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    海外置業(yè):去巴黎和普羅旺斯看房

    2016-07-01 08:29:01岑今
    東方企業(yè)家 2016年5期
    關(guān)鍵詞:普羅旺斯約合買家

    岑今

    法國是全球范圍內(nèi)鮮有的沒有房價(jià)泡沫的國家之一。正如一位法國地產(chǎn)界的高管所說:“房地產(chǎn)是法國人首選的投資和保值手段,是可以代代相傳的財(cái)富?!痹谒磥?,法國從未遇到過美國式的房地產(chǎn)市場崩潰,法國的房地產(chǎn)政策不投機(jī),始終以滿足供需平衡為原則。

    不過,和同樣沒有泡沫的德國不同,外國買家對法國房地產(chǎn)頗為青睞,尤其是巴黎以及南部普羅旺斯地區(qū)。在經(jīng)歷了金融危機(jī)之后的深幅調(diào)整之后,法國的房地產(chǎn)市場于2015年開始企穩(wěn)。零利率、低匯率,加上更加合理的價(jià)格,許多人都意識到了投資房地產(chǎn)或許是個(gè)不錯(cuò)的選擇,尤其是以美國人為首的海外投資者正在重返法國。

    巴黎:多元化的國際買家

    外國買家一直都很青睞巴黎市的歷史核心地帶,即塞納河兩岸的那幾處行政區(qū)。在左岸,該區(qū)域就是埃菲爾鐵塔周圍的第七區(qū),以及第六區(qū)沿著圣日耳曼大道的那幾條排列著許多畫廊和精品店的街道,這片區(qū)域大致從東往西延伸,在塞納河邊的幾條街區(qū)范圍內(nèi)。

    該市最高的房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)在右岸的第八區(qū),那里是匯聚了許多奢侈品商店與酒店的“金三角”地帶,西邊緊挨著面積巨大的16區(qū)。

    據(jù)一些代理人說,雖然與倫敦和紐約那些光彩奪目的新高樓大廈相比,巴黎或許有些黯然失色了,但那些海外買家看重的正是這里的發(fā)展速度放緩了一些。這里的房地產(chǎn)市場仍然很保守,在一些新晉社區(qū)或時(shí)尚社區(qū)中,來自外國的房地產(chǎn)需求很少。

    “人們來巴黎就是為了購買典型的巴黎公寓,”蘇富比國際房地產(chǎn)公司的法國分公司CEO亞歷山大·克拉夫特說?!八麄兿胍椿ǖ匕濉⒀b飾板條、壁爐和環(huán)繞在四周的陽臺。”

    巴黎市的房價(jià)曾在2000年上漲過一段時(shí)間,并一直延續(xù)到了雷曼兄弟公司倒閉之后。但圍繞著2012年總統(tǒng)競選而產(chǎn)生的一些不確定性讓房價(jià)跌了下來,因?yàn)楂@勝的奧朗德當(dāng)時(shí)有些措施是基于對富人增稅這一競選綱領(lǐng)上的。

    “我們在賣方市場上經(jīng)營了10多年的時(shí)間,”佳士得附屬公司的主管瑪麗·伊蓮·倫德格林說?!叭缓?012年,競選開始,情況變得完全相反。我們進(jìn)入了買方市場,房屋存量多了,房價(jià)卻一路下跌?!?/p>

    據(jù)倫德格林公司的一份報(bào)告,巴黎房價(jià)自2012年以來已經(jīng)下跌了大約15%,目前已經(jīng)顯示出了復(fù)蘇的跡象,在過去的12個(gè)月中,即便交易價(jià)格沒有上升,交易量也在不斷上升。

    “我們并沒有指望房價(jià)會立刻上漲,”倫德格林說,“但我們看到房屋存量下降了,而且市場可能已經(jīng)再次變?yōu)橘u方市場了?!?/p>

    該現(xiàn)象的原因部分在于歐元的疲軟,但同樣重要的是賣家們現(xiàn)在有更多商談的空間了,甚至已經(jīng)降了價(jià)?!白罱K,在去年的年末,有些賣家開始調(diào)整價(jià)格了,”克拉夫特說。

    美國人來勢兇猛

    巴黎的豪華房地產(chǎn)市場——對公寓而言是200萬美元(約合人民幣1284萬元)及以上的房產(chǎn)——以其買家群體的多樣化而出名?!皼]有什么主導(dǎo)群體,真的,”克拉夫特說,去年美國人來勢兇猛,但俄羅斯與中國的買家由于國內(nèi)的政治經(jīng)濟(jì)因素急劇下降。

    倫德格林提供的數(shù)據(jù)顯示,在2014年,有32%的買家來自中東,23%來自歐洲,19%來自北美,其他大部分來自俄國和亞洲。

    據(jù)法國巴黎銀行的一項(xiàng)調(diào)查,法國房產(chǎn)銷售給海外買家的數(shù)量在2014年上升了1.5%,而前兩年的銷量一直在下跌,2011至2012年下跌了1%,2012年至2013年下跌了13%。該調(diào)查發(fā)現(xiàn),這次的上漲勢頭在2015年的前五個(gè)月中一直在持續(xù)。由于美元和英鎊目前對于歐元的強(qiáng)勢,美國買家的數(shù)量在2014年增長了12%,而英國買家則增長了33%。

    “坦白說,與其他的首都大城市相比,巴黎的房價(jià)非常便宜?!笨死蛱卣f。“也許只是紐約或倫敦房價(jià)的三分之一。這里有各種各樣的吸引力,因而有來自各個(gè)國家的人。有些人是為了時(shí)尚而來,有些人則是為了生意?!?img src="https://cimg.fx361.com/images/2017/01/21/dfyj201605dfyj20160521-2-l.jpg" style="">

