張宏業(yè)：撥云見月觀樓市

張宏業(yè)先生，英國(guó)皇家特許測(cè)量師、中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師、威格斯資產(chǎn)顧問有限公司執(zhí)行董事、建溢集團(tuán)有限公司獨(dú)立非執(zhí)行董事、中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師、灣仔中西區(qū)工商業(yè)聯(lián)合會(huì)董事、灣仔中西區(qū)工商業(yè)聯(lián)合會(huì)地產(chǎn)及建筑委員會(huì)副主席、澳門房地產(chǎn)評(píng)估學(xué)會(huì)監(jiān)事長(zhǎng)、英國(guó)仲裁學(xué)會(huì)會(huì)員、商業(yè)評(píng)估議會(huì)註冊(cè)商業(yè)估值師、山西省政協(xié)委員（第十、十一屆）、山西省海外聯(lián)誼會(huì)副會(huì)長(zhǎng)。

中國(guó)樓市托底經(jīng)濟(jì)增速，2016年4月中旬，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公佈了中國(guó)一季度GDP增速為6.7%，符合市場(chǎng)預(yù)期。下旬，中國(guó)人民銀行公佈了《2016年一季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向報(bào)告》，其透露出來的信號(hào)是：房地產(chǎn)保障了GDP的預(yù)期增速。

為了透析中國(guó)乃至世界的房地產(chǎn)市場(chǎng)，張宏業(yè)先生——中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師常年行走於中國(guó)各地以及世界各地，觀察、分析、總結(jié)，並做出準(zhǔn)確的判斷。數(shù)十年的歷練，加上專業(yè)的輔助，賜予了他更多的智慧，他對(duì)樓市的分析和判斷也因此被結(jié)果印證，讓他被更多人信服。

帶著對(duì)中國(guó)樓市的擔(dān)憂，筆者訪問了張宏業(yè)先生，以期透過他的分析，對(duì)中國(guó)樓市增添一份信心與清明。

記者：深圳作為全國(guó)一線城市，房?jī)r(jià)的漲幅也是遙遙領(lǐng)先於其它二三線城市，較之同為一線城市的北京、廣州、其漲幅都高於它們，造成這一結(jié)果的原因是什麼？

張宏業(yè)先生：每一季度，相關(guān)部門會(huì)對(duì)全國(guó)七十個(gè)城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目做一次統(tǒng)計(jì)，並與前一年同期做一次比較。來自於全國(guó)的數(shù)據(jù)顯示，在全國(guó)的所有城市中，漲幅最大，增長(zhǎng)速度最快的兩個(gè)城市分別是上海和深圳，而深圳的增長(zhǎng)比例超過了60%，與之相比較，北京、廣州的漲幅和緩許多，在20%左右。

深圳漲幅如此之大，其中一個(gè)原因便是在過去一段時(shí)間，深圳的增長(zhǎng)速度較之上海、北京要慢一些。造成這一現(xiàn)象的主要因素是深圳的房?jī)r(jià)的底數(shù)大，所謂底數(shù)大，是指深圳房產(chǎn)的平均值大。據(jù)我所知，在深圳前海附近，房?jī)r(jià)已達(dá)八萬元一平方米；關(guān)外如龍華，均價(jià)為五六萬元一平米；靠近惠州的地區(qū)，如蓮塘，也達(dá)到了三四萬元一平米。

深圳是一個(gè)移民城市，工資水平高，是全國(guó)新興產(chǎn)業(yè)最集中的城市，在許多方面都開創(chuàng)了先河，並從這裏開始然後推廣至全國(guó)各地，包括金融產(chǎn)品、前海自貿(mào)區(qū)的試行等，深圳的特殊和優(yōu)惠政策以及經(jīng)濟(jì)環(huán)境吸引了內(nèi)地其他城市的人才來深發(fā)展，所有的一切，都給整個(gè)城市的發(fā)展帶來助力，深圳這個(gè)城市未來的廣闊空間被眾人看好，許多人來深投資房地產(chǎn)。

兩年前，曾有人覺得深圳的房?jī)r(jià)太貴，一班炒家攜帶資金前往珠海、江門、中山投資買房，兩年過去，升值的幅度非常低，買時(shí)六七千，如今不過大約一萬元，且是中山市中心最好的位置。究其原因，主要受中山基本工資水平的影響。珠海市的房?jī)r(jià)亦增長(zhǎng)緩慢，其二手房市場(chǎng)不景氣，是受其經(jīng)商環(huán)境不及深圳所限制。

珠海、中山、深圳是珠三角地區(qū)發(fā)展最好的三個(gè)城市，而深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻一直是這三個(gè)城市中最好的。深圳宜商宜居，並有惠州輔助，形成一個(gè)大的生活圈?？v觀深圳整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，我預(yù)計(jì)從2016年至2020年以及以後，房地產(chǎn)整體會(huì)呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)，且這個(gè)趨勢(shì)是明顯的。

記者：在深圳的人大多有這樣一個(gè)感覺，就是去年房?jī)r(jià)升得太快，然後近期又明顯感覺穩(wěn)定了。在深圳，引起房?jī)r(jià)和成交量漲跌的因素有哪些？

