地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增契機(jī)

文 《法人》記者 李立娟

地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增契機(jī)

文 《法人》記者 李立娟

李克強(qiáng)總理在今年“兩會(huì)”期間提出，將采取三項(xiàng)舉措進(jìn)一步減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，其中一條即是全面實(shí)施營(yíng)改增。在頂層設(shè)計(jì)之下，從5月1日起，將營(yíng)改增試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣。

5月11日，財(cái)政部下發(fā)《關(guān)于營(yíng)改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》。通知明確，營(yíng)改增后計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅；房產(chǎn)出租的，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅；土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

此外，通知還指出，個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，其取得房屋時(shí)所支付價(jià)款中包含的增值稅計(jì)入財(cái)產(chǎn)原值，計(jì)算轉(zhuǎn)讓所得時(shí)可扣除的稅費(fèi)不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。免征增值稅的，確定計(jì)稅依據(jù)時(shí)，成交價(jià)格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。在計(jì)征上述稅種時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計(jì)稅價(jià)格或收入不含增值稅。

2016年4月，同策咨詢發(fā)布的研究報(bào)告顯示，全面推開營(yíng)改增試點(diǎn)主要包括兩大內(nèi)容，一是將試點(diǎn)范圍擴(kuò)到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)；二是將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍。據(jù)測(cè)算，此次全面推開試點(diǎn)，年度減稅規(guī)模將高達(dá)5000億元。

效果初步顯現(xiàn)

同策咨詢發(fā)布的報(bào)告顯示，試點(diǎn)前后的稅制問題發(fā)生了較大變化。

首先，試點(diǎn)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，按照國(guó)家有關(guān)營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定差額征收營(yíng)業(yè)稅的，因取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用不足以抵減允許扣除項(xiàng)目金額，截至納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前尚未扣除的部分，不得在計(jì)算試點(diǎn)納稅人增值稅應(yīng)稅銷售額時(shí)抵減，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還營(yíng)業(yè)稅。

其次，試點(diǎn)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，在納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前已繳納營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)改增試點(diǎn)后因發(fā)生退款減除營(yíng)業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還已繳納的營(yíng)業(yè)稅。

再次，試點(diǎn)納稅人納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前發(fā)生的應(yīng)稅行為，因稅收檢查等原因需要補(bǔ)繳稅款的，應(yīng)按照營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定補(bǔ)繳營(yíng)業(yè)稅。

同策咨詢集團(tuán)研究部研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)在接受《法人》記者采訪時(shí)表示，自5月1日實(shí)施營(yíng)改增改革以來(lái)，在一定程度上促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)的銷售，起到了去庫(kù)存的效果。究其原因，如果企業(yè)購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)來(lái)核算的話，其增值稅可以作為進(jìn)項(xiàng)在未來(lái)兩年內(nèi)進(jìn)行抵扣，這直接使得企業(yè)增值稅可抵扣部分增加，企業(yè)得到實(shí)惠。

因此，以前租用辦公場(chǎng)地的企業(yè)開始由租賃轉(zhuǎn)為持有，上海近期辦公市場(chǎng)的銷售數(shù)據(jù)也很好地驗(yàn)證了這個(gè)觀點(diǎn)。

中研普華研究員曹慧就營(yíng)改增政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響對(duì)《法人》記者說(shuō)：“這一政策短期來(lái)看，會(huì)使得房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)微降，長(zhǎng)期看，可以有效刺激不動(dòng)產(chǎn)投資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)?；?，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)具有利好影響?！?/p>

宋紅衛(wèi)同時(shí)認(rèn)為，從以往試點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，營(yíng)改增確實(shí)能夠?qū)π袠I(yè)起到減稅的效果。不過行業(yè)整體降稅并不代表每個(gè)企業(yè)都能降低稅負(fù)，具體情況還與企業(yè)自身涉及的增值稅稅率以及企業(yè)自身的財(cái)務(wù)管理水平有很大關(guān)系。

摸索中求解

“2012年開始的營(yíng)改增稅制改革已持續(xù)3年，試點(diǎn)行業(yè)不斷擴(kuò)大，影響范圍與力度也一直在不斷加大?！辈芑蹖?duì)《法人》記者表示。

