城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系研究

摘要：本文從理論上探討了城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)價(jià)格變化的正反兩面關(guān)系，構(gòu)建了天津房地產(chǎn)價(jià)格影響指標(biāo)，通過數(shù)理統(tǒng)計(jì)分析發(fā)現(xiàn)城鎮(zhèn)化水平的提升對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的推動(dòng)起著一定的正向作用，許多影響因素之間相互關(guān)聯(lián)密切。本文最后從科學(xué)推進(jìn)城鎮(zhèn)化步伐、多種調(diào)控手段并重以及提升土地集約利用水平等方面提出了促進(jìn)城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策建議。

關(guān)鍵詞：天津；城鎮(zhèn)化；房地產(chǎn)價(jià)格；關(guān)系

當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，城鎮(zhèn)化水平已從1997年的31.91%提高到2011年的超過51%，同時(shí)從1997-2011的14年時(shí)間里，房地產(chǎn)價(jià)格年增長(zhǎng)率8.19%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過城鎮(zhèn)居民可支配收入和農(nóng)村人民年人均收入增長(zhǎng)水平。如何正確認(rèn)識(shí)城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)的關(guān)系，以及城鎮(zhèn)化水平對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格貢獻(xiàn)的程度是制定城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略與房地產(chǎn)調(diào)控政策的重要問題。

一、城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)價(jià)格的理論關(guān)系

（一）城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

1.城鎮(zhèn)化進(jìn)程中人口比例變動(dòng)影響房地產(chǎn)價(jià)格?，F(xiàn)如今，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的迅速加快使得大量人口由農(nóng)村向城鎮(zhèn)流動(dòng)，城鎮(zhèn)人口數(shù)量不斷增大，商品房需求數(shù)量越來越龐大，因?yàn)樾枨蟮牟粩嘣鲩L(zhǎng)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲。根據(jù)“十一五”規(guī)劃中提到的要求，到2050年，我國(guó)的城鎮(zhèn)化水平要達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家平均水平，這就意味著在接下來的40年里，每年會(huì)有大約1400萬人口由農(nóng)村轉(zhuǎn)到城市，因此，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的迅速加快會(huì)造成城市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求總量的增加，從而使得房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不斷上漲。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的快速發(fā)展，原城鎮(zhèn)居民的生活水平不斷提高，這體現(xiàn)在住房上便是城鎮(zhèn)居民人均建筑面積量的增加。1980年我國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積為7.2平方米， 2000年城鎮(zhèn)人均建筑面積為20.3平方米，2010年我國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積31.6平方米，對(duì)于建筑面積需求量的增加也會(huì)加快房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

2.城鎮(zhèn)化進(jìn)程中城市結(jié)構(gòu)布局優(yōu)化影響房地產(chǎn)價(jià)格變化。在城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中，城鎮(zhèn)建筑的建設(shè)質(zhì)量有明顯提高，城市規(guī)劃布局更加合理，城市空間結(jié)構(gòu)形態(tài)不斷優(yōu)化。新城區(qū)開發(fā)、舊城區(qū)改造，城市環(huán)境質(zhì)量提高、各種配套設(shè)施、交通便捷度以及各種管線設(shè)施的合理路由，使得城鎮(zhèn)人民的生活水平不斷提高。對(duì)于城市的合理規(guī)劃，使得空間結(jié)構(gòu)形態(tài)有更好的利用，從更根本上、激發(fā)消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的需求的增加，需求增加了房地產(chǎn)價(jià)格自然而然得到提升，這成為房地產(chǎn)價(jià)格上升的又一原因。