張宏業(yè)先生：中央在2016年兩會(huì)期間提出了2016年GDP預(yù)期增長(zhǎng)6.7%的目標(biāo)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展依靠的是三輛“馬車”拉動(dòng)，其中的兩輛“馬車”，一是投資，二是消費(fèi)，這兩輛“馬車”也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)要達(dá)至6.7%增長(zhǎng)率的關(guān)鍵之處，在這兩者間，中央考慮、權(quán)衡再三，決定選擇於投資處進(jìn)行擴(kuò)大。之所以選擇投資而非消費(fèi)，是因?yàn)楹苊黠@的一個(gè)現(xiàn)象：消費(fèi)，尤其是國(guó)民消費(fèi)的增長(zhǎng)非常緩慢。因此，只能寄希望於投資，而投資最主要，也是最常見的方式就是房地產(chǎn)。

然而對(duì)於深圳來說，房?jī)r(jià)上漲的主要原因卻不是投資的增長(zhǎng)，而是供求關(guān)係引起的。這裏便牽涉到一個(gè)概念——眾籌。眾籌的主要對(duì)象是年輕人。深圳是一個(gè)工資水平領(lǐng)先於全國(guó)絕大部分城市，這裏有許許多多有希望、經(jīng)濟(jì)觸覺敏銳、懂炒樓的年輕人，所以常常三人一組，每人出資二三十萬，完成首付、貸款等一系列的程序，買房、炒房。他們對(duì)於這種“快來快走”的經(jīng)濟(jì)模式十分擅長(zhǎng)。在能夠賺取百分之十的收益時(shí)，他們便會(huì)放手，將手中的房子售賣出去，然後開啟新一輪的投資。就是這樣的模式推動(dòng)了房?jī)r(jià)的快速上升。而一旦升至某個(gè)程度，中央感覺即將出現(xiàn)或剛剛出現(xiàn)危險(xiǎn)局面的時(shí)候，便會(huì)對(duì)此進(jìn)行宏觀調(diào)控。

全國(guó)兩會(huì)之前，以及地方兩會(huì)期間，中央已經(jīng)做出了指示，敦促地方出臺(tái)一些政策，來調(diào)控深圳、上海房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的速度與幅度，阻止其瘋長(zhǎng)。這些政策包括眾籌貸款的限制、購房稅收的新規(guī)定、首付比例的上調(diào)等。當(dāng)這一系列政策出臺(tái)之後，房?jī)r(jià)收攏，效果立顯。四月份的數(shù)據(jù)顯示，無論是房?jī)r(jià)還是成交量的跌幅都較大，接著跌幅降低。

記者：在中國(guó)除了深圳處於高房?jī)r(jià)及高漲幅之中，上海亦是如此，對(duì)於上海來說，造成上海高房?jī)r(jià)的因素是什麼？上海在未來發(fā)展上可以有哪些新的改變或突破？

張宏業(yè)先生：上海與深圳的相同或相似之處在於，兩個(gè)城市都有工資水平高、外資公司多的特點(diǎn)，這是導(dǎo)致深圳與上海高房?jī)r(jià)的主要及關(guān)鍵因素。

上海與深圳是中國(guó)兩個(gè)最大的商業(yè)城市，然而我覺得在未來的房地產(chǎn)項(xiàng)目上，可以偏向於住宅市場(chǎng)。上海曾計(jì)劃將上海打造成一個(gè)旅遊度假的城市，但是結(jié)果並不理想，因?yàn)樯虾Ｈ鄙贇v史景點(diǎn)，歷史氛圍也並不濃郁。如果能夠成功將迪士尼落戶到上海，借助迪士尼效應(yīng)，許多遊樂園將隨之出現(xiàn)，其產(chǎn)生的作用是拉動(dòng)整個(gè)上海的購物等商業(yè)需求，進(jìn)而推動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)，包括保險(xiǎn)、地產(chǎn)等湧入上海，促進(jìn)上海從一個(gè)商業(yè)城市逐漸過渡到一個(gè)全面發(fā)展的城市，囊括旅遊觀光、餐飲酒店、休閒養(yǎng)老等，讓其成為全國(guó)最大的休閒旅遊度假城市。

數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)在2033年將進(jìn)入老齡化階段，早在幾年前，人大代表已經(jīng)提出了有關(guān)老齡化的問題，現(xiàn)如今更是將對(duì)房地產(chǎn)的關(guān)注點(diǎn)轉(zhuǎn)移到旅遊和養(yǎng)老上，我對(duì)上海的住宅市場(chǎng)充滿信心。

記者：與一線城市相比，二線城市的情況又是怎樣的？

張宏業(yè)先生：地產(chǎn)市場(chǎng)不是一個(gè)全國(guó)統(tǒng)一市場(chǎng)，而是一個(gè)分散的、區(qū)域性分割的市場(chǎng)。中國(guó)地域遼闊，各地發(fā)展極不平衡。每個(gè)地區(qū)的收入水平、經(jīng)濟(jì)狀況、地理環(huán)境和文化背景的差異，決定各自房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)、供求關(guān)係和價(jià)格水平的不同，因此有關(guān)地產(chǎn)的政策也不盡相同。

