我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫問(wèn)題探討

齊惠霞

摘要：房地產(chǎn)泡沫是我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展中的一個(gè)重要問(wèn)題，必須引起社會(huì)各界的高度關(guān)注，切實(shí)防范其不利影響及其危害，促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)穩(wěn)健發(fā)展。本文首先就房地產(chǎn)泡沫的涵義和成因進(jìn)行闡釋，而后重點(diǎn)從三個(gè)方面分析房地產(chǎn)泡沫的危害，最后有針對(duì)性地設(shè)計(jì)我國(guó)防范房地產(chǎn)泡沫的對(duì)策，即致力于行政管理體制改革、完善房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警機(jī)制、進(jìn)一步強(qiáng)化金融監(jiān)管力度。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫 危害 對(duì)策

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫概論

（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫基本涵義

從某種意義而言，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)從20世紀(jì)90年代后期起步，尤其是進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)伴隨我國(guó)城市化、工業(yè)化和新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)得到快速發(fā)展，有利支撐了我國(guó)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)、財(cái)收收入和民生就業(yè)。然而，由于種種原因，我國(guó)的房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題始終比較突出，嚴(yán)重制約了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)的健康持續(xù)發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012-2014年間我國(guó)城鎮(zhèn)居民年均收入與同期住房均價(jià)的比例1：2.5，相對(duì)于發(fā)達(dá)國(guó)家的1：1和國(guó)際平均水平的1：1.3，我國(guó)的房地產(chǎn)泡沫可謂十分嚴(yán)重。2015年以來(lái)，盡管中央政府的去庫(kù)存化政策大力實(shí)施，但是全國(guó)的房?jī)r(jià)依舊沒(méi)有得到很好地控制，尤其是北京、深圳等以一線城市的房?jī)r(jià)似乎愈演愈烈。從本質(zhì)來(lái)講，房地產(chǎn)泡沫不僅僅是一種價(jià)格劇烈波動(dòng)現(xiàn)象，而是一個(gè)牽一發(fā)而動(dòng)全身的復(fù)雜問(wèn)題，稍有不慎就會(huì)出現(xiàn)連鎖反應(yīng)，給經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定帶來(lái)嚴(yán)重影響和沖擊。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫形成原因

我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的形成原因十分復(fù)雜，概括來(lái)講集中體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。首先，制度設(shè)計(jì)原因。比如，我國(guó)現(xiàn)有的行政管理體制尤其是對(duì)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和官員的考核而往往局限在GDP，從而催生了各地盲目發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)；另外，各級(jí)政府對(duì)房屋結(jié)構(gòu)的比例控制不嚴(yán)，尤其是保障性住房和廉租房供應(yīng)嚴(yán)重不足；還有，國(guó)家在信貸政策方面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)毫無(wú)節(jié)制的支持。其次，房地產(chǎn)信息不對(duì)稱原因。目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行亟待完善，尤其是在價(jià)格機(jī)制方面，買方明顯處于信息劣勢(shì)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)虛高，加之房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的炒作與投機(jī)現(xiàn)象，從而進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題。最后，土地資源稀缺的原因。作為一種不可再生資源，土地的供給剛性加之各地政府規(guī)劃管理制度不科學(xué)，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商盲目圈地，從而造成房地產(chǎn)泡沫進(jìn)一步加劇。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的主要危害

（一）導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡

房地產(chǎn)泡沫的長(zhǎng)期存在，會(huì)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)本身和其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)嚴(yán)重影響，首當(dāng)其沖的就是導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡，各種戶型面積彼此不配套，高端住房和中低端住房不銜接，在很大程度上造成民眾住房需求得到有效滿足。中國(guó)社科院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所易憲容研究員在研究中指出，我國(guó)很多地方的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，為了最大限度地提高規(guī)模經(jīng)濟(jì)，開(kāi)發(fā)高端樓盤，從而在很大程度上忘記了中小戶型的開(kāi)發(fā)與供應(yīng)。實(shí)際上，面對(duì)龐大的市場(chǎng)需求，真是適合消費(fèi)者尤其是年輕人的住房需求，基本上是剛需為主，自然小戶型的毛坯房更受歡迎，而那些動(dòng)輒別墅或者大面積的精裝修更多地具有炒作價(jià)值，與市場(chǎng)需求根本不銜接。與此同時(shí)，由于管理當(dāng)局的宏觀管理不到位，致使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)嚴(yán)重不足，“居者有其屋”的夢(mèng)想實(shí)現(xiàn)還有不少的差距。

（二）抑制了其他產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展

從2010年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上高歌猛進(jìn)，房?jī)r(jià)一直在高位運(yùn)行，即使在2016年的當(dāng)下，去庫(kù)存的政策依舊沒(méi)有將房?jī)r(jià)降下來(lái)。一直以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的泡沫問(wèn)題，是由管理當(dāng)局不作為、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司抬高房?jī)r(jià)和投機(jī)商的炒作所致。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2010-2015年間，以溫州為代表的炒房團(tuán)向房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了至少3.2萬(wàn)億資金，并間接帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)吸引了超過(guò)253萬(wàn)億元的資金投入。金融是一個(gè)國(guó)家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心，我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的存在客觀上造成社會(huì)資金配置嚴(yán)重畸形，很多其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要資金支持卻無(wú)法及時(shí)融資，久而久之勢(shì)必會(huì)嚴(yán)重影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展。比如，中國(guó)制造業(yè)尤其是中小民營(yíng)制造企業(yè)，由于資金不足導(dǎo)致企業(yè)技術(shù)研發(fā)跟不上，并導(dǎo)致核心競(jìng)爭(zhēng)力不足，最終導(dǎo)致我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁不足。