    案例:巴黎右岸的一套四居室公寓

    價(jià)格: 約300萬美元(約合人民幣1912萬元)

    特色: 這套公寓在一棟1912年由建筑師Albert Sélonier設(shè)計(jì)的過渡時(shí)期新藝術(shù)風(fēng)格的大廈二樓,該公寓將奧斯曼時(shí)期的拼花木地板、超高天花板和傳統(tǒng)裝飾板條與當(dāng)時(shí)很前衛(wèi)的幾何設(shè)計(jì)元素混搭在一起。該公寓的特色是全定制的地毯和藝術(shù)品。這個(gè)面積2940平方英尺(約273平方米)的空間里所配備的家具可協(xié)商作為該交易的一部分出售。該公寓有一座帶雨篷的寬敞平臺眺望著內(nèi)庭。

    位置: 這套公寓位于特羅卡代羅社區(qū),在巴黎第16區(qū)埃菲爾鐵塔旁的塞納河對岸。這是巴黎市最大的行政區(qū)之一。該區(qū)域內(nèi)有地鐵六號線,奧利機(jī)場距此大約有30分鐘的車程;戴高樂機(jī)場約45分鐘。

    稅費(fèi): 該住宅每年的房地產(chǎn)稅約為4000美元(約合人民幣2.5萬元),合作公寓的管理費(fèi)每年約13700美元(約合人民幣8.8萬元)。

    普羅旺斯:為度假而來

    和巴黎相比,南部靠近地中海的普羅旺斯房地產(chǎn)市場在過去幾年的調(diào)整中受傷更重。而且,普羅旺斯是一個(gè)季節(jié)性的投資目的地,它比鄰近的蔚藍(lán)海岸受到的打擊更大,因?yàn)槲邓{(lán)海岸更具備全年吸引力。

    不過,埃米爾·加爾辛房地產(chǎn)公司普羅旺斯地區(qū)一辦事處的負(fù)責(zé)人菲利普·博利特表示,有興趣的購房者已經(jīng)重返普羅旺斯。

    博利特表示,多年來,豪宅的要價(jià)是與現(xiàn)實(shí)脫節(jié)的。“許多房產(chǎn)被高估?!彼硎?,但2015年起,普羅旺斯市場的住宅要價(jià)開始下降,有時(shí)跌至2008年峰值的40%。

    要價(jià)之所以下跌,是因?yàn)闇N之后,賣房者意識到,“把房子脫手的唯一辦法就是降價(jià)”。

    與此同時(shí),投資者對豪宅的興趣在上升。尤其是美國購房者正重返普羅旺斯,此前在全球經(jīng)濟(jì)衰退和歐元強(qiáng)勢的年代,他們曾對普羅旺斯失去興趣。

    “事實(shí)上,在那個(gè)年代,他們依然熱愛法國,也依然會通過租房或度假過來造訪,”博利特表示,“有了更高的購買力,他們就回來了,這幾乎和20世紀(jì)90年代的情況一樣?!?/p>

    此外,還有來自英國、德國、斯堪的納維亞三國、荷蘭和阿拉伯聯(lián)合酋長國的購房者。

    另一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商總經(jīng)理弗雷德里克·利洛表示,2014年至2015年間,該公司收到的詢價(jià)增加了40%。該公司位于戛納附近的穆然(Mougins)。

    利洛表示,大部分外國人在普羅旺斯購房,是為了用于家庭度假,并且打算留著這套房子,等日后的退休的時(shí)候居住。

    雖然豪宅的存量很大,但是品質(zhì)優(yōu)越、且價(jià)格合理的住宅要少很多。利洛表示,普羅旺斯的豪華別墅價(jià)格為每平方米6000至1萬歐元(約合人民幣43022至71704元)。

    蔚藍(lán)海岸的豪宅大多在170萬至570萬美元之間(約合人民幣1109萬至3719萬元),超過1100萬美元(約合人民幣7176萬元)的交易并不少見。而在內(nèi)陸普羅旺斯,豪宅的核心市場價(jià)約為110萬至340萬美元(約合人民幣718萬至2218萬元)。

    案例:普羅旺斯內(nèi)陸的一套別墅

    價(jià)格: 普羅旺斯的一套別墅,六臥,帶兩座泳池,總價(jià)為390萬美元(約合人民幣2544萬元)。

    特色: 該住宅建于2006年,有著普羅旺斯傳統(tǒng)農(nóng)舍的外觀和布局。住宅面積約680平方米,包括地下室和室內(nèi)泳池,房產(chǎn)占地1.5英畝(約合0.61公頃)。該住宅樓上有一間電視房和四間臥室,每間臥室都自帶浴室。部分臥室通往一座露臺,露臺坐擁泳池、花園和遠(yuǎn)處山丘的景觀。樓上最大的臥室設(shè)有一間閣樓,可用作臥室、電視室,或兒童游樂區(qū)。地下室有一座室內(nèi)游泳池、一個(gè)可供跳舞或開派對的大房間、一間酒窖和一間浴室。

    位置: 它坐落在有著“世界最著名的藝術(shù)小鎮(zhèn)”之稱的圣·保羅·德旺斯附近的一座小山上,距離圣·保羅·德旺斯不到五分鐘的車程;該地區(qū)有各種旅游活動(dòng),包括騎自行車、徒步旅行和歷史遺跡觀光。尼斯的國際機(jī)場距離此住宅約20分鐘車程。

    稅費(fèi): 該住宅每年的房產(chǎn)稅約為13100美元(約合人民幣85464元)。

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