略地哪家強？

86.25、85.95、83.4，這組看似平常的數(shù)字，實際是2015年北京前三地王的成交價，單位當(dāng)然是億元。

去年，北京土地市場依然火熱。即使樓市整體處于下行，但土地價格卻節(jié)節(jié)攀升，5萬元的樓面價變得司空見慣，再也不是新聞，7.5萬元/平米的地塊照樣有開發(fā)商搶破頭，再貴的地都有人敢拿。

那么，北京的土地都被哪些土豪房企買走了？哪家房企拿地最兇猛？哪家房企抱團次數(shù)最多？哪家房企最財大氣粗？又是哪家房企最冒險？本刊將一一盤點。

再貴也敢拿

2015年12月23日，大興區(qū)多宗地塊先后出讓。嚴(yán)寒和高價都沒能阻擋房企對土地的熱情與渴望，出讓地塊分別刷新了區(qū)域單價、總價地王記錄。其中，大型舊宮鎮(zhèn)YZ00-0801-0039、6001地塊是12月份以來北京土地市場首宗商品住宅用地，吸引了包括金隅、中鐵建、中鐵、龍湖首開等在內(nèi)的7家房企現(xiàn)場競爭。

經(jīng)過31輪廝殺，該地塊以44.2億元的總價為中鐵置業(yè)取得，溢價率61%，商品住宅部分折合樓面價36000元/平方米，這一樓面價也突破去年中鐵建舊宮地塊最高價，成為該區(qū)域單價“地王”，這也是北京2015經(jīng)營性用地當(dāng)中第26宗樓面價超過30000元/平方米的地塊。

記者根據(jù)北京市國土資源局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，去年北京已經(jīng)有42宗地塊樓面價超過3萬元。其中，樓面價超過3萬元的有18宗，樓面價超過4萬元的有11宗，樓面價超過5萬元的有8宗，樓面價超過6萬元的5宗。

亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫告訴記者，隨著北京可供開發(fā)土地絕對數(shù)量的不斷減少，目前土地整理中面臨難度大、位置遠等種種問題，因此土地尤其是宅地出讓的機會將愈來愈少，因此即便土地價格攀高，也依然能引發(fā)開發(fā)商極大的熱情與關(guān)注。

去年以來，北京土地市場廝殺激烈，除了萬科、首開、華潤、中鐵等老面孔，也出現(xiàn)了黑馬和新生力量。因連續(xù)斬獲大興、房山等多塊地王，天恒置業(yè)當(dāng)之無愧成為去年北京土地市場的一匹“黑馬”，拿地總支出金額也突破百億。

眾多企業(yè)“新貴”也首度進京拿地。包括陽光城首次進京就刷新通州臺湖單價地王；綠城也以刷新門頭溝單價地王的方式時隔數(shù)年再度返京；閩系地產(chǎn)大鱷中駿置地也終于完成在昌平拿地進京的夙愿；經(jīng)歷了數(shù)次嘗試，碧桂園也終于曲線進京（而后傳出退地傳聞）……

至此，國內(nèi)排名TOP20的房企都已齊聚北京。

雖然北京土地市場供應(yīng)稀缺，土地價格也不斷走高，但在房企回歸一二線的戰(zhàn)略之下，北京仍然被看作是房地產(chǎn)投資最安全的城市之一。多位業(yè)內(nèi)人士都表示，截至目前，北京還沒有出現(xiàn)過地王解不了套的現(xiàn)象，無非是利潤預(yù)期和去化周期的問題，因此這直接影響到大部分房企會增加包括對于北京在內(nèi)的一線城市的關(guān)注度，從而加劇土地市場的競爭。

“對于房企而言，如果沒有作為生產(chǎn)原料的土地儲備，就別談什么發(fā)展了。但目前的情況是，很多企業(yè)確實要面對不拿地就面臨生死問題的時刻?！币晃粐鴥?nèi)標(biāo)桿房企的負責(zé)人認(rèn)為，如此瘋狂的搶地行為折射的正是房企窘迫的生存現(xiàn)狀。

“三四線城市存在的庫存過剩風(fēng)險在北京并不需要擔(dān)心，北京房價易漲難跌，這也是標(biāo)桿房企全面重回一線，在北京拼殺搶地的主要原因。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為。

抱團成常態(tài)

有趣的是，在去年成交的82宗經(jīng)營性用地中，有37宗是被房企聯(lián)合體競得。比如華潤首開平安聯(lián)合體、金地旭輝永同昌聯(lián)合體、中國金茂碧桂園聯(lián)合體、中糧首創(chuàng)天恒聯(lián)合體等，單槍匹馬的“打斗”方式已經(jīng)過時，抱團群攻才是王道。聯(lián)合拿地的規(guī)模之大、數(shù)量之多，也成為去年北京土地市場上最鮮明的特征之一。