（三）擾亂金融市場(chǎng)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序

房地產(chǎn)泡沫的存在還會(huì)對(duì)我國(guó)的金融市場(chǎng)和資本體系造成巨大的壓力，并導(dǎo)致社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序失衡。眾所周知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)屬于典型的資本密集型組織機(jī)構(gòu)，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金嚴(yán)重不足，大都是依賴銀行貸款來(lái)上項(xiàng)目，一旦行業(yè)不景氣，便會(huì)導(dǎo)致投資預(yù)期收益無(wú)法實(shí)現(xiàn)，從而導(dǎo)致銀行呆壞賬的產(chǎn)生。與此同時(shí)，我國(guó)很多居民購(gòu)房平均超過(guò)65%的資金來(lái)自銀行貸款，同樣也會(huì)受到市場(chǎng)不景氣的影響，一旦未來(lái)收入無(wú)法保證，也會(huì)跟銀行帶來(lái)嚴(yán)重的財(cái)務(wù)壓力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到2015年底我國(guó)銀行業(yè)不良貸款超過(guò)75萬(wàn)億，其中有很大一部分就是由房地產(chǎn)泡沫所致。最后，房地產(chǎn)泡沫的存在，還會(huì)誘發(fā)鋼鐵、水泥和電解鋁等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)無(wú)序發(fā)展，真正具有高附加的高科技產(chǎn)業(yè)由于資金供應(yīng)跟不上而無(wú)法得到科學(xué)發(fā)展。久而久之，房地產(chǎn)泡沫的存在，會(huì)導(dǎo)致我國(guó)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)秩序失衡，必須引起社會(huì)各界的高度關(guān)注。

三、科學(xué)防范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的對(duì)策

（一）致力于行政管理體制改革

我國(guó)房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題的防范與解決，管理當(dāng)局責(zé)無(wú)旁貸，應(yīng)當(dāng)逐步完善行政管理體制，對(duì)各級(jí)政府和官員的考核從單純的GDP指標(biāo)，向包括生態(tài)、環(huán)境和自然和諧發(fā)展的綜合指標(biāo)體系轉(zhuǎn)型升級(jí)?！肮俪鰯?shù)字、數(shù)字出官”，只有管理當(dāng)局完善行政管理體制，才可以切實(shí)打破地方各級(jí)政府依靠房地產(chǎn)和土地財(cái)政發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)的詬病，逐步向人與自然和諧發(fā)展的新型工業(yè)化道路邁進(jìn)。與此同時(shí)，管理當(dāng)局對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也要強(qiáng)化宏觀調(diào)控力度，對(duì)于那些投機(jī)倒把、哄抬房?jī)r(jià)、圈地不開(kāi)發(fā)坐等漁利的開(kāi)發(fā)商嚴(yán)厲打擊，引領(lǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上將高中低檔住房開(kāi)發(fā)納入經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，同時(shí)從財(cái)政的視角加大經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的供應(yīng)與保障力度，助推我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。

（二）完善房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警機(jī)制

我國(guó)房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題的防范與解決，管理當(dāng)局要綜合采取多種措施，構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格監(jiān)測(cè)和發(fā)布機(jī)制，引領(lǐng)企業(yè)和消費(fèi)者理性投資和消費(fèi)，逐步優(yōu)化社會(huì)資金配置，提高資金適應(yīng)效率，完善住房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)泡沫從某種意義而言是一種價(jià)格現(xiàn)象，我國(guó)管理當(dāng)局要綜合選擇房地產(chǎn)價(jià)格檢測(cè)指標(biāo)體系，圍繞不同地區(qū)和不同城市的合理樣本，動(dòng)態(tài)科學(xué)采集房?jī)r(jià)信息，綜合研判房?jī)r(jià)水平，并于人們的收入水平和增長(zhǎng)速度進(jìn)行比較，定期不定期發(fā)布房?jī)r(jià)分析報(bào)告。一旦發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，就綜合采取行政、金融、稅收和法律等多種措施進(jìn)行干預(yù)，合理控制房?jī)r(jià)。在此基礎(chǔ)上，引導(dǎo)社會(huì)資源如土地和資金合理高效配置，切實(shí)規(guī)避住房投機(jī)與炒作行為，優(yōu)化住房商品結(jié)構(gòu)，向?qū)崿F(xiàn)“居者有其屋”的戰(zhàn)略目標(biāo)穩(wěn)步邁進(jìn)。

（三）進(jìn)一步強(qiáng)化金融監(jiān)管力度

我國(guó)房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題的防范與解決，管理當(dāng)局要健全完善金融監(jiān)管法律法規(guī)，強(qiáng)化金融政策法規(guī)執(zhí)行力，合理控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模與結(jié)構(gòu)，加大房地產(chǎn)信息披露制度，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)抵押貸款資質(zhì)和條件，確保房地產(chǎn)金融合理、有序和高效。中央銀行和銀監(jiān)會(huì)首先要嚴(yán)格制定相關(guān)制度，規(guī)定金融部門投向房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款的比例和房地產(chǎn)抵押貸款融資的比率。其次，要加強(qiáng)銀行信用規(guī)模的控制，要使社會(huì)總信用與實(shí)際經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求相適應(yīng)，防止房地產(chǎn)貸款的過(guò)度膨脹，從根源上防止房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生。再次，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)抵押貸款的資質(zhì)和條件，完善信用制度、抵押制度以及二級(jí)市場(chǎng)。最后，加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)控制，嚴(yán)厲打擊過(guò)度投資行為，對(duì)捏造，編纂虛假信息者予以嚴(yán)厲懲罰，大力開(kāi)展房地產(chǎn)審計(jì)，加強(qiáng)其市場(chǎng)的監(jiān)督和管理，使房地產(chǎn)的投資過(guò)于理性。