文分析了當(dāng)前在我國(guó)采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的弊端，并提出了完善公允價(jià)值應(yīng)用的措施。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值；弊端

為了與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則趨同，我國(guó)在2006年出臺(tái)的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中規(guī)定資產(chǎn)負(fù)債表中應(yīng)對(duì)以投資為目的的固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)單獨(dú)計(jì)量，并且對(duì)其后續(xù)計(jì)量引入了公允價(jià)值計(jì)量模式?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》(CAS3)規(guī)定企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量應(yīng)在資產(chǎn)負(fù)債表日運(yùn)用成本模式進(jìn)行計(jì)量，但如果有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量采用公允價(jià)值計(jì)量。

一、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的現(xiàn)狀分析

根據(jù)近年來(lái)上市公司的年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，盡管采用公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的比例有所上升，但是上升幅度微乎其微。公允價(jià)值計(jì)量模式被采用的行業(yè)也比較單一，多為房地產(chǎn)行業(yè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到2014年，在擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司中只有4.18%的企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量。

二、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的弊端探討

(一)公允價(jià)值取得成本過(guò)高

我國(guó)的地域發(fā)展不平衡，房地產(chǎn)的價(jià)差在不同城市之間有著很大的差異，如果企業(yè)想要取得所擁有的全部投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，就必須進(jìn)行分開評(píng)估，這便增加了取得公允價(jià)值的成本。同時(shí)在我國(guó)，沒(méi)有活躍市場(chǎng)環(huán)境，缺乏大數(shù)據(jù)信息庫(kù)。在這種環(huán)境下，想要取得房地產(chǎn)的公允價(jià)值就需要依靠專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)。采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的上市公司又必須至少每期末評(píng)估投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。因此，企業(yè)必須支付高額的評(píng)估的費(fèi)用為采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)。

(二)利潤(rùn)虛增

公允價(jià)值計(jì)量是以市場(chǎng)為基礎(chǔ)，基于還未發(fā)生的交易對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，但是企業(yè)利潤(rùn)卻受到投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)損益的影響。企業(yè)的投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量以成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式時(shí)，公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額調(diào)整期初的留存收益。同時(shí)，企業(yè)的自用房地產(chǎn)和非投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)時(shí)，公允價(jià)值高于賬面價(jià)值的部分計(jì)入其他綜合收益。因此，企業(yè)的利潤(rùn)并不是企業(yè)真實(shí)經(jīng)營(yíng)所得，而資本公積的增加也不是企業(yè)所擁有的真實(shí)凈資產(chǎn)，企業(yè)增加的利潤(rùn)和資本公積的增加數(shù)全都是基于假想的交易而確定的。這樣導(dǎo)致企業(yè)利潤(rùn)的虛增，掩蓋上市公司主營(yíng)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)能力與經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。

(三)盈余的可操作性增大

在我國(guó)仍然存在國(guó)有股、法人股“一股獨(dú)大”現(xiàn)象，公司的管理層并非完全是由治理層通過(guò)市場(chǎng)招聘職業(yè)經(jīng)理人而來(lái)，很多公司的管理層由董事會(huì)直接任命，不能有效實(shí)現(xiàn)所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)相互分離，甚至出現(xiàn)股東“自己管自己”的“內(nèi)部人控制”現(xiàn)象。部分管理者通過(guò)濫用公允價(jià)值，指使有關(guān)會(huì)計(jì)人員或利誘中介評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)投資性房地產(chǎn)作出不合理的估價(jià)，肆意調(diào)整利潤(rùn)以粉飾報(bào)表，從而達(dá)到預(yù)期目標(biāo)或非法目的。