3.城鎮(zhèn)化進(jìn)程中建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施用地規(guī)模的擴(kuò)大影響土地價(jià)格。城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中會(huì)伴隨許多大型社區(qū)的建設(shè)，隨之而來的是大量基礎(chǔ)配套設(shè)施的建設(shè)，這導(dǎo)致大量土地資源被占用。一方面，在城鎮(zhèn)中可供建設(shè)土地資源的總量是很有限的，大量的基礎(chǔ)設(shè)施用地需求導(dǎo)致土地供不應(yīng)求，從而使得土地價(jià)格的上漲，進(jìn)而增進(jìn)了開發(fā)商的成本，使得銷售價(jià)格升高；而另一方面，我國(guó)的城市建設(shè)呈現(xiàn)由內(nèi)向外擴(kuò)張的模式，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中占用大量城鎮(zhèn)邊緣的耕地，使一部分農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)建設(shè)用地，這種擴(kuò)張模式在一定程度上增加了城市建設(shè)土地供給量，對(duì)由土地價(jià)格上漲引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升有一定的反向抑制作用。但總體來說，建設(shè)用地量的增加導(dǎo)致土地價(jià)格的增長(zhǎng)，使得房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

（二）房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)對(duì)城鎮(zhèn)化的影響

1.積極促進(jìn)作用。第一，由于商品房?jī)r(jià)格上升會(huì)刺激對(duì)于房屋開發(fā)面積的增加，有利于形成大型的、具有完善配套設(shè)施以及基礎(chǔ)設(shè)施的居住區(qū)，提高城鎮(zhèn)原有居民生活環(huán)境，居住環(huán)境的不斷改善又會(huì)增加城鎮(zhèn)對(duì)農(nóng)村人口的吸引力，吸引更多的農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)遷移，從而推動(dòng)城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程。第二，建筑業(yè)發(fā)展與房地產(chǎn)行業(yè)息息相關(guān)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展本身就需要大量的建筑工人，再者，房地產(chǎn)建設(shè)拉動(dòng)了建筑材料行業(yè)和建筑市場(chǎng)的快速發(fā)展，擴(kuò)大了市場(chǎng)銷售需求，鼓勵(lì)了百姓的消費(fèi)，同時(shí)大力促進(jìn)了運(yùn)輸業(yè)、勞務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，而由房地產(chǎn)業(yè)衍生帶動(dòng)的眾多行業(yè)也都需要大量勞動(dòng)力工人，這些工人以農(nóng)民工為主，進(jìn)而解決了許多從農(nóng)村進(jìn)城民工的就業(yè)問題，這促使更多的農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)流動(dòng)，從而從根本上加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

2.反向抑制作用。房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)速度，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民收入的增長(zhǎng)幅度，忽略了大眾的實(shí)際購(gòu)買力，嚴(yán)重影響人們現(xiàn)有的生活水平，原有的城鎮(zhèn)居民在高房?jī)r(jià)面前生活環(huán)境和質(zhì)量無法得到提高，而農(nóng)村居民更沒有足夠的經(jīng)濟(jì)能力來城市買房，導(dǎo)致了城鎮(zhèn)化速率的減緩。另外，商品房銷售價(jià)格的不斷上漲，會(huì)導(dǎo)致出租房租金的上升。由商品房?jī)r(jià)格上漲產(chǎn)生的一系列問題又成為阻礙農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)流動(dòng)的一個(gè)門檻，從而對(duì)城鎮(zhèn)化發(fā)展產(chǎn)生了反向抑制作用。

二、天津房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的實(shí)證分析

（一）指標(biāo)選取及數(shù)據(jù)說明

本文擬采用多元線性回歸來研究天津市城鎮(zhèn)化水平與商品住宅價(jià)格的關(guān)系，重點(diǎn)研究城鎮(zhèn)化對(duì)商品房?jī)r(jià)格的影響，選取指標(biāo)包括：商品住宅銷售價(jià)格Y、城鎮(zhèn)化水平X1、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入X2、房地產(chǎn)開發(fā)投資額X3、商品住宅新開工面積X4、金融機(jī)構(gòu)貸款利率X6、貸款額X7。