本次全面推行之前，“營(yíng)改增”試點(diǎn)已覆蓋交通運(yùn)輸、郵政、電信業(yè)和研發(fā)技術(shù)、信息技術(shù)、文化創(chuàng)意、物流輔助、有形動(dòng)產(chǎn)租賃、鑒證咨詢、廣播影視等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。本次則主要將營(yíng)改增試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)四大行業(yè)。

“營(yíng)改增”毫無(wú)疑問是一場(chǎng)重大的稅制改革，影響著生產(chǎn)鏈條上越來(lái)越多的納稅人。這不僅體現(xiàn)在繳稅環(huán)節(jié)的數(shù)額、方式發(fā)生改變，更在于稅制的不斷完善，納稅人稅負(fù)的減輕。據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局?jǐn)?shù)據(jù)，我國(guó)“營(yíng)改增”試點(diǎn)啟動(dòng)以來(lái)，截至2014年全國(guó)已累計(jì)減稅3276億元。其中，試點(diǎn)納稅人因稅制轉(zhuǎn)換減稅1482億元，非試點(diǎn)納稅人因增加抵扣減稅1794億元。

2015年以來(lái)，“營(yíng)改增”繼續(xù)擴(kuò)大范圍且不斷調(diào)整。而此前試點(diǎn)中出現(xiàn)的問題正在被收集、被解決。國(guó)家稅務(wù)總局修訂并重新發(fā)布了《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅跨境應(yīng)稅服務(wù)增值稅免稅管理辦法（試行）》，明確和規(guī)范了鐵路運(yùn)輸、郵政和電信業(yè)跨境應(yīng)稅服務(wù)的增值稅免稅管理。辦法結(jié)合“營(yíng)改增”試點(diǎn)推行進(jìn)度，在跨境服務(wù)類別中補(bǔ)充了郵政服務(wù)、收派服務(wù)和電信服務(wù)，并吸收了稅企雙方對(duì)原辦法提出的建議，在辦稅流程、備案資料等方面進(jìn)行了調(diào)整和完善。

未來(lái)，“營(yíng)改增”制度的完善和進(jìn)一步擴(kuò)大范圍仍將繼續(xù)，改革的紅利也將持續(xù)釋放。

“此次營(yíng)改增政策推行的最大亮點(diǎn)就是從今年5月1日以后，營(yíng)業(yè)稅將退出歷史舞臺(tái)，所有行業(yè)將全面實(shí)施增值稅。”宋紅衛(wèi)對(duì)《法人》記者強(qiáng)調(diào)，作為不同產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)層層抵扣的增值稅，終于可以實(shí)現(xiàn)全產(chǎn)業(yè)鏈條的抵扣，起到了增值稅的真實(shí)作用（以往由于部分行業(yè)未實(shí)施增值稅，造成行業(yè)間稅不能抵扣）。

同時(shí)，本次擴(kuò)圍還把金融行業(yè)納入營(yíng)改增的行列，因?yàn)榻鹑谛袠I(yè)增值稅實(shí)施起來(lái)比較復(fù)雜，稅基的考量也有一定難度，目前世界上對(duì)金融業(yè)征收增值稅的國(guó)家也不多，如果我國(guó)營(yíng)改增試點(diǎn)在金融行業(yè)取得成功，對(duì)于世界范圍內(nèi)其他國(guó)家的金融業(yè)增值稅改革也有很大的借鑒和參考意義。

就如何進(jìn)一步落實(shí)此次稅制改革，宋紅衛(wèi)對(duì)《法人》記者說(shuō)，從此次政策推出到全面實(shí)施間隔時(shí)間不長(zhǎng)，因此，很多企業(yè)還沒有來(lái)得及全面了解營(yíng)改增的具體內(nèi)容，尤其是公司的財(cái)務(wù)部門以及相關(guān)業(yè)務(wù)體系的人員，要好好研讀營(yíng)改增方案，了解到計(jì)稅的變化以及未來(lái)報(bào)稅部門的變化。

營(yíng)改增后還需完善地方稅負(fù)體系，對(duì)于地方主體稅種缺失的現(xiàn)狀，宋紅衛(wèi)認(rèn)為，主要的問題點(diǎn)在于：此次營(yíng)改增后，部分稅由以前的地方稅變成中央稅，有可能使得地方財(cái)政比較緊缺，而地方政府本就在一定程度上對(duì)于土地出讓比較依賴，這樣的情況下可能加大對(duì)土地出讓的依賴程度。