二線城市與一線城市不同，供需平衡才是健康的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，在中國(guó)二線城市，供需平衡的城市代表是杭州。對(duì)於供需不平衡的城市，如武漢、長(zhǎng)沙、太原、沈陽，採取的寬鬆的態(tài)度，鼓勵(lì)其去庫存。在中國(guó)存貨最多的城市，庫存量已超過兩年，這是相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。

今年第一個(gè)季度，溫州、大連、南京、蘇州等城市的去庫存速度飛快，尤其是蘇州、南京在第一季度的買地量很大，價(jià)錢上漲幾倍左右，這是較理想的情況。然而地方政府有一個(gè)很重要的問題，就是財(cái)政收入很大一部分來自於土地的收入，當(dāng)政府批準(zhǔn)下的土地能夠進(jìn)行買賣之後，大家一窩蜂似的去買地，當(dāng)土地的價(jià)錢較高之後，政府會(huì)感覺到賣地困難。房產(chǎn)商從政府手中買了地，往後一年時(shí)間，庫存的時(shí)間從今後退至八月、九月，或過度至一年以上。此後，將回到原來的狀況。這樣的狀況受到三方面的影響，第一價(jià)格不會(huì)提升太快，第二交易量會(huì)逐漸下降，其三政府對(duì)貸款的限制。

記者：與內(nèi)地城市相比，港澳的房地產(chǎn)市場(chǎng)又是怎樣的狀況？

張宏業(yè)先生：內(nèi)地是一個(gè)政治市場(chǎng)，香港是一個(gè)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)。換句話說，就是內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)向很大一部分受國(guó)家政策及宏觀調(diào)控的影響，而香港更多的因素來自於經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化。2015年，是香港房地產(chǎn)市場(chǎng)最高峰，之後逐漸下跌，跌至2016年3月份，住宅的整體跌幅在15%左右，小戶型住宅，即不超過四十平方米的住宅跌幅更大，超過了20%，豪宅的跌幅在12%—13%。通過數(shù)據(jù)顯示可以看出，小型住宅升值快，下跌也快。豪宅的跌幅相對(duì)較少，是因?yàn)槠浔旧淼男枨罅肯鄬?duì)較少，而其變動(dòng)的原因是受到內(nèi)地的影響，內(nèi)地人將投資的重點(diǎn)從香港慢慢轉(zhuǎn)移至澳大利亞、英國(guó)、歐洲等地，因此原本投資至香港的資金分散出去，加上受產(chǎn)能過剩的影響，以及內(nèi)地整體經(jīng)濟(jì)的影響，導(dǎo)致內(nèi)地人購買力下降。

此外，還有一個(gè)重要的因素就是內(nèi)地人對(duì)香港市區(qū)信心。佔(zhàn)中、旺角事件等影響，內(nèi)地人來港消費(fèi)大大減少了，今年五一，旅遊團(tuán)同比下降了50%以上。因此，原本零售業(yè)、貿(mào)易、消費(fèi)力最強(qiáng)的香港，卻受到了最大的影響，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高於澳門的跌幅。

對(duì)於小戶型，因?yàn)檎圪u的土地主要集中用於中小戶型住宅，這使得2017年至2019年三年間，供應(yīng)量將上漲至20%左右。我估計(jì)香港的房?jī)r(jià)還會(huì)有所下降，今年內(nèi)的跌幅為10%以上，之後趨向平穩(wěn)，而這個(gè)平穩(wěn)很大一部分因素取決於發(fā)展商的力度、內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)情況。

記者：謝謝您的分享。

人物側(cè)記：

在採訪即將結(jié)束時(shí)，張宏業(yè)先生透露，他所服務(wù)的灣仔中西區(qū)工商業(yè)聯(lián)合會(huì)計(jì)劃在以第三產(chǎn)業(yè)為主的香港，將佔(zhàn)據(jù)很大比例的地產(chǎn)業(yè)為載體，與國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合起來，匯聚地產(chǎn)、計(jì)算機(jī)業(yè)的精英，借助大數(shù)據(jù)，與時(shí)俱進(jìn)，助力房地產(chǎn)的發(fā)展。

張宏業(yè)先生常行走於世界各地，借著旅遊休閒的機(jī)會(huì)，了解各地的地產(chǎn)業(yè)情況，找尋值得香港以及內(nèi)地城市學(xué)習(xí)之處，為發(fā)展獻(xiàn)智獻(xiàn)力。

對(duì)於地產(chǎn)業(yè)，張宏業(yè)先生總有一份放不下的責(zé)任，讓他時(shí)刻關(guān)注著香港乃至整個(gè)中國(guó)的樓市，精力充沛的他充滿能量，撥開樓市的迷霧，理性、全面地分析，準(zhǔn)確地解讀，給普通大眾還原一個(gè)真實(shí)的樓市。