以上指標(biāo)選擇天津市2001-2010年共10年作為研究對(duì)象，所有數(shù)據(jù)均來源于天津市歷年統(tǒng)計(jì)年鑒。

（二）數(shù)據(jù)分析

直接對(duì)各變量進(jìn)行線性回歸后，估計(jì)結(jié)果為：

Y=-134389.3+2795.149X1-5.599466X2

+ 0.010608X3+ 0.044432X4 -0.424775X5 + 796.3405X6 +1.022195X7

（1.282） （-1.7925） （1.9773） （0.0489） （-0.2335） （1.0187） （1.4865）

R2=0.9942 F=49.009 D.W.=2.154

從以上結(jié)果可以看出，雖然相關(guān)性較高，F(xiàn)檢驗(yàn)也通過，但是各變量的t檢驗(yàn)皆不通過，而且符號(hào)的經(jīng)濟(jì)意義也不合理。

對(duì)自變量進(jìn)行簡(jiǎn)單的相關(guān)系數(shù)檢驗(yàn)，結(jié)果如下：

可以看出，各自變量之間相關(guān)性均很高，其中x2和x3的相關(guān)系數(shù)為0.9997，大于估計(jì)方程的可決系數(shù)0.9942，根據(jù)KLEIN原則，各變量存在較嚴(yán)重的多重共線性。

本文按照逐步回歸法進(jìn)行估計(jì)，最后估計(jì)的方程為：

Y=-63613.17+ 1109.531X1 +0.307852X7

（2.5869） （2.5910）

R2=0.9673 F=103.55 D.W.=1.255

此結(jié)果可以說明，城鎮(zhèn)化率和商品房?jī)r(jià)格確實(shí)存在正相關(guān)關(guān)系，而且當(dāng)城鎮(zhèn)化率每提高1%，商品住宅價(jià)格將提高1109.631元。

三、結(jié)論和政策建議

（一）結(jié)論

通過上述研究表明我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程和商品住宅價(jià)格之間有著長(zhǎng)期穩(wěn)定的均衡關(guān)系，即住宅房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)隨著城鎮(zhèn)化ai+tBsfJAwfsNCyhD0ydfA==的進(jìn)程而不斷提高，反映了相關(guān)變量之間的信息傳導(dǎo)機(jī)制。雖然房地產(chǎn)價(jià)格的上漲在短期內(nèi)會(huì)對(duì)城鎮(zhèn)化進(jìn)程有一定的方向抑制作用，但抑制的作用并不明顯，城鎮(zhèn)可支配收入的增加、城鎮(zhèn)生活質(zhì)量的提高以及各種配套設(shè)施的完善對(duì)于務(wù)農(nóng)人員的吸引力還是會(huì)超過房?jī)r(jià)上漲對(duì)于農(nóng)村進(jìn)城人員的抑制作用。

另外，房地產(chǎn)業(yè)的貸款也是影響價(jià)格的重要因素之一

（二）促進(jìn)城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)市場(chǎng)和諧發(fā)展的政策建議

1.調(diào)控好城鎮(zhèn)化進(jìn)程的發(fā)展速度，不要把城鎮(zhèn)化當(dāng)作經(jīng)濟(jì)發(fā)展的唯一方式，同時(shí)政府也要充分重視城鎮(zhèn)化對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度，合理調(diào)整城鎮(zhèn)化速度，促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格的合理變化，提高居民生活質(zhì)量。

2.采取行政手段與經(jīng)濟(jì)手段以及宏觀調(diào)控并用的策略。對(duì)于房?jī)r(jià)的調(diào)控要從貨幣政策、財(cái)政政策、土地政策等多方面進(jìn)行。

3.提高土地集約利用水平。在我國(guó)快速城鎮(zhèn)化的背景下，許多土地處于空閑擱置階段，雖然有規(guī)定土地的閑置，但閑置認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)模糊，執(zhí)行也不盡嚴(yán)格，未來亟需提高土地的集約水平。

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（作者單位：天津市國(guó)土資源和房屋管理研究中心）