(四)企業(yè)的不穩(wěn)定因素增加

公允價(jià)值的順周期效應(yīng)是指處在繁榮時(shí)期的資本市場(chǎng)中的企業(yè)，其價(jià)值由于公允價(jià)值變動(dòng)損益的增加而增加，估值的利得反映在了企業(yè)在資產(chǎn)負(fù)債表中，客觀的利潤(rùn)在利潤(rùn)表中得到了體現(xiàn)，企業(yè)的賬面利潤(rùn)得到了美化。投資者一般會(huì)在這個(gè)時(shí)候加大投資，企業(yè)的股票價(jià)格上漲，企業(yè)價(jià)值再次提升。而當(dāng)資本市場(chǎng)處于衰退時(shí)期，會(huì)出現(xiàn)相反的現(xiàn)象。在我國(guó)的還不存在還不夠規(guī)范、穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)且公允價(jià)值極易受到國(guó)家宏觀調(diào)控、房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的影響，在這種情況下投資性房地產(chǎn)如果采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量會(huì)給企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況造成大幅波動(dòng)，增加企業(yè)的不穩(wěn)定因素，增大企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、完善公允價(jià)值計(jì)量在投資性房地產(chǎn)中的運(yùn)用

(一)構(gòu)建活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)

活躍，穩(wěn)定的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)是公允價(jià)值計(jì)量模式的前提。活躍的交易市場(chǎng)一定具有規(guī)范、透明和競(jìng)爭(zhēng)的特點(diǎn)。目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然存在許多問(wèn)題，也并不具備交易形式規(guī)范，價(jià)格信息透明，充分競(jìng)爭(zhēng)的特點(diǎn)。且我國(guó)還沒(méi)有建立起權(quán)威的信息平臺(tái)和完善的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)庫(kù)。這些都會(huì)增加企業(yè)搜集信息的難度，就算取得了相關(guān)的數(shù)據(jù)，也很難保證數(shù)據(jù)的可靠性。要想使公允價(jià)值得到廣泛的應(yīng)用，政府就應(yīng)該利用其統(tǒng)計(jì)的優(yōu)勢(shì)，積極建立房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)庫(kù)和信息平臺(tái)以確保對(duì)房地產(chǎn)交易信息的動(dòng)態(tài)跟蹤。

(二)修改準(zhǔn)則，放寬公允價(jià)值計(jì)量模式的限定

目前我國(guó)房地市場(chǎng)的活躍程度在各個(gè)城市之間存在很大差異。同一公司可能在很多城市均持有不動(dòng)產(chǎn)，如果仍采用成本模式進(jìn)行計(jì)量可能會(huì)低估不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值。但是由于準(zhǔn)則的限定，有些企業(yè)擔(dān)心一旦投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量，日后市場(chǎng)出現(xiàn)較大的波動(dòng)，企業(yè)又不能將公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式，那么企業(yè)當(dāng)年的利潤(rùn)將會(huì)受到極大的影響。在這種情況下，準(zhǔn)則應(yīng)該倡導(dǎo)企業(yè)重視會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性。政府應(yīng)放寬公允價(jià)值計(jì)量的應(yīng)用條件，打破投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的單一性和不可逆性，在其公允價(jià)值無(wú)法持續(xù)取得時(shí)，允許其轉(zhuǎn)回成本計(jì)量模。

(三)加強(qiáng)監(jiān)管

公允價(jià)值模式有著較大的操控空間，很容易被管理者和股東所利用，對(duì)盈余進(jìn)行操控。因此，有效的監(jiān)管是必要的。首先，完善信息披露制度。在現(xiàn)行的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定下，企業(yè)需對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表附注中的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值的確定方法和后續(xù)計(jì)量采用的會(huì)計(jì)政策等進(jìn)行說(shuō)明。同時(shí)對(duì)歷史成本和公允價(jià)值之間的轉(zhuǎn)化說(shuō)明理由以及公允價(jià)值對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率、利潤(rùn)總額等的影響進(jìn)行說(shuō)明。其次，提高制度的監(jiān)管效力，審計(jì)師在審計(jì)過(guò)程中，應(yīng)本著公平公正的原則，恪守職業(yè)道德，對(duì)于利用投資性房地產(chǎn)進(jìn)行利潤(rùn)平滑的行為進(jìn)行揭露。(作者單位：重慶工商大學(xué))

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作者簡(jiǎn)介：李靖(1991-)，女，漢族，山西太原人，會(huì)計(jì)，在讀研究生，重慶工商大學(xué)，會(huì)計(jì)專業(yè)，研究方向：財(cái)務(wù)管理。