2015年11月2日，豐臺區(qū)槐房村、新宮村舊村改造項目出讓，參與角逐的5家競標(biāo)主體均為聯(lián)合體：天恒+中糧+首創(chuàng)、華潤+華僑城+招商、中鐵建+中鐵置業(yè)、龍湖+首開+保利、綠城+九龍倉+平安。最終招商聯(lián)合體以83.4億元競得該宗地，成為北京總價第三的地塊。

而在此3天之前，該區(qū)域才剛剛結(jié)束一場搏殺，參與競標(biāo)的6家主體也全部是聯(lián)合體，分別為華潤+華僑城+招商、龍湖+首開+保利、中糧+首創(chuàng)+天恒、綠城+九龍倉+平安、中鐵+諾德、中鐵建+中鐵置業(yè)。該宗地最終被中糧聯(lián)合體以85.95億元摘得，成為北京成交總價第二。

“看似只有6家報價，但全部為聯(lián)合體，實際高達16家企業(yè)參與其中，再加上還有一些隱藏在背后的企業(yè)，競拍企業(yè)實際上超過20家之多。”張大偉表示。

上述幾宗地塊只是去年房企聯(lián)手拿地的一個縮影，事實上，去年北京土地市場“單槍匹馬”拿地的房企已經(jīng)越來越少，“抱團”拿地成常態(tài)，甚至出現(xiàn)了“不聯(lián)合、無地拍”的現(xiàn)象。

據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，去年北京共成交32宗商品房住宅用地，但這32宗土地中，有15宗為聯(lián)合體拿地，合計占比高達46.9%，相比2014年的30%，2013年的22%，均有非常明顯的上漲。此外，“抱團”拿地的主體也已經(jīng)不再限于中小房企，越來越多大型房企也參與其中。一直作為房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)的萬科、保利、華潤、招商、碧桂園等大型品牌房企，近年來也成為合作開發(fā)的熱衷者。

在聯(lián)合體形式上，“民企+國企”、“房企+金融機構(gòu)”、“品牌房企+品牌房企”等聯(lián)合體形式則成為現(xiàn)階段非常明顯的特征。

“近年來，隨著房地產(chǎn)市場逐漸走向成熟，房企之間競爭越來越激烈，房企也面臨著更多的挑戰(zhàn)。任何一個房企很難在市場上依靠單打獨斗取得絕對市場競爭優(yōu)勢，于是，房企間通過合作相互借力成為市場發(fā)展趨勢。” 同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在激烈的市場競爭環(huán)境和樓市調(diào)控的背景下，土地更貴、融資更難、開發(fā)周期拉長、消費者對品質(zhì)要求更高等，都成為越來越多房企選擇合作開發(fā)項目的原因。在這樣的市場背景下，房企由競爭轉(zhuǎn)為“競合”，各個開發(fā)企業(yè)背后既龍爭虎斗，又合作相互借力。

國企、央企拿地主力

據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計，北京過去3年的 160宗住宅用地被83家企業(yè)分別斬獲，但其中的20家企業(yè)收獲最大，其他63家企業(yè)基本只在1-2宗土地中出現(xiàn)。出現(xiàn)最多的20家企業(yè)中，基本全部為上市房企，其中超過80%為國企和央企。

“整體看，北京土地市場競爭已經(jīng)進入寡頭化?！睆埓髠ジ嬖V記者，這種趨勢在去年表現(xiàn)尤為明顯。

記者根據(jù)北京市國土資源局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，去年全年，國企、央企在北京參與拿地占比高達63%，北京大部分土地都落入了華潤、保利、中糧、萬科、首開、中鐵、中海等國企和央企的囊中。其中，首開、華潤、保利等大型國企/央企均以聯(lián)合體形式多次拿地，如首開聯(lián)合拿地6次，華潤聯(lián)合拿地3次，保利聯(lián)合拿地2次，其中不乏區(qū)域地王。

西城區(qū)國企天恒置業(yè)成為去年聯(lián)合體拿地的新黑馬，和中糧、首創(chuàng)、金融街等國企、央企聯(lián)合，頻頻在土地市場出手，2015年至今天恒已在北京買下6塊土地，而此前三年中，天恒也只共買下了6塊土地。北京天恒置業(yè)集團有限公司地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理周興此前明確表示，天恒未來的目標(biāo)就是迅速擴大規(guī)模，而地價是今年貴，明年更貴，看準(zhǔn)就買，毫不手軟。

央企聯(lián)合體中，華潤和中國金茂（方興）成為大贏家。一貫低調(diào)的華潤置地從今年初以來以聯(lián)合體之勢連續(xù)拿下亞林西、白盆窯、豐臺南苑地塊，總量都在“80億元+”以上，體量驚人；而中國金茂（方興）聯(lián)合體也在北京拿下三塊土地。

“‘國字號、’‘央字號’企業(yè)具有其他企業(yè)無法比擬的融資成本優(yōu)勢，可以從銀行獲得低利率貸款?！比螁Ⅵ伪硎?，房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，加之北京土地成本攀升，相較于民企，擁有強大背景支撐的國企、央企，拿地底氣明顯更足。