地產(chǎn)行業(yè)影響幾何

談及“營(yíng)該增”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的具體影響，宋紅衛(wèi)對(duì)《法人》記者解釋道：首先，稅制改革的進(jìn)步，完善稅收鏈條，優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu)，消除重復(fù)征稅，可以有效減輕企業(yè)的負(fù)擔(dān)；其次，有利于調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；再次，可促進(jìn)行業(yè)財(cái)務(wù)規(guī)范化，減少傳統(tǒng)粗放式管理帶來(lái)的弊端，促進(jìn)企業(yè)努力提高管理水平的同時(shí)增加行業(yè)公平；最后，對(duì)于全產(chǎn)業(yè)鏈來(lái)說(shuō)，有利于稅負(fù)的整體減輕，但是對(duì)個(gè)體企業(yè)來(lái)說(shuō)，稅負(fù)的增減要看企業(yè)實(shí)際情況。

宋紅衛(wèi)認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該關(guān)注營(yíng)改增之后的個(gè)重要問題。

第一，推廣費(fèi)、廣告位出租收入均納入增值稅征稅范圍。比如，在一些商業(yè)中心的經(jīng)營(yíng)過程中，開發(fā)商會(huì)向進(jìn)行推廣活動(dòng)的商戶收取一定的推廣費(fèi)用，另外對(duì)于商業(yè)中心外立面或內(nèi)部的廣告位，也會(huì)另行出租給商戶發(fā)布廣告，收取廣告位租金。上述推廣費(fèi)用和廣告位租金應(yīng)按經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)繳納增值稅。

第二，免租期可能被認(rèn)定為視同銷售。商業(yè)地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)通常會(huì)約定一定期限的免租期，根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十四條的規(guī)定：?jiǎn)挝换蛘邆€(gè)體工商戶向其他單位或者個(gè)人提供無(wú)償服務(wù)視同銷售。因此，免租期存在被認(rèn)定為視同銷售的風(fēng)險(xiǎn)。因此許多開發(fā)商在租賃合同中已不再使用“免租”字眼，而改稱“裝修期”。

第三，開發(fā)商轉(zhuǎn)售水電適用何種稅率尚不明確。目前開發(fā)商從市政部門購(gòu)買水電再轉(zhuǎn)售給租戶的，對(duì)于轉(zhuǎn)售收入是按照銷售水電所適用的17%稅率計(jì)算增值稅，還是按照經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)所適用的11%稅率計(jì)算增值稅，目前尚未有明確的規(guī)定，需要進(jìn)一步向稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)。

第四，注意明確物業(yè)管理費(fèi)的收取方式和開票主體。目前許多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商給租戶的租賃合同中包含了物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，租戶不再與物業(yè)管理公司另行簽署物業(yè)服務(wù)合同。對(duì)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)的支付，通常有兩種做法：一是租戶向開發(fā)商支付物業(yè)管理費(fèi)，由開發(fā)商開具發(fā)票；二是在租賃合同中明確開發(fā)商代物業(yè)管理公司收取物業(yè)管理費(fèi)，由物業(yè)管理公司向租戶開具發(fā)票。

對(duì)于第一種模式，開發(fā)商既出租物業(yè)又提供物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)從主業(yè)適用稅率，按經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)11%繳納增值稅，增加了開發(fā)商的稅務(wù)成本。相較而言，第二種模式更利于開發(fā)商的稅務(wù)籌劃，但因物業(yè)管理公司與租戶無(wú)直接合同關(guān)系，物業(yè)管理公司向租戶開具增值稅專用發(fā)票存在一定稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何應(yīng)對(duì)本次稅制改革，宋紅衛(wèi)表示，應(yīng)強(qiáng)化企業(yè)的“納稅”法律意識(shí)，更加注重企業(yè)的財(cái)務(wù)管理能力、成本控制能力，整體提高企業(yè)的利潤(rùn)水平，增強(qiáng)企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

“營(yíng)該增后，開發(fā)企業(yè)的成本會(huì)有所增加，在選擇施工合作企業(yè)的時(shí)候，除了企業(yè)資質(zhì)外，還要將增值稅發(fā)票的出具作為重要的考量。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè)要注意商業(yè)地產(chǎn)的五大問題，有商業(yè)租賃物業(yè)的開發(fā)企業(yè)，在招商上要考慮到租戶的增值稅轉(zhuǎn)嫁能力，來(lái)提高企業(yè)盈利水平?！彼渭t衛(wèi)表示，企業(yè)要做好過渡期的準(zhǔn)備，可以借鑒其他行業(yè)“營(yíng)該增”的經(jīng)驗(yàn)，規(guī)避各種風(fēng)險(xiǎn)。

“目前，房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增稅制改革之路困難重重，仍有待進(jìn)一步完善和落實(shí)相關(guān)政策?！辈芑蹌t對(duì)《法人》記者建議：

企業(yè)首先要明確稅務(wù)處理方式的差異。房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)，由于其業(yè)務(wù)模式、成本構(gòu)成的不同，存在不同程度的差異，這是營(yíng)改增稅制改革中必須明確的重要內(nèi)容。

其次，明確材料、勞務(wù)費(fèi)等可能無(wú)法獲得增值稅發(fā)票或發(fā)票抵扣有限的問題。行業(yè)許多原材料供應(yīng)商大多為個(gè)人、個(gè)體戶、小規(guī)模納稅人等，沒有或很難開具增值稅專用發(fā)票。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目分布的廣泛性，也加大了發(fā)票收集管控的難度。稅制改革需要明確此問題并提供相應(yīng)的政策途徑。

最后，房地產(chǎn)項(xiàng)目周期較長(zhǎng)，且成本與收入周期背離?？赡軐?dǎo)致營(yíng)改增制度落實(shí)過程中，房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷項(xiàng)稅額與其進(jìn)項(xiàng)稅額產(chǎn)生時(shí)間上的不匹配。這也是需要政策進(jìn)一步明確并予以解決的問題。

改革如何進(jìn)一步

對(duì)于改革如何進(jìn)一步的完善，宋紅衛(wèi)對(duì)《法人》記者建議，營(yíng)改增使我國(guó)稅制的改革向前邁出了一大步，我們每個(gè)人都應(yīng)該積極響應(yīng)、支持營(yíng)改增改革。而從稅制本身來(lái)看，營(yíng)改增全面推行后，很多領(lǐng)域計(jì)稅及成本核算有了很大的改變，對(duì)于相關(guān)角色的專業(yè)度提出更高要求。

以工程預(yù)算為例，營(yíng)改增之前，就是簡(jiǎn)單的工程總額乘以一個(gè)稅率來(lái)計(jì)算，而營(yíng)改增后，在預(yù)算的時(shí)候，不能確定能夠拿到哪些增值稅專用發(fā)票抵扣，并且要對(duì)每一項(xiàng)稅進(jìn)行單列，因此存在很大的不確定性和復(fù)雜性。這就對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)人員提出更高的要求，同時(shí)也對(duì)稅務(wù)部門的人員監(jiān)管提出更高的要求。

目前，我國(guó)已就房產(chǎn)稅的征收在上海和重慶進(jìn)行了試點(diǎn)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)會(huì)根據(jù)試點(diǎn)結(jié)果以及國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)調(diào)控的需要來(lái)后續(xù)推廣。從房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅來(lái)看，我國(guó)在“去庫(kù)存”戰(zhàn)略實(shí)施下，在支撐剛需和改善需求的基礎(chǔ)上，進(jìn)行了交易環(huán)節(jié)減稅的舉措，并且取得了一定效果。今后，要貫徹因城施策的方針，對(duì)于庫(kù)存較大的城市，適當(dāng)?shù)亟档头慨a(chǎn)交易稅，促進(jìn)樓市健康平穩(wěn)地發(fā)展。

曹慧最后對(duì)《法人》記者強(qiáng)調(diào)，實(shí)施“營(yíng)改增”改革是推進(jìn)增值稅改革的重中之重，而房地產(chǎn)業(yè)及建筑業(yè)的改革則是“營(yíng)改增”改革中最有難度的一部分。政府應(yīng)該進(jìn)一步優(yōu)化稅制改革相關(guān)政策，強(qiáng)化稅制改革政策輔導(dǎo)。企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)專業(yè)培訓(xùn)和政策宣傳，加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與會(huì)記核算，相應(yīng)地改變經(jīng)營(yíng